Siktesøya 1

Siktesøya 1, 3950 BREVIK
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 31, bruksnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 30 kvm

BRA-i: 1. etasje - 19 kvm: Stue, kjøkken, toalettrom og to rom med plassbygde senger. toalettrommet har adkomst fra stuer og fra terrassen.
Arealet i loftsetasjen måles til 11 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

BRA-e:
"Glasshus" på 9 kvm med oppholdsrom.
Bod med utvendig adkomst på 2 kvm.

Terrasseareal: 46 kvm - Terrasse, platting og brygger.

Det gjøres oppmerksom på at "glasshuset", terrasse, brygger- og plattingområder grenser til fjell og er skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.
Brygger er til sammen oppmålt til 20 m2.

Hytta har en takhøyde lavere enn 2,2 meter.
Rom med senger er mindre enn 7 m2 som er anbefalt og er for små til å betegnes som soverom.

Kommentar til areal:
Det gjøres oppmerksom på at NS3940:2023 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og
toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal/BRA-i. Arealet i bruksenhetens hoveddel er likevel vurdert til å være en boenhet (BRA-i) selv
om enkelte av hovedfunksjonene ikke er tilgjengelige i hoveddelen. Toalettrom ligger i et frittstående bygg på tomten. Bad er ikke etablert. Det
presiseres at vurderingen er en klar skjønnsvurdering, og baseres på tolkninger og observasjoner gjort på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Eiendommen har ikke fått noen forhold med TG3. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur i naturstein og lettklinkerblokker, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner.
Fasader med stående trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer med to-lags isolerglass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Manglende/tilstrekkelig ventilasjon i alle rom og i krypkjeller. Det anbefales tiltak for å unngå kondens/økt fuktpåkjenning.
Det er registrert noe forhøyede fuktverdier i krypkjeller på befaringsdagen.
Varmtvannsbereder fra 2000 har fått TG2 på grunn av alder.
Det foreligger ikke dokumentasjon på elektrisk anlegg. Det er ikke observert feil eller mangler, men forholdet får TG2 på grunn av manglende dokumentasjon/samsvarserklæringer.
Det er observert aldersslitasje på kledning. Musesperre bør også ettersees- TG2.
Det mangler takrenner/nedløp enkelte steder - TG2.
Det kan ikke verifiseres tilstrekkelig lufting i gesims.

TGIU:
Vannrør og avløpsrør er ikke undersøkt ettersom vannet ikke var tilkoblet på befaringsdagen.
Tak er kun inspisert fra bakkenivå.
Fundamenter til terrasse/platting er skjult av konstruksjonen og derfor ikke inspisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold og andre forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Den sjarmerende hytta er et resultat av mange bevisste valg, og litt prøving og feiling. På den måten har stedet blitt til over tid. Laminatgulv med varmekabler i stue og kjøkkendelen, et lite rom med plass til sofa, bord og kjøkkenbenk. Kjøkkeninnredningen er enkel med plass til komfyr, kjøl- og fryseskap. Herfra er det adkomst inn til to soveplasser som kan minne om kahytt i en båt, begge med en seng. Via en nedfellbar stige er det adkomst til hems med flere sengeplasser. Badet har forbrenningstoalett, servant og dusj med vann fra liten tank plassert på gulvet, varmtvannsbeholder og med pumpe som gir trykkvann. Badet har ikke våtromsstandard i følge tilstandsrapporten.

Komfyr og kjøleskap medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

DEVI Varmekabler på gulvet i stue/kjøkken, bad og soverom. Primær oppvarming er varmeovn. Elektrisk oppvarming.

Det foreligger ferdigattest på båtnaust og brygge, datert 16.09.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger skriftlig godkjennelse fra Porsgrunn kommune på redskapsbu/toalett i vedtak datert 10.03.2005. I det samme vedtaket gis det dispensasjon for oppføring av brygger. Forutsetning for godkjenning er at samlet bryggeanlegg ikke overstiger 12 kvm. Bryggearealet er av takstmannen målt til å være ca. 20 kvm.

Det foreligger videre kopi av korrespondanse med Porsgrunn kommune som godkjenner terrasse på avsatsen på toppen av trappen, samt oppsetting av "glasshus" med levegg og innvendig paneling og påfylling av sand på stranda. Korrespondansen er datert fra mai 2000 til september 2008.

Det foreligger kun snittegninger på naustet og ikke innvendige planløsninger. Det vites derfor ikke om kommunen har godkjent nåværende innredning og romløsning. Det kan være at rommene ikke er omsøkt til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes til varig opphold. Naustet er i kommunens register matrikkelført som fritidsbolig og den er også anført som fritidsbolig i reguleringskartet. Selger opplyser at: "fritidsboligen opphavelig er bygget som sjøbu. Porsgrunn kommunen har via matrikkelen definert den som fritidsbolig. Det er for lenge siden gitt tillatelse til isolering og innvendig paneling av hytta."

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:

Rettighet til bryggeplass, tinglyst 31.08.1937 med dagboknr.: 500935. Rettigheten er til bnr. 23. Servitutten er fra 1937, håndskrevet og vanskelig å tyde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Ytterst mot havet er det blankskurte holmer og skjær. Innenfor er det lun skjærgård, med fjorder og viker som skjærer seg inn i landet, og like syd for Brevik langs Siktesøyas nordvestside i Risøysundet, der Telemark og Vestfolds skjærgård møtes, ligger denne sjarmerende lille sjøbua helt i vannkanten med fin utsikt til sundet og utover fjorden. Siktesøya er en ganske spesiell øy med en rik historie. Deler av øya er et kjært utfluktssted for mange båtturister. Her er det store gressletter, sandstrender, svaberg, turstier og jettegryter. I tidligere tider var det mange fastboende på øya, men i dag har alle flyttet til fastlandet. Det er nesten 100 hytter på øya som har fergeforbindelse både til Brevik og øyene innover i fjorden. Helgeroafergene dekker de ytterste øyene og går mellom Langesund og Helgeroa. Skjærgården i området er variert og vakker. Det er kun en kort båttur til Helgeroa, Langesund, Stathelle eller Brevik. På godværsdager er det heller ikke langt til Kragerøskjærgården med Jomfruland som den mest kjente øya.

Med båt fra Brevik, Stathelle, Helgeroa eller andre fastlandsforbindelser i området. I sommerhalvåret går det fergerute fra Brevik som legger til kai rett øst for eiendommen.

Eiet tomt på 252 kvm. Tomten har egen strandlinje med brygge og en liten enkel slipp. I tilknytning til hytta er det terrasse og overbygget uteplass med glasstak og glassfasade mot sjøen. Det er også en liten terrasse mellom denne utestua og hytta et nivå opp. Her er det en fin frokostplass. På tomtens østside mot fergeleiet er det anlagt en sandvolleyballbane. Mellom terrasser og brygga er det svaberg og bak hytta består tomten av en fjellkolle.

Eiendommen har adkomst med båt.

Eiendommen er ikke tilkoblet vann eller avløp og har kun utvendig sommervann via en naboeiendom. Eiendommen har forbrenningstoalett.

Det finnes et vann og avløpslag på Siktesøya og det er mulig å tilkoble eiendommen offentlig vann og avløp, Tilkoblingsavgift utgjør ca. kr. 250.000,-.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2019 avsatt til fritidsbebyggelse, bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Eiendommen ligger også i et område med flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4 332,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for fritidsrenovasjon, eiendomsskatt, feiegebyr og branntilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år.
Årlig forsikringspremie på fritidsboligen må beregnes. Pris vil avhenge av personlige avtaler.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Formuesverdi for 2023 var kr 734 400,- ifølge skatteetaten.

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
128 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 628 390,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ellen Helaas Glesnes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0004/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.254

Sist oppdatert: 23. mars 2025 kl. 09:18