Kurveien 19

Kurveien 19, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 723, seksjonsnummer 5

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
3. etasje 82 kvm: Entré/gang, bad, stue/kjøkken, to soverom og bod.

BRA-e:
3. etasje 3 kvm: Utebod.

Åpent areal:
3. etasje 15 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én bod med adkomst fra balkongen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 27.02.2025 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 10 etasjer samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Yttervegger forblendet med teglstein og kledd med liggende kledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra byggeår. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 54% TG 1, 43% TG 2, og 3% TGIU. Det er ikke registrert noen TG 3.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Våtrom, kjøkken, øvrige rom, etasjeskiller, elektrisk anlegg, balkong.

Det gjøres oppmerksom på følgende TG 2:
- Våtrom: Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon. Servantinnredningen er ikke tilstrekkelig festet mot vegg. Det er i tillegg sprekk/manglende vedheft mellom benkeplate og flisvegg. Det er registrert svertsopp på enkelte flisfuger i nedre del av dusjsone samt huller etter tidligere innfestninger over fordelerskap. Fallforhold er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Etasjeskiller: Det er noe merkbare skjevheter i boligen.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare visuelle avvik. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. Det foreligger samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget installert etter 1999. TG2 er satt grunnet manglende på eldre deler av anlegget iht NS3600.
- Balkong: Rekkverkshøyde er under 1,0 meter. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser

Det er gitt TGIU på følgende:
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG 2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja. Vegg fliser på betongvegg løsnet. Utbedret 2010.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Smøremembran på vegg og nye veggfliser på én vegg. Flis på flis på gulv + ny innbygningssisterne. Utført i 2010 av eiers sønn som er faglært murer.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Eiers sønn (faglært murer) har flislagt balkongen på egeninnsats.

Flott 3-roms beliggende i 3.etasje. Veldig fin planløsning, romslig med utgang til en terrasse på ca. 15 kvm, 2 soverom, flislagt bad og praktisk innvendig bod.
Leiligheten er også sparklet og malt i moderne farger i 2025 og det er store vindusflater som gir godt med naturlig lys inn i leiligheten. Leiligheten er terskelfri.

Leiligheten inneholder:

Lys og innbydende entré med god plass til for eksempel et garderobeskap og sittebenk. I entréen er det en dør til en lite bod som har godt med plass til oppbevaring

Baderom fra byggeår oppgradert med smøremembran og fliser på underliggende fliser samt vegghengt toalett i 2010. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling av malt betong. Vegghengt servantskap med benkeplate av laminat og nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil og belysning med stikkontakt på vegg over servant. Vegghengt skap og vegghengt høyskap. Opplegg for vaskemaskin. Vegghengt toalett. Dusjsone med dusjforheng.

Delvis åpen løsning mellom stue og kjøkken. Kjøkkenkrok med lys kjøkkeninnredning med slette fronter fra byggeår. Benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur. Fliser og stikkontakt på vegg samt benkeskapsbelysning med stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin og komfyr. Ventilator med styring av ventilasjon tilkoblet avtrekk plassert i overskap. Fin plass til et spisebord mellom kjøkken- og stue-del foran vinduet.

Stuen har god plass til sofagruppe, stuebord, TV-benk etc. Slette og malte vegger i delikate og moderne farger med listefrie overganger til tak er med på å gi et minimalistisk uttrykk til leiligheten. Fra stuen er det utgang til en herlig balkong som er delvis overbygget og har god plass til å møblere med utemøblement. På balkongen er det en utebod på ca. 3 kvm.

Leiligheten har to soverom, begge av god størrelse. På det største soverommet er det en romslig skyvedørsgarderobe langs den ene veggen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Oppvarming med elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på terrassehus i Kurveien 19-21, datert 21.07.1997 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 35492, tinglyst 05.07.1995, type heftelse: Pantsettelseserklæring for NOK 20 000 til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet naboeiendommens rett til å ha stikkledninger for vann og avløp liggende i tomten og en eldre erklæring vedr vann og avløp, opparbeidelse av Kurveien og dispensasjon vedrørende byggeavstand.

Servitutten som er tinglyst i 1946 finnes ikke i arkivene.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier og styret skal varsles om utleie.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli utført normal flyttevask. Kun lett utvask vil bli utført ved overlevering til ny eier.

Leiligheten ligger i attraktivt og rolig boligområde som består av blokkbebyggelse, villabebyggelse, småhusbebyggelse og store grøntarealer. Svært gode turløyper i marka, langs Akerselva og Maridalen både på ski og til fots. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet samt slalombakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva med mye mer!

Meget sentralt beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass 7 min unna), og Storo Storsenter er 5 trikkeholdeplasser unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR i umiddelbar nærhet. Her er det godt utvalg og ferskvaredisk. Ellers er det 2 Coop Prixbutikker, REMA1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Apotek og treningssenter Avancia og EVO på Frysja, Teknisk museum på Kjelsås.

Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Myrerjordet, som er like ved sameiet, har nylig fått et løft med nyere kunstgressbane, løpebane/tursti, boccia-bane, benker og treningsapparater.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Kjelsås skole og Engebråten ungdomsskole. Kort vei til Myrer Kanvas barnehage, Haugensjordet barnehage og Myrertoppen barnehage.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmesider og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 755,8 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger en garasjeplass med leiligheten. Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål Bolig m. tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-3214 datert 12.12.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er følgende pågående byggesaker i området:
Kurveien 18 - Tilbygg av firemannsbolig. Saksnummer: 202305849. Les mer på kommunens nettsider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202305849

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 017,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, avsetning til vedlikeholdsfond, garasje, kabel-tv/bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Akonto avdrag lån kr 637,00
Akonto renter lån kr 197,00
Avsetning vedlikeholdsfond kr 249,00
Garasje kr 138,00
Kabel-TV og bredbånd kr 561,00
Andel felleskostnader etter eierbrøk kr 2 235,00

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Boligen selges igjennom en fullmektig og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 856 738,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 426 950,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21 115,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 19 322,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for sameiet er kr 375 958,- pr. 11.02.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,84% effektiv rente

Det er tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld i sameiet.

6 850 000,00 Prisantydning
19 322,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 869 322,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

171 720,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
182 760,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 052 082,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annie Kristine Johnsrud

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kurveien 17-19-21, med sameiebrøk 81/8533.
Sameiet består av 74 leiligheter og en garasjeseksjon.
Forretningsfører er Enqvist Eiendomsdrift AS, tlf. 22 80 95 97
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men dyret kan ikke være til sjenanse for naboer. Hunder skal føres i bånd på sameiets tomt. Se punkt 13 i husordensreglene for mer informasjon.

Foretatt påkostninger de senere år i sameiet Kurveien 17-19-21:
- Skiftet vannfilter i hovedstoppekran.
- Oppgradering fra Telia på eksisterende kabelnett.
- Byttet vifte i garasjen i Kurveien 17.
- Maling av treverk på fasade i front og vinduskarmer på sideveggene og inne på terrasser.
- Ny taktekking på alle hus.
- Utskifting av råte i treverk.
- Utskifting av fuge og tetting av tak på terrasse boder.
- Blikkenslagerarbeider på betong mot fjellet i nummer 19.
- Tømming av sikringsnett for stein fra fjellet bak.
- Utskifting av beredere i berederrom, oppgradering av tilhørende elektriske komponenter og reduksjonsventil.
- Utskifting av spjeldmotor og avtrekksvifte i heishus.
- Reparasjonsarbeider på skadet teglsten måtte skiftes ut på fasaden med dreneringsfuger og fugegitter høsten 2019.
- Montert nye takrenner på de dedikerte parkeringsplasser i nedre garasjeplan som hadde problemer med lekkasje fra taket i K17.
- Alle nødlys skiftet ut i alle oppganger
- Oppgradering av overvåkingsanlegget, ny digital opptaker.
- Lagt opp infrastruktur for lading av el-bil i garasjen, klart for å koble opp ladebokser på p-plassene. Pluggen elektro utfører disse jobbene for sameiet og kostnad per ladeboks er 18900 eks mva (info innhentet 20.4.21 fra Pluggen elektro)
- Årlig oppgradering av bedene utenfor sameiet.
- Dører i inngangspartier faset ut og nytt digitalt nøkkelsystem og dørpumper på disse etablert.
- Strøm og energireduserende tiltak er utført med bytte til LED-belysning og bevegelsessensor i alle 3 bygg.
- Montert strømbegrensende lamper, skifte til LED lys i alle fellesarealer/ganger/trappeløp.

Planlagte påkostninger:
- Ønske om automatikk på dørene inn fra garasjene til heisene, utredes videre.
- På sikt er det antydet at alle tre heiser i sameiet skal skiftes ut.
- Styret arbeider med innhenting av tilbud på brannalarmanlegg for fellesarealer, garasjer. Dette er en meget kostbar og omfattende installasjon iflg siste årsmøtedokumenter.
- Fjerne indre garasjeport i K21 og rette et avløpsrør som går i bue rundt.
- Utbedring av betongsprekk ved inngangspartiet K17
- Det ble på årsmøte for 2024 vedtatt å montere felles vannmåler for sameiet for å få ned kostnadene for vann- og avløpsavgift for sameiet.

I e-post mottatt fra styreleder 04.03.2025 informeres det om følgende:
Byggene i sameiet nærmer seg 30 år, og styret har per i dag ingen planer om større påkostninger. Sameiet har en stabil økonomi og forvaltes godt. Vedlikehold dekkes gjennom sameiets vedlikeholdsfond, som brukes til nødvendige oppgraderinger. For øyeblikket planlegger vi en oppgradering av noen innvendige dører med et nytt låssystem, tilsvarende det som ble installert da inngangspartiet ble modernisert for par år siden. I tillegg ble det installert en ny vannmåler i 2024 for å redusere kostnader knyttet til vann og avløp.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 60 000,- av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0012/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.2512

Sist oppdatert: 10. mars 2025 kl. 12:16