Øvre Gjellum vei 29

Øvre Gjellum vei 29, 1389 HEGGEDAL
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 78, bruksnummer 110, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 422 kvm

BRA-i:
Enebolig med utleiedel:
Kjeller 116 kvm: Utleiedel: Gang og vaskerom Hoveddel: 3 boder (1 innredet som treningsrom), tørkerom, garderobe, gang, vaskerom, WC og innredet kjellerstue.
1. etasje 117 kvm: Utleiedel: entré, stue, 2 soverom, kjøkken og bad. Hoveddel: 2 soverom og entré.
2. etasje 119 kvm: Hoveddel: Stue, spisestue, kjøkken, 2 bad og 2 soverom.

BRA-e:
Frittstående bod:
1. etasje 23 kvm: Frittstående anneks.

Garasje:
1. etasje 47 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig med utleiedel:
1. etasje 110 kvm: Markterrasse.
2. etasje 19 kvm: Veranda.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 29 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 0 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene
av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 29 m2. Deler av loftet er innredet (ikke godkjent for varig opphold) og det er innsatt takvindu og det er blitt isolert. Resten av loftet er kaldloft og lagringsplass.

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 123 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 119 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene
av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Følgende rom er ikke omsøkt eller godkjent for varig opphold:
1.etasje: Soverom 4 på plantegningene er på opprinnelige byggetegninger oppført som "Uthus".
1.etasje: En mindre del av stuen i utleiedelen er på opprinnelige byggetegninger oppført som spiskammers.
Se punkt om ferdigattest for detaljert informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 3.etasjer samt loft. Grunnmur av betong. Utvendig fasader forblendet med liggende trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein. Verandadør med karmer av tre, og to-lags glass (fra 1991, 2012 og 2018). Vinduer med karmer av tre, og to og tre-lags glass (fra 1984,2008,2018 og 2019). Boligen to stk har entrédører med glassfelter. Takvinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra 2014). Boligen har varmtvannsbereder. Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe (fra 2023) og vedfyring.

Teknisk anlegg/VVS
Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør. Vanninntaksrør i kobber. Hovedstoppekran er plassert på vaskerom kjeller. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Stakeluke er plassert i kjeller. Varmtvannsbereder på 281L (fra 2020) plassert på vaskerom. Varmepumpe (fra 2023) i trappegang hoveddel. Mekanisk avtrekk på våtrom med avtrekksvifte.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert trappegang mot loft.
Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert trappegang ned mot kjeller i utleiedel.

Brann
Boligen har godkjent slukkeutstyr. Boligen har tilstrekkelig med røykvarsling/deteksjon. Boligen oppfyller krav til rømningsveier.

Garasje
Frittstående garasje. Bygning i trekonstruksjoner. Innsiden er oppmålt til ca 47 m2. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Konstruksjonen er uisolert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Våtrom - Bad 1 2.etasje - Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
- Våtrom - Bad 1 2.etasje - Overflater vegger: Vinduets plassering i våtsone er uegnet (ved badekar). Fare for fukt i konstruksjon.
- Våtrom - Bad 1 2.etasje - Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet vannrør undef servant er usikker.
- Våtrom - Bad 2 2.etasje - Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales.
- Våtrom - Bad leilighet - Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under dør, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes.
- Våtrom - Bad leilighet - Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Våtrom - Bad leilighet - Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket.
- Våtrom - Bad leilighet - Overflater vegger: Våtromsplater har slitasje mellom skjøter.
- Våtrom - Bad leilighet - Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Våtrom - Bad leilighet - Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Våtrom - Bad leilighet - Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Våtrom - Vaskerom kjeller leilighet - Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under dør, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes.
- Våtrom - Vaskerom kjeller leilighet - Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Våtrom - Vaskerom kjeller leilighet - Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Våtrom - Vaskerom kjeller leilighet - Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet.
- Våtrom - Vaskerom kjeller leilighet - Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Våtrom - Vaskerom kjeller - Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under dør, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes.
- Våtrom - Vaskerom kjeller - Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Våtrom - Vaskerom kjeller - Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet.
- Våtrom - Vaskerom kjeller - Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 11 mm.
- Våtrom - Vaskerom kjeller - Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Kjøkken - Kjøkken 2.etasje - Overflater gulv: Stedvis glipper mellom gulvbelegg.
- Kjøkken - Kjøkken leilighet - Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Kjøkken - Kjøkken leilighet - Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater.
- Kjøkken - Kjøkken leilighet - Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Toalettrom (Ikke våtrom) - Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes.
- Toalettrom (Ikke våtrom) - Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Toalettrom (Ikke våtrom) - Overflater gulv: Gulvbelegg ligger ujevnt.
- Toalettrom (Ikke våtrom) - Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Øvrige rom - Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.
- Loft - innredet - Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Loft - uinnredet / råloft - Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering.
- Loft - uinnredet / råloft - Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes.
- Innvendige trapper - Det er kun rekkverk/håndløper på en side. TG 2 i henhold til NS 3600. Det er ikke rekkverk/håndløper i trappen opp mot loft.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Avløpsrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Radon - Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene anbefales det en måling.
- Elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Med bakgrunn i at det er mer enn fem år siden det har vært utført el-kontroll av boligen er det gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert avvik.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader ink. kledning: Spiker / skruer er montert for langt inn i trepanelet. Kan påvirke panelets levetid negativt.Det er montert et kledningsbord utenpå kledning nederst mot pusset mur. Ukjent funksjon. Dette vil ha negative påvirkninger på kledning i bunn. Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt.
- Vinduer: Vinduer fra 1984 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.
- Dører: Ytterdører og verandadør er av eldre dato.
- Yttertak - Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging.
- Yttertak - Konstruksjon: Takkonstruksjonen har mangelfull/liten ventilering. Risiko for kondensproblematikk.
- Yttertak - Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes.
- Balkonger, terrasser, veranda etc - Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.
- Drenering - Utvendig terreng, inkl fuktsikring av grunnmur: Manglende beslag som toppavslutning.
- Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Våtrom - Vaskerom kjeller leilighet - Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.
- Våtrom - Vaskerom kjeller - Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Det er ikke påvist noen TG 3.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

HOVEDDEL:
1.etasje:
Entré
Entreen ved inngangspartiet er todelt. Entré 1 har tilgang til soverom 3 og tar deg via trappen til 2.etasje og kjelleren. Entré 2 har godt med garderobeskap for oppbevaring av ytterklær og sko. Fra entré 2 har du utgang til markterrassen. (Entré 2 skulle opprinnelig tilhørt utleiedel)

Soverom
I 1.etasje er det 2 soverom. Begge rommene er av god størrelse og har plass til dobbeltseng og garderobeskap for oppbevaring. Soverom 4 har integrerte garderobeskap. (Soverom 4 skulle opprinnelig tilhørt utleiedelen og er på opprinnelige byggetegninger oppført som "Uthus" og er ikke omsøkt eller godkjent for varig opphold).

2.etasje:
Stue
Stor, lys og luftig stue med flere møbleringsmuligheter. Stuen er støyisolert med plater, ekstra isolasjon og støyisolerende vinduer. Her er det god plass til sittegruppe, TV-område og stort spisebord. Det er en moderne peisovn i stuen for ekstra varme og hygge på kjølige dager. Fra stuen er det inngang til badene, loftstrapp og kjøkkenet.

Kjøkken
Åpen kjøkkenløsning med god takhøyde. Innredningen er fra 2018 med glatte fronter. Benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Vegghengt ventilator med komfyrvakt. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med gulvbelegg. Vegg og himlingsflater i malte flater. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Innebygget kjøleskap og fryseskap, samt integrert ovn og koketopp medfølger ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra 2018 og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal
bruk. Fra kjøkkenet er det utgang til veranda.

Bad 1
Bad fra 2006. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer og dører. Dobbel ovenpåliggende servant med ett-greps armaturer.
Speil med overlys. Porsgrund Showerama dusjkabinett med dusjarmatur. Badekar med badekararmatur. Vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Bad 2
Bad fra 2017 renovert av selger. Flislagt gulv med gulvvarme. Våtromsplater på vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Speilskap med stikkontakt over servant. Dusjhjørne med innfellbar glassdør. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Soverom
I 2.etasje er det 2 soverom. Begge rommene er av god størrelse og har plass til dobbeltseng og garderobeskap for oppbevaring.

Kjeller:
Vaskerom
Vaskerom renovert i 2013 opplysninger gitt av selger. Malt betonggulv. Malte veggflater. Malte flater i himling. Gulvstående servantinnredning med dører. Nedfelt servant med ett-greps armatur. Vannrør av
kobber og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Opplegg for 2 vaskemaskiner samt 1 tørketrommel. Varmtvannsbereder plassert i hjørne.

Toalettrom
Gulvflate belagt med gulvbelegg. Malte veggflater. Panelbord i himling. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Naturlig avtrekksventil på vegg.

Innredet kjellerstue:
Innredet kjellerstue med tilgang via trapp fra entreen i 1.etasje. Varmekabler i gulv. (Ikke bruksendret eller godkjent for varig opphold)

Trimrom:
En større bod i kjelleren er i dag innredet som trimrom. (Ikke bruksendret eller godkjent for varig opphold)

Boder:
- Stor bod som er innredet som trimrom.
- Vedskjul med luke.
- Oppbevaringsbod

Tørkerom:
Eget praktisk tørkerom med fastmonterte tørkerekker for oppheng av klær, sengetøy o.l. Det er montert ribberørsovn og mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Garderobe:
I garderoben er det god plass til kurvsystemer, garderobeskap eller kommoder for oppbevaring av klær.

I kjelleren er det varmekabler i kjellerstue, gang, klesrom, tørkerom og vaskerom.

UTLEIEDEL:
1.etasje:
Entré
Entré med varmekabler i gulv, plass til knaggrekker, kommode og garderobeskap. Fra entreen er det tilgang til alle rommene i utleiedelen.

Stue
Romslig stue med plass til sittegruppe, TV-område og spisebord. Det er en flott Jøtul etasjeovn i stuen for litt ekstra varme og hygge. Den åpne løsningen mellom kjøkken og stue skaper en sosial atmosfære når man er med venner og familie. Utgang fra stuen til markterrasse. (En mindre del av stuen, ca. 2 kvm, er på opprinnelige byggetegninger oppført som spiskammers).

Kjøkken
Åpen kjøkkenløsning. Innredningen er fra 2017 med glatte fronter. Benkeplate av laminat. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn. Vegghengt ventilator med komfyrvakt. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Gulvflater belagt med laminat. Vegg- og himlingsflater i malte flater og takplater. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap bak platetopp og servant.

Hvitevarene medfølger ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra 2017, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Bad
Flislagt gulv med gulvvarme. Våtromsplater på vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap med stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassvegg. Vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Vegghengt toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Soverom
I utleiedelen er det 2 soverom av god størrelse. Det ene soverommet har integrert skyvedørsgarderobe.

Kjeller:
Vaskerom (utleiedel)
Utleiedelen har eget vaskerom i kjelleren. Vaskerommet har flislagt gulv med varme. Malte veggflater. Malte flater i himling. Vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Naturlig avtrekksventil på vegg. Opplegg for vaskemaskin.

Det er også en gang med god oppbevaringsplass i kjelleren.

Overflater i boligen
Gulv: parkett, laminat, gulvbelegg, teppe.
Vegger: malte flater, malt panel.
Himling: malte flater, malt panel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er gulvvarme i kjellerstue, kjellergang, tørkerom i kjeller, vaskerom i kjeller, garderobe i kjeller, i begge soverom i 1.etasje, gangene, alle bad og i frittstående anneks.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er matrikkelført som enebolig. Boligen fremkommer som en generasjonsbolig/tomannsbolig i byggesaksmappen. Boligen er i bruk som enebolig med utleieenhet. Eiendommen har gjennomgått flere ombygginger, og det er uklart hvilken betegnelse kommunen anser eiendommen godkjent for. Kommunen tar generelt forbehold om at matrikkel kan inneholde feil. På grunn av uklarhetene har megler har valgt å markedsføre eiendommen slik den benyttes i dag; som enebolig med utleiedel.

Det foreligger ferdigattest for våningshus, datert 26.06.1953, med tilhørende godkjente byggetegninger for to boenheter datert 16.07.1951.

Det foreligger tegninger for tilbygg i 2.etasje datert 26.04.1984. Tiltaket mangler ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg, datert 28.12.1995, med tilhørende godkjente byggetegninger datert 17.03.1993.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjent dispensasjonssøknad for garasjen, datert 15.06.2009. Tiltaket er ikke avsluttet med ferdigattest, og lovlig bruk kan ikke dokumenteres.

Annekset på eiendommen fra 2015/2016 er ikke byggesøkt. Frittstående bygg under 50 kvm. til bod/garasje er ikke søknadspliktige etter 01.07.2015, såfremt de er bygget i tråd med reguleringsplan. Annekset er ikke søkt/godkjent for varig opphold.

Det er i 2.etg. fjernet to vinduer mot vest, og satt inn større vinduer mot nord og sør. Det foreligger dokumentasjon fra kommunen at dette ansees som et mindre tiltak unntatt fra søknadsplikt.

Megler har ved gjennomgang av byggesaksmappen avdekket avvik mellom gitte tillatelser og dagens bruk/utforming av huset.
- Det er ikke søkt bruksendring av kjellerrom til varig opphold. Etablering av trimrom og innredet kjellerstue i ny del er gjort uten nødvendig godkjennelse fra kommunen.
- Soverom 4 (i 1.etg.) er godkjent som uthus og er ikke bruksendret til rom for varig opphold.
- Deler av stuen i utleiedelen (ca. 2 kvm) er godkjent som spiskammers og er ikke bruksendret til rom for varig opphold.
- Innredet rom på loft er ikke søkt eller godkjent som rom for varig opphold.
- Det er avvik mellom godkjente tegninger for fasaden, og faktisk utforming. Bl.a. er det satt inn takvindu på loft. Videre er veranda i 2.etg. større enn hva som fremkommer på tegninger.
- Det er i dag flyttet arealer mellom de to opprinnelig godkjente enhetene fra 1953/1993 ved at "entré 2" og "soverom 4" er flyttet fra boenhet i 1 etg. til boenhet i 2.etg. Det er usikkert når endringen ble utført. Dersom kommunen fortsatt anser huset som en tomannsbolig, vil overføring av arealer mellom boenheter være søknadspliktig tiltak, som i dette tilfellet ikke er søkt/godkjent av bygningsmyndigheten.

Kjøper bør være oppmerksom på at det kan påløpe arbeid og kostnader knyttet til byggesaksbehandling og eventuelle tilpasninger i henhold til gjeldende bygningskrav for å avklare de nevnte usikkerhetene og bringe eiendommen i samsvar med lovkrav. Ved søknad om å rette opp disse forholdene, kan det hende at tiltakene ikke blir godkjent, og i så fall må de tilbakeføres til opprinnelig godkjent stand. Kjøper vil være ansvarlig for videre håndtering av avvik, inkludert tilknyttede kostnader og risiko.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 9296, tinglyst 30.12.1950, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte

Dagboknr 2478, tinglyst 22.04.1952, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn.
Gir Asker vann- og kloakkvesen rett til å betjene hovedstoppekran m.m. for fellesanlegget ved behov.

Dagboknr 2068, tinglyst 31.03.1952, type heftelse: Erklæring/avtale hjemmel til eiendomsrett
Best. om grunnavståelse til veg. Best. om sammenføyning.

Dagboknr 24620, tinglyst 26.08.1997, type heftelse: Erlæring/avtale
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Dagboknr 12988, tinglyst 04.09.1974, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse og veg.

Dagboknr 8809, tinglyst 28.04.1980, type heftelse: Bestemmelse om vannledn.
Vilkår for legging av vannledninger.

Dagboknr 5111, tinglyst 14.09.1966, type heftelse: Best om vann/kloakkledn.
Gir Asker vann- og kloakkvesen rett til å betjene hovedstoppekran m.m. for fellesanlegget ved behov.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleiedelen er utleid i dag for kr 14 500,- per måned, i følge selger.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et rolig, attraktivt og barnevennlig område i Heggedal i Asker kommune. Nærområdet har skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og gode servicetilbud. I Heggedal er det blant annet flere butikker, pub, kunstfagskole, restauranter og idrettslag med mange medlemmer. Det er også kort vei til kjøpesenter i Slemmestad og i Asker.

GUI sportsklubb (tidligere Heggedal IL) har klubbhus ved Gjellum idrettsanlegg som ligger under 300 meter fra boligen, samt kunstgressbane, ballbinge og grusbane. Ved barneskolen er det en nyere flerbrukshall, ved ungdomsskolen ligger Heggedal idrettshall og i Kloppedalen ligger en utendørs treningspark.

Norges første sykkelpark åpnet i Heggedal sommeren 2015, og er et populært sted for store og små. Kjekstadmarka og Dikemark har fine turstier om sommeren og preparerte skiløyper vinterstid. Gjellumvannet ligger i gangavstand og byr på gode bade- og fiskemuligheter. Skiløypene starter på Gjellum, ikke langt fra inngangsdøren.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Coop Extra og Kiwi Heggedal. I tillegg har Heggedal senter et godt utvalg i forretninger og servicetilbud. Det er også kort vei til Trekanten i Asker og Rortunet i Slemmestad.

Nærmeste bussholdeplass er Heggedal skole som ligger ca. 300 meter unna boligen. Ved å benytte bil tar det ca. 8 min til Slemmestad, 10 min til Asker, 13 min til Holmen, 16 min til Sandvika og 30 min til Oslo S.

Fra eiendommen er det kort gangavstand til Heggedal barneskole. Skolen var ny i desember 2016 og ligger tilknyttet en ny flerbrukshall. For elever i ungdomstrinnene er det ca. 1,5 km å gå til Hovedgården ungdomsskole. Det finnes videregående skoler i nærliggende områder og et godt utvalg av barnehager. Nærmeste barnehage er Gjellum friluftsbarnehage som ligger under 250 meter fra boligen.

Se vedlagt kartskisse nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehager
- Vikingjordet bhg - idrettsavd. (3-4 år) 0,2 km
- Gjellum friluftsbarnehage 0,2 km
- Heggedalskogen barnehage (1-5 år) 0,9 km
- Vikingjordet barnehage 2,1 km
- Kistefossdammen barnehage 2,2 km

Skoler
- Heggedal skole (1-7 kl.) 0,3 km
- Hovedgården ungdomsskole (8-10 kl.) 1,5 km
- Asker videregående skole 5,4 km
- Bleiker videregående skole 5,8 km

Eiertomt på 1 371 kvm. Tomt opparbeidet med blant annet gruslagt adkomst, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Utgang fra kjøkken til veranda oppmålt til 19 m². Rekkverkshøyde er målt til 0. 90 meter. Veranda i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Gulvoverflater er belagt med terrassebord.
Utgang fra entré hoveddel og stue utleiedel til markterrasse oppmålt til 110 m². Terrasse i trekonstruksjoner. Gulvoverflater er belagt med terrassebord.

Det er sol på eiendommen fra soloppgang til solnedgang, fra ca. kl. 04.30 til kl. 22.30 om sommeren etter opplysninger fra selger.

Boligen har en stor garasje med lader for el-bil. Det er også plass til biler på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan "Øvre Gjellum" datert 16.02.1967 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 16.02.1967.
Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan "Røykenveien, Vinterveien - Gjellumlia" datert 07.09.1994.

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035, datert 13.06.2023.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 24 911,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 960,- pr. år. / 14 195 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 195,-.
Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1 080,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 180 294,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 721 176,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

230 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
250 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 450 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lene Tandberg-Johansen og Daniel Tandberg-Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.200,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 15-0086/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR15.2486

Sist oppdatert: 31. mars 2025 kl. 09:03