Ulaveien 155 og 157

Ulaveien 155 og 157, 3280 TJODALYNG
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 1107, bruksnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 314 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 97 kvm: Entré, toalettrom, stue/kjøkken, soverom, garderoberom og bad.
2. etasje 66 kvm: Loftstue/ trappeoppgang, bad og tre soverom.

Anneks/ verksted:
1. etasje 135 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad, gang, bod og verksted.
2. etasje 16 kvm: Loftsrom.

Åpent areal, terrasse- og balkongareal:
1. etasje 110 kvm: Platting/terrasseområde mellom eneboligen og annekset.
1. etasje 7 kvm: Inngangsparti på eneboligen.
2. etasje 7 kvm: Balkong i 2.etasje på eneboligen.

På eiendommen står det også et tidligere hundehus på ca. 5 kvm. Fremstår i dårlig stand og med behov for oppgraderinger og utskiftninger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av TA Takst og Eiendom AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Rommet i 2.etasje/loftet på annekset er ikke godkjent til varig opphold, og er heller ikke søkt/godkjent hos kommunen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2001 over to plan. Taket er tekket med dobbeltrommet betongtakstein med vindtettplater som undertekking. Takrenner og nedløp i lakkert stål. Oppført med tradisjonelle bindingsverkskonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning. Saltak av prefabrikkerte trekonstruksjoner med asfaltplater som undertak. Loft og kott i konstruksjonen. Loftet har inspeksjonsmulighet fra luker i tak. Ikke tilkomst til kott. Malte trevinduer med to-lags glass. Malt isolert ytterdør. Terrassedør med glassfelt. Beiset terrassegulv mellom boligene. Malt rekkverk.

Annekset er fundamentert på gråsteinsblokker og betongmurer. Antagelig oppført i bindingsverkskonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning. Bygget har saltak av plassbygde trekonstruksjoner. Taket er tekket med stålplater. I senere tid er det foretatt utskiftning av enkelte kledningsbord og enkelte vinduer.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Veggkonstruksjon ute: Noe tegn til begynnende råte nederst på enkelte kledningsbord. Panel under takutstikk på balkong i 2.etasje har rustne spikere/ stifter, da disse spikerne/ stiftene ikke er egnet for utvendig bruk. Avslutning av kledning under dør i balkongen i 2.etasje virker noe ufagmessig utført.
- Takkonstruksjon: Dårlig isolasjon og manglende dampsperre rundt lufteventil på loft. Det opplyses også om at det drypper vann fra himling i 2.etasje og ned på gulv i år, 13 januar 2025. Kaph entreprenør har besiktet forholdet 16 januar i år, uten å finne verken årsak eller skader. I skaderapporten antas det at vanndråpene skyldes kondens.
- Balkong, terrasse: Rekkverk rundt terrassen har noe råteskader. Enkelte terrassebord har noe riss. Rekkverk på balkongen er for lavt.
- Skjevhetsmåling; Etasjeskille / gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er gulvknirk i tregulv i 2.etasje.
- Skjevhetsmåling; Betonggulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Radon: Det er ikke tatt radonmålinger. Bygget er ikke bygd med radonsperre.
- Bad i 1.etasje: Det er noe mindre lokalt fall til sluk i dusjsonen.
- Bad i 2.etasje: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25mm. Det er ikke tilfredsstillende membran/ tettesjikt på våtrommet. Det er ikke synlig membran i overgang mellom gulv og vegg under benk på badet. Utførelsen av membran er antagelig ufagmessig og tilfredsstiller ikke dagens krav til utførelse av membran eller vanntett sjikt i våtsoner.
- Grunnmur og fundamenter: Fuktskjolder og saltutslag på grunnmur. Noe pussavskalling. Noe riss i grunnmur.

Annekset er for det meste beskrevet og ikke teknisk vurdert i rapporten. Bygget fremstår med behov for utskiftninger og oppgraderinger. Råte på eldre kledning og vinduer og det er noe manglende fuger mellom gråsteinsblokkene i grunnmuren. Taktekkingen og undertekkingen er av eldre dato. Innvendig og ut i fra dagens standard, NS3600, har bygningen innvendige avvik. Det gjelder blant annet avvik som går på våtrom, skjevheter og innvendige overflater. Tilsig av fukt i krypkjeller. Innvendig holder bygget enkel standard. Åpent elektrisk anlegg og sikringsskap med porselensskrusikringer. Badet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom.

For øvrig er det noe slitasje på grunn av alder og etterslep av vedlikehold. Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger og fremstår som en lys og innbydende bolig med moderne løsninger.

Eneboligen, oppført i 2001, strekker seg over to plan og har en gjennomtenkt planløsning med fire soverom, to bad, et gjestetoalett, en romslig stue med åpen kjøkkenløsning, samt loftsstue med utgang til balkong. Kjøkken fra Strai ble montert i 2022 med moderne, lyse fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer. Den åpne løsningen mot stuen gir et luftig preg og gode lysforhold. Stuen er romslig og har store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys, samt direkte utgang til en stor terrasse på ca. 110 kvm. En forlengelse av stuen, sommerstid!

Boligens hovedbad i første etasje ble totalrenovert i 2021 av fagfolk og har flislagte overflater, dusjnisje, dobbel servant med innredning og vegghengt toalett. Badet i andre etasje har badekar, dusjkabinett, servant og toalett, og er fra byggeåret. I tillegg har boligen et separat toalett i tilknytning til entréen. Praktisk i hverdagen og når man har gjester. Soverommene er lyse og luftige med gode oppbevaringsmuligheter.

Boligen holder en gjennomgående god standard med oppgraderte overflater, varmekabler i hele første etasje ( minus bod ), luft-til-luft varmepumpe fra 2019 og elbil-lader montert i 2023. Gårdsplassen ble asfaltert i 2021, og det er lagt nytt terrassedekke mellom eneboligen og annekset i 2017.

På eiendommen står også et frittliggende anneks/verksted med delvis innredet loft. Bygningen inneholder oppholdsrom og verksted, og har enkle kjøkkenfasiliteter med opplegg for vaskemaskin. Enkelte bygningsdeler har behov for oppgraderinger, men bygget gir mange muligheter for videre bruk. I dag genererer annekset leieinntekter, noe som gir en økonomisk fordel.

Dette er en eiendom som byr på både privatliv, gode solforhold og nærhet til sjø og flotte naturområder. Med kort vei til Ula, Kjerringvik og Eftang får du tilgang til noen av de vakreste kystområdene i regionen. Enten du ser etter en familiebolig, fritidseiendom eller en investering med utleiepotensial, er dette en eiendom med mange muligheter.

Moderniseringer/ påkostninger:
- Ny terrasse/ platting i 2017
- Montert elektrisk markise i 2017
- Montert varmepumpe i eneboligen i 2019
- Asfaltert gårdsplassen i 2021
- Renovert badet i 1.etasje i 2021 [ Linn bad på innredning ]
- Skiftet til led-spotter i 1.etasje i 2021
- Omlegging fra septiktank til kommunalt avløpsanlegg
- Nytt kjøkken fra Strai i 2022 [ Nanset kjøkkensenter ]
- Montert el-billader i 2023
- Tak på eneboligen er vasket og impregnert i 2023
- Malt inngangsparti og tilhørende rekkverk i 2024

Taklampe i stue over spisestuebordet følger ikke med salget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hovedhus har varmekabler i hele 1.etasje ( minus boder )og på baderom i 2.etasje. Ellers varmes boligen opp med varmepumpe som står i etasjeskille/ trappen opp til 2.etasje, peisovn på kjøkken/stue og panelovner på soverom i 2.etasje.

Sidebygning har kun elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eneboligen, datert 11.06.2003. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Sidebygning/anneks / verksted foreligger det ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på, kun tegninger fra 1971 hvor boligen er blitt bruksendret fra ungdomslokale til bolig. Ut i fra tegningene fra 1971, stemmer disse med dagens bruk, utenom at ett soverom er blitt gjort om til gang mellom hobbyrom/verksted og boligen. Soverommet i 2.etasje/loftet på sidebygningen er ikke tegnet inn på originale tegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

18.10.1979 - Dokumentnr: 7264 - Skjønn

01.03.2024 - Dokumentnr: 1161934 - Bestemmelse om vann/kloakk. Rettighetshaver: Kolladjupet Avløp Sa. Org.nr: 928 061 361. Bestemmelse om grøfter/kummer. Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler. Gjelder denne registerenheten med flere

Sidebygningen er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelen er ikke utleid i dag .

Denne landlig beliggende eneboligen i Ulaveien 155 og 157 kombinerer rolig atmosfære med kort vei til sjø, skog og byens fasiliteter. Eiendommen ligger i et naturskjønt område omgitt av jorder, med nærhet til både kyst og skogsområder – perfekt for de som ønsker en en tilværelse tett på naturen.

Fra eiendommen er det kun en liten sykkeltur ned til Ula /Kjerringvik / Ranvika / Eftang, sjarmerende perler hvor du finner vakre turstier, sandstrender og nydelige svaberg. Kyststrekningen på Eftang byr på spektakulære naturopplevelser med sin idylliske kyststi, uberørte natur, fjellformasjoner og skjulte badeplasser. Ranvika har et fredet fuglereservat og er et yndet turmål for naturinteresserte. Ølbergholmen, en annen populær badeplass på Eftang som ligger 5,9 km unna og tilbyr flotte svaberg og en fantastisk utsikt utover havet. Og for de som ikke vil ligge på en folksom badestrand, er det mange idylliske, små badeviker langs svabergene i området.

For deg med båt og båtinteressen er det kort vei til småbåthavnene Ula båthavn [ ca. 2,8 km ] og Kjerringvik båthavn [ ca. 5 km ] hvor de har faste plasser og gjesteplasser.

Tjodalyng ligger kun åtte minutter unna og har en Extra dagligvarebutikk for daglige innkjøp. Rett i nærheten finner du Bjønnesstranda, en idyllisk badeplass ved fjorden med landgrunt og barnevennlig område. Denne skjærgårdsperlen er kjent for sine gode badetemperaturer og er et populært utfartssted om sommeren for både fastboende og hytteturistene.

Larvik sentrum, ca. 19 minutter unna, har et rikt servicetilbud med butikker, restauranter og kjøpesenteret Nordbyen, som huser en rekke kjedebutikker og spisesteder. Larvik byr også på populære badeplasser som Bøkkerfjellet og Batteristranda, samt naturskjønne rekreasjonsområder som Farrisvannet og Bøkeskogen – Nordens eldste bøkeskog.

Eiendommen har en sentral beliggenhet mellom Larvik og Sandefjord, noe som gir deg tilgang til det beste fra begge byer. Sandefjord sentrum ligger kun 16 minutter unna og byr på et bredt utvalg av butikker, spisesteder og kulturtilbud. Her finner du også Hvaltorvet kjøpesenter, samt fergeforbindelse til Strømstad. Granholmen, som ligger kun ti minutters kjøring fra eiendommen, er et populært område med badestrand, båthavn og flotte turmuligheter.

Tjodalyng skole ligger ca. 5,1 km unna og har ca. 520 elever og tilbyr undervisning fra 1. til 10. trinn. I tillegg har området flere barnehager og fritidstilbud for barn og unge.

Ulaveien 155 og 157 tilbyr en sjelden kombinasjon av landlig ro og nærhet til sjøen, samtidig som du har kort vei til både Larvik og Sandefjord. Med vakre turområder, populære badeplasser og gode servicetilbud i nærheten, ligger alt til rette for en behagelig hverdag.

Fra Larvik : Kjør ut på Tjøllingveien (Fv 303) og følg denne i ca. 7,5 km. Ta til høyre inn på Ulaveien og følg veien ca. 1,6 km til du når eiendommen på venstre side.

Fra Sandefjord: Kjør mot Tjøllingvollen via Sandefjordsveien (Fv 303) og følg veien i ca. 8,5 km. Ta til venstre inn på Ulaveien, følg denne ca. 1,6 km, og eiendommen vil være på venstre side.

Boligen er tydelig merket med "Til salgs"-skilt, og vi har satt opp skilt langs veien for enkel navigering. På visningsdagen vil det også være visningsskilt ved avkjøringen og på eiendommen.

Velkommen til visning!

- Tjodalyng barneskole [ 5,6 km ] 1.klasse - 10.klasse med ca. 500 skoleelever.
- Thor Heyerdahl videregående skole [ 10,2 km ]
- Flere barnehager i nærheten som; Tjølling barnehage, Guriskogen barnehage og Valby barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Drømmetomt på 1 974 kvm! Her får du en perfekt kombinasjon av opparbeidet hage og naturlig terreng – et unikt uteområde med sjarm og muligheter. Store, solrike uteområder gir deg sol fra morgen til kveld, og den nylig asfalterte gårdsplassen sørger for en stilren og praktisk ankomst med god plass til flere biler oppstilt. Dette er eiendommen for deg som ønsker en romslig tomt i naturskjønne omgivelser og maksimal utnyttelse av solforholdene!

Eiendommen har en stor og asfaltert gårdsplass som ble asfaltert i 2021. God plass til flere biler, eller om du har henger/campingvogn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Siste feiing av pipe i eneboligen ble gjort 13.10.2021.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.10.2021 avsatt til: bevaring kulturmiljø, LNF-B, spredt bolig- og fritids- eller næringsbebyggelse og LNRF.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.841,- for inneværende år i følge årsprognose fra Larvik kommune. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.000 kwh. pr. år.  Gjelder samlet for begge hus. I selgers husstand har det bodd 2 mennesker og tidvis en person i sidebygning.
Begge boligene har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 16.300,- inkl.inbo forsikring.
Boligen er tilknyttet Altibox, kun internett med linje 150/150 og har en avgift på kr 829,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder kan medfølge.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 045 431,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 181 724,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

148 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
169 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 119 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Edel Pedersen Sunde og Odd Jarle Rytter

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 22-0027/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.2527

Sist oppdatert: 27. mars 2025 kl. 20:18