Birgitte Hammers vei 1A

Birgitte Hammers vei 1A, 1167 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 195, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
3. etasje 113 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, to soverom og to bad

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: 2 kjellerboder

Åpent areal:
3. etasje 9 kvm: 2 balkonger

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.12.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1895 over 3 etasjer samt kjeller, ombygget i 1998/99. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av naturstein og murkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner, yttervegger og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Utvendig fasade i trekonstruksjoner og malte flater. Tak i trekonstruksjoner av saltaksform med arker tekket med takstein og takplater av metall. Profilert entrédør fra 1998/99 med sikkerhetslås. Brannklassifisering B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 1982 og 1998. Balkongdører med karmer av tre og to-lags glass fra 2008. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert fuktskader på parkett i ytterhjørne på utstikk i stue mot syd. Det ble ikke registrert forhøyede verdier, men oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales. Skråtakkonstruksjonen er lukket, og erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales. Det er registrert noe skjevheter i leiligheten, målt opp til ca. 28 mm. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utført arbeid på det elektriske anlegget, og det anbefales en utvidet el-kontroll. Vinduer av eldre dato og vinduer mot syd har behov for oppgraderinger. Det er ikke montert beslag på vannbord under de fleste vinduer. Rekkverkshøyden på balkonger er under 1 meter og avviker fra dagens byggteknisk forskrift. Tettesjiktet er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. På balkong med utgang fra kjøkken bærer terrassebord preg av alder og slitasje, samt noe fuktskader i bunn av rekkverksstolpe og veggkonstruksjon av tre. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Standard:

Leiligheten holder god standard og gir et solid inntrykk med sin gode takhøyde og store vindusflater. Fra kjøkkenbalkongen med morgensol har man oversikt over innkjøringen som fører opp til eiendommen, og fra balkongen med utgang fra stuen er det vid utsikt over fjorden og byen.

Leiligheten ble bygget ny innvendig i perioden 1999 og innehar høy standard med tanke på materialvalg og utførelse fra den tiden. I desember 2024 ble gulvene slipt og lakkert, kjøkkenfrontene ble lakkert samt at vegger og tak ble malt. Den er gjennomgående og fremstår som godt vedlikeholdt, lun og koselig.

Hall:
Hallen er meget romslig, glatte veggflater malt i varm gråtone. I den ytterste delen er det lagt fliser på gulv i kombinasjon med hvitlasert parkett i eik utførelse. Hvitmalt himling med downlights. Rommet har stor garderobe. For øvrig er det plass til møblement.

Kjøkken:
Leiligheten har et stort, skjermet kjøkken med en klassisk innredning som har profilerte fronter. Frontene er nylig lakkert. Innredningen har godt med benke- og lagringsplass, samt benkebelysning og fliser mellom benk og overskap. Flislagt og laminert benkeplate med benkebeslag i rustfritt stål. Integrerte hvitevarer. Kjøleskap og fryseskap. Stekeovn og nedfelt platetopp. Komfyrvakt. Ventilator i overskap. Oppvaskmaskin i benk.

Glatte veggflater malt i varm gråtone. På gulvet er det lagt hvitlasert parkett i eik utførelse. Hvitmalt himling med downlights. Synlige takbjelker.
Fra kjøkkenet er det utgang til balkong hvor morgenkaffen kan nytes.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt i 1999, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stue:
Fra stuen er det spektakulære utsiktsforhold fra de store vindusflatene, og utgang til balkong hvor utsikten kan nytes ytterligere. Rommet har ildsted med flott
omramming, og en spennende utforming som gir god fleksibilitet i forhold til møblering. Glatte veggflater malt i varm gråtone. På gulvet er det lagt hvitlasert parkett i eik utførelse. Hvitmalt himling med downlights. Synlige takbjelker.

Bad/wc/vaskerom:
Boligen inneholder to bad med fine løsninger, som er innredet med blå og hvite fliser fra Villeroy & Boch, samt gulvvarme og downlights. Rommene har innmurt speil
med integrert belysning og hylle, enkel servant innfelt i marmor benkeplate. Underskap med skap og skuffer. Toalett. Det ene rommet har badekar for ekstra velvære og det andre har dusjnisje i tillegg til opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Begge bad ble bygget nye i 1999.

Soverom og garderobe:
Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet har stor garderobe. Det er god plass til dobbeltseng på begge rommene. Rommene har glatte veggflater malt i varm gråtone. På gulvene er det lagt hvitlasert parkett i eik utførelse. Hvitmalt himling med downlights. Synlige takbjelker.

For øvrig er det god lagringsplass med bl.a. 2 kjellerboder, fellesbod samt garasje.

Eiendommens historie:

Velkommen til en enestående mulighet til å eie en toppleilighet med rik historie og kulturverdi. Denne ikoniske bygningen fra 1895, opprinnelig drevet som pensjonat av den visjonære og arbeidsomme Birgitte Hammer. Eiendommen er kjent for sin betydning i lokalhistorien, blant annet som tilholdssted for prominente gjester som Edvard Munch og Knut Hamsun.

Besøkene til de prominente gjestene gikk ikke upåaktet hen. Munch "overvintret" 1899 og 1900 på Hammers Pensjonat og har malt bildene Togrøyk, Vinternatt og
Solnedgang mens han bodde på pensjonatet. "Det gule huset" er for øvrig nevnt i flere av Munchs tekster, og det er trolig dette Birgitte Hammers pensjonatet han sikter til.

Knut Hamsun sitt opphold førte til datidens sosietetsskandale. Under oppholdet innledet han et forhold den gifte Bergljot Güpfert. Mens forholdet pågikk ble begge utsatt for forfølgelse i form av anonyme brev som gikk ut på å nedsette den ene i den andres øyne. De anonyme brevene ble stjålet fra Hamsun sitt skrivebord og delt rundt til bok forhandlere, stortingsmenn, aviser og privatpersoner. Dette gjorde Hamsun svært forbitret og brevene ble oversendt til en fransk skriftekspert som konkluderte med at det var Anna Munch som var gift med Knut Hamsun sin fetter. Hamsun og Güpfert ble gift i 1898, men ekteskapet ble oppløst i 1906.

Etter Birgitte Hammers sin bortgang i 1906 ble driften videreført helt frem til krigens utbrudd. Pensjonatet ble da rekvirert av okkupasjonsmakten i likhet med flere andre eiendommer på Nordstrand.

Etter krigens slutt ble eiendommen solgt til Filadelfiamenigheten. Huset ble i tiden det var eid av Filadelfiamenigheten brukt som gamlehjem for menighetens eldre.

Etter mange års bruk som gamlehjem ble etter hvert det vedlikeholdsmessige etterslepet så stort at stedet ikke lenger egnet seg som gamlehjem.

Ca. 100 år etter pensjonatets oppstart, fikk en kameratgjeng vite at Filadelfia-menigheten ønsket å selge eiendommen. Kameratene ble betatt av utsikten og det overdådige huset av ukjent mellom-europeisk inspirasjon og kjøpte eiendommen i 1996. Fra våren 1998 til høsten 1999 ble huset delvis restaurert og ombygget. Bygget ble delt opp i 7 leiligheter. Renoveringsarbeidene var omfattende og fasaden ble oppgradert, alle rør ble skiftet, det elektriske ble skiftet og det ble etablert to nye piper samt at det ble bygget et nytt trappeløp ved siden av heisen.

Det ble gjennomført en oppgradering mht. brann og lyd, hvor vegger og himlinger ble kledd med gips, og alle inngangsdører ble byttet til brannklassifiserte dører.

Det ble installert dørcalling, sentral brannvarslingsanlegg til vaktselskap og felles system for innbruddsalarm også koplet til vaktselskap.

Eiendommen har fått jevnlig vedlikehold. De senere årene har alle fasader, med treverk vært malt opp 2 ganger siden ombyggingen. I 2024 ble det gjort omfattende oppgradering av heisen til en kostnad på ca. 1 mill. Kun elektromotor er av eldre dato, denne har lenger levetid og det var ikke behov for utskifting.

Det omfattende restaureringsprosjektet har ikke gått upåaktet hen og i 2004 fikk man Ljans Vel sin bevaringspris.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på begge bad. Peis i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det ble gitt midlertidig brukstillatelse på ombygging fra sykehjem til leiligheter, datert 10.05.2000.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Serviceavtale for brannanlegget.
2. Sluttrapport for avfallshåndteringen.
3. Behandle innsendte tegninger av kjeller.
4. Hva gjenstår av utomhusanlegget?.
5. Pipeattest fra feiermester.
6. VAV-ferdigattest fra Vann- og avløpsetaten.

Iflg. selger er flere av de ovennevnte punktene ordnet som Pkt. 1, Pkt. 3, Pkt. 4, Pkt. 5. Det er kun Pkt. 2 og Pkt. 6 som ikke er ordnet.

Byggesaken ble henlagt av PBE som en del av Restanseprosjektet for rydding og arkivering av eldre saker i 2010.
Henleggelsen betyr nødvendigvis ikke at tiltaket er utført eller at alle forhold i saken er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver.

Det er ikke avvik mellom godkjente tegninger av leiligheten og slik den i dag fremstår.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av 7 garasjer i rekke, datert 07.09.2016.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 1318, tinglyst 31.01.1939:
Eier av eiendommen er ansvarlig for privat ledningsnett.
Dagboknr. 3025, tinglyst 22.03.1947:
Kjøpekontrakt for gnr. 182, bnr. 631, med tilhørende bestemmelser om bebyggelse og benyttelse av eiendommen. Rett til å koble seg på vann -og avløplesninger, samt benytte adkomstvei over gnr. 182, bnr. 630.
Dagboknr. 16240, tinglyst 02.12.1953:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 16735, tinglyst 10.12.1953:
Bestemmelse om felles avløpsledning for gnr. 182, bnr. 195 og 630. Eiendommene er solidarisk ansvarlig for den del av ledningen som er felles. Videre gis eier av gnr. 182, bnr. 195 tillatelse til og påbud om reparasjon og vedlikehold av egne ledninger, vann og kloakk, som går over bnr. 630. Terrenget skal settes i sin tidligere stand uten utgift for grunneier.
Dagboknr. 5609, tinglyst 19.05.1959:
Kommunen gis rett til å sprenge en kloakktunnel under eiendommen mot erstatning for mulige skader. Eier av eiendommen forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade tunnelen. Dog kan eier bygge hvor som helst på tomten og sprenge kjeller til vanlig dybde. Ved uenighet skal det avgjøres ved skjønn.
Dagboknr. 2966, tinglyst 16.01.1997:
Birgitte Hammers vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn.
Dagboknr. 16977, tinglyst 19.03.1997:
Gnr. 182, bnr. 1426 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Birgitte Hammers vei over uregistrert grunn, videre over gnr. 182, bnr. 195 som vist på kart. Eiendommens gis også rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer frem til hovedledninger. Grunneier gir ledningseier fri adgang for vedlikehold, og grunneier forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige. Eventuelle tiltak på eiendommen skal avklares med ledningseier og kommunen. Eventuell tvist avgjøres ved skjønn.
Dagboknr 16978, tinglyst 19.03.1997:
Bebyggelse som oppføres på gnr. 182, bnr. 1426 skal ikke overstige høydekote 107 moh. Bebyggelse som er plassert omtrentlig som på kart, tillates oppført med en maksimal byggehøyde på 109,5 moh. Eiere av gnr. 182, bnr. 195 og 1426 skal i fellesskap søke å finne en parkeringsløsning for begge eiendommer. Begge eiendommer skal benytte hverandres eiendom/tomt for å løse parkering/adkomst på en for begge parter hensiktsmessig måte. Dersom det oppføres et felles garasjeanlegg, skal dette skilles ut som egen seksjon, hvor de som disponerer plassene har en ideell andel i garasjeseksjonen.  

I tillegg er det tinglyst 4 servitutter i perioden 1894 - 1919. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en ikke tinglyst avtale med naboeiendom i Birgitte Hammers vei 1B hvor man sammen drifter felles adkomstvei, søppelrom og gangvei mot vest mellom eiendommene. Kostnader deles med 7/11 del til Birgitte Hammers vei 1A og 4/11 del på Birgitte Hammers vei 1B.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Birgitte Hammers vei 1A ligger trafikkskjermet til i naturskjønne omgivelser på Nordstrand. Leiligheten ligger høyt og solrikt til med flott fjordutsikt. Beliggenheten er perfekt for de som ønsker nærhet til fjorden og et rikt frilufts- og fritidstilbud, samtidig som det er kort reisevei til sentrum. Fra eiendommen er det kort vei til Sæter med flere caféer, vinbar, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor, bank m.m., samt både bussholdeplass og trikkestasjon. De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Det er et godt kollektivtilbud i område, med kort vei til både trikk og buss ved Sæter, samt like kort vei til Nordstrand togstasjon. Toget tar kun 6 min til Oslo S og går hvert 15. minutt.
(Se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. kort vei til friområder som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. Det er heller ikke langt til Østmarka og til området i tilknytning til Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m.
En kort spasertur fra eiendommen og ned til flere badeplasser langs fjorden.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakker, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet og Sats på Lambertseter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort og trygg skolevei til Nordstrand barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 596 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med plenareal, trær, hekk og annen beplantning, samt asfalterte, steinbelagte og gruslagte internveier. Det er lagt varmekabler i adkomst til bygget.

Boligen har to balkonger på henholdsvis 6 kvm. (utgang fra stuen) og 3 kvm. (utgang fra kjøkken). Fra balkongen utenfor stuen er det praktfull utsikt over fjorden, øyene og byen. Solforholdene er optimale.

Leilighetene i 1. etg. har vedtektsfestet bruksrett til arealet som ligger innenfor hekk/gjerde. Ved reseksjonering vil disse hageparsellene tilknyttes seksjonene i 1. etg. som tilleggsdeler. Ny eier av Snr. 7 kan ikke motsette seg reseksjonering hvor allerede etablert bruk formaliseres ved reseksjonering.

Det følger med 1 garasjeplass i nedre fellesgarasje - nr. 2 fra venstre. Plassen er stor nok til parkering av SUV/Tesla. Plassen har ferdig 10A ladepunkt som er knyttet til leilighetens hovedsikring. Det er fremført kabel til ladeboks (ladebaks må monteres). Dette vil koste ca. kr. 17 000 i dekningsbidrag til ladesentral og ca. kr. 30 000 for ladeboksen som fungerer sammen med sentralen. Da lader man med 32 A. Forbruk til ladebokser avleses og avregnes 2 ganger i året og faktureres av sameiet.

Det kan også medfølge plass nr. 3 fra venstre som har ferdig ladeboks med 32 A, mot et pristillegg på kr. 400 000,- Da disponerer man en lukket dobbeltgarasje med vegg mot begge naboplasser. Om man forutsetter kjøp av begge plasser må dette fremkomme av et kjøpetilbud.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "Spesialområde bevaring bolig" i henhold til reguleringsplan S-4644 (Nordstrandskråningen) med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.06.2012.

Eiendommen står oppført på byantikvarens gule liste som "Vernet etter PBL". Dette kan medfører at endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren samt kommunen før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 505,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-tv, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold av fellesarealer brann -og innbruddsalarm. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Heiskostnader til drift og vedlikehold dekkes kun av leiligheter i 2. og 3. etasje. De har også eksklusiv bruksrett. Leiligheter i 1. etg. har ikke rett til bruk av heis. Utgifter fordeles etter leilighetenes innbyrdes eiebrøk. Snr. 7 dekker ca. 22% av heiskostnader. Utgiftene faktureres etterskuddvis i april hvert år.
Drift av garasjer - oppe og nede - deles likt pr. plass. Snr. 7 disponerer kun plass(er) i nedre fellesgarasje, og vil kun dekke forholdsmessige utgifter til nedre fellesgarasje.
Påløpte årlige kostnader til drift av fellesområder som hage, vask av oppgang, m.m. deles likt mellom alle boligseksjoner og faktureres etterskuddsvis i april hvert år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 21 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv, og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Sameiet er tilknyttet Sikkerhetsgruppen AS, og avgift er inkludert i fellesutgiftene.
Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for seksjonen, men basert på eiendommens ligningsverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt i 2025.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 878 734,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 7 514 936,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 346,- pr. 31.12.2023
Sameiet har ikke felles lån.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
273 450,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 773 450,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Bragnes og Finn Espen Bragnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Birgitte Hammers vei 1A, med sameiebrøk 114/1084.
Sameiet består av 8 seksjoner, hvor snr. 5 og 6 er slått sammen.
Forretningsfører er OBOS.
Det har ikke vært gjennomført dugnader i sameiet på flere år. Sameiet kjøper inn gartnertjenester som gjør løpende vedlikehold av felles hageanlegg. Sameie har også kjøpt inn vaktmestertjenester som har kappet ned alt av uønskede busker i vestskråningen, raket løv ++ samt at de også står for snømåking.

Dyrehold er tillatt, såfremt det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Bygningen er gjennom de siste 4 årene blitt utvendig vedlikeholdt med maling og utskifting av skadet treverk – en vegg i året. Dette arbeidet er nå ferdigstilt. Heisen er også blitt fornyet det siste året. Det gjenstår utskifting av dørpumpene til heisen, men dette er en mindre operasjon. Det er ikke utover dette planlagt spesielle påkostninger.

Det er besluttet at man foretar en reseksjonering. Årsaken er at man ønsker å reseksjonere, er at det da blir samsvar mellom godkjente tegninger og seksjoneringstegninger. Likeså ønsker man i knytte boder, garasjeplasser og hageparseller som tilleggsdeler til hver seksjon. Ny eier plikter i å samtykke til en slik reseksjonering om denne ikke er sendt inn før overtagelse. For Snr. 7 er det samsvar mellom godkjente tegninger og seksjoneringen, slik at reseksjoneringen betyr lite for denne seksjonen, utover å få varige tinglyste rettigheter til boder og garasje(r).

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen står ledig for ny eier etter ny eiers ønske.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0303/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.24303

Sist oppdatert: 06. januar 2025 kl. 11:37