Oppsalveien 3C

Oppsalveien 3C, 0686 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 146, bruksnummer 555, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 151 kvm

BRA-i:
-1. etasje 39 kvm: Gang, bod, vaskekjeller og rom benyttet som kjellerstue.
1. etasje 43 kvm: Rom benyttet som entré, gang, bad, wc-rom og 2 soverom.
2. etasje 38 kvm: Stue med åpen kjøkkenløsning.
3. etasje 15 kvm: Trapperom og soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 13 kvm: Garasje.

Redskapsbod:
1. etasje 3 kvm: Redskapsbod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Følgende endringer er gjort siden byggeår:

- Loftet er omgjort fra loft/tørk til soverom/loftstue. Dette er et søknadspliktig tiltak og det er ikke søkt om endringen i dette tilfellet.
- I 1. etasje er det åpnet opp mellom kjøkken og stue. Normalt ikke søknadspliktig tiltak.
- I underetasje/inngangsetasje er bad utvidet på bekostning av entré. Ikke søknadspliktig.
- I kjelleren er 2 boder gjort om til kjellerstue. Dette er et søknadspliktig tiltak og det er ikke søkt om endringen i dette tilfellet.
- Inngangsparti er bygget inn/på. Dette er et søknadspliktig tiltak og det er ikke søkt om endringen i dette tilfellet.

Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Vertikal delt tomannsbolig fra 1960. Støpt plate. Grunnmur betong/gassbetong. Yttervegger av betong/gassbetong, mur- og trekonstruksjoner. Fasader utført i pussede malte flater og liggende trekledning. Etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon utført i saltaksform samt pulttaksform utvendig tekket med takstein og asfaltpapp. Profilert entrédør av tre med glassfelt og elektronisk kodelås. Terrasse-/verandadører med karmer av tre og to-lags glass fra 1993. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1997 og 2020. Vinduer med karmer av tre og to-lags vareglass fra byggeår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Bad:
Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig.

Kjøkken:
Vannrørene er ikke plugget mot varerør og det er ikke montert lekkasjestopper eller komfyrvakt.

Øvrige rom:
Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er kun registrert en ventil i stue. Ventilasjon i resterende rom vurderees til å være tilfredsstillende. Stedvis riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.

Rom under terreng (kjeller):
Det er observert saltutslag i hjørne under trapp og i hjørne i bod mot nordøst samt at det er utført fuktsøk som gir verdier som viser til utilsiktet fuktvandring i konstruksjonen. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Fuktproblematikken bør ses i sammenheng med generell alder på drenering og/eller kapilæroppsug. Gulvoverflater bærer stedvis preg av slitasje. Dørbladet til innerdør til kjellerstue og vaskekjeller har kontakt med dørterskel/dørkarm.

Rom under terreng (underetasje/inngangsplan):
Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Enkelte innerdører har hakk/merker/overflateslitasje.

Loft:
Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er kun registrert en ventil på soverom. Registrert noe fuktmerker på gulv ved skorstein. Vurdert til å være merker fra før tekking rundt skorstein på utvendig side ble utbedret. Svertesopp påvist på kneloft. Dette indikerer høy luftfuktighet. Uvisst om det er
lekkasje fra yttertak eller kondens fra luftlekkasjer fra boligens inneluft. Skader i konstruksjonen er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Registrert fuktmerker i nedkant av skorstein på kneloft. Det er opplyst om at det er gjort utbedringer av tetning rundt skorstein på utvendig side i 2025 etter at det ble oppdaget lekkasje. Det er stedvis knirk i gulvflater. Det er registrert noe kondens bak plast på kneloft mot soverom. Deler av lufting over lukket del av konstruksjonen er tettet med isolasjon.

Ildsteder:
Skorstein på innredet loft er delvis innkledd. Teglsteinspipe skal være åpen for inspeksjon fra alle fire sider. Ved installasjon av ildsted bør konstruksjonen åpnes.

Innvendige trapper:
Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m.

Etasjeskiller:
Det er merkbare skjevheter på loft. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 33 mm. Resterende er vurdert til TG1.

Rør/stoppekran:
Vann- og avløpsrør samt stoppekran har en alder som tilsier at restlevetid er usikker. Det gjøres oppmerksom på at vaskekjeller ikke er bygget som et våtrom. Rommet har ikke etablert membran/fuktsikring eller mekanisk avtrekk.

Radon:
Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.

Elektrisk anlegg:
Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Vinduer (fra byggeår):
Vinduer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Sprukket glass på vindu på loft, anbefales skiftet.

Yttertak:
Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn.

Balkong:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Det registreres skjevheter på konstruksjonen/søylene/pilarene som danner terrassens fundamenter.

Terrasse:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp:
Stedvis pussavskalling.

Drenering:
Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert.

Forstøtningsmur:
G2 gjelder støttemur i forbindelse med terrasse:
Støttemur hadde store skjevheter, grunnet størrelse(høyde) samt terrengtrykk er det gitt TG2.

Boligen holder en fin innvendig standard med blant annet et lekkert bad fra 2018, separat WC-rom fra 2018 og kjøkken fra 2013. Gulvflater består av parkett med gulvvarme, malt parkett, malt betong, fliser og vegg til vegg teppe. Gulvvarme på bad, toalettrom, gang, kjellerstue, kjøkken og stue.

Bad:
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights. Vegghengt innredning med heldekkende dobbel servant og ett greps armaturer. Overskap med speildører på vegg med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassdører med regnfallsdusj og ett-greps armatur. Innebygget badekar med ett-greps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil plassert i vegg.

Kjøkken:
Kjøkkenløsning fra 2013. Innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Stikkontakter og belysning over benkeplate. Integrerte hvitevarer(oppvaskmaskin, nedfelt induksjonstopp, stekeovn i høyskap og kjøleskap). Integrert ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Nedsenket himling med downlights.

WC-rom:
Flislagt gulv med gulvvarme. Vegger og himlingsflate utført i glatt malt flate. Montert downlights. Vegghengt innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av rør-i-rør. Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner plassert i vegg. Synlige avløpsrør av plast.

Hvitevarer på kjøkken medfølger. Hvitevarene overtas i den stand de er ved til overtakelse, og det gis ingen garantier for videre funksjon.

Tørketrommel og vaskemaskin medfølger ikke.

Ovner på soverom, gang og vaskekjeller medfølger.

Vegghengt tv-festeanordning kan medfølge.

Dekoder medfølger ikke.

Garderobeskap i entre, på soverom i 1.etg, rom i kjeller og på loft medfølger.

Skuffeseksjoner på barnerom medfølger ikke.

Fastmontert sittebenk, skap og hyller ved spisebord medfølger.

Lyskilder i tak på loft, soverom, alle rom i kjeller medfølger, samt grønne lyskilder over kjøkkenbenk.

Trampoline medfølger ikke.

Varmkompostbinge medfølger ikke.

Grill med gass medfølger ikke.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet (gulvvarme og panelover). Det er pipeløp i hjørnet i stuen.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 30.05.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Ferdigattesten er utsted for Oppsalveien 3B (nå Oppsalveien 3C og D ved tidligere adresseendring).

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 80681, tinglyst 30.12.1985, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett og vann/kloakk.
Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. Tinglyst adkomstrett i annen eiendom.

Det foreligger også en avtale mellom eier av 3C og 3D hvor 3D har adkomst gjennom 3C sin tomt.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Halvpart av tomannsbolig i et populært, rolig og meget barnevennlig boligområde på Ulsrud/Oppsal. Fra boligen er det kort vei til barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud.

Ulsrud ligger sydøst i Oslo, nær Østmarka og Østensjøvannet. Selve utbyggingen av området startet på begynnelsen av 50-tallet, og bydelen har i dag en god blanding av villabebyggelse, rekkehus og boligblokker.

Østensjøvannet er i umiddelbar nærhet, kjent for sitt mangfoldige og rike fugleliv med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Turvei videre inn til Østmarka med flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene i tillegg til et stort nettverk av løyper. I Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Det er muligheter for en gåtur til markastuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året.

Bydelen har et bredt aktivitetstilbud, samt flere idrettsanlegg og idrettsforeninger i nærheten, bl.a. Oppsal Arena, Haraløkka idrettsanlegg og Bøler Bad.
Flere treningssentre i nærheten med Mudo Gym på Ulsrud, EVO på Bøler, og SATS og Fresh fitness på Ryen.
For de minste byr Leo`s lekeland på masse moro året rundt, og ligger et kvarters gange unna boligen.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Prix Østmarkveien eller Meny på Oppsal Senter.
Gangavstand til Bøler Senter, med et godt utvalg av forretninger og servicetilbud. Tveita-, Bryn og Manglerud Senter ligger en kort bil- eller busstur unna.

God tilknytning til kollektiv transport med 400 m til Oppsal T-banestasjon, som tar deg til sentrum på ca. 16 min.
Bussholdeplass i Jøranstien 150 m fra boligen - linje 78A og 78B.

Adkomst med bil fra Oppsalveien gjennom privat vei (det er satt opp bom fra Aagots vei). Til visning anbefales parkering i Aagots vei eller Østbyfaret (1-2 min å gå).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Oppsalveien 3C sokner til Østensjø skole (1.-7. trinn) og Skøyenåsen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Oppsaltunet barnehage, Rønningjordet barnehage og Oppsal samfunnshus barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 532 kvm. Skjermet og solrik hage med diverse beplantning som bringebær, solbær, rips og egen drueranke. Oppkjørsel og grønnsakshage over garasjerekken.

Garasjeplass medfølger. Merk at denne er noe mindre enn hva som per i dag ideelt ønskes. P-plass foran garasjen, samt eventuelt foran eget inngangsparti.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Megler har ikke fått opplyst hvor vedlikeholdsansvaret for stikkveien ligger.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig, avkjørsel, gangareal og veiareal i henhold til reguleringsplan S4220 og S2159 datert 04.04.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser (S-4220). Planen er under revidering og det er midlertidig byggeforbud for eiendommer under S-4220.

Ingen plan- eller byggesaker i nærheten med innvirkning på eiendommen per 04.04.2025.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 641,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 27 000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet fiber gjennom Telenor. Kostnader for abonnement kommer i tillegg. Selger har i dag Telenor 500 til 1 049,-/mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 711 909,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 847 636,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har fra kommunen ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 5 000,- for 2025. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

9 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

242 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
263 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 963 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martin Skyberg og Line Høglund Skyberg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 45-0015/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.2515

Sist oppdatert: 05. april 2025 kl. 09:04