Kinogaten 10

Kinogaten 10, 1653 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 609, bruksnummer 1, festenummer 45, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 186 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 84 kvm: Entré, bad/vaskerom, bad/WC, gang, soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 53 kvm: Gang, 4 soverom, og bod

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 49 kvm: Garasje og bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.3.2025 utført av Takstkonsulent 1 Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigareal for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bygningen ble bygget i 1900 (etableringsår). Boligen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Bygningen antas fundamentert med natur /granittstein til stedlige masser. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert. Yttervegger oppført av bindingsverk av tre, stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre (ikke besiktiget), saltak takform, tekket med takplater e.l. Vinduer med 2-lags isolerglass produsert 1992-2006

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Taktekking - Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Selger opplyser i egenerklæringen at det har vært lekkasje fra taket på kjøkken og gang. Taktekkingen må skiftes eller utbedres. Lokal utbedring må utføres.
Anbefaler at det utføres tiltak for å tette lekkasjen. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Veggkonstruksjon - Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Det er registret råteskader på hjørnekasser og på kledningsbord. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Vinduer - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Kostnadsestimat 50 000- 100 000

Etasjeskille - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat 100 000 - 300 000

Pipe og ildsted - Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Pipevanger er ikke synlige. Det foreligger fyringsforbud på pipe fra brann/feiertilsyn. Pipe kan ikke brukes før den er utbedret forskriftsmessig. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Elektrisk anlegg - Det er utført arbeid på det elektriske anlegget uten godkjent elektrikkerbedrift. Anbefaler at det utføres EL kontroll av hele anlegget. Kostnadsestimat 10 000 - 50 000

Branntekniske forhold - brannslokkingsutstyr eldre enn 10 år eller skade. Kostnadsestimat under 10 000

Bad/vaskerom - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert riss i fuger, vannansamling, skader på innredning og utstyr og ikke synlig bruk av tettesjikt. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Anbefaler videre bruk av lukket dusjkabinett. Det er fortsatt påregnelig med oppussing. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Bad/wc - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert riss i fuger, vannansamling, skader på innredning og utstyr, ikke synlig bruk av tettesjikt og åpent strømledning. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Det er i tillegg gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på esten av kontrollpunktene foruten entrèdør som har TG1. . Boligen holder en eldre standard, og generell oppussing/modernisering må påregnes. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader?
Ja - Badet har hatt problemer med fukt.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Har blitt gjort endringer litt og litt. Egeninnsats

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller
lignende?
Ja- Noen rør og løsninger som har blitt endret.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Kjøkken og bad.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller?
Nei Har ikke vært noe aktivitet i krypkjeller. Der har vi aldri vært med mindre vi har måttet ta en titt på varmtvannsbereder

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja-Peisen er dårlig.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Ja- Taket i gangen/kjøkkenet har hatt lekkasje. Der har vi ikke åpnet men har vært vann i treverk.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller
lignende?
Ja - Mus/rotter

Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja -Vi har bygget ut med kjøkken/bad og gang
Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja- Tilbygget ble godkjent.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Innvendige overflater, utstyr og faste installasjoner i boligen er av varierende alder og tilstand, men har et generelt behov for oppgradering eller utskiftning grunnet blant annet bruksslitasje. Potensialet er imidlertid både stort og spennende.

Flere rom er på 2000-tallet oppgradert med tidsaktuelle overflater som laminatgulv og MDF-plater på vegger. Selve romløsningen bærer også preg av å være endret, slik etasjene i dag langt på vei har hvert sitt formål. Andre etasje er viet fire av boligens fem soverom, mens de sosiale rommene stuen og kjøkkenet til sammen utgjør mye av første etasje.

Kjøkkenets innredning er fra ukjent årstall og i behov av utbedringer samt justeringer, men funksjonell på et grunnleggende nivå. Rommets store areal gir mulighet for en enda mer omfangsrik innredning, om den nåværende skiftes ut til fordel for en ny og moderne løsning.

Boligens to våtrom er begge gitt TG 3 i sin helhet, hvilket innebærer at oppgradering eller en helhetlig fornying av rommene må påregnes. Ett er uten fullverdig dusjmulighet og fyller i dag primært rollen som toalettrom. Gulv og vegger er i begge rom utført med fliser, ett har også elektrisk gulvvarme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: MDF-plater, tapet, fliser og mur.
Himlinger: Plater, MDF-panel og trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte mørke fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Overskap med speil. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad/toalettrom: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med sideskap. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming, varmepumper og vedfyrt ovn.
Det gjøres oppmerksom på at det foreligger mangelskrav fra feiervesenet på flere punkter. Det mangler plate på gulv, feil røykrørsinnføring (utett rundt røkrør), Innkledd skorstein og feieluke er murt igjen. Iflg bygningskyndig ville han ha anbefalt fyringsforbud for anlegget. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjent melding om oppføring av tilbygg med tegninger som viser nye fasader datert 29.4.2009
Det foreligger godkjent byggningstegninger for garasje datert 26.6.1991.

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 49, tinglyst 18.09.1900, type heftelse: Festekontrakt. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde. Se forøvrig punktet regulering av feste for nærmere opplysninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Kinogaten 10 har en tilbaketrukken plassering i gamle Sellebakk sentrum. Kvartalene omkring eiendommen har i dag et langt roligere miljø enn i tidligere år, men likevel et snev av fordums prakt. Gamle bygårder fra 1800-tallet ispedd vesentlig nyere bolig- og næringsbebyggelse gir området en helt egen atmosfære.

Et knippe mindre forretninger og tjenestetilbud finnes fortsatt i nærmiljøet. Flere store dagligvareforretninger, varehus og nærsentre med ytterligere tilbud er lett tilgjengelig i omegn. For øvrig innebærer nærheten til dagens bysentrum at også shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv er innenfor rekkevidde i hverdagen.

Tar du sykkelen fatt, kan du benytte deg av kommunens utmerkede fergetilbud som attpåtil er gratis. Ferge fra Sellebakk til Nøklebystranda gjør vestsiden av elven lett tilgjengelig. En rekke andre fergeforbindelser har utgangspunkt i Gamlebyen fergeleie, dit Glommastien er en effektiv snarvei.

Glommastien er også et utmerket alternativ for trening så vel som spaserturer i hverdagen. Stien følger elvebredden helt frem til Sarpsborg, også på motsatt side. I Østsidens egen lysløype finner du kupert terreng og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid.

For en familie med barn i skolealder er det gunstig med kort vei til barneskole og ungdomsskole. I nærmiljøet eksisterer også et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom den lokale idrettsforeningen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Kjølberg skole (1-7 kl.) 261 elever, 17 klasser 0.8 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 239 elever, 15 klasser 1.7 km
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 459 elever, 28 klasser 2.3 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 433 elever, 26 klasser 1.4 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 4.8 km

Barnehager:
Løen barnehage (1-5 år) 52 barn 0.6 km
Petri barnehage (3-5 år) 14 barn 0.8 km
Kjølstad barnehage (0-5 år) 62 barn 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 597 kvm. Opparbeidet med plen og prydbusker.

Festeavgiften er kr 1 142,00 pr. år. Festeavtalen ble fornyet med 50 år 29.12.00 og utløper 29.12.2050. 

Grunneier som blir forvaltet av Advokat Jon Erik Holm, har forkjøpsrett. Men vil ikke benytte seg av forkjøpsretten i denne omgang.
Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år
Siste regulering av festeavgift: 2018 neste regulering 2028 ihht tomtefestelovens bestemmelser

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Med boligen følger det med en garasje på 49 kvm. Forøvrig parkering på egen grunn.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynssone kulturmiljø- ras-og skreds og flomfare,

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Arealplaner under arbeid
Planid Trykkeribakken - Detaljregulering - Formålet med planen er å legge til rette for å utvikle planområdet til blokkbebyggelse i fire etasjer pluss parkeringskjeller. Foreløpige skisser viser ca. 85 boenheter. Adkomst til området er tenkt fra Grensen via Galtungveien. Grensen vil bli utbedret til nødvendig standard. Det vil også være interne lekeområder og grønnstruktur. I planarbeidet vil det bli lagt stor vekt på å sikre best mulig terrengtilpasning ved plassering av både infrastruktur og bebyggelse. Det tenkes blant annet benyttet underetasjer for å ta opp høydeforskjeller i terrenget, sikre grønnstruktur og trygge lekeplasser. Det kommunale friområdet i nord er tenkt innlemmet i en større nærmiljøpark åpen for allmennheten

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

 
Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 20 378,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 4239 ,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. Kr. 40 000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie
Boligen er tilknyttet fiber

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 060 877,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 243 508,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

55 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
75 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 275 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gani Osmani

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,5% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 25 000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0097/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2597

Sist oppdatert: 25. april 2025 kl. 10:24