Hemsbakken 18A

Hemsbakken 18A, 3242 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 10, bruksnummer 26, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 227 kvm

BRA-i:
Boligen:
Kjeller: 53 kvm: Tv-stue, vaskerom. Bad og stue/kjøkken (hybel).
1. etasje 67 kvm: To entreer, bad, stue og kjøkken.
2. etasje 58 kvm: Gang, bad og tre soverom.

Anneks/gjestehus:
1. etasje 49 kvm: To boder, stue, bad og kjøkken.

Åpent areal:
Platting 56 kvm.

Arealet på hemsene i gjestehus måles til ca. 25 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Gjestehus er vurdert som BRA-e da det ikke oppfyller alle hovedfunksjoner som kreves for en selvstendig boenhet. Annekset/gjestehus mangler eget soverom. Se salgsoppgavens punkt "ferdigattest" for mer informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befarings dato 28.11.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende kledning i treverk. Yttertak med valmtaksform av trekonstruksjon er tekket med takstein. Ytterdører med profilert flate og felt av glass. Vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer/rammer av tre med to-lags glass. Gjestehuset/annekset er oppført i trekonstruksjon på gulv mot grunn av betong. Yttervegger med utvendig stående kledning i tre. Yttertak med saltaksform er belagt med
takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
- På bad i kjeller er lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 5 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Gulvet for øvrig er tilnærmet flatt og har ikke tilstrekkelig fall mot sluk. Informasjon: Det er en oppkant på ca. 20 mm. ved dør. Videre kan det ikke verifiseres om det er benyttet maling med våtromssystem på veggenes våtsoner ved vask og utenfor dusjsonen. Våtromsmaling alene er ikke en godkjent membran. Noe svelleskader på innredning.
- På bad i 1. etasje er utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Slukmansjett er ikke synlig under klemring i sluk. Innredning har slitasje/svelleskader. Toalettskål er løs og det er bevegelse i konstuksjonen. Skyldes mest sannsynlig underdimensjonering i vegg mellom toalettskål og innbygningsramme.
- På bad i 2. etasje er lokalfall i dusjsonen mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 6 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm fra sluk. Det blir liggende noe vann igjen på fliser. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 25 mm. I tillegg er det en oppkant ved dør på ca. 30 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Det er redusert avrenningshastighet i avløp fra servant. Rensing av avløpsrør anbefales.
- På vaskerom er utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Slukmansjett er ikke synlig under hele klemringen i sluk. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet maling med våtromssystem på veggenes våtsoner ved vask.
- Det foreligger ingen dokumentasjon/fakturaer fra utførende firmaer på våtromsarbeidene i rom nevnt over med den risiko dette innebærer. Det er kun ettersendt enkelte bilder fra selger.
- Bad i gjestehus har fått tg2 som en helhetsvurdering. Dette på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det blant annet kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater. Membran er ikke synlig i sluk og ikke klemt med klemring. Tettesjiktet vegger har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Hull i veggplater under servant. Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under gulvfliser. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling, i tilstøtende rom til våtsonen. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
- Kjøkken i gjestehus har bomlyd i flis (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Ventilator har slitasje og en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det er skjolder/fuktmerker i benkeplater.
- I gjestehuset har gulvoverflater har slitasje og ventilasjonen bør utbedres. Trappestige til hems har slitasje, utglidninger i trinn og manglende rekkverk.
- Det er sprekk i vegg ved bærebjelke mellom stue og kjøkken i 1.etasje. Skyldes trolig krymp/bevegelser i materialer. Skyvedører på soverom i 2.etasje har slitasje/skader som må utbedres.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i utlektet vegg under terreng. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 77,2 %, temperatur 17,9 grader C og duggpunkt 13,9 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt og det er risiko for skjulte skader. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes.
- Stedvise fuktmerker observeres i tak/undertak. Ukjent om det er fuktighet på befaringstidspunktet. Skyldes trolig tidligere lekkasje. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette. Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger sett fra utvendig side/yttertak. Årsaken kan være underdimensjonering. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge årsak og aktuelle tiltak bør påregnes.
- Trappen til kjeller har ikke rekkverk i nedre del eller håndløpere, stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 meter og sprekker i konstruksjonen og fliser/fuger. Tiltak bør påregnes.
- Det er noen målbare skjevheter i soverom 2.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 15 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.
- Varmtvannsbereder i gjestehus har en alder som tilsier at det er grunn til å varsle om usikker restlevetid.
- Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen og verdien er derfor ukjent.
- Det er foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget og det manglende deksel på kontakt i stue 1.etasje og til varmtvannsbereder i gjestehus. Løs utvendig stikkontakt ved platting. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Informasjon: Feil opplysning i selgers egenerklæring. Inntak strøm er fra luftstrekk. Strømkabel i bakke er klargjort for tilkobling slik at luftstrekk kan fjernes.
- Ytterdør ved entré/bad 1.etasje har skade. Dør til kjeller har slitasje. På befaringspunktet var det manglende innramming ved kjellerdør ved platting. Dette er utbedret i ettertid. Tiltaket er ikke fysisk kontrollert av takstmann, kun via tilsendt bilde fra selger.
- Det er ikke tilkomstmulighet til yttertak på befaringstidspunktet. Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Takkonstruksjonen har tegn til svekkelser. Det er registrert skjevheter og svanker. Ukjent årsakssammenheng. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette. Snøfangerutstyr ikke etablert og takgjennomføring har skjevheter.
- Utvendig trapp har skjevheter og provisorisk utførelse.
- Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, og er i tillegg ført opp mot ytterkledningen. Konsekvens kan være økt fuktbelastning i veggkonstruksjonen grunnet fordampning fra grunnen. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Forstøtningsmurer ved kjellerinngang og kjellervinduer har skjevheter.
- Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden til gjestehuset og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Underkant kledning har kort avstand til terreng/terrasse/platting ol. Forholdet kan gi forkortet levetid på nedre del av kledningen og konstruksjonen med tanke på fuktskader.
TG3:
- Trapp fra stue til platting og fra platting til kjellerdør mangler rekkverk. Risiko for fall. Høyder over 50 cm krever rekkverk. Avstand fra topp trapp til platting er målt til 120 cm. Rekkverk må etableres.

For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Pen og praktisk enebolig med meget sentral og barnevennlig beliggenhet. Her bor du "midt i smørøyet" med kort vei til de fleste fasiliteter. Boligen er meget innholdsrik og ble vesentlig oppgradert og påkostet i perioden 2022 til 2023. Planløsningen er praktisk og ypperlig for den aktive barnefamilien. Hoveddelen kan blant annet skilte med romslig stue og kjøkken, to bad, eget vaskerom, tre soverom og praktisk kjellerstue, perfekt som familiens ungdomsavdeling. I underetasjen er det også tilrettelagt med egen hybel for utleie. På eiendommen finnes det også eget separat anneks/gjestehus, innredet med både stue, bad og hems (gjestehuset er ikke godkjent som selvstendig boenhet, se salgsoppgavens punktet "ferdigattest").

Innvendige overflater bærer preg av lyse, delikate og tidsriktige fargevalg. Gulv har for det meste laminat og flis. Kjøkken i hovedetasjen har delvis åpen løsning mot den romslige stuen. Kjøkkeninnredningen ble montert i 2023 og har slette, moderne fronter og benkeplater av laminat. Her får du rikelig med skap- og benkeplass. Perfekt for familiens kokk. Det er montert rikelig med downlights i tak. Integrert stekeovn, platetopp med integrert ventilator, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel medfølger. Det er kun de nevnte hvitevarene som følger med. Frittstående kjøleskap/fryser medfølger ikke. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Bad i 1. etasje er fra 2022 og har flislagt gulv med varme. Vegger har noe flis og malte overflater. Av utstyr er det montert gulvstående baderomsinnredning, dusjhjørne med innfellbare dører og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er også opplegg for vaskemaskin. Badet har også en egen ytterdør via gang. Perfekt for eksempel når de minste kommer sølete hjem eller etter lufting av familiens hund.

Lekker og delikat flislagt bad i boligens 2. etasje er også fra 2022. Gulv har varmekabler og det er montert downlights i tak. Videre er det montert vegghengt høyskap og baderomsinnredning med heldekkende servant, speil med lys. Dusjnisje har fast glassvegg, stilig armatur og slukløsning. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Eget vaskerom i kjelleren er fra 2022. Gulvflate har fliser, og vegger samt himling er malt. Det er montert vegghengt innredning, speil, overlys og stikkontakt på vegg over servant. Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Hybel i kjelleretasjen er innredet med åpen stue- og kjøkkenløsning samt eget bad. Gulv har flis og veggoverflater er malt i tidsriktige fargevalg. Kjøkkeninnredningen er fra 2023 og har slette fronter og benkeplater av laminat. Det er flisimitasjonsplater på vegg over benk. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin medfølger. Nisje til frittstående kjøleskap. Det er kun de nevnte hvitevarene som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Badet tilknyttet hybelen er fra 2022. Her er det flis på gulv med varme og vegger er delvis belagt med flis og malt. Videre er det montert vegghengt servantskap, speil, lys og stikkontakt på vegg. Dusjnisje med fast glassvegg. Vegghengt toalett med innebygget sisterne samt opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Annekset/gjestehuset er innredet med stue med åpen løsning til kjøkken, bad og hems. Gulvflater er belagt med fliser og vegger består av malt panel. Gjestehuset ble oppført i 2001 og er godkjent som varig opphold, men ikke som egen boenhet. Kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og har profilerte fronter og benkeplater av heltre. Det er nisje til komfyr og oppvaskmaskin. Badet i gjestehuset er fra byggeåret. Gulv er flislagt og det er montert våtromsplater på vegger. Himling med panel. Gulvstående søyleservant, dusjnisje og gulvstående toalett er montert. Samt opplegg for vaskemaskin. Gjestehuset kan være den perfekte avdelingen for familiens ungdom eller som for eksempel eget hjemmekontor eller hobbyrom.

Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger og renoveringer i løpet av perioden 2022 til 2023:
- Bad i 1. etasje og 2. etasje fra 2022.
- Vaskerom fra 2022.
- Kjøkken i hoveddel er fra 2023.
- Kjøkken i hybel er fra 2023 og bad er fra 2022.
- Vannrør er av typen rør-i-rør system og kobber. Rør-i-rør i hoveddel er fra 2022. Avløpsrør av plast er fra 2022 i hoveddel.
- Varmtvannsberedere tilhørende hoveddel er fra 2022.
- Varmepumpe fra 2023 er installert i 1. etasje.
- Balansert ventilasjon fra 2022 i hoveddel.
- Det elektriske anlegget er fra 2022 i hovedhuset og fra 2001 i gjestehuset.
- Ytterdører, vinduer og terrasse-/balkongdører er fra 2022, 2008 og noe har ukjent årstall. Innvendig og utvendig dører i hovedhus er fra 2022.
- Boligens yttertak er fra 2022.
- Drenering, hovedboligen er fra 2022.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er varmekabler i gang i hoveddel samt på alle bad inkludert bad i gjestehus/anneks. I stuen i 1. etasje er det montert luft-til-luft varmepumpe. Peisovn er montert i gjestehuset. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt tilsyn av piper og ildsteder i løpet av de siste årene. Sandefjord kommune opplyser at det må foretas et nytt tilsyn av skorsteinen og ildstedene. Ved tilsyn kan det blir avdekket eventuelle feil/mangler som må utbedres. Ved tidligere tilsyn har kommunen kommentert at plate i ovn er defekt og hull etter gammel ovn må tettes Feieluke/sotluke er defekt. Selger opplyser at dette omhandlet tidligere ildsted samt pipe i hovedboligen som ikke benyttes i dag. Kjøper overtar alt ansvar for dette. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Videre opplyser Sandefjord kommune at for denne eiendommen mangler det dokumentasjon på oppføring av bygning/bolig i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring.

Videre foreligger det godkjente tegninger og ferdigattest i forbindelse med innredning av kjelleretasjen med hybel datert 02.10.2023. Omgjøring fra tilleggsdel til hoveddel. Det foreligger også godkjente tegninger for oppføring av gjestehus/anneks datert 30.08.2001. Gjestehuset er ikke godkjent som en separat og selvstendig boenhet med kjøkken. I henhold til tegninger er gjestehuset søkt og godkjent med eget bad og stue. Hems og kjøkken er montert i senere tid og er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet/gjestehuset ikke godkjennes som selvstendig enhet og annekset må brukes som en tilleggsdel til boligen. Konsekvensen kan også være krav om fjerning av kjøkken. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 1946, tinglyst 11.09.1939 - bestemmelse om kloakkledning og avløpsnett i forbindelse med opprettelse/fradeling av eiendommen i 1939. Avtalen har ingen betydning for dagens bruk. Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelse/servitutt.

Eiendommen har tinglyst rett til vei over naboeiendommen Hemsbakken 18 b med gnr. 10 bnr. 100. Rettigheten er tinglyst på gnr. 10, bnr. 100 med, dagboknr 1110077, tinglyst 04.10.2022 med påtegninger/kart for veirett med dagboknr. 683920 tinglyst den 28.06.2023.

Boligens underetasje/kjeller som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Gjestehuset på eiendommen er ikke godkjent som separat enhet og dermed ikke godkjent for utleie, men gjestehuset er godkjent for varig opphold (se punktet "ferdigattest" for mer informasjon). Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Boligens hoveddel er utleid for kr. 22.000,- pr. mnd. Det er avtalt depositum på kr. 66.000,-
Hybelen er i dag utleie for kr. 6.900,- pr. mnd. pluss kr. 800,- for strøm. Det er avtalt depositum på kr. 20.700,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Velkommen til Hemsbakken 18 a. Boligen har en perfekt beliggenhet for den aktive barnefamilien, med kort vei til «alt» og Runar idrettspark rett i nærheten. Attraktiv og sentral beliggenhet på Haukerød, et av Sandefjords mest populære og familievennlige områder.

Nærområdet er barnevennlig, med barnehager, Haukerød barneskole og Runarhallen innen gangavstand. Det er kort vei til praktfullt turterreng og lysløype om vinteren på Runar, dagligvarebutikker med lange åpningstider og Haukerødkrysset med diverse servicetilbud. Jotun Arena, Sandefjords flotte stadion på Pindsle, ligger like i nærheten. Anlegget huser også treningssenter, apotek og MENY dagligvarebutikk med rikt utvalg for hele familien. I området finnes også mange butikker som har alt til hus og hjem. Like i nærheten finner du Runar idrettsanlegg med et stort utvalg av sportslige tilbud og fritidsaktiviteter. Her er det fotballbaner, både gress og grus, turløyper i skog, lysløyper om vinteren, skilekanlegg, samt Runarhallen, som er en flerbrukshall med yrende aktivitet året rundt. Nærmiljøet byr på det meste, med et godt utvalg av matbutikker, blant annet en stor Kiwi-butikk og nyere Rema 1000-butikk, i forbindelse med utbyggingen av 'Bjørnars'. Her finnes også spisesteder og bensinstasjoner.

Innen kort avstand finner du også handelsområdet Pindsle, som byr på flere bilforretninger, el-butikker, dagligvarebutikker, Biltema, Megaflis, E2 Treningssenter, Meny, Jotun Arena m.m. Det samme gjelder flere barnehager, barneskoler, ungdomsskoler og Sandefjord VGS. Eiendommen ligger ca. 3 km nord for sentrum. Her kan du enkelt ta sykkelen eller beina fatt til sentrum, hvor du finner alle fasiliteter, enten du ønsker byliv med shopping eller en matbit på en av byens caféer og restauranter. For barna i familien er det kort vei til skoler eller den populære Bugårdsparken, som har flotte rekreasjonsområder med noe for alle. Bugårdsparken byr også på mange fritidsaktiviteter, som skøyter, tennis og svømmehall, for å nevne noen. Et flott område for turer og trening! Velkommen til visning.

Fra sentrum kan du kjøre nordover opp Sandefjordsveien og så Moveien opp til Haukerødkrysset. Kjør rett frem i Haukerødkrysset og følg veien over i Klavnesveien. Hold til venstre over i Hemsbakken. Eiendommen ligger på venstre side etter ca. 350m. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Haukerød barneskole og Bugården ungdomsskole. Flere barnehager i områder. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 647 kvm. Tomten er lettstelt og pent opparbeidet med gressplen og noe prydbusker/planter. Tomten ligger tilbaketrukket fra Hemsbakken og er godt skjermet - perfekt for deg som ønsker private og trygge omgivelser. Mot syd grenser eiendommen mot et lite skogområde. Fra boligens stuen er det utgang til en stor terrasseplatting på ca. 56 kvm vendt mot vest/nord. Her sitter du både solrikt og skjermet til, perfekt for å nyte lange sommerkvelder og varme dager. Hagen er opparbeidet med gressplen og er ypperlig for lek og moro for både store og små. Det er rikelig med parkeringsmuligheter i gårdsplassen som er belagt med grus.

Gode parkeringsmuligheter i stor gruslagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.09.2023 avsatt til boligbebyggelse. Kommunen opplyser også at det ligger hensynssone ras - og skredfare over eiendommen H310 samt at deler av eiendommen ligger innenfor sone for hensyn friluftsliv H530. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.494,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann (akonto), avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 28.000 kwh. pr. år. for hovedboligen inkl. hybel i kjelleren. Gjestehuset har egen strømmåler.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15.414,-.
Boligen er tilknyttet Sandefjord bredbånd som leverandør av internett (fiber) og har avgift på kr 1.000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4.996,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 1 024 235,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 096 939,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

154 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 365 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hardip Singh og Emily Malene Skalleberg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger - alle inkl.  kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 166,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 33 118,00

Oppdragsnummer 22-0420/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25420

Sist oppdatert: 06. februar 2026 kl. 15:46