Ravnkollbakken 53

Ravnkollbakken 53, 0971 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 60
Andelsnummer 208, Ravnkollen borettslag, organisasjonsnummer 951 133 914

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
2. etasje 79 kvm: Entré, bad, vaskerom, 2 soverom, bod, kjøkken, og stue

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod
1. etasje 5 kvm: Bod i bodhus

BRA-b:
2. etasje 12 kvm: Innglasset balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.02.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 1971. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk, utvendig pusset og malt. Flat takkonstruksjon antatt tekket med asfaltakbelegg/folie e.l (ikke besiktiget) Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik
- Etasjeskiller: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje mv.
- Det er ikke tilfredsstillende ventilasjon på kjøkken eller vaskerom, med hhv. kun kullfilterventilasjon og naturlig ventilasjon.
- Elektrisk anlegg: Manglende samsvarserklæring. Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad en TG2. Utvidet kontroll av fagperson anbefales.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på kjøkkeninnredning.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone på bad og vaskerom.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Overflater byttet 2023-2025.
- Etablert innbygget garderobeskap i gang i 2024.
- De fleste stikkontakter, lamper og lysbrytere byttet og etablert nye i 2023-2025.
- Våtrom rehabilitert sommer 2024.

Lys og stilren 3-roms andelsleilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Leilighetens planløsning gir god størrelse på alle rom. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad, vaskerom soverom og to eksterne boder for oppbevaring. Fra stuen er det utgang til en romslig, solrik balkong - perfekt for varme sommerdager.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Entréen knytter boligens rom fint og sømløst sammen.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten. I fin overgang mellom stue og kjøkken er det også en naturlig plass for å innrede med et spisebord med mulighet for å invitere venner og familie på middager.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til boligens sydvendte balkong på 12kvm. Balkongens størrelse gir deg gode muligheter for å nyte sommerens varme dager i en lun sittegruppe. Balkongen er innglasset og føles således som en fin forlengelse av stuen, spesielt på sommerstid.

KJØKKEN
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Leilighetens kjøkken er holdt i en sosial, delvis åpen løsning mot stuen. Her har du god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkeninnredningen er av profilerte fronter og benkeplate i heltre med nedfelt vask. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

BAD
Badet ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2024 og er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantskap med nedfelt servant. Over servanten er det et praktisk speilskap med belysning. Videre har badet dusjhjørne med svingbare glassdører og vegghengt klosett. Badet har mekanisk avtrekk.

VASKEROM
Leiligheten har også eget vaskerom - enhver huseiers drøm. Vaskerommet har flislagte gulv og vegger med varme i gulvet og er innredet med vaskekum. Det er opplegg for vaskemaskin.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsmøblement. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet!

SOVEROM II
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her kan du enkelt innrede med seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved bruk av elektrisitet. Det er varme i gulv på bad og vaskerom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har blitt brukt til boligformål siden 1974.

Byggesak med tilhørende ferdigattester og byggetegninger foreligger ikke i kommunens arkiver. Det er sendt forespørsel til Byarkivet uten at megler har fått tilbakemelding. Lovligheten rundt boligblokken og leiligheten er derfor usikker. Det er heller ikke mulig å kommentere hva rommene i leiligheten er godkjent som.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det foreligger ferdigattester på boligblokker i Ravnkollbakken 55-61 og 39-47 fra 1974.

Videre foreligger det ferdigattest på fasadeendringer i Ravnkollbakken 51-53 datert 13.07.2010.

Megler har ikke klart å oppdrive byggesøknad, men det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst tre servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om tilfluktsrom, bestemmelser om trafostasjon/kiosk og bestemmelser om vann/kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et rolig, meget barnevennlig og skjermet boligområde med fine utearealer, utsikt, sittebenker og lekeplasser. Borettslagene på Romsås har gjennomgått omfattende fasade- og områdeoppussing de senere årene.

Servicetilbud og fasiliteter:
Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi Romsås eller Coop Extra Grorud, bare en kort gåtur unna. Kort vei også til Grorud senter med en rekke servicetilbud og butikker. Stovner Senter ligger to holdeplasser unna med T-bane, er nylig pusset opp og tilbyr det meste av forretningstilbud. Her bor du med andre ord i nærheten av det aller meste du skulle trenge i hverdagen.

Leiligheten har nærhet til skoler, barnehager, svømmehall, bibliotek, postkontor og legekontor ved Romsås senter. I tillegg er det en flott kunstgressbane like ved boligen.

Offentlig kommunikasjon:
Området har et godt tilbud av offentlig kommunikasjon med få minutters gange til bussholdeplassen Ravnkollen der buss nr. 63 (Romsås ring) går. Romsås t-bane (linje 4 og 5) ligger også i gangavstand til boligen og tar deg raskt og enkelt rundt om i hele Oslo.

Rekreasjonsmuligheter:
Gode rekreasjonsmuligheter på Romsås med Lillomarka som nærmeste nabo. Det er flotte turmuligheter i marka både sommer og vinter med lysløype. Her kan du gå tur til Groruddammen, Steinbruvann og Lilloseter. Idylliske Svarttjern ligger like i nærheten med badeplass, grillplasser og benker.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Svarttjern skole (1.-3.trinn), Tiurleiken skole (4.-7.trinn) og Bjøråsen skole (8.-10. trinn). Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 104 kvm som tilhører borettslaget. Borettslagets fellesområder et pent opparbeidet med med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Området er grønt og frodig, svært barnevennlig med "bilfrie" boligområder.

Egen garasjeplass i garasjeanlegget til borettslaget. Borettslaget har 12 MC-plasser i P23. Kontakt styret ved ønske om å leie slik plass. Det er gjesteparkering i nærheten av P-husene.

Borettslaget har inngått avtale med Aneo, som har tilrettelagt for lading av el-bil. Ta kontakt med styret for nærmere informasjon.

Reparasjonsgarasjen ved P23 kan leies ved henvendelse til borettslagets styre. Leien er kr 100,- per døgn + depositum kr 500,-.
Bil-vaskeplassen ved P21 er til fri benyttelse for alle beboere i borettslaget.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Boligen vil ikke bli ytterligere vasket og vil overtas slik den fremstår på visning.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 1869 datert 22.01.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående planer i området iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside, saksnummer kan søkes opp i saksinnsyn for ytterligere informasjon og tilgjengelige dokumenter:

Omhandler borettslaget:
202218670 - Byggesak - Det er gitt tillatelse til rehabilitering av bad i borettslaget.
202218613 - Byggesak - Ravnkollbakken 26 - 89 - Boring av 25 energibrønner. Det ble 30.01.2023 gitt tillatelse til etablering av nye energibrønner.

Saker i området:
202106632 - Reguleringssak - Trondheimsveien 529 - Planforslag til offentlig ettersyn - Oppføring av boliger. Oppstartsmøte ble avholdt 20.04.2021. I bestilling av oppstartsmøte foreslås det et planforslag med bygninger over 8 etasjer, maksimalt 23 meter over bakken og med 335 boliger. Det ble fremmet et privat reguleringsforslag som ble avvist av bystyret. Forslagsstiller har fått utsatt frist til 01.09.2024 om å gi tilbakemelding om de vil fortsette i den pågående plansaken med et nytt planforslag som er i tråd med føringene oppstartsmøtet og område- og prosessavklaringen, eller så vil saken avsluttes.

201605618 - Reguleringssak - Planprogram for Grorud sentrum. Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 886,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, tv/internett, garasje, vaktmestertjeneste, renhold av fellesarealer, felles bygningsforsikring, kapitalkostnader, honoraret, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene økte med 5% 1. februar 2025 og skal etter Obos-bankens beregninger ivareta økning i finanskostnader når rehabiliteringen sluttføres.

I forbindelse med våtromsrehabiliteringen ble det vedtatt å endre fra tidligere løsning med individuelle varmtvannsberedere til felles oppvarming av tappevann med individuelle målere. Varmtvann faktureres derfor separat.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Tre av borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til hhv. 2027, 2031 og 2039 betales det dermed kun renter. Etter endt avdragsfrihet estimerer forretningsfører en økning i felleskostnadene på henholdsvis kr 94, kr 74 og kr 2 504,-. Felleskostnadene vil da øke til kr ca. 10 558,- pr mnd etter endt avdragsfrihet. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen. ¨

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 000,- pr. år. / 8 500 kwh. pr. år.

Borettslaget har gjennom Romsås Vaktmestersentral avtale med Telia om levering av TV-signaler og bredbånd (internett). En enkel TV- og bredbåndspakke inngår i felleskostnadene, med den enkelte beboer kan tegne eget abonnement for utvidelse av tjenestepakken. Digitalboks må den enkelte bestille selv hos Telia.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 174 309,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 697 237,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36 006,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 645 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 435 157 613,- pr. 02.12.2024 og lånevilkårene er:
#1
Lånenummer: HANBAN-93727003086
Restgjeld: 6.713.998,-
Andel restgjeld: 9.939,-
Rentebetingelser: 5,50% Flytende
Lånets løpetid: 19 år 7 md.
Avdragsfrihet: Ingen

#2
Lånenummer: HANBA1-94927048269
Restgjeld: 90.000.000,-
Andel restgjeld: 133.230,-
Rentebetingelser: 5,75% Flytende
Lånets løpetid: 37 år 11 md.
Avdragsfrihet: 01.01.2027

#3
Lånenummer: HANBA2-94927084915
Restgjeld: 60.000.000,-
Andel restgjeld: 88.820,-
Rentebetingelser: 5,75% Flytende
Lånets løpetid: 39 år 9 md.
Avdragsfrihet: 01.03.2031

#4
Lånenummer: NORDEA-907508
Restgjeld: 278.443.615,-
Andel restgjeld: 412.253,-
Rentebetingelser: 3,98% Flytende
Lånets løpetid: 25 år 5 md.
Avdragsfrihet: 01.05.2039

3 690 000,00 Prisantydning
645 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 335 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskiftegebyr garasje
8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
20 102,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 355 102,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tarald Wraa

Leiligheten er tilknyttet Ravnkollen borettslag.
Borettslaget består av 661 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere. Hund/katt skal meldes til styret. Hundeeiere forventes å delta i årlig plukke-opp-etter-hunden-dugnad.
Beboere kan leie borettslagets grendehus i Ravnkollbakken 36 til festligheter og andre arrangementer.
Borettslagets hjemmeside: www.ravnkollen.no.
I tillegg finner beboere informasjon på https://vibbo.no/372.
Borettslagets vaktmestertjenester utføres av Romsås vaktmestersentral (RVS).
Trappevask utføres av renholdere fra Romsås Vaktmestersentral.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022-2023: Avfallsbrønner. Petanque-bane. Våtromsrehabilitering (pågår).
2021-2022: Oppgradert brannsikkerhet, renset ventilasjonsanlegg, byttet 4 takvifter, satt inn to røykvarslere i hver leilighet, satt inn brannslukningsapparat i hver leilighet, inspisert og reparert brannluker.
2020-2021: Oppgradering av heiser, malt oppganger, skiftet vinduer, oppgradert uteområder gjennom sommerjobb, skiftet garasjeporter, skiftet ut utelamper, skiftet takvifter.
2019-2020: Ladeplasser ute etablert.
2018-2019: Ny lekeplass på tun 2 og 3.
2017-2018: Det er etablert ny lekeplass på tun 1 og tun 6. Hovedtavler i alle oppganger og sikringsskap for gårdslys og vifter er skiftet. Det er etablert elbilplasser ettersom antall kontrakter øker. Det er etablert varmekabler fra bussholdeplassen og ned til Joker og det er blitt asfaltert i innkjøringer.
2016-2017: Omtekking av p-hustak P21 og P23. Byttet port P23, 4. etasje. Byttet sikringsskap i oppganger.
2015-2016: Omtekking av p-hustak og reparasjon av dekke i P22. Omlegging av fall inngangsparti RKB 72. Byttet porter og dører P23 og P22. Asfaltering og utbedring av varmekabler RKB 60.

Planlagte påkostninger:
- Det skal etableres felles varmtvann og installeres vannmåler i alle leiligheter, slik at det igangsettes måling av varmtvannsbruk. Varmtvannet skal i størst grad oppvarmes av grunnvarme, så det skal bores brønner på ulike steder i borettslaget som skal benyttes til formålet.
- Topografien i borettslaget har dessverre gjort at det har vært vanskelig å få fram maskinene som brukes til boring, slik at det ikke vil være mulig å bore så mange brønner som borettslaget har ønsket. Derfor er det vedtatt etablering av solcellepanel på taket til p-husene for oppvarming av varmtvannet.
- Det ble vedtatt på generalforsamling i 2021 å gjennomføre våtromsrehabilitering. Arbeidet ble satt i gang i Oktober 2022 og er forventet ferdigstilt i mai 2026. Fellesgjeld for våtromsrehabilitering tildeles når prosjektet med våtromsrehabiliteringer i borettslaget avsluttes.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 12.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0123/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25123

Sist oppdatert: 26. mars 2025 kl. 17:22