Bølerlia 49

Bølerlia 49, 0691 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 15, ideell andel 1/1
Andelsnummer 32, Kollen Borettslag , organisasjonsnummer 950635746

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm.

BRA-i:
4. etasje, 54 kvm: Entré, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller, 4 kvm: Kjellerbod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
4. etasje, 7 kvm: Vestvendt balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i et leilighetsbygg oppført i 1955. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget har kjeller. Utvendige fasader er av teglstein og etasjeskillere er av betong. Taket er et saltak i trekonstruksjon belagt med asfaltpapp. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2021. Entrédøren er en glatt tredør (B30, 40db), og balkongdøren har karmer av tre og to-lags glass fra 2021. Innvendig er det hvitmalte glatte innerdører av tre.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: En helhetsvurdering av våtrommet viser at vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, og den faktiske tilstanden er ukjent da bygningsdelen er skjult. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring på grunn av alder. Både vannrør av kobber og avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Fuktmåling/hulltaking er ikke utført da veggene er av mur/betong, og tilstanden inne i konstruksjonen er ukjent, selv om et overflatesøk ikke ga indikasjoner på fuktskader. Det foreligger ingen informasjon om arbeider utført i våtrommet, og deler av utførelsen bærer preg av ikke-fagmessig arbeid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter)
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran/stengeventiler er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Funksjonen/tilstanden ikke er kjent.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme: Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.

Helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverkshøyden på balkongen er målt til 0,97 meter, noe som er under dagens krav på 1,2 meter for balkonger med høyde over 10 meter. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet, er ikke tatt stilling til.

Elektrisk anlegg:
Det er registrert forhold (kun fremlagt samsvarserklæring/dokumentasjon på deler av det elektriske anlegget) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
- Fukt i tak ved kjøkken i forbindelse med utbedring av plater på taket i 2019 (ca.), hatt dialog med styret. Ikke vært fuktighet i taket etter arbeidet var sluttført.
Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja.
- Ingen ting er vedtatt. Borettslaget ser på muligheter for hvordan de kan ta over finansiering av vindusbytter. Leiligheter som allerede har byttet de seneste årene vil bli kompensert/skånet. Forslag vært oppe på generalforsamling, men utsatt og ingen beslutning fattet.
Annet; Rammen på døren inn til det andre soverommet er utvidet og dermed for stor for selve døren. En justering her må påregnes.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Utskifting av vinduer og balkongdør, utført av Takst og vindu spesialisten AS. Dokumentasjon foreligger.
- Montering av nye kjøkkenfronter, stekeovn og vifte. Dokumentasjon på bytte av kjøkkenfronter foreligger.

2020:
- Nytt dusjkabinett med dusjarmatur på bad, utført av Comfort Bryn AS. Samsvarserklæring foreligger.

2017:
- Bytte av pleksiglass langs rekkverk samt glass i levegg på balkong, utført av Alti glass glassmester. Dokumentasjon foreligger.
- Maling av alle rom (fra overtakelse 2017 og frem til 2021).

2010:
- Byttet toalett og servantskap på bad.

2007:
- Enkelte oppgraderinger på bad.

2002:
- Kjøkkeninnredning installert.

Ukjent årstall:
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget. Samsvarserklæring er kun fremlagt for deler av anlegget.

Velkommen til en lys og arealeffektiv leilighet med en høy og fri beliggenhet. Store vindusflater på tre av fire vegger gir rikelig med naturlig lys og en luftig atmosfære, uten innsyn. Planløsningen er åpen og sosial, med en naturlig flyt mellom rommene. Leiligheten inneholder to soverom og har utgang til en vestvendt balkong.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og fordeler tilgangen til leilighetens øvrige rom. Døren er klassifisert som B30 og 40db, noe som bidrar til å dempe støy fra fellesarealene.

Bad:
Badet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning med speil, et vegghengt høyskap, gulvstående toalett og et dusjkabinett med dusjarmatur fra 2020. Det er opplegg for vaskemaskin.

Stue og kjøkken:
Den åpne løsningen mellom stue og kjøkken skaper en sosial og sammenhengende sone. Kjøkkeninnredningen fra Ikea har glatte fronter og en laminert benkeplate med nedfelt vask. I 2021 ble kjøkkenet oppgradert med nye fronter, stekeovn og ventilator. Av medfølgende integrerte hvitevarer finnes stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er fliser mellom benkeplate og overskap. Stuen har god plass til både spisebord og sofagruppe. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på 7 m². Her er det plass til utemøbler, og uteplassen fungerer som en fin forlengelse av stuen på varme dager.

To soverom:
Leiligheten har to lyse og romslige soverom med gode vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Begge rommene har garderobeløsninger og god plass til seng og øvrig møblement. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og eventuelt arbeidsplass, mens det andre rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Overflater:
Gulv: Laminat i de fleste rom, flislagt gulv på bad med gulvvarme, plastfliser på balkong.
Vegger: Malte glatte flater, malt mur/betong, malt tapet/strietapet i øvrige rom, flislagte vegger på bad, fliser mellom benkeplate og overskap på kjøkken.
Himling: Malte betongelementer i de fleste rom, malte panelbord på bad.

Tekniske anlegg:
- Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Leilighetens stoppekraner/stengeventiler er plassert på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på 4 m² merket med nr 4-F, samt et oppbevaringsskap i kjelleren. Borettslaget har også felles sykkelbod og vaskekjeller.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Vaskemaskin kan medfølge etter særskilt avtale med selger.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med fjernvarme via vannbåren varme og radiatorer. Det er gulvvarme på bad. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for oppføring av våningshus/boligblokk datert 23.01.1959. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Det foreligger en byggesak for fasadeendring (saksnummer 199802360). Det ble gitt tillatelse 24.02.1999 og brukstillatelse 08.01.2001. Saken ble administrativt henlagt av kommunen 03.06.2010 med begrunnelsen "Brukstillatelse eldre enn 3 år", ettersom ferdigattest ikke var mottatt. Henleggelsen betyr ikke nødvendigvis at alle forhold er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende to servitutter på borettslagets eiendom:

02.11.1959 - DOK.NR. - 13580 - ERKLÆRING/AVTALE
Vedr. felles fyrhus.
Med flere bestemmelser.
Gjelder denne registerenheten med flere.
Avtalen regulerer drift av et felles fyrhus for Kollen Borettslag, Borettslaget Skrenten og Borettslaget Kvartetten. De tre borettslagene forplikter seg til å benytte fyringsanlegget for oppvarming og varmtvann. Driftsutgifter, fornyelser og nyanskaffelser fordeles mellom lagene etter en fastsatt nøkkel (Kollen 11/25, Skrenten 10/25, Kvartetten 4/25).

15.12.1986 - DOK.NR. 82253 - ERKLÆRING/AVTALE
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Kommunen har rett til å legge og vedlikeholde ledninger i eller over ubebygde deler av tomten, samt rett til adkomst for anlegg og vedlikehold. Borettslaget plikter å avstå nødvendig, ubebygget grunn til veiutvidelser og fellesarealer. Allmennheten skal ha adgang til samme bruk av ubebygde deler som hittil. Ved salg av del av tomt har kommunen forkjøpsrett. Borettslaget har plikt til å være medlem av et fellesorgan for å ivareta beboernes fellesinteresser.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ifølge borettslagets vedtekter kan andelseier som selv bor i boligen leie ut deler av den uten godkjenning. Alle former for korttidsutleie som kan sammenlignes med hotellvirksomhet er ikke tillatt uten styrets samtykke.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Bølerlia 49, en adresse som kombinerer roen fra marka med bydelens bekvemmeligheter. Her bor du tilbaketrukket og fredelig, men har alt du trenger i hverdagen innen få minutters gange. Bøler Senter, med dagligvarebutikker som Coop Mega og Kiwi, apotek og Vinmonopol, er en kort spasertur unna. Samtidig er veien til sentrum enkel, med T-banestasjonen kun en 6-minutters spasertur fra leiligheten.

For familier er dette et ideelt nabolag. Med flere barnehager og skoler som Nøklevann skole og Bøler skole i gangavstand, blir logistikken i hverdagen enkel. Store, bilfrie grøntområder med lekeplasser mellom blokkene gir trygge og gode oppvekstsvilkår.

Fritiden kan nytes til fulle med umiddelbar nærhet til Østmarka. Herfra starter turstier som tar deg med inn til perler som Nøklevann, Rustadsaga og det rike fuglelivet rundt Østensjøvannet. For den idrettsinteresserte er det et bredt tilbud med Bøler IF på Haraløkka, som ble kåret til årets idrettslag i Oslo i 2022, og Bøler bad med sitt oppvarmede basseng. Kulturlivet blomstrer også, med arrangementer på Deichman Bøler, biblioteket tegnet av Sverre Fehn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bølerlia 49 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Bøler Sentrum barnehage, Nøklevann barnehage og Mikaelgården Steinerbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 37 588 m² kvm som tilhører borettslaget.
Den felles tomten er pent opparbeidet med asfalterte veier, store plenarealer, trær og variert beplantning, samt sittegrupper og lekearealer for beboerne.

Leiligheten disponerer ingen egen parkeringsplass. Borettslaget har bilplasser til utleie for kr 150,- per måned, men det er venteliste for tildeling. Det er også venteliste for plasser med elbillader.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, med feltnavn Felt F. Dette følger av reguleringsplan 69054, "Bebyggelsesplan for del av Bogerud, gnr.163 bnr.2, og Bøler, gnr,164 bnr., 5 felt F - A/L Ungdommenes Selvbyggerlag", vedtatt 12.10.1954. Planens vedtekter fastsetter at arealene skal bebygges med blokker i ildfast materiale for vanlig boligbebyggelse.

Eiendommen omfattes også av følgende reguleringsplaner:
- Plan 60665, "Generalplan for biloppstillingsplasser og lekeplasser på Bøler", vedtatt 16.11.1965. Denne regulerer fellesarealer til formålene felles gårdsplass, felles parkering, felles lekeareal og garasje i boligområde.
- Plan 31056, "Regulerings- og bebyggelsesplan for Bøler sentrum, gnr.164 bnr.5", vedtatt 24.04.1956.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Oslo. I henhold til kommuneplanen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Kjente byggesaker i nærområdet:
- Bølerskrenten 45: Søknad om påbygg for etablering av energisentral. Saksnr. 202310289 (fortsetter i sak 2025/17043).
- Bølerlia 73 B: Oppføring av boligblokk med dagligvarebutikk. Søknad om rammetillatelse er under behandling. Saksnr. 2026/01412.
Det søkes om en boligblokk på 6 etasjer inkludert kjeller, med dagligvareforretning (KIWI) i 1. etasje. Det er 73 leiligheter i bygningen. Boligblokken har et gårdsrom mot vest, og en takterrasse for beboerne i 5. etasje.
- Bølerlia 73: Søknad om rammetillatelse for riving av barnehage. Saksnr. 2026/00554.
Barnehagen ble stengt i 2020 og formelt avviklet 30. januar 2023. Det planlegges per nå ikke oppføring av nye bygg eller installasjoner på eiendommen.

Se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp for oppdatert informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 5 104,- per måned og inkluderer: Oppvarming (sentralfyr) og varmtvann, internett og TV, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, honorarer og nedbetaling andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig, i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Borettslaget har lån med flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres ved rentejusteringer.

Felleskostnadene er fordelt slik:

Felleskostnader: kr 4 026,-
Avdrag felleslån: kr 66,-
Renter felleslån: kr 32,-
Renter felleslån 2: kr 125,-
Avdrag felleslån 2: kr 538,-
Internett: kr 189,-
TV: kr 128,-

Oversikt over fordelingen av posten felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen. Har du spørsmål om eiendomsskatten for din andel, må du ta kontakt med styret i borettslaget ditt.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget pr. d.d.
For ytterligere info. se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Nåværende eier har ikke kunnskap om årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet RiksTV / GlobalConnect som leverandør av TV og Internett (fiber), inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.049.171,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.196.685,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 14 911,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 52 301,- pr. 27.01.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 15 549 635,12 pr. 27.01.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 114109762
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 27.01.2026: kr 11 589 329,-
Andel av saldo: kr 38 981,-
Restløpetid: 11 terminer (siste termin 01.02.2031)
Type Rente: Flytende
Rente: 4,15 %

Bank: DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Lånenummer: 12126555227
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 27.01.2026: kr 2 225 837,-
Andel av saldo: kr 7 487,-
Restløpetid: 31 terminer (siste termin 30.09.2033)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,15 %

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368545299
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 27.01.2026: kr 1 734 469,-
Andel av saldo: kr 5 834,-
Restløpetid: 74 terminer (siste termin 30.06.2044)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %

Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling (IN-ordning) for noen av borettslagets lån.

3 920 000,00 Prisantydning
52 301,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 972 301,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 295,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 991 596,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Julie Kvale

Leiligheten er tilknyttet Kollen Borettslag.
- Borettslaget består av 265 boenheter i lavblokk på 4 etasjer.
- Borettslaget eier 44 % i Bøler fyrhus.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22 98 38 00.
- Borettslagets hjemmeside: https://kollenborettslag.no/

Dugnad må påregnes.

Ordensmannsarbeid blir fordelt mellom leieboerne med én uke hver:
Ordensmannen skal påse at det til enhver tid er god orden i og utenfor oppgangen, samt melde fra til vaktmester om eventuelle mangler. Heri ligger å holde trappen fri for snø og is, og strø ved behov (bruk helst ikke salt som skader trappen). Videre skal ordensmannen utføre:
Vask av trapp utenfor oppgangen.
Vask av gangdør, kjellerdører og døren til sykkelrommet.
Rydding og vask av sykkelrommet.

Dyrehold krever godkjennelse fra styret, og søknad må sendes før dyret anskaffes. Kun innekatter er tillatt. For hunder gjelder egne regler; de må ikke være til sjenanse for naboer, skal føres i bånd, og lufting på lagets område er forbudt.

Borettslaget har felles vaskerier, tørkeplasser og rom for sykler og barnevogner.
Det er gym i kjelleren i Bølerlia 59 (månedlig avgift), samt en utegym utenfor Bølerlia 61. Et av tunene har også en flott, asfaltert basketballbane.
Det er mulig å få tilgang til egen dyrkekasse for dyrking av egne grønnsaker i borettslaget.
Det er kun tillatt med elektrisk grill og gassgrill på balkong.
Det er svært viktig at alle beboere lufter alle sine radiatorer når varmen slås på om høsten, og radiatoren skal da stå på 0 (være avslått) når lufting gjennomføres.
Montering av markiser, antenner og andre utvendige forandringer må godkjennes av styret.
Ved oppussing av bad som medfører endring av bærende konstruksjoner, fellesrør og ledninger, samt andre felles installasjoner, skal det sendes søknad til styret.
Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 22:00 og 06:00.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
- Etablering av ladeinfrastruktur til alle lagets parkeringsplasser og garasjer.
- Skifte av Internett og TV-leverandør, med installasjon av nytt fibernett.
- Vedlikeholdsspyling av rør.
- Taksikring og vedlikehold av tak.
- Noe vedlikehold på calling-anlegg, vaskeri (inkludert innkjøp av 2 nye og 1 brukt vaskemaskin, samt 1 ny tørketrommel), noe maling i kjellere m.m.
- El-kontroll av det elektriske anlegget og sikringer i fellesarealene.
- Rens av ventilasjon.
- Nytt system med nøkkelbrikker og reparasjon av dørpumper.
- Etablering av utendørs treningspark.
- Nye dyrkekasser for grønnsaker og planter.
- Røroppgradering i Bøler fyrhus i samarbeid med Sameiet Bøler fyrhus, samt oppgradert borettslagets asfalterte arealer ifm. røroppgraderingen.

Planlagte påkostninger:
På ekstraordinær generalforsamling 19.11.2025 ble det vedtatt å utsette investeringsbeslutningen for utskiftning av vinduer og balkongdører. Styret er bedt om å utarbeide en ny, mer detaljert plan for et samlet prosjekt med finansiering, tidsplan og kostnader. Den endelige beslutningen vil bli tatt på en ny ekstraordinær generalforsamling.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Andelseierne i borettslaget og deretter medlemmer i Boligbyggelaget Usbl (og tilknyttede boligbyggelag i Storbyfellesskapet) har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 138,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel  kr 10 760,00
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 45-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2610

Sist oppdatert: 22. februar 2026 kl. 18:27