Bjørnebærstien 11

Bjørnebærstien 11, 1348 RYKKINN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 93, bruksnummer 362, seksjonsnummer 85, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
Leilighet:
4. etasje 92 kvm: Entré, bad, tre soverom, stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 1 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
9. etasje 9 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.11.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligblokk fra 1971 over fire etasjer.
- Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn.
- Grunnmur og bærende vegger av betongkonstruksjoner.
- Skillende dekker av betongkonstruksjoner.
- Yttervegger av betong og trekonstruksjoner utvendig kledd med malt mur, fasadeplater og trekledning.
- Flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget).
- Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35.
- Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 2006, 2005 og 2016.
- Balkongdør (skyvedør) med karmer av tre, og to-lags glass 2016.
- Naturlig og mekanisk ventilasjon.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert og fallforhold er ikke tilfredstillende på bad.
- Kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra kjøkkenet.
- Noe merkbare skjevheter i boligen.
- Vannrør.
- El-anlegg.

TGIU:
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

E N T R É
Denne lyse og innbydende entreen gir et flott førsteinntrykk med god plass til oppbevaring i en stor speilgarderobe. Her har du god plass til yttertøy og sko, og med speilet får du både praktisk oppbevaring og en ekstra følelse av romslighet.

S T U E M E D Å P E N K J Ø K K E N L Ø S N I N G
Stuen er romslig og lys, med store vindusflater som slipper inn naturlig lys og gir en fantastisk langstrakt utsikt. Den åpne kjøkkenløsningen med flott kjøkkenøy skaper et sosialt og funksjonelt rom, perfekt for både hverdagskos og gjester. Kjøkkenøya har sitteplasser, noe som gjør det til et naturlig samlingspunkt. Fra stuen har du utgang til en solrik, vestvendt balkong på 9 kvm – en forlengelse av oppholdsrommet på sommeren.

Kjøkkenet, som ble pusset opp i 2017, har moderne slette fronter og benkeplater i laminat med nedfelt oppvaskkum. Det er fliser mellom benkeplate og overskap, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, komfyr, nedfelt platetopp og mikrobølgeovn i kjøkkenøyen. Ventilator i overskap sørger for god ventilasjon.

B A D
Et lekkert, romslig bad fra 2017 med tidsmessige fliser og innredninger. Badet har gulvvarme og flislagte vegger og nedsenket himling med downlights gir ekstra eleganse og et rent uttrykk.

Servantinnredningen er vegghengt med praktiske skuffer og en ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskapet er belyst og har stikkontakt på veggen over servant, vegghengt toalett med innebygget sisterne, dusjhjørnet er utstyrt med glassdører, veggmontert dusjarmatur, hånddusj og regndusj. Badet har også opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.

S O V E R O M
Leiligheten har tre gode soverom, inkludert et romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng og nattbord. De andre soverommene er perfekt egnet som barnerom, gjesterom eller kontor, og gir fleksible bruksområder for ulike behov.

Ø V R I G E R O M
Gulvflatene er belagt med parkett, som gir en varm og innbydende følelse i alle rom. Veggene er malt, og himlingene har en ren, malte flate. Leiligheten har profilerte innerdører og dører med glassfelt. Naturlig ventilasjon. Det gode oppbevaringsmuligheter med garderobeskap både på soverommene og i entreen, samt ytterligere oppbevaringsplass i bod i kjelleretasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ferdigattest:
Det foreligger ferdigattest for Bjørnebærstien 9, 11 og 3, datert 14.12.1972, samt for Bjørnebærstien 1-21, som inkluderer vesentlig reparasjon av brannskille i parkeringskjeller, brannalarmanlegg og ledelys, samt bruksendring av avfallsrom til boder, datert 31.12.2024. Ferdigattestene kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale plantegninger:
Opprinnelig var det vegger mellom kjøkkenet og stuen, men disse er fjernet for å skape en åpen kjøkken- og stueløsning. Badet bestod opprinnelig av et separat vaskerom med adkomst fra det opprinnelige kjøkkenet, samt et separat toalettrom. De tre rommene er nå slått sammen til et større bad med adkomst fra entreen.

I gangen ved entreen var det opprinnelig en gang med moduler uten døradkomst. Denne veggen er fjernet for å gi større plass i gangen, men denne delen av gangen er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 26997-3, tinglyst 16.12.1980, type heftelse: Pantsettelseserklæring: kr. 10.000,- med huseierforeningen som pantehaver.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
- Dagboknr 411169-1, tinglyst 01.09.1972, type heftelse: Bestemmelse om veg: Bestemmelser om ledninger / kabler, kloakkrenseanlegg, vedlikehold / brøyting av offentlig gangvei, antenneanlegg, biloppstillingsplasser og gjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes bl.a. at leietaker tidligere har misligholdt sine forpliktelser ovenfor Bjørnebærstien Huseierforening. Forespørsel om styrets godkjennelse av utleie skal forelegges styret minimum 7 dager før innflytting. Seksjonseierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon, bod eller garasjeplass, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge sameiets vedtekter, samt vedtak fattet av årsmøte og styre.

Eier plikter og la garasje og bod følge utleieavtale til seksjon. Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne.

Ved utleie betales et gebyr på kr 1.000,- til sameiet, som belastes eier. Dersom styret oppdager utleie eller endring av leietaker, som det ikke har vært betalt utleiegebyr for, vil gebyr for utleie bli satt til kr. 2.000,-.

Hvis utleie skjer uten at godkjennelse er gitt, har styret adgang til å kreve utleieforholdet avsluttet. Utleier har helt ut ansvaret overfor sameiet for alle skader og ulemper som forårsakes av leieboere, jf. vedtektens § 11.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Velkommen til Bjørnebærstien et sted hvor hverdagen blir litt bedre!
Her bor du i grønne og barnevennlige omgivelser, med kort vei til alt du trenger for et komfortabelt og aktivt liv. Enten du er småbarnsforelder, friluftsentusiast eller glad i byliv dette området har noe for alle.

Alt du trenger rett i nærheten
Rykkinn nærsenter byr på et bredt utvalg av butikker og servicetilbud: stor Meny-butikk, kafé, interiør- og kjøkkenbutikker, apotek, frisør, treningssenter, McDonald's, Jonathan Sushi, blomsterbutikk og mye mer. I tillegg har du Bærums Verk og Kolsås senter like ved, med alt fra Vinmonopol og gallerier til koselige restauranter og T-bane.

Naturopplevelser rett utenfor døren
Ta turen til Eineåsen for flotte stier og turløyper, eller nyt utsikten fra majestetiske Kolsåstoppen. Vestmarka, Tverrelva og Krokskogen ligger kun en kort kjøretur unna perfekt for helgeturer og skogseventyr.

Aktiv fritid året rundt
Om vinteren kan du boltre deg i alpinbakkene på Krydsby, Kolsås og Kirkerud skisenter populære blant både barn og voksne. For langrennsentusiaster finnes det snøsikre løyper i Eineåsen og lysløype til Sukkertoppen. På sommerstid er Gommerudbanen, Rykkinnhallen og Rud Svømmehall flotte alternativer for aktivitet og moro.

Byliv og kultur bare minutter unna
Sandvika ligger en kort biltur fra boligen og byr på et av Nordens største kjøpesentre, ODEON Kino, Bærum Kulturhus, Vinmonopol og et bredt utvalg av restauranter og caféer. Her finner du også flotte badestrender og fine turmuligheter langs fjorden.

Et trygt og godt bomiljø
I Bjørnebærstien får du en trygg og rolig ramme rundt hverdagen med nærhet til barnehager, skoler og kollektivtransport. Et ideelt sted for både små og store, med flotte oppvekstsvilkår og et inkluderende nabolag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Gommerud barnehage
Glitre barnehage
Skoler:
Rykkinn skole
Bryn og Hammerbakken skole
Eineåsen skole

eiertomt på 13 770 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med blant annet asfalterte innernveier, lekeplass, plenarealer og diverse beplantning.

Seksjonseieren har eksklusiv bruksrett til en nummerert biloppstillings-plass i garasjeanlegget i henhold til vedtektene.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse (5.913 kvm), blokkbebyggelse (6.837 kvm) og gang/sykkelvei (569 kvm) ihht. reguleringsplan Belset / Berger / Rykkinn med ID: 1965320 med ikrafttredelse 26.11.1968, og kjørevei (32 kvm), park (198 kvm) og gang / sykkelvei (220 kvm) ihht. reguleringsplan Bryn / Rykkinn, sørøstre del, felt G1, U, V, S, T, endr. med ID: 1973109 med ikrafttredelse 22.05.1979.

Kommuneplan:
I henhold til kommuneplanens arealdel 2022- 2042, med ID: 202101 er eiendommen regulert til nåværende boligbebyggelse (13.572 kvm) og nåværende friområde (198 kvm) med ikrafttredelse 21.06.2023

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6976,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, Internett/TV, rengjøring, rydding av veiene, vaktmester, kommunale avgifter, forretningsførsel, bygningsforsikring, nedbetaling av fellesgjeld m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Fellesutgifter: 5 097
- Renter og omkostninger lån: 594
- Avdrag lån: 1 285

Det må også innbetales et ut-/innflyttingsgebyr på kr. 1 000,- til sameiet. Kjøper(e) vil bli belastet ved første husleie

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr13000,- pr. år. / 15000 kwh. pr. år.
Selger opplyser at boligen er tilknyttet Telia, hastighet kan endres via Telia poengsystem, i dag rundt 600mbps.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 565 870,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 263 481,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 25 300,- pr.31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 88 669,- pr. 28.10.25

Total fellesgjeld for sameiet er kr .7 938 704- pr. 28.10.25 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 94907066465, Handelsbanken
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 28.10.2025: 6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 324
Saldo per 28.10.2025: 4 791 487
Andel av saldo: 53 517
Første termin/første avdrag: 17.11.2022 ( siste termin 17.10.2052 )

Lånenummer: 94907066473, Handelsbanken Eiendomskreditt Filial av Stadshypotek AB
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 28.10.2025: 5.75% pa.
Antall terminer til innfrielse: 25
Saldo per 28.10.2025: 3 147 217
Andel av saldo: 35 152
Første termin/første avdrag: 15.12.2022 ( siste termin 15.11.2027 )

4 590 000,00 Prisantydning
88 669,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 678 669,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

116 950,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
127 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 806 659,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Horschig og Emilia Sylwia Kozdemba

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bjørnebærstien huseierforening, med sameiebrøk 853/72873.
Sameiet består av 99 leiligheter.
Forretningsfører er Asker og Bærum boligbyggelag ABBL.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde husdyr i boligen uten styrets forhåndssamtykke.

VEDLIKEHOLD / INNKJØP
2024 er blant annet følgende vedlikehold utført:
• Diverse nødvendig oppgraderinger av bygningsmasse-garasjer
• Generell vedlikehold/ av uteområder
• Utbytting av dårlige vinduer i seksjon
• Justering og pakningsbytte på franske balkongdører

PLANLAGT VEDLIKEHOLD 2025
I mars 2015 utarbeidet ABBL en vedlikeholds rapport for sameiet. Styret vil fremdeles
benytte denne rapporten i planleggingen av vedlikeholdet for de kommende år.
• Kartlegging av tilstand på betong i blokk fundament og søyler i garasje
• Prosjektering og utføring av betongarbeider i fundament og garasjer
• Rørspyling
• Noe vedlikehold i enkelte oppganger
• Oppgradering/vedlikehold av Vaktmester Bod / Oppgradere
arbeidsmiljø for vaktmester.
• Rengjøring av søppellanlegg
• Feste av fasadeplater på endevegger over garasjeporter og kartlegging
av stillstand resterende av våre fasede plater
• Utbytting av dårlige vinduer i seksjon
• Justering og pakningsbytte på franske balkongdører

KOMMENDE 5-10ÅRS PERIODE
• Bytte resterende lys i garasje tak 4-8
• Legge nytt belegg på takene i de gjenstående blokkene.
• Skifte varmtvannsberedere for nr. 4–8
• Pusse opp inngangspartiene utvendig.
• Bytte lysarmatur i alle oppganger
• Vurdere utskifting sikringsskaps dører
• Vurdere fremtidig løsning på våre vinduer.
• Rengjøring av søppellanlegg
• Bytte tak på bod i mellomgang mellom 5-9, Sjekk av tak mellom 13-15
• Generell kontinuerlig oppgradering av bygningsmasse og fellesområder

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 21 068,00
Boligstyling rapport  kr 0,00

Oppdragsnummer 10-0330/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25330

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 09:43