Kollåsveien 23F

Kollåsveien 23F, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 59, bruksnummer 47, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
2. etasje 84 kvm: Gang, tre soverom, bad og stue/kjøkken.

BRA-e:
Bod 6 kvm: Bod i felles carport.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 17 kvm: Balkong stue 10m2. Balkong soverom 7m2.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett/rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.02.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen.

Tilstandsrapporten er vedlagt salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres interessenter til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet oppført i 2023. Leilighetsbygget har yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Bygget er fundamentert på ukjent byggegrunn (antatt fjell) med grunnmur av betong og har støpt gulv mot grunn. Taket er en pulttakskonstruksjon i tre, som er en lukket konstruksjon og ikke besiktiget. Boligens vinduer har karmer av plast og tre-lags glass fra byggeår. Entrédøren har glassfelter og sikkerhetslås, mens de innvendige dørene er profilerte. Det er to balkongdører, en vanlig og en skyvedør, begge med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Radon
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen. Boligen er bygget etter at krav om radonsperre ble innført, men forholdet/utførelsen er ikke dokumentert.

Yttertak
- Konstruksjon: Taket er en flat (pulttakskonstruksjon) og lukket konstruksjon, mulig kompakttak. Inspeksjon ikke mulig.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Eiendommen er en selveierleilighet bygget i 2023. Leilighetsbygget har yttervegger i trekonstruksjoner og fasaden er kledd med liggende trekledning. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, fundamentert på ukjent byggegrunn med grunnmur av betong. Leiligheten har egen inngang og er beliggende i byggets 2. etasje, men med inngang fra bakkeplan - og mulighet til rampe. Leiligheten disponerer en låsbar bod på 6 m² i felles carport, samt en biloppstillingsplass i carporten. Oppvarming skjer med elektrisitet, inkludert gulvvarme i entré og på bad, samt en peisovn i stuen. Boligen har balansert ventilasjon. Leiligheten har to balkonger; en på ca. 10 m² med utgang fra stuen og en på ca. 7 m² med utgang fra et soverom. Begge balkongene er i trekonstruksjoner med rekkverk av tre og gulvflater belagt med terrassebord. Rekkverkshøyden er målt til 0,95 meter, som er under dagens krav på 1,0 meter.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Parkett er lagt i stue, kjøkken og soverom. Fliser med gulvvarme er i entré og på bad.
INNERVEGGER:
De fleste rom har malte flater. På bad er det våtromsplater. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det montert en laminert plate.
HIMLINGER:
De fleste rom har malte flater. På bad er himlingen nedsenket med downlights.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en åpen løsning med glatte fronter og benkeplate av laminat. En kjøkkenøy er integrert i løsningen. Det er nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter er plassert over kjøkkenbenken. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. En ventilator i overskap med komfyrvakt er installert. Vannrør er av typen rør-i-rør system med automatisk vannstopper og fuktsensor.

BAD:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme. Veggene er kledd med våtromsplater, og himlingen er nedsenket med downlights. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning med skuffer, en ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og et speil med overlys. Dusjnisjen har glassvegg og glassdør, samt vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett er installert. Vannrør er av typen rør-i-rør system, og synlige avløpsrør er av plast. En avtrekksventil i himling sikrer god luftkvalitet. Det er opplegg for vaskemaskin, fordelerskap for rør-i-rør system og en varmtvannsbereder på 194 liter. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert, noe som kan medføre skader over tid før det oppdages ved eventuell fukt i konstruksjonen.

Følgende hvitevarer medfølger: Stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet, inkludert gulvvarme i entré og på bad. Det er også en peisovn i stuen.

Det er utstedt ferdigattest for "Riving av bygg og oppføring av to firemannsboliger med tilhørende anlegg", datert 12.05.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

At en ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger godkjente tegninger datert 23.05.2022. Tegningene ser ut til å stemme med dagens løsning og utforming. Tegninger kan mottas av megler ved henvendelse.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet ekspropriasjonsskjønn, bestemmelse om veg og bestemmelse om bebyggelse. Dette er eldre, avgjorte servitutter som ikke virker til å påvirke bruken av eiendommen, basert på dagens utforming.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter kan seksjonseieren fritt leie ut sin egen seksjon, men styret skal underrettes om alle leieforhold. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Seksjonseier skal informere styret i forkant av utleien om når, hvem som leier og hvor lenge de skal leie.

Det er fylt ut en enkel energiattest, det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Med beliggenhet i Kollåsveien bor du med en perfekt balanse mellom rolige, trygge omgivelser og umiddelbar nærhet til alt Tvedestrand sentrum har å by på. Fra eiendommen er det kun en kort spasertur ned til de sjarmerende sentrumsgatene, kjent for sin unike trehusbebyggelse og sin status som bokby. Her er hverdagen enkel med alt av servicetilbud innen rekkevidde til fots, inkludert Coop X-tra, Joker-butikken, apotek og Vinmonopol.

Tvedestrand byr på et levende sentrumsmiljø, spesielt i sommerhalvåret. Langs havna finner du et godt utvalg av restauranter og butikker, og byen pulserer med liv og arrangementer, spesielt i sommersesong. Samtidig er veien kort ut til den fantastiske skjærgården, med øyperler som Sandøya og Borøya lett tilgjengelig for dagsutflukter med båt eller en bedre middag i sjøkanten. For en dukkert på varme dager ligger den populære badestranden ved Tjenna få meter unna leiligheten.

Området er svært familievennlig, med trygge veier og gangavstand til både barnehager og skoler. Tvedestrand barneskole og Lyngmyr ungdomsskole ligger begge innenfor ca. 5 minutters gange. For de yngste er Lyngbakken barnehage like i nærheten. Nærmiljøet legger også til rette for en aktiv fritid, med ballbinge og aktivitetshus bare et par minutter fra døren. Gode bussforbindelser fra Albukjær, tre minutters gange unna, gjør det enkelt å reise kollektivt.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Lyngbakken barnehage (1-5 år): 0.7 km
Bronsbu barnehage (1-5 år): 1.5 km
Blåbærskogen naturbarnehage (0-5 år): 2.2 km

Skole:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): 0.9 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 0.7 km
Tvedestrand videregående skole: 1.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felleseiet tomt på 1197.6 m² som tilhører sameiet, med fellesarealer bestående av grøntområder, gangveier og en felles lekeplass. Det beregnede tomtearealet er 1197.6 m². Oppmålingsforretning ble utført 14.06.2023. All bygningsmasse er innenfor tomtegrenser iflg. grunnkart. Deler av arealene foran leiligheter i underetasjen er seksjonert tilhørende disse seksjonene. Tomtegrenser er oppgitt som nøyaktige i grunnkart mottatt fra kommunen. Tilhørende leiligheten er det oppgitt et areal på ca. 26m² i eiendommens matrikkel.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass i carport og en ekstra p-plass mot veien. Begge deler tilhører leiligheten eksklusivt. Det er mulighet for å installere ladepunkt for elbil i carporten etter styrets samtykke. Sameiet har også gjesteparkering.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er uregulert, men omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (plan-ID 143), vedtatt 07.02.2017. I kommuneplanen er 535 m² avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende, og 33 m² er avsatt til Næringsvirksomhet, Nåværende (næring gjelder hjørnet på tomten). Det var tidligere konfeksjonsfabrikk på nabotomten (Frøja).

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring av kulturmiljø. I henhold til kommuneplanens bestemmelser gjelder følgende:
Den antikvariske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart, og områdets særpregede miljø videreføres. Ny bebyggelse i området skal i størrelse og proporsjoner tilpasses den bevaringsverdige bebyggelsen i området. Nye uthus og garasjer skal ha en utforming og materialbruk som underordner seg hovedbebyggelsen.
Terrengformasjoner, hagemurer og terrasser av betydning for kulturmiljøet skal bevares.
Offentlige eller alminnelig brukte gangstier, trappeløp, snarveier, plasser m.v. skal bevares.
Forhåndsuttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune v/kulturminnevernsseksjonen skal innhentes før det gjøres vedtak om nye tiltak. Ny bebyggelse skal miljøtilpasses etter faglige kriterier.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 1 301,- per måned.

Felleskostnader går til følgende: Forretningsfører, bygningsforsikring, årlig bytte av filtre til ventilasjonsanleggene og snørydding.

Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, vann og avløp.

Årsestimat for 2026:
- Renovasjon: kr 5 044,-
- Vann: kr 5 322,-
- Avløp: kr 7 827,-
- Eiendomsskatt: kr 7 008,-

Totalt: kr 25 201,-

Eiendommen har ikke vannmåler. I Tvedestrand kommune er det valgfritt å installere vannmåler.

Andre løpende kostnader opplyst av selger:
- TV/Internett: kr 1 533,- per måned (fiber, Telenor).
- Strøm: Årlig kostnad og forbruk er ukjent. Norgespris-avtale er tegnet.

I tillegg må månedlig felleskostnad kr 1.301,- påregnes.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 730 208,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 var 2 920 830,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
103 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 793 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Elisabeth Finsand Røvik

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Kollåsveien 23.

- Sameiet består av 8 boligseksjoner.
- Forretningsfører er Bosør.
- Sameiets organisasjonsnummer er 931 615 629.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Det er båndtvang på sameiets eiendom hele året, og eier må fjerne eventuell avføring umiddelbart.
Kun gass- og elektrisk grill er tillatt på balkonger. Det skal være stille mellom kl. 22:00 og 07:00 på hverdager, og mellom kl. 23:00 og 08:00 i helgene. Oppussingsarbeider er begrenset til hverdager kl. 08:00-20:00 og lørdager kl. 10:00-18:00.
Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser og endringer av fasade krever godkjenning fra styret og skal følge en samlet plan vedtatt av årsmøtet.

Seksjonseier har med styrets samtykke rett til å sette opp ladepunkt for elbil i tilknytning til sin parkeringsplass på egen bekostning.

Det er fremlagt saldobalanse og resultat for 2025. Sameiet har ingen lån registrert per 29.01.2026. Styreleder informerer at det ikke er planlagte påkostninger, bortsett fra vinduer i de største soverommene i leilighetene i 2. etasje. Disse er bestilt og bekostes av hver seksjonseier (selger tar kostnaden). Det informeres også av styreleder at det er planlagt å ta opp vedtekter og husordensregler til neste årsmøte da det potensielt skal rettes litt på disse.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.
Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. For krav mot en seksjonseier som følger av sameieforholdet, har de øvrige seksjonseierne panterett i seksjonen. Panteretten er begrenset til et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G).
I henhold til eierseksjonsloven § 23 kan ingen erverve mer enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.

Kort utdrag fra årsmøte 16.09.2025 for sameiet Kollåsveien 23:
1. Styret ble enige om å ha Bosør som forretningsfører, dette skulle avklares nærmere, men det er i dag Bosør som er forretningsfører.
2. Resultatrapport 2024 ble godkjent.
3. Det ble enstemmig vedtatt å øke fellesutgiftene med 300kr/mnd for å dekke en ev. utgift til Arendal boligbyggelag (de byttet navn til Bosør). Alle boligene uten 23H har mottatt FDV dokumentasjon. Styret sjekker opp i mer dokumentasjon på el-anlegget. Avtale om brøyting vinter 25/26 måtte settes opp. Det ble bestilt bytting av filter fra A-ventilasjon.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00,-
Markedsføringspakke  kr 28 900,00,-
Oppgjør  kr 8 900,00,-
Tilrettelegging  kr 9 900,00,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnbok kr 290,0,-
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00,-
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 6 600,00,-
Tinglysing sikring  kr 545,00,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 8 500,00,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 15 984,20,-
Foto  kr 4 000,00,-
Innhenting av opplysninger fra forretningsfører Ambita  kr 4 995,00,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.264

Sist oppdatert: 28. mars 2026 kl. 12:57