Havreveien 33

Havreveien 33, 0680 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 148, bruksnummer 303, ideell andel 1/1
Andelsnummer 148, Byggveien Borettslag, organisasjonsnummer 950385618

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm.

BRA-i:
1. etasje, 68 kvm: Entré, bod, bad, kjøkken, stue og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller, 3 kvm: Bod.
Til info. Leiligheten disponerer 2 boder. Én bod var ikke tilgjengelig for oppmåling ved befaringstidspunktet, og er derfor ikke medregnet leilighetens bruksareal.

Åpent areal:
1. etasje, 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 09.03.2025, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 3 etasjer, underetasje og kjeller.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur, bærende vegger og skillende dekker av betong-/murkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med trekledning og fasadeplater. Skrånende tak tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har finert entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongskyvedør fra 1987 og vinduer fra 2013, med karmer/rammer av tre og 2-lags glass.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (kun TG2, ingen TG3):

Våtrom:
- Kun naturlig ventilasjon.
- Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i sjakt uten mulighet for sikker avrenning til sluk.
- Servantskap har noe fuktskader.
- Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft ved overgang mellom gulv og vegger.
- Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser, samt misfarging/svertesopp påvist på flisfuger.
- Utførelsen med hensyn til overgang mellom sluk og tettesjikt er uoversiktlig. Det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.
Det er rørgjennomføring i nedre del av vegg i dusjsonen, dette er en uheldig løsning mht. risiko for fuktgjennomtrenging med påfølgende skader. Det er ukjent om hvorvidt gjennomføring er tilfredsstillende tettet.
Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker, rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm. Dette er vurdert til ikke å være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.
Til info. Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument, og det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Kjøkken:
- Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i benkeskap uten mulighet for sikker avrenning til sluk, og det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Det er noe svelle-/fuktskade i skjøt til benkeplater, samt stedvis noe merker/hakk på innredning.
- Noen av spottene under overskap fungerer ikke.

Øvrige rom:
- Ingen luftespalte over/under innerdører.
- Gulvflater bærer preg av slitasje, samt har stedvis hakk/merker/riper.

Skorsteiner inne i boligen:
- TG er satt grunnet alder og ukjent eventuell oppgraderingshistorikk.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600).

På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Dører:
- Balkongdør er av eldre dato, og har behov for oppgraderinger.

Balkong:
- Det er registrert noe malingsavflassing på trevirke, samt behov for vedlikehold.

Peisen er ikke funksjonstestet ifm. salget og dennes tilstand er dermed ukjent.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Gjennomgående andelsleilighet beliggende i byggets 1. etasje, med adkomst via felles trappegang. Oppgangen har callinganlegg.
Leiligheten består av:

Entré:
Meget romslig entré med frittstående garderobeskap, samt plass til oppheng av yttertøy.
Fra entreen er det adkomst til praktisk, innvendig bod på 2 kvm.

Bad (oppgradert i regi av borettslaget 2003/2004):
Tidløst baderom innredet med vegghengt servantskap med dører og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, innmurt speil, overlys med stikkontakt og veggskap over servant, dusj på gulv i hjørnet med skyvedører og dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj, og gulvmontert toalett. Avtrekksventil på vegg.
Det er opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken (ukjent årstall):
Separat kjøkken med plass til spisebord, og rikelig med skap- og benkeplass.
Kjøkkeninnredning med tremønstrede fronter, og benkeplater av laminat med nedfelt rustfri oppvaskkum med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Disse hvitevarene medfølger; innebygd ovn med keramisk platetopp, integrert oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap med frysedel i nisje. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Hvitevarene overtas i den stand de er i til overtakelse.

Stue:
Lys og romslig stue med peisovn, og god plass til sofagruppe og spisemøblement.
Fra stuen er det utgang til sydvestvendt balkong på 7 kvm, med utebelysning og stikkontakt på vegg.

Soverom:
Leiligheten har 2 soverom, begge med innebygde garderobeskap og plass til dobbeltseng.

Overflater:
Bad - Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Nedsenket himling med malt flate.
Kjøkken - Gulvflate belagt med laminat. Vegger med malt strie. Himlingsflate med malt betong.
Øvrige rom - Gulvflater belagt med tre-stavs parkett. Vegger med malt strie og malte murflater. Himlingsflater med malt betong.
Profilerte hvite innerdører, samt skillevegg med glassfelt mellom entré og stue.

Annet:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles trappegang utenfor leiligheten.
- Stoppekraner på kjøkken.
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert på bad og kjøkken.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet, i kombinasjon med vedfyring i stue.
Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen ("Havreveien 33-35-37-39 - Blokk 28 - Boligblokk"), datert 22.09.1967. I tillegg foreligger det ferdigattest på fasadeendring datert 13.04.1988, balkonger samt tak over inngangspartier datert 07.10.1998 og rehabilitering av våtrom datert 22.04.2004. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men originale byggetegninger stemmer overens med dagens løsning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om veg, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport. Eiendommen er vasket til visning, og vil ikke bli vasket ytterligere til overtakelse.

Boligen har en trafikkskjermet og sentral beliggenhet, i en stille enveiskjørt gate, sentralt på Manglerud.

Nær Østensjøvannet, et unikt våtmarksområde og et vernet naturreservat, med et yrende dyre- og fugleliv. Turen rundt vannet er på ca. 4,5 km. og man kan fortsette videre inn i Østmarka.
Østmarka byr på flotte tur- og rekreasjonsområder - sommer som vinter - med turveier, lysløyper, stier og klatremuligheter. Idylliske badeplasser ved Nøklevann og Ulsrudvann (kjent for Oslos kanskje varmeste badevann), og populære møtesteder som Østmarkseteren, Mariholtet, Skullerudstua og Rustadsaga - alle med servering. Ved Rustadsaga har Nøklevann ro- og padleklubb kurs, aktiviteter og utlån av utstyr.

Manglerud er også kjent for sine idrettstilbud, med flotte muligheter for både store og små - der fotball, ishockey, innebandy og turn er sentrale idretter. Her finner du Manglerud idrettspark med innendørs fotballbane, utvendig kunstgressbane og ikke minst ishall.
Manglerud bad og aktivitetshus, som åpnet høsten 2022, er en samlokalisering av folkebad, Oslo kulturskole og Manglerud ungdomshus. Det populære badeanlegget kan by på bl.a. varmtvannsbasseng, familiebasseng, vannsklie, boblebad og badstue.
Nærmeste treningssenter er SATS Ryen og Fresh Fitness Manglerud.

Nærbutikken, Coop Extra, ligger i Ryensvingen.
Det er ca. 8 minutters gange til Manglerud Senter. Med sine 60 butikker og servicefunksjoner tilbyr senteret beboerne i området et godt totaltilbud med blant annet to store dagligvareforretninger, lege- og tannlegekontor, apotek og Vinmonopol.
Det er døgnåpen bensinstasjon i området - Esso/Deli de Luca i Ryenkrysset.

God tilknytning til offentlig kommunikasjon med kort gange til både Ryen T-banestasjon (13 min. til sentrum) og Manglerud T-banestasjon (12 min. til sentrum), samt bussholdeplass like i nærheten av boligen med bl.a. flybussen til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Havreveien 33 sokner til Manglerud skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Treskeveien barnehage, Storgården barnehage og Mangelberget barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10 895 kvm som tilhører borettslaget.
Fellesområder er pent opparbeidet med blant annet asfalterte adkomst-/stikkveier, plenarealer, busker, trær og annen beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslagets har parkeringsplasser for utleie etter venteliste.
Parkeringsleie (kr 250 pr. mnd. fra 01.05.24) / administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser.

Offentlige ladestasjoner i gaten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, friområde/park, høyspenningsanlegg, turvei/skiløype og garasje i boligområde i henhold til reguleringskart datert 03.03.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser 5260 vedtatt 19.01.1960, V060262 vedtatt 06.02.1962, V160205 vedtatt 16.02.2005, S-3058 vedtatt 26.04.1989 og S-2663 vedtatt 25.05.1983.

Kjente byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 202211121
Gjelder "Havreveien 22-40 - Innglassing av balkonger".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202211121

Saksnr. 202550054
Gjelder "Havreveien 23 - Tilbygg".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202550054

Saksnr. 201703978
Gjelder "Havreveien 86 - Tilbygg".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201703978

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3.547,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, Internett (fiber), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 10 % økning 01.01.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2.934,-
Kapitalkostnader felles lån kr 424,-
Obos Open Nett kr 189,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
P.t. er det ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommen.

Nåværende eier v/fullmektig har ikke kunnskap om årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Obos OpenNet som leverandør av Internett (fiber). 1000/1000Mbit/s bredbånd er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger.
TV-pakke velger eier selv gjennom Obos Open Net. Det kan velges mellom RiksTV, Allente og Strim. Kostnadene kommer i tillegg til felleskostnader.
For priser, se: https://www.obos.no/boligforvaltning/tjenester/opennet

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.179.360,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.717.440,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28.138,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 69.000,- pr. 12.02.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9.349.558,- pr. 24.02.2025, og lånevilkårene er:
Lånenummer OBBK02-98207935964
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 5,85 %, flytende.
Lånets løpetid: 26 år og 5 mnd.
Avdragsfrihet: Nei.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 69.000,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 424,-.

Dersom kjøper ønsker å nedbetale sin andel fellesgjeld (eventuelt deler av gjelden), bes selskapets rådgiver Alexander Krossen tlf. 22 86 57 04 / e-post: alexander.krossen@obos.no, kontaktes for nærmere opplysninger.

4 300 000,00 Prisantydning
69 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 369 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 388 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Toma Facility Norge AS

Leiligheten er tilknyttet Byggveien Borettslag.
Borettslaget består av 149 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Det er anledning til maks 2 husdyr pr. leilighet. Utover dette må styret godkjenne dette.
Grilling på veranda er kun tillatt med elektrisk grill.
Det er fellesvaskeri i borettslaget.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/byggveien/om

Foretatte påkostninger de senere år:
2024 - Ny asfalt foran alle oppganger og ned til offentlig fortau.
2023 - Bytte av varmtvannsberedere i nr. 35 og 51. Utskifting av rekkverk utenfor oppganger med trapp, samt satt opp rekkverk i oppganger hvor det ikke har vært rekkverk tidligere.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser pr. 03.03.2025 at det ikke er planlagt noen store påkostninger i nærmeste fremtid.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger kan ikke tegne Boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 45-0112/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.24112

Sist oppdatert: 15. mars 2025 kl. 15:27