Spydebergveien 46

Spydebergveien 46, 1816 SKIPTVET
Kommunenummer 3116, gårdsnummer 44, bruksnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 327 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 52 kvm: Trapperom og boder.
1. etasje 108 kvm: Entré, bad, vaskerom, kontor, stue og kjøkken.
2. etasje 79 kvm: Gang, bod, tre soverom og sovealkove.
Loft 33 kvm: Loftsrom.

BRA-e:
Garasje 38 kvm: Garasjerom.

Uthus 17 kvm: Uthus.

Åpent areal: 40 kvm terrasse og markterrasse.

Deler av arealene på kaldtloftet oppfyller vilkår for måleverdighet og er derfor medregnet som en del av boligens bruksarealer. Kaldtloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 34 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 33 kvm. av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 25.02.2025, utført av Anticimex v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Dagens planløsning og hva rommene brukes til, vil sannsynligvis ha et avvik fra hva som var opprinnelsen. Megler har forsøkt å få tak i originale byggetegninger fra kommunen og selger, men disse er ikke å oppdrive. Formelle plantegninger, ferdigattester, etc., har megler derfor ikke.

Ny eier overtar det fremtidige ansvar og risiko.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig fra 1933, med ukjent tilbyggsår. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betongblokker og lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner av
murkonstruksjoner, samt trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform på hovedbygget samt pulttakkonstruksjon på tilbyggene utvendig tekket med takstein. Profilert to-fløyet ytterdør av tre med glassfelt, samt profilert/glatt ytterdør av tre ved vaskerom. To-fløyet balkongdør med karm av tre og to-lags glass fra 2018. Vinduer med karmer av tre og tolags glass fra 2018 og 1999, samt ukjent årstall. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt:
37% TG1
54% TG2
2% TG3
7% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Vaskerommet har ingen ventilasjon. Megler anbefaler at det lages et par ventiler i veggen.
- Uthus: Vesentlig slitasje. Eldre uthus som brukes til lagring.

TG2:
- Bad: Pga. alder og slitasje.
- Vaskerom: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Tettesjikt pga. alder. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 11 mm. Stedvis motfall rundt sluk mot innredning.
- Kjøkken: Vannrør og avløpsrør på kjøkken pga. alder.
- Rom under terreng: Manglende ventilering. Det registreres stedvis riss/sprekker på vegger, som kan tyde på setninger eller jordtrykk. Fuktskjolder/-merker observert på vegger.
- Krypekjeller: Ventileringen av blindkjelleren kan ikke bekreftes å være tilstrekkelig. Fare for skadelig fukt. Deler av krypekjelleren er ikke tilgjengelig for inspeksjon og undersøkelser. Krypekjeller har tilsig av fukt i grunn. Det er ikke etablert fuktsperre mot grunn.
- Uinnredet loft: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak ved pipe. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i takkonstruksjon ved pipe. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Stedvis manglende isolasjon i bjelkelag.
- Skorsteiner inne i boligen Fuger i skorsteinen på loft er dårlige og tiltak anbefales. Dette kan synes å gjelde delen opp mot yttertak/over yttertak.
- Innvendige trapper: Trappen til loft har ingen håndløpere og den vurderes som bratt. Trappen til 2. etasje har ikke håndløper på begge sider. Trappen til kjeller har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket i trapp til 2. etasje og kjeller har åpninger på mer enn 0,10 meter.
- Varmtvannsbereder (sikkerhetsventil mangler kontrollert avrenning til avløp), vannrør av kobber og eldre avløpsrør pga. alder.
- Elektrisk anlegg: Varmekabel på vaskerom er etter selgers opplysninger defekt. Kursoversikt er ikke oppdatert. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.
- Fasader inkl. kledning: Ingen luftespalte bak trekledning.
- Yttertak: Det er registrert mosedannelse på takstein.
- Utvendig trapp: Det mangler rekkverk.
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, noe som for eksempel medfører at det kan komme vann bak fuktsperren. Drenering pga. alder.
- Eldre utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Garasje: Moderate vedlikehold er nødvendig.
- Utekran har fryst og er derfor defekt.
- Fyrkjele i kjeller bør fjernes.

Generell informasjon fra megler:
På eldre hus, slik som dette, så vil man måtte påregne at det blir en stor andel TG2, nettopp pga. alder. Eksempel: Dør inn til kjøkken er original gammel heltre dør. Denne anbefaler megler å ikke bytte ut. Det er en del av denne type bolig, men har TG2 pga. noe skjevhet (subbing).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

- Et soverom ble pusset opp i 2025. Da ble veggen foret ut og isolert med 5 cm. Glava. Det ble lagt nytt gulv og elektrisitet ble fornyet.
- Bygd terrasse utenfor vaskerom og platting + trapp i forbindelse med terrassen. Terrassen ble bygd i 2016 og platting, samt trapp i 2024.
- I 2022 ble et soverom pusset opp på samme måte som soverommet i 2025.
- Det ble foretatt en el-kontroll i 2019.
- To-fløyet balkongdør med karm av tre og to-lags glass, fra 2018.

Flott eiendom med stor hage, solrike uteplasser, frittstående uthus og dobbelgarasje. Boligen er fint beliggende i vakre landlige omgivelser, ca. 5 minutters kjøring fra Skiptvet sentrum. Det er tur- og rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet. Boligen har varmepumpe og en dekorativ peisovn.

I tilknytning til inngangspartiet er det en hyggelig markterrasse på ca. 17 kvm. Her kan formiddagskaffen nytes.

1. ETASJE
Entré: Man kommer inn i en romslig og lys flislagt entré. Gulvet har varmekabler og entréen har garderobeskap.

Stue: I stuen er det varme i gulv. Det er fjernet en vegg, noe som gjør rommet ekstra åpent og luftig. Gulvflater er belagt med laminat og vegger er utført i malt panel. Stuen kan innredes med hjørnesofa, bord og tilhørende møblement. Spisebord og stoler kan plasseres i nærhet av kjøkkenet. Luft-til-luft varmepumpe plassert i stue. Utgang fra stue til trapp og hage.

Kjøkken: Fint og praktisk kjøkken med stemningsskapende peisovn. Kjøkkeninnredningen er av merket Huseby og er fra omkring 1999. Det er profilerte fronter og laminert benkeplate. I benkeplaten er det nedfelt oppvaskkum i porselen med ett-greps armatur. Det er montert tapet, stikkontakter og belysning mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående oppvaskmaskin, kjøleskap, stekeovn med induksjonstopp og integrert mikrobølgeovn. Integrert ventilator er tilkoblet avtrekkskanal. Gulvflate er belagt med heltre. Vegger er utført i malt tapet og himlingsflate er utført i malt panel. Kjøkkenet har meget godt med skap og skuffer. Det er plass til spisebord og stoler. I tillegg er det en frokostbar, der morgenkaffen kan inntas. Komfyr, to kjøleskap, oppvaskmaskin og innebygd mikro følger med salget.

Vaskerom: Vaskerommet er fra ukjent årstall, med innredning fra 2021. Det er flislagt gulv med gulvvarme. Vegger utført i malt panel. Himlingsflate utført i malt panel. Gulvstående innredning med laminert benkeplate og nedfelt utslagsvask med ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin. Utgang fra vaskerom til terrasse på ca. 23 kvm. Terrassen ble bygget i 2016. Videre er det adkomst til platting bygget i 2024. Rundt boligen er det en stor hage med gressplen og diverse beplantning.

Bad: Baderom er oppgradert i ukjent årstall med vannrør, avløpsrør og sluk fra ukjent årstall. Badet er flislagt og har gulvvarme. Himlingsflate er utført i MDF-panel med downlights. Det er vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil og stikkontakt er montert på vegg med lys over servant. Badet er videre utstyrt med dusjkabinett med to-greps armatur og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

2. ETASJE
Fra gang i 2. etasje er det adkomst til uinnredet loft på ca. 33 kvm. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i trapperom til loft.

Soverom: Boligen har fem store soverom. Det er garderobeskap på to av soverommene. Et soverom ble pusset opp i 2025 og et i 2022. Et soverom er innredet som en stue, der barna/ungdommen kan ha sitt eget oppholdsrom. Det er også et rom som benyttes som kontor. Rommet har plass til stort skrivebord, stol og tilhørende kontormøblement.

KJELLER
Kjelleren er uinnredet. Det er støpte gulvflater. Vegger er utført i malte murflater og himlingsflater er utført i panel samt himlingsplater. Det er inngang til krypekjeller via luke i kjeller. Blindkjeller under deler av boligen.

Bod/oppbevaring: Boligen har svært godt med oppbevarings- og lagringsmuligheter. I kjelleren er det flere boder. Sentralstøvsuger er plassert i bod 3. I 2. etasje er det flere kneloft, samt at loftet har lagringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Komfyr, to kjøleskap, oppvaskmaskin og innebygd mikro.

Boligen er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med vedfyring, samt luft-til-luft varmepumpe.

Det står en gammel fyrkjele i kjelleren. Denne er ikke i bruk og bør fjernes.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1933.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes heller ikke bygningstegninger av hele boligen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ferdigattest på minirenseanlegg, datert 23.06.2020.

Dagens planløsning og bruk av rom, avviker sannsynligvis fra det som var opprinnelig.
Det er fjernet en vegg i stuen, slik at det ble en stor stue.
Det er fjernet en dør mellom to rom i 2. etasje. Det bør settes inn en dør, dersom man vil bruke det ene rommet som soverom. Rommet brukes i dag som en loftstue, kombinert gjestesoverom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 303367, tinglyst 06.07.1968, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler ulike bestemmelser rundt vannledninger og hvordan de skal legges osv.

Dagboknr. 9374, tinglyst 12.11.1999, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelser rundt vann- og kloakkledninger. Man kan koble seg til privat tilførselsledning for kommunalt vann på eiendommen. I tillegg kan eier av gnr. 44, bnr. 10 opparbeide og vedlikeholde ny avkjørsel fra sitt bolighus over vår eiendom/eksisterende avkjørsel, frem til Riksvei 122 - Spydebergveien.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Fint beliggende enebolig i vakre landlige omgivelser, ca. 5 minutters kjøring fra Skiptvet sentrum. I Skiptvet sentrum er det bank, forretninger, barnehage, barneskole, ungdomsskole (skolebuss) og idrettshall.

Fra tomten er det fine tur- og rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Rema 1000 og Kiwi. Det finnes også lokale gårdsmarked i nærområdet. Ønsker du ytterligere servicetilbud er Askimtorget regionens største kjøpesenter med 52 butikker under samme tak. Senteret ligger midt i Askim med alle sentrumsfasiliteter rundt seg. Det er i overkant av en halvtime til Ski storsenter og ca. 30 minutter til shoppingsenter i Töcksfors, i Sverige.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, hvorav nærmeste holdeplass er Langli og ligger rett ved boligen.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nærmeste barnehage ligger ca. 1,7 kvm. unna. Ellers er det skolebussordning til Vestgård barneskole (1-4. klasse) og Kirkelund ungdomsskole (5.-10. klasse). Videregående skoler i Askim og Mysen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5.671 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt gårdsplass, stor hage med gressplen og diverse beplantning.

Parkering i dobbelgarasje, samt biloppstillingsplasser på egen stor gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Privat septiktank med minirenseanlegg. Denne tømmes to ganger i året. Det er service en gang i året.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vannledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan avsatt til: LNF-områder for spredt boligbebyggelse.

I kommuneplanens arealdel fremkommer det følgende hensynssone:
- H310: Skredfare/kvikkleireskred.

Nærmere informasjon finnes her:
www.skiptvet.kommune.no/planer

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.675,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, kloakk (tømming av septiktank/minirenseanlegg), renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13.283,- pr. år/15.862 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.000,-

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Avgiften er på kr 1.300 pr. mnd. Dekoder medfølger.

Kostnad til service av minirenseanlegget kommer også som et tillegg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 844.601,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.378.403,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
138 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 838 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jeanette Arnesen og Christoffer Arnesen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,56% av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 35.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger pr. stk/overtagelse (2 første gratis): kr 2.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 46-0163/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.24163

Sist oppdatert: 29. mars 2025 kl. 01:28