Seilduksgata 5D

Seilduksgata 5D, 0553 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 342, seksjonsnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
4. etasje 66.5 kvm: Entré/gang, kjøkken, stue, bad og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: To boder.

Det totale bruksarealet (BRA) på 69 kvm avviker fra summen av målt internt bruksareal (BRA-i) på 66.5 kvm og eksternt bruksareal (BRA-e) på 2 kvm. I leiligheten i 4. etasje er det registrert 0.5 kvm areal med lav himlingshøyde (ALH). I tillegg har en av bodene i kjelleren et areal på 3 kvm med lav takhøyde (ALH).

Planløsningen i leiligheten avviker fra de opprinnelige byggetegningene. Det er etablert et bad, Badet er utvidet, kjøkkenet er flyttet og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken. Det er også laget soverom i stuen. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en bygård oppført i 1892. Yttervegger er oppført i murverk som er utvendig pusset og malt, med trekninger, ornamenter og konsoller på fasaden. Bygningen antas fundamentert med granitt/naturstein til stedlige masser/flåter av tre, og etasjeskillene er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen har en valmet takform med sperrer av tre, tekket med takstein/plater (ikke besiktiget). Vinduer er med 2-lags isolerglass fra 1995. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og de innvendige dørene er malte tredører med speil. Nåværende eier overtok boligen i 2022 og har utført oppgraderinger som overflateoppussing (2025), nye spotter/dimmer på bad (2025), oppgradering av sikringsskap (2025) og installert vifte i pipeløp (2024).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- **Etasjeskille/gulv mot grunn:** Det er målt store høydeforskjeller i leiligheten, med avvik på over 30 mm gjennom kjøkken og stue, og opptil 55 mm i stuen. Slike skjevheter er ikke uvanlig i eldre bygårder. Utbedring krever oppretting av gulv, noe som er et omfattende tiltak som kan vurderes ved en større renovering.

Tilstandsgrad 2
- Bad: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje der vann ikke vil gå til sluk, da eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone ikke vil ha en naturlig vei til sluket. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er kun naturlig ventilasjon.
- Kjøkken: Kun kullfilterventilasjon.
- Boligen har mangelfull ventilasjon.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer, badets overflater og membran, vann- og avløpsledninger.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
- Varmtvannstanken er på ca. 120 liter. TGIU er gitt på bakrund av manglende mulighet for bestigelse.

Det anbefales utvidet kontroll av elektrisk anlegg gjort av fagperson.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Oppgradering av sikrringsskap, samt byttet spotter i tak på bad.
- Overflateoppussing
- Gulvslip på kjøkken

Velkommen inn. Dette er en gjennomgående og lys leilighet som kombinerer klassiske bygårdsdetaljer fra 1892 med moderne oppgraderinger. Her får du en generøs takhøyde på opptil 2,88 meter, originale tregulv, stukkatur og rosetter, samt en peisovn som gir en lun atmosfære. Leiligheten ble overflateoppusset i 2025 og har en arealeffektiv planløsning med to soverom.

Entré:
Du kommer inn i en lys og innbydende entré som fungerer som et bindeledd mellom leilighetens rom. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

Stue:
Stuen er romslig med god plass til sofagruppe og tilhørende salongbord. Den gode takhøyden på 2,87 meter, kombinert med store vindusflater sørger for en luftig atmosfære. Med klassiske detaljer som rosetter og eksponert teglsteinsvegg får du et rom med både sjel og karakter. Peisovnen sørger for varme vinterkvelder og en lun romfølelse. Det er også god plass til en spisegruppe der venner og familie kan inviteres på middager.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2016 og er holdt i en praktisk separat løsning der du får en fin sone for matlagingen. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap og den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp middager. Innredningen har glatte fronter og en laminatbenkeplate med planlimt vaskekum. Alle hvitevarer er integrerte: induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombinert kjøl/frys. Over kokesonen er det en kullfilterventilator.

Bad:
Pent flislagt bad fra 2010 med elektrisk gulvvarme for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med et vegghengt klosett, servant nedfelt i en skuffeseksjon, speil med integrert belysning og en dusjnisje med svingbar glassdør. Det er opplegg for vaskemaskin. Himlingen har malt panel med downlights som ble oppgradert med nye spotter og dimmer i 2025. Det gjøres oppmerksom på at etableringen av bad ikke er omsøkt og godkjent av kommunen.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge med en takhøyde på 2,88 meter. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Overflater:
Gulvoverflater: Slipt og lakkert tregulv.
Vegger: Malte paneler, malte plater og mur.
Himling: Malte plater og rosetter.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjelleren, hvorav en er på 2 m² og en har et gulvareal på 3 m² med lav takhøyde.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Vaskemaskin, oppvaskmaskin, kjøl-/fryseskap, induksjopnstopp, micro og stekeovn medfølger.

Boligen har elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme med varmekabler på badet, samt en peisovn i stuen som supplerende varmekilde.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 26.02.1995.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 26.02.1995, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Videre foreligger det et uattestert ekspedisjonsdokument fra da det ble installert bad i leilighetene. Ekspedisjonsdokumentet er fra 1938. Det foreligger også ferdigattest på reparasjon av piper datert 22.06.2021, ferdigattest på vannledninger og sluk datert 24.02.2014. Det er også et tilsynsomslag fra da det ble montert balkonger som henviser til ferdigattest 05.06.2000. Ferdigattesten for dette foreligger ikke i kommunens arkiver og lovlighet kan derfor ikke garanteres. Konsekvens ved ny søknad vil være at tiltaket ikke godkjennes og må tilbakestilles.

Planløsningen i leiligheten avviker fra de opprinnelige byggetegningene. Det er etablert et bad, kjøkkenet er flyttet og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken. Det er også laget soverom i stuen.

Etablering av bad er søknadspliktig, men denne endringen er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes og at bruksendringen må tilbakestilles.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 513041, tinglyst 17.12.1981, type heftelse: PANTSETTELSESERKLÆRING Beløp: NOK 25 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, bestemmelser om vann/kloakkledninger mv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til:
Bestemmelse om adkomstrett. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 340, dagboknr 43654, tinglyst 17.07.1986.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten i Seilduksgata 5D har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på øvre Grünerløkka. Her bor du skjermet, men har samtidig umiddelbar tilgang til alt det beste Løkka har å by på. Fra ytterdøren er det kun noen få skritt til det yrende folkelivet i Markveien og Thorvald Meyers gate, og den grønne oasen Birkelunden ligger en kort spasertur unna. Akerselvas turstier gir deg et pusterom i hverdagen, perfekt for en løpetur eller en rolig kveldstur langs elvebredden.

Området er et kulinarisk mekka. Her finner du alt fra autentisk italiensk pizza hos Villa Paradiso og spanske tapas på Delicatessen, til anerkjente kaffebrennerier som Tim Wendelboe og Supreme Roastworks. En kort spasertur tar deg til Mathallen på Vulkan, et gastronomisk samlingspunkt med et mangfold av matboder og spesialforretninger. Markveien er kjent for sitt unike utvalg av uavhengige butikker, vintage-skatter og design, mens det populære søndagsmarkedet i Birkelunden er stedet for å gjøre et kupp. Daglige innkjøp gjør du enkelt hos Coop Extra, kun et par minutter unna.

Hverdagslogistikken er enkel med nærhet til flere barnehager og skoler, deriblant Grünerløkka skole som ligger fem minutters gange fra leiligheten. For rekreasjon og fritid er Sofienbergparken et populært samlingssted, og flere treningssentre som SATS Ringnes Park og Fitness24Seven er innen gangavstand. Kollektivtilbudet er svært godt med trikkestoppet Birkelunden like ved, som effektivt tar deg til sentrum og andre deler av byen. Både T-bane fra Carl Berners plass og tog fra Tøyen stasjon er også tilgjengelig innen gang- og sykkelavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Grünerløkka skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 454 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer 202209792 - Reguleringssak. Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Planforslag til politisk behandling - Gateopprustning. Plansaken ble sendt til politisk behandling 25.06.2025. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Markveien mellom Olaf Ryes plass og Torggata, inkludert Ankerbrua og Søndre gate, fra kjørevei, fortau og spesialområde bevaring til sykkelgate og fortau. Fortau utvides og det legges til rette for møbleringssoner. Del av Torvbakkgata og Akerselva parkområde reguleres for å legge til rette for overvannshåndtering og rensing før utslipp til elva.

Saksnummer 202308348 - Reguleringssak - Toftes gate, tilrettelegging for sykkel - planforslag til offentlig ettersyn. Bymiljøetaten foreslår å omregulere deler av Toftes gate med bredere fortau og sykkelfelt. Planforslaget sikrer også areal for bussholdeplasser. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for bedre fremkommelighet og sikkerhet for sykkel, gange og kollektivtrafikk i Toftes gate, på strekningen mellom Sofienberggata og Helgesens gate.

Saksnummer 202315257 - Reguleringssak - Bymiljøetaten ønsker å omregulere gateløpet Vogts gate-Toftes gate - på strekningen fra Åsengata på Torshov til Birkelunden på Grünerløkka - med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk, i tillegg til forbedring av forhold for gående, overvannshåndtering og byliv.

Saksnummer 2025/08170 - Byggesak. Helgesens gate 1 A-B - tilbygg, påbygg og bruksendring fra skole til boliger - Tidligere adresse Fossveien 19. Det ble gitt endret tillatelse 09.05.2025. I vedtaket om rammetillatelse stod det at alle leilighetene på eiendommen skulle være universelt utformet. Det har i ettertid vist seg at bare 65% av leilighetene faktisk tilfredsstiller disse kravene. Det søkes derfor om dispensasjon fra relevante krav i TEK07 knyttet til brukbarhet (universell utforming).

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig. Den er forskriftsfredet av Byantikvaren i Oslo og Riksantikvaren som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Boligen ligger også innenfor området som er et fredet kulturmiljø (Birkelunden) og er forskriftsfestet av Riksantikvaren.
Kontakt megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 6 136,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, forretningsførsel, betjening av fellesgjeld, drift og vedlikehold mv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820752296; Adm. lån 1 - Akonto renter 1 570,86
Lån nr: 9820752296; Adm. lån 1 - Akonto avdrag 516,78
Felleskostnader 4 049,00

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4929,- pr. år. / 5195 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av internett, der avgiften er inkl. i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 638 288,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 38 375,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 275 499,- pr. 27.01.2026

Selskapets totale lån og vilkår pr. 27.01.2026:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207522961
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,83%
Restsaldo 4 190 027,89
Innfrielsesdato: 30.06.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Ja

6 540 000,00 Prisantydning
275 499,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 815 499,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

170 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 410,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 996 909,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gard Lyng Rødal og Birgitte Skei Van Der Harst

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet seilduksgata 5C-D.
Sameiet består av 19 enheter, hvorav 3 enheter er aktive næringseiendommer på bakkeplan (kunstgalleri, advokatkontor og restaurant).
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Styret informerer pr. 27.01.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostning. Det tas løpende vurderinger om vedlikehold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000,- 2 stk inkl.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - ca pris  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Seksjoner  kr 30 915,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0022/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2622

Sist oppdatert: 03. februar 2026 kl. 14:58