Krokliveien 41

Krokliveien 41, 0584 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 8, ideell andel 1/1
Andelsnummer 111, Bjerkedalen Borettslag, organisasjonsnummer 948133121

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
3. etasje 66 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 0 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.12.2025 utført av Anticimex v/ Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med takstein(ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2015. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som følge av alder, slitasje, skader mv. som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Baderommet har fått TG2 som en helhetsvurdering på bakgrunn av alder og/eller slitasjegrad. Avvik som kan nevnes er høy alder på vannrør, avløpsrør samt tettesjikt/membran. Badet bør totalrenoveres for dagens standard.

Overflater himling/gulv:
- Enkelte himlingsflater bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med tanke på finish, tiltak kan iverksettes ved behov.
- Stedvis noe alderspreg/bruksslitasje på gulvoverflater, tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller:
- Det er målt noe skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 10 mm i entré. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 19 mm i stue.

Tekniske anlegg:
- Eldre anlegg/element for vannbåren varme, uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand.
- Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser og restlevetiden er derfor ukjent.

Merk: Speilet på skyvedørsgarderoben på det ene soverommet har en sprekk.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 27 år i boligen, som ble kjøpt i 1998.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Populære Bjerkedalen borettslag har en skjermet og attraktiv beliggenhet i et hyggelig boligområde på Bjerke.
Her bor man i et borettslag med store, frodige fellesområder og kort vei til butikker, marka og offentlig kommunikasjon.
Dette er leiligheten for deg som ønsker kort vei til både byen og skogen, i barnevennlige omgivelser det er lett å finne seg til rette i!

Nærmeste nabo er flotte Bjerkedalen park med store og frodige friområder.
Her ligger blant annet nabolagsrestauranten Paviljongen Bistro, en moderne kafé/restaurant med uteservering, og spesielt kjent for sine store smørbrød der pålegget nærmest renner over!
Flotte turstier rett utenfor døren, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter for både store, små og firbente.

Dette er en lys og sjarmerende 3(4)-roms leilighet med god planløsning, romslige oppholdsrom og gode solforhold.
Her bor du usjenert og skjermet til.

Detaljert inneholder boligen:

STUE:
Lys og romslig stue med en lun og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater og balkongdør som gir en god atmosfære. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon, samt naturlig plass til en hyggelig spisestue. Rommet er romslig og har en veldimensjonert utforming hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. Vegg- og himlingsflater er malt i lyse toner, med laminat belagt på gulv. Fra stuen er det direkte utgang til en flott balkong, som skaper en herlig forlengelse av boligen på sommerhalvåret.

BALKONG:
Utgang fra stue til overbygget sydvendt balkong på 7 kvm. Balkongen er foran deler av stuen og byr på gode solforhold. I følge selger er solen på balkongen hele ettermiddag og utover deler av kveld på sommerstid. Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og/eller gassgrill på balkongene. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager, så vel som flotte kvelder. Balkongen er overbygget av balkongen over, som gjør at du kan nyte balkongen selv på dager hvor været ikke er optimalt.

KJØKKEN:
Romslig og praktisk separat kjøkken fra 2016 med svært god skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning fra HTH med profilerte fronter i grå utførelse, laminert benkeplate og underlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkeplaten følger videre under vindu som skaper en flott sitteplass med herlig utsikt - Perfekt for frokosten eller kaffekoppen på morgenkvisten! I og med at boligen er gjennomgående, får du svært gode lysforhold på kjøkkenet med eget vindu. Pene fliser er belagt mellom benkeplate og overskap, samt både overskapsbelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp, samt integrert ventilator med kullfilter over. Frittstående vinkjøler og kjøleskap med frysedel. På kjøkkenet er det montert både komfyrvakt og automatisk lekkasjesikkring. Vegg- og himlingsflater er malt i lyse toner, som står fint til laminater belagt på gulv.

SOVEROM I:
Hovedsoverom av god størrelse med rikelig av plass til både dobbeltseng og tilhørende nattbord. To store vinduer gir svært gode lysforhold. Veggflatene er malt i en lun og avslappende farge og på gulv er det lagt laminat. Praktisk skyvedørsgarderobe er montert og gir godt med lagringskapasitet. Soverom I var tidligere to mindre soverom, som gjør at du enkelt har mulighet til å skape et ekstra soverom om nødvendig!

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse, selvsagt fleksibelt i bruk og passer like godt som både gjesterom, barnerom og kontor! Veggflatene er malt i en lys farge og på gulvet er det behagelig gulvteppe. Godt med lysinnslipp fra stort vindu. Romslig skyvedørsgarderobe med speildører er montert.

BADEROM:
Flislagt baderom med gulvvarme og downlights, pusset opp i regi av borettslaget i 2007. Baderommet er innredet med heldekkende servant med skuffeinnredning i hvit utførelse, samt speil med belysning over. Videre har badet dusjnisje med buede glassdører og vegghengt toalett med innebygget sisterne fra Geberit. Opplegg og plass til både vaskemaskin og tørketrommel.

ENTRÉ:
Det første som møter deg er en lys og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. God plass til sko og jakkeavheng både på vegg eller oppbevaringsmøbel etter ønske og behov. Veggflater er malt i en lun tone og gulvet er belagt med laminat.

DIVERSE:
- Det elektriske ble oppgradert av selger i 2016.
- Leiligheten disponerer to eksterne boder, kjellerbod på 4 kvm og loftsbod på 10 kvm gulvareal.
- Glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse 35db.
- Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2015.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles trappegang.
- Varmtvann og fyring er inkl. i felleskostnadene.
- Ventilasjon er basert på naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer.
- Ingen dokumentavgift eller forkjøpsrett!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Vinskap på kjøkken og lampe med vifte på soverom medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann for bygningen, og oppvarmet med radiatorer. Elektriske varmekabler på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.10.1962.

Videre foreligger det ferdigattest på utskiftning av vinduer datert 18.09.1985, ferdigattest på utvidelse av balkonger datert 10.05.1989 og ferdigattest på rehabilitering av våtrom inkludert rørutskifting datert 06.02.2009. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattest ble utstedt er veggen mellom soverom II og III tatt bort, som utgjør et stort soverom. Dør mellom kjøkken og gang er fjernet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen er beliggende i et rolig, barnevennlig og meget idyllisk boligområde på Bjerke.
Nærhet til Lillomarka som representerer en fantastisk mulighet til rekreasjon, sport og lek. Lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter! 10 minutters gange unna ligger også nydelige Linderud gård.

Du vil finne flere dagligvarebutikker i nærområdet, som Meny, Kiwi og Rema 1000 i Brobekkveien.
Kort vei til både Linderud senter, Storo senter og Løren senter med bl.a. lege, tannlege, frisør, post/bank, restauranter og for øvrig rikelig med butikker og servicetilbud.

Flotte Bjerkedalen Park ligger i umiddelbar nærhet. Parken ble åpnet i 2013 og består av ca. 40 mål med fasiliteter som andedam, sandstrand, basketballbane, volleyballbaner, paviljong, barnehage og opparbeidede grøntområder. Hovinbekken renner igjennom hele parken i små elvestryk. På vinteren er det skøytebane og akebakke i parken. Det er også en moderne kafé/restaurant med uteservering, som var nominert til "Årets nabolagsrestaurant" i 2021.
Parken vant Oslo bys arkitekturpris i 2015 og juryens begrunnelse var: "Bjerkedalen park har en ekstraordinær landskapsarkitektonisk kvalitet og er utformet i harmonisk samspill med omgivelsene. Parken viser på en forbilledlig måte hagekunst og opplevelseskvaliteter i møte med dagens krav til universell utforming, bekkeåpning og rasjonell drift. De stedlige naturkvalitetene knyttet til Hovinbekken og det opprinnelige naturlandskapet er tatt i bruk på en spesielt god måte. Samspillet mellom den sentrale grusplassen og den terrasserte parkpaviljongen er særlig godt. Paviljongen rommer kafé og bydelshus, og tilfører et viktig miljøskapende samlingspunkt i bydelen".

Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss/t-bane).
Kollektivtransport i nærområdet:
T-bane linje 4 og 5 fra enten Risløkka eller fra Vollebekk har åtte avganger i timen. (ca. 10 min gangtid til begge stoppene)
Buss nr. 31, som har avganger hele døgnet, og nr. 33 (nærmeste stopp er Bjerke, ca. 10 min gangtid)
Buss nr. 60 (nærmeste stopp er Kroklia er ca. 3-4 min gangtid.)
Buss nr. 58 (nærmeste stopp er Bjerkedalen park, ca. 3 min gangtid) Buss nr. 22, nr. 301 og Flybussekspressen (egne stopp v/Rema 1000 på Bjerke, ca. 10 min gangtid)

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Refstad barneskole og Frydenberg ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, bl.a:
Bjerkedalen barnehage (1-5 år) 5 min
Orelia barnehage (1-5 år) 5 min
Barnehagenvår Sofus (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 33 854 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker og trær samt asfalterte gangveier. Oppsatt sykkelstativ, benker og bord.

Festeavgiften er kr 552 000,- pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert 01.07.2022, og neste regulering er 01.07.2032. Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften. Festeavtalen utløper 15.07.2048

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett, men har valgt å ikke benytte seg av forkjøpsretten. Samtykke til overdragelse fra grunneier er gitt

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget disponerer 200 parkeringsplasser som kan leies av beboere.
Dersom det er ønskelig med parkeringsplass må en henvende seg til borettslagets vaktmester.
Parkeringsplassene leies for 1 år om gangen (fra 01.01 til 31.12). Det er ledige parkeringsplasser pr. 10/12.

Leien for parkeringsplass er:
Uten motorvarmer: kr 1.600,- pr år.
Med motorvarmer: kr 1.800,- pr år.
El- og hybridbiler: kr 1.600,- for plass + kr 1.200,- pr kvartal + strømforbruk

Mulighet også for garasjeleie i Bjerkedalen Garasjelag (eget andelslag). Garasjelaget består av 84 garasjer, derav 76 garasjer som er tilgjengelig for vanlig utleie.
Når man flytter fra borettslaget går garasjen tilbake til garasjelaget og overdragelsesbeløpet betales tilbake.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Krokliveien) og via private internveier i borettslaget med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Salgsstart er planlagt til 2026.
Saksnummer 202213772 (Bjerke Nord, Torgbyen): Beslutning om offentlig ettersyn er planlagt til 05.09.2025.
Saksnummer 202213600 (Bjerke Syd, Parkbyen): Oppstartsmøte var 19.09.2022, og er siste oppdatering av saksgang.
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det skal bygges et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres. Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon. Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene fra forretning- og kontor til bolig og næring. Nybygg med kombinert bebyggelse og anleggsformål – Kontor/ forretning/ offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service helse og velvære o.l)/bevertning/kulturinstitusjon (bibliotek), lager. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
Bemerkningsmøte ble avholdt 04.06.2024. Se saksnr. 201915380 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her ble det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Felleskostnadene er på kr 5 663,- og inkluderer: fyring/varmtvann, kabel-tv og bredbånd (grunnpakke Telia), forretningsførsel, drift, betjening av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, trappevask, felles bygningsforsikring m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og neste økning er 01.01.2026 med 7%. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 250,72,- (kr 4 550,- fra 01.01.2026)
Bad kr 1.051,-
Kabel-tv/internett kr 361,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd, og det er en grunnpakke som er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke, men må bestilles selv hos Telia.

Tre alternativer på internett:
- Kun tv (ekstra poeng)
- TV og internett, 50 mph + kanaler
- Kun internett gir 750 mph i hastighet

Megler har ikke fått opplysninger om strømforbruket, men på tilsvarende leiligheter i borettslaget er strømforbruket på ca. 2.000 - 3.000 kwh. pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 194 176,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 776 705,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 39 716,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 193 051,- pr. 04.11.2025

Borettslaget har totalt to annuitetslån i henholdsvis Nordea og Svenska Handelsbanken. Total fellesgjeld er kr 54 344 463,- og lånevilkårene er som følger:

Lån I:
Lånenummer: Nordea Bank Abp, Filial I Norge, 702138
Restsaldo: 33 022 423,46,-
Andel restsaldo: 114 265,20,-
Kapitalkostnader: kr 3 126,37,-
Rentebetingelser: 5,56% Fastrente
Innfrielsesdato: 30.11.2037

Lån II:
Lånenummer: Svenska Handelsbanken AB NUF, 94927031560
Restsaldo: 21 322 040,-
Andel restsaldo: 78 786,30,-
Kapitalkostnader: kr 995,89,-
Rentebetingelser: 5,40% Flytende
Innfrielsesdato: 01.01.2034

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

4 850 000,00 Prisantydning
193 051,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 043 051,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 054 091,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Jørgen Eggen

Leiligheten er tilknyttet Bjerkedalen Borettslag.
Borettslaget består av 288 andelsleiligheter, 1 tjenesteleilighet og 1 utleieleilighet.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Forsikret hos: Gjensidige Forsikring Asa- polisenummer 93477120.
Vaktmester i borettslaget er Pål Einar Nilsen, tlf. 22 64 23 95.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men før det kan holdes dyr i leiligheten må dyreeier undertegne borettslagets retningslinjer for dyrehold.
Det er tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkongene.
Borettslaget praktiserer IKKE forkjøpsrett.
Borettslagets nettside: www.bjerkedalen.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Oppgradert og utvidet treningsrom
2023: Rehabilitering av grunnmur
2022: Tak og fasadevask
2021: Nytt callinganlegg med video/skjerm installert
2019: Byttet fra fjernvarmeleveransen til bergvarme
2019: Oppussing av oppganger/inngangspartier. Utskiftning/oppgradering av callinganlegg
2018: Implementert el-infrastruktur parkeringsplasser
2017: Nedgravd søppelløsning
2017: Rehabilitering oppgangsdører
2016: Bytte hovedstoppekraner inn- og utvending
2016: Elektronisk låssystem til oppgangsdører
2016: Rehabilitering av inngangstrapper
2015: Utskiftning av vinduer, balkongdører og kjellervinduer
2014: Reparasjon av takluker, pipehatter og takstein
2008/2009: Maling av oppganger
2007/2008: Rehabilitering av våtrom

Pålagte omkostninger:
Iht. styreleder pr. 10.12.2025 er det ingen planer utover økningen på 7% fra 01.01. Kun løpende vedlikehold.
Det kan bli aktuelt å oppgradere oppgangene, men dette er ikke aktuelt pt. Takene må nok tas ila. 15-20 år, men ble rengjort i år noe som forlenger levetiden med flere år. Ved gjennomføring av disse tiltakene må man forvente en økning i fellesutgifter/fellesgjeld.

Treningsrommet er oppgradert og koster 40,- pr. person, og 80,- for familie. Må gi beskjed til styret for tilgang/aktivering.

Vaskeri er i nr. 51 og er kostnadsfritt.
Beboerne kan benytte frys i kjeller, disse holder -25 grader og er på 100 liter.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet (eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 2,66 i promille - frivillig)  kr 10 750,-
Boligstyling - konsultasjon  kr 2 500,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0205/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25205

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 21:56