Skogsnipeveien 5

Skogsnipeveien 5, 3243 KODAL
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 306, bruksnummer 153, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 253 kvm

BRA-i:
Boligen:
Underetasjen: 101 kvm: Gang, stue, vaskerom, bad, to boder og fire soverom.
1. etasje 109 kvm: Entré, toalettrom, bad, kjølerom, kontor, kjøkken, spisestue og stue.

BRA-e:
Boligen: Garasje, 27 kvm.
Frittstående bod: 16 kvm.

Åpent areal:
Boligen:
Terrasse ved underetasjen 54 kvm.
Terrasse 1. etasje 51 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.12.2024 utført av Anticimex v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Takstmann opplyser at rom betegnet som vaskerom fremstår som en bod/garderobe og er ikke vurdert som et våtrom.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående kledning i tre. Yttertak med valmtaksform av trekonstruksjon er tekket med takstein. Ytterdør med profilert flate og felt av glass. Vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer/rammer av tre med to- og tre-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på/ følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
- Bad i 1. etasje har fått tg2 på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet sprekker i fliser ved ytterdør. Tettesjikt/slukmansjett er ikke klemt med klemring i sluk og tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet dusjkabinett er usikker. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 13 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Mekanisk avtrekk og luftespalte ved dør anbefales etablert. Lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men grunnet bruk av dusjkabinett er forholdet ikke vurdert til å være et vesentlig avvik, men videre bruk av dusjkabinett forutsettes. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Bad i underetasjen har fått tg2 på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke fall mot sluk. Sluk er isolert inne i dusjsonen. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Tettedetaljer ved rørgjennomføringer er usikker. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Mekanisk avtrekk bør etableres. Liten drypplekkasje fra dusjbatteri. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er ikke sluket skiftet. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet vegger av mur.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper på kjøkken og på toalettrom.
- Toalettrom har ikke mekanisk avtrekk, dette anbefales etablert.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet vegg under terreng i stue underetasje. Det ble registrert noe forhøyede fuktverdier.
- Vegger i vedbod har slitasje. To vegger er dekket av ved på befaringstidspunktet og dermed ikke undersøkt. Stedvise slitasjer/avflassing og riss/sprekker i murvegger.
- Rom betegnet som vaskerom er ikke bygget som et våtrom. Gulvbelegg rundt sluket er løst og ikke klemt med klemring til sluk.
- Deler av kaldtloftet ble ikke undersøkt grunnet redusert/ingen tilkomstmulighet. Fuktskjolder/-merker observert stedvis i tak/undertak. Skyldes mest sannsynlig tidligere taklekkasje. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Det er registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast mot kald sone ved gjennomføringer. Konsekvens er fare for kondensering. Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldloftet.
- Brannplater inne i ildsted i stue underetasje har sprekker og hull og bør byttes.
- Innvendige trapper oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Vann og avløpsrør (utover det som er inkludert i andre rom) i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen.
- Gulvvarme på bad i 1.etasje er defekt. Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Kledning som står nært beslag, tapp/terreng har slitasje og stedvis begynnende råteskader. Eksempelvis ved terrassedør i stue. Tiltak anbefales.
- Taktekkingen, takrenner, beslag og takgjennomføringer har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det anbefales å etablere sammenhengende snøfangerutstyr mot gårdsplass/inngangsparti.
- Rekkverkshøyden på balkong/terrasse er under 1,0 meter og er avvik fra dagens forskrift. Det er stedvise overflateslitasje på balkong/terrasser. Konstruksjonen og søyler har noe skjevheter.
- Utvendige trapper har slitasje og sprekker.
- Det registreres stedvise overflateslitasje og riss/sprekker på grunnmur.
- Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig og målt noe forhøyet fuktighet i kjeller som kan tilsi funksjonssvikt. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger anbefales.
- Overflatebehandlingen på forstøtningsmurer har slitasje. Tiltak anbefales. Det observeres riss/sprekker i mur mot sørvest.
- Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.
- Kjøleromsaggregat har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Eiendommen ligger flott og fritt til i en blindvei med en solrik beliggenhet mot vest. Boligen er lys og moderne innredet med en praktisk og innholdsrik planløsning, perfekt for barnefamilien. Her får du blant annet flere stuer, kjøkken med praktisk kjølerom, to bad/eget vaskerom, fire soverom samt eget kontor. Veggoverflater er malt i lyse og tidsriktige fargevalg. Gulv har for det meste laminat og flis. Fra stuen i 1. etasje samt fra boligens kjøkken får du direkte utgang til en solrik og nydelig uteplassen mot vest. Her sitter du lunt og usjenert til.

Kjøkkenet ligger i eget rom og har kjøkkeninnredning fra 2015. Innredningen er fra velkjente Huseby og har profilerte fronter og lekker benkeplate. Det er montert trefiberplater mellom kjøkkenbenk og overskap, samt belysning i skaper og stikkontakter under overskap. Kjøkkenet er effektivt og godt utnyttet med praktisk kjøkkenøy. Ypperlig spiseplass i en hektisk hverdag eller for å holde familiens kokk med selskap. Integrert hvitevarer fra Simens og Beko medfølger. Det er montert kjøleskuffer i kjøkkenøy, kaffemaskin og to stekeovner i høyskap hvorav enn er dampovn, oppvaskmaskin i benk og stor platetopp. Det er kun nevnte hvitevarene som følger med og det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad/tidligere vaskerom i 1. etasje har flis på gulv og vegger. Av utstyr er det montert vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur, speilskap og stikkontakt på vegg over vask. Dusjkabinett og gulvstående toalett. Det er også praktisk sjakt ned til vaskerommet i underetasjen. I 1. etasje finnes også eget toalettrom. Her er det fliser på gulv og tapet på vegger. Det er montert vegghengt servantskap med servant, speil, overlys og stikkontakt på vegg. Gulvstående toalett.

Bad i underetasjen har flis på gulv og vegger. Varmekabler i gulv. Det er montert vegghengt skap og servantskap. Heldekkende servant og speil med lys, skap og stikkontakt på vegg. Dusjnisje med vegger av glassbyggerstein og foldedør. Gulvstående toalett.

Vaskerom i underetasjen har rikelig med lagringsplass og stor skyvedørsgarderobe.

Oppgraderinger og nøkkelinformasjon:
* Innholdsrik planløsning med to bad, gjestetoalett, flere stue, kontor og fire soverom.
* Barnevennlig og skjermet i blindvei.
* Gode solforhold og fri beliggenhet mot vest.
* Garasje og praktisk frittliggende bod.
* Bad i 1. etasje er oppgradert med gulvmembran, overflater og dusjkabinett i 2005.
* Bad i underetasjen fra byggeår. Selger opplyser at det er oppgradert med membran, overflater og innredning/inventar i 2005. Vannrør av armerte flexirør og avløpsrør av plast fra 2003.
* Kjøkkeninnredning fra Huseby ble montert i 2015.
* Toalettrom ble oppgradert med overflater og innredning/inventar i 2014.
* Nytt innvendig røykrør ble montert i pipe i 2022.
* Vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer/rammer av tre med to- og tre-lags glass fra 2015, 2021 og byggeår.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Taklamper over stuebord medfølger ikke.

Det er montert varmepumpe fra Daikin vegg i kjellerstue (fra 2007) og fra 2010 plassert i stue/spisestue. Det er etablert ildsted både i 1. etasje og stuen i underetasjen. Brannplater inne i ildsted i stuen i underetasje sprekker og hull og bør byttes. Kjøper overtar ansvaret for utbedring av overnevnte avvik. Varmekabler i gang/entré og alle 4 soverom, bad og stue i underetasjen. Eswa varme i stuegulvet. Eller vanlig elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 23.06.00. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. Overnevnte ferdigattest omfatter ikke oppføring av frittliggende bod på tomten i 2014 samt utvidelse av terrassen/balkong mot vest. Det er ikke kjent om disse tiltakene er søkt og godkjent av Sandefjord kommune. Konsekvensen ved søknad kan være at boden og terrassen ikke godkjennes og må ombygges/fjernes/tilbakestilles til opprinnelig form. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 9001975, tinglyst 22.10.1990, type heftelse: Bestemmelse om veg: Tidligere avtale knyttet til etablering av nåværende vei og veiens beliggenhet. Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelse og servitutt.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det gjøres oppmerksom på at naboen i Skogsnipeveien 8 med gnr. 306, bnr. 73, fnr. 5 har søkt om bygging av ny garasje mot vest. Nabovarsel med tilhørende tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Skogsnipveien 5. Kodal er et tettsted beliggende ca. 12 minutters kjøring fra Sandefjord. Her er gode oppvekstsvilkår, hvor natur og friluftsliv er sentrale elementer. Boligen ligger også nær Kodal barneskole, Kodal hallen og barnehage. Kodal barneskole sto klar våren 2020 og er nok en av de mest moderne barneskolen i Sandefjord kommune. Bygdas ungdomslag er meget aktive og arrangerer teater, revyer og konserter på Vonheim. Kodal IL arrangerer blant annet Gråtassen/ Kodalmila. Og for de som er glade i naturen er stedet kjent for flotte turstier og skiløyper. Turstien starter i Kodal sentrum og følger en godt merket trasé opp til Kjempeås/Stiåsen. Langs stien finnes en rekke informasjonsplakater og på toppen av åsen ligger en bygdeborg fra ca. år 400 e. Kr. Nylig fikk Kodal egen frisbeegolf-bane med 19 kurver. Rismyrfeltet ligger på østsiden av Kodal. Her bor man stille og rolig i barnevennlige omgivelser. Solen kan nytes fra morgenen til kvelden. Boligen har en meget flott og fri beliggenhet i blindvei. Vi ønsker velkommen til en hyggelig visning i Kodal!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er kort vei til Kodal barnehage og Kodal barneskole. Våren 2020 sto nye Kodal barneskole og idrettsanlegg ferdig. Det er flotte uteområder på skolen med lekeapparater, fotballbane og flerbrukshall. Smiehavna gårdsbarnehage ligger kun en kort kjøretur unna. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Lettstelt eiertomt på 846 kvm. Boligen ligger fritt og luftig til på tomten med gode solforhold og flere uteplasser. Mot vest finner du en terrasse på hele 51 kvm, med tilgang fra både stuen og kjøkken i 1. etasje. Terrassen har gode solforhold og det er montert egen markise så du sitter lunt, skjermet og usjenert til. Rikelig med plass til hagemøbler. Underetasjen har også tilgang til en stor terrasse på 54 kvm. Denne er også overbygget. For øvrig er det meget gode parkeringsmuligheter i stor gruslagt gårdsplass. Her bor du skjermet til blindvei med fri utsikt mot vest.

Parkering i egen garasje samt stor gruslagt gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar, via felles veilag. Vedtekter for veilaget ligger vedlagt i salgsoppgaven. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig, felles avkjørsel og park i henhold til eldre reguleringsplan Rismyr 2 datert 29.03.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger også i kommuneplan avsatt til boligbebyggelse og blå/grønnstruktur datert 21.09.2023. Et areal mot vest på 139 kvm er avsatt til nevnte grønnstruktur (se vedlagt kart). Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16.930,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.000,- pr. år. / 19.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.918,-
Avgift til privat vei for gatelys og brøyting kr. 200,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1.200,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 251 243,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 004 970,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
113 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 803 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Aashildrød og Aina Synnøve Aashildrød

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.150,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0417/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.24417

Sist oppdatert: 06. januar 2025 kl. 17:36