Sigurd Iversens vei 51A

Sigurd Iversens vei 51A, 0281 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 30, bruksnummer 263, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 30, bruksnummer 2, ideell andel 4/108

Totalt (BRA i): 152 kvm.
Utvendig bod på ca. 5 kvm. (BRA-e).
Terrasseplatting på ca. 34 kvm (TBA).

Bruksrett til garasjeplass med bod i fellesanlegg.
Felles sykkelparkering i garasjeanlegget.

Boligen inneholder:
Utvendig bod ved inngangsparti.
1. etg.: Entré/hall, toalettrom, vaskerom, Kjøkken og stue/spisestue med utgang til hage.
2. etg.: Gang, 4 soverom, bod og bad.
Kjeller: Kjellerstue/hobbyrom/lekerom/spillrom.
Lagringsloft.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 23.05.2024 utført av Jon Ugland.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten hovedsakelig oppført i tre med grunnmur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Området er bebygget med leilighetsbygg, rekkehus og rekkehusleiligheter. Området ble utbygget av Selvaag rundt 1979. Alle boligene er tilknyttet Marthas Have Huseierforening.
2015: Ombygging Innredning av kjeller til rom for varig opphold. Det er fremlagt tegninger og ferdigattest som stemmer med hva som faktisk er bygget. Det var to anmerkninger etter tilsynet ble gjennomført. Det ene er at det manglet håndløper på den ene siden av trappen ned til kjeller. Dette mangler fortsatt. I tillegg ble det anbefalt at lysgraver skulle sikres mot fall. Begge disse anmerkningene ble gjennomført av tidligere eier. Dagens eier har av estetiske årsaker fjernet en håndløper i trappen ned til kjeller samt også fjernet det som var av "sikring" mot fall i lysgraver da det ikke bor småbarn i huset lenger. Det foreligger det ferdigattest på tiltaket.
2019: Modernisering. Nytt kjøkken.

Se ytterligere beskrivelse under standard samt tilstandsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven under dokumenter for teknisk beskrivelse og tilstandsgrader (TG).

Flott enderekkehus over 3 plan.

Utdrag fra tilstandsrapport:
Kjøkken:
Overflater og innredning (TG 2): Kjøkkeninnredning fra IKEA med sorte glatte fronter på skuffer og skap. Kjøkkenøy i samme utførelse og kvalitet som resten av innredningen. Benkeplater i
laminat. Nedfelt oppvaskkum med avrenningsfelt, i sort kompositt. Fliser på vegg mellom benk og overskap. Integrerte hvitevarer bestående av: Nedfelt induksjonstopp, integrert oppvaskmaskin, kombinert kjøl/frys og stekeovn. Det anbefales å montere Komfyrvakt og Waterguard., dette er årsaken til at TG2 er satt.
Avtrekk (TG 1): Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Hvitevarer:
Det er kun de integrerte hvitevarene som er listet opp som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Toalettrom 1 etg.:
Overflater og konstruksjon (TG 2): Flislagt gulv og malte vegger. Varmekabler på gulv. Gulvmontert wc. Veggmontert servant. Overflatene på vegger er under oppgradering. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Vannledninger (TG 2): Det er lagt opp rør i rørsystem på bad i 2.etg. Fordelerskap plassert bak servantskap. Ut over dette er det skjulte og åpne rørføringer i kobber m/plast kappe fra byggeår.
Avløpsrør (TG 1): Det er avløpsrør av plast.
Ventilasjon (TG 2): Boligen har naturlig ventilasjon. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Varmtvannstank (TG 1): Varmtvannstanken er fra 2019 og er på ca. 200 liter og montert i kjeller. Det er montert waterguard.

Bad 2. etasje:
Baderomskonstruksjoner fra 2013. Dette ble i sin tid utført av Comfort Skøyen i regi av tidligere eier. Støpt og flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Eier oppdaget at det hadde trengt vann inn under flisene som ligger ett nivå høyre utenfor dusjnisjen. Da ble disse flisene fjernet og gulvet der ble flytsparket og det ble lagt nye fliser. Dette ble utført 2024. Det er fremlagt dokumentasjon på utførte arbeider. Det presiseres at den dokumentasjonen var det som var vanlig i forbindelse med renovering av våtrom den gangen.
Vegger og himling (TG 1): Flislagte vegger og malt himling med innfelte downlights.
Gulv (TG 1): Støpt gulv med fall på hovedgulv mot sluk. Nedsenket gulv i dusjnisje med fall til sluk. I 2024 ble fliser på hovedgulvet (ikke i nedsenket dusjnisje) fjernet da
disse hadde løsnet. Gulvet ble flytsparklet og det ble lagt nye fliser. Dette ble utført i 2024. Høydeforskjell på ca 55 mm fra topp slukrist til topp membran som er brettet opp og er synlig på terskel.
Sluk, membran og tettesjikt (TG 2): Pvc sluk med synlig membran montert under klemring til sluk. Glidesjikt. TG 2, p.g.a alder på konstruksjonen.
Sanitærutstyr og innredning (TG 1): Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Ventilasjon (TG 1): Det er elektrisk styrt vifte.
Tilliggende konstruksjoner våtrom (TG 1): Det ble foretatt hulltaking på soverom inn mot dusjnisjen. Det var egentlig tiltenk å utføres i gangen men ved test med skrutrekker viser det seg at
røropplegget ligger rett bak gipsplaten. Hulltakingen der blir for risikabel. Hulltaking ble da foretatt fra tilstøtende soverom. Intet unormalt registrert ved hulltakingen i soverom.
TG settes ut i fra resultat på målinger i forbindelse med hulltakingen.

Vaskerom i 1 etg.:
Støpt og flislagt gulv med varmekabler, Malte vegger. Det er registrert mot fall på gulvet. Det er en høy flislagt opp kant mot terskel men usikker om det er oppbrett av membran på denne kanten. Det forefaller som vaskerommet er oppgradert med nytt plastsluk tilkoblet eksisterende avløpsrør som er synlig i kjeller. Ingen fuktutslag registrert rundt sluk
fra undersiden. Det ser ut til at det er lagt et på støpt på eksisterende gulv. Det er synlig membranmansjett ved sluk som er festet til sluket under klemring. Mansjetten er ikke
smurt inn med smøremembran slik den skal.
Vegger og himling (TG 1): Veggene har malte plater. Taket er malt.
Gulv (TG 3): Støpt og flislagt gulv med varmekabler, Malte vegger. Det er registrert mot fall på gulvet. Det er en høy flislagt opp kant mot terskel men usikker om det er oppbrett av membran på denne kanten.
Sluk, membran og tettesjikt (TG 2): Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Det er synlig membranmansjett ved sluk som er festet til sluket under klemring. Mansjetten er ikke smørt inn med smøremembran slik den skal.
Sanitærutstyr og innredning (TG 1): Opplegg til vaskemaskin. Skyllekar.
Ventilasjon (TG 2): Det er naturlig ventilering.

Overflater (TG 1): Gulv: En-stav parkett, laminat og fliser.
Vegger/himlinger: Malte glatte vegger og himlinger. Innfelte downlights i stue og på bad. Alle flater ble malt i 2022.

Etasjeskille (TG 3): Skjevheter i gulv. Stammer fra setninger i bygget. Dette er et problem i området da flere hus har setningsskader. Høydeforskjell på ca 50 mm i 1.etg og ca 40 mm i 2.etg.
Gulv i kjeller er antatt flytsparklet på et tidspunkt. Det antas at setningene stammer fra mange år tilbake og gjelder for flere boliger i samme område.

Innvendige trapper (TG 3): Trapper i trekonstruksjoner mellom etasjene. Åpen tretrapp til kjeller av nyere dato. Håndløper kun på en side. Original trapp opp til 2.etg. Ingen håndløper.
Mangler noe rekkverk i begge trappeløp.

Innvendige dører (TG 1): Nyere fyllingsdører i MDF med ett speil.

Radon (TG 2): Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Pipe (TG IU): Elementpipe. Brannvesenet poengterte at feieluke ikke lot seg åpne helt og at den burde byttes. Peisen har problemer med lufttilførsel fra bunn etter at den ble flyttet på under utbedringer i kjeller og eier har fjernet ildstedet. Det er altså ingen ildsteder. Bildet med peisovn er kun illustrasjon.

Elektrisk anlegg (TG IU): Hovedsakelig skjult elektrisk anlegg fra ukjent årstall. Skap renovert pluss litt annet utført i 2019. Samsvarserklæring foreligger.
2024 Atlas elektro er i ferd med å sluttføre en del opprydding i diverse koblinger, brytere etc. Det samme gjelder fast tilkobling av pumpe i dreneringskum, skal utbedres.

Branntekniske forhold (TG 0): Det er montert røykvarsler og pulverapparat.

Rom under terreng (TG IU): Det har vært vanninntrengninger i 2017 og 2018. Verst i 2017. Da ble alt utbedret i regi av forsikringsselskapet. Det ble montert drenspumpe i drenskum.
Denne var ikke tilkoblet strøm i 2018 ved ny vanninntrengning. Alt ble utarbeidet og reparert igjen.
Det ble da lagt våtromsplater de ca 30-40 cm som ble behandlet med membran for å hindre vanninntrengning. Dette er ikke noen fullgod måte å hindre vanninntrengning, men dette ble utført og ansett som en bedre konstruksjon enn gips.

Drenering (TG 2): Tidligere eier fikk drenert mot syd og øst i 2012. Det er fremlagt beskrivelse på arbeidene som er utført. Det er synlig plast og duk som er festet til vegg med monteringslist. Det er også synlig at plast/duk er dratt med nedover. Det kan se ut til at tilbakefylte masser har sunket noe og «dratt» med seg dreneringsplasten ned og at den derfor har løsnet flere steder. Det er montert lensepumpe i dreneringskummen. Grunnen til dette er at det ved et to anledninger, etter at eier overtok boligen, har vært vanninnsig i kjeller. Etter siste utbedring i 2018 har eier ikke registrert vanninnsig i kjeller.
Dette har skyltes at området har vært utsatt for mye overvann og dermed har dreneringskum blitt overfylt og vann har trengt inn i kjeller.
Oppgradering av kjeller er utført i regi av forsikringsselskap. Det er utført fuktsøk i utsatt yttervegg i kjeller og det ble ikke registrert/målt forhøyde fuktverdier der på befaringsdagen.

Grunnmur og fundamenter (TG 2): Støpt plate og støpt grunnmur på sand og grus (ref dokument på saksinnsyn). Det er registrert noen sprekker som tyder på setninger. Dette henger sammen med avvik i høydeforskjell i etasjeskillere. Flere hus i samme "prosjekt" har samme problem i større eller mindre grad. Ut i fra det som er opplyst tidligere oppsto disse setningene for mange år siden. Trolig ganske kort etter at bygningene ble oppført.

Terrengforhold (TG iU): Terrenget rundt huset er relativt flatt. Området med terrasseplatting er flatt. Eier opplyser at det er lagt drenerende masser under platting (Lecakuler).
Område mot syd og vest heller vekk fra bygget. Området fra øst er flatt og har liten eller ingen helling. Det forefaller som lite sansynlig for tilsig av overvann inn mot bygningen. Vann fra taknedløp ledes bort og vekk fra bygningen.

Utvendige vann- og avløpsledninger (TG 2): Utvendige avløpsrør er av plast og utvendige vannledninger er av jern/kobber. dette er installasjoner fra byggeår.

Bærende konstruksjoner (TG 3): I forbindelse med fjerning av vegg mellom kjøkken og stue ble det utført forsterkninger (lagt inn bjelke). Eier opplyser at det oppsto en svanke mellom ny og gammel drager. Dette skjedde under installasjon i 2015. Det har ikke vært bevegelser etter dette, opplyser eier.

Taktekking (TG 2): Taket er tekket med pappshingel fra ukjent årstall.

Nedløp og beslag (TG 1): Renner og nedløp i sortlakkert stål. Nedløp er lagt under bakkenivå og fører nedløpsvann vekk fra bygningen ned mot tilstøtende bekkeleie.

Veggkonstruksjon (TG 2): Yttervegger i isolert bindingsverk. Utvendig liggende kledning. Fasaden ble malt i 2016.

Takkonstruksjon/Loft: Saltak i trekonstruksjoner. Undertak belagt med kryssfinerplater.

Vinduer (TG 2): 2.etg: Isolerglassvinduer 3-lags fra byggeår.
1.etg: 3-lags isolerglassvinduer. Et par vinduer med 2-lags isolerglass. Noe fra byggeår og noe av noe nyere dato.
Det er ikke utvendig listverk mellom karm og kledning. Samme utførelse på nabohusene. Løsningen er uheldig med tanke på potensiell vanninntrengning i vegg og karm.
Vinduer i kjeller 2014.

Inngangsdør (TG 1): Nyere inngangsdør i glatt lakkert utførelse. Det er montert Yale Doorman. Sistnevnte har tidvis en kjent funksjonsfeil som gjør at dørhåndtaket må trekkes før døren skal lukkes.

Terrassedør (TG 2): Terrassedør i samme utførelse og kvalitet som vinduer.

Terrasse (TG 2): Treplatting ut fra stue på ca. 34 kvm.
Tretrapp fra terrassedør ned til platting 3 trinn (TG 3).

Se selgers egenerklæringsskjema samt tilstandsrapport som er vedlagt den digitale salgsoppgaven under dokumenter for ytterligere teknisk beskrivelse av tilstandsgarder (TG).

Kjøkken:
kjøkken fra IKEA. installert av selger. VVS og nødvendige elektriske arbeider utført av fagfolk, se vedlegg.

Inspeksjonsluke må utbedres før pipe brukes. Peisovn på bildene i kjeller med peisild er bare illustrasjon da denne peisovnen bør byttes. Pipe inspisert ok 2023 av OBRE.

Sigurd Iversens vei 51a – Vedlegg til selgers egenerklæringsskjema - Oversikt over utførte arbeider:

Utendørs:
- Rundt 2013 drenerte forrige eier arealene rundt husets syd- og østvegg.
- Bygget ble malt i 2016 av E&Y Malerservice AS.
- I 2018 installerte Atlas Elektro strøm til lensepumpe og utendørskontakter på byggets østside.
- I 2016 (?) ble elektrisk markise fra markisemannen installert over plattingen, strømkobling installert av Altas Elektro i 2018.
- I 2021 ble en blomsterkasse montert ved inngangsdøren fjernet og dette resulterte i at strømkabelen til lensepumpe og utendørs stikkkontakter ble synlig. Av estetiske hensyn bør nok denne flyttes litt på.

Underetasjen:
- Forrige eier satte inn nye vinduer i kjelleren rundt 2014 og fikk godkjent bruksendring av underetasjen. Dette er meg bekjent den eneste underetasjen i området som har godkjent bruksendring.
- Da jeg overtok huset i 2015 rev vi en del lettvegger i kjeller for å åpne arealet. Underetasjen ble da malt på ny.
- Det var en vannskade i underetasjen i 2017 ved styrtrein. Skadene ble utbedret av forsikringsselskapet samme år (ny parkett, ny varmefolie, ny gips). For å motvirke risikoen for vanninntrengning la jeg ny drensrør fra taknedløp på byggets sørøstside mot elven, dette for å føre styrtrein bort fra huset. I tillegg ble det plassert en lensepumpe i dreneringskummen på byggets sørside.
- I 2018 var det på ny en mindre vanninntrengning i underetasjen (vannet var ikke synlig) etter ekstremvær. Lensepumpen i dreneringskummen hadde ikke aktivert og den ble utbedret. Skader ble utbedret av fagfolk. Wethal Elfag byttet ut varmefolien og Henryk Koziatek ENK foretok de øvrige utbedringer som omfattet parkett. Vesentligst – nederste 30-40 cm av gipsveggene ble erstattet med våtromsplater som deretter ble påført smøremembran i skjøter og ut på gulv. Jeg har ikke hatt noen vanninntrengning etter det.
- I 2019 ble VVS berederen byttet av 24t Rørservice.
- Brannvesenet påpekte i 2023 at inspeksjonsluken til pipen ikke lar seg åpne fullstendig (veggen ved siden av er foret litt ut av tidligere eier). Om pipen skal benyttes, må inspeksjonsluken snus.

Første etasje:
- Kjøkkenvegg mot stue fjernet av Nicod bygg i 2015.
- Ytterdøren ble byttet i 2017/2018. Jeg husker ikke hvilken tømrer/snekker som gjorde jobben.
- Dør mellom kjøkken og vaskerom ble fjernet og veggen lukket en gang før 2018 (utført selv).
- 2019: nytt kjøkken fra IKEA (montert selv), ny parkett (montert selv) og nymalt hele etasjen (selv). Merk – kjøkkenøya står på parketten, dette slik at man skal ha mulighet til å endre kjøkkenløsningen uten å legge ny parkett.
- VVS arbeider på kjøkken utført av 24t Rørservice ifm bytte av kjøkken. De påkrevde strømarbeider ble utført av Atlas Elektro.
- 2019 – Atlas Elektro rehabiliterte sikringsskapet med nye sikringer. Det øvrige anlegget er ikke oppgradert i mim eiertid utover de steder andre arbeider har aktualisert endringer (eksempelvis baderom og kjeller).
- 2024 – vegger på toalett sparklet og malt på ny.

Andre etasje:
- I 2015 ble soverommet på byggets sørøstside sammenføyd med en bod, for å lage soverommet større. Arbeidene ble utført av Nicodbygg AS
- I 2020 ble det lagt teppe på gulvet på hovedsoverommet (teppet ligger på opprinnelig parkett). I tillegg ble det lagt teppe på reposet (usikker på om parketten fortsatt ligger under). Utført selv.
- I 2022 ble samtlige rom malt på ny (selv). Jeg la og parkett (laminat) på begge barnerommene på byggets nordside.
- 2024 Henryk Koziatek ENK har lagt nye fliser på badet i 2. etg. i området utenfor dusjsonen.
- 2024 Atlas Elektro – stikkontakter i barnerom og soverom.

Loft:
- I 2017: Noen mindre soppdannelser på lofttak ved loftluken. Soppdannelsen stanset straks jeg la en luftsperrelist mellom loftluke og tak i 2. etg. Skal være enkelt å fjerne, ref rapporten til Mycoteam.

For ytterligere teknisk beskrivelse og tilstandsgrader (TG), henvises det til tilstandsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Garderobeskap:
I gang nede, på soverommene. Garderobeheng i bod på hovedsoverom. Stort skap på rom i sør øst side.

Dette medfølger ikke:
2 Ikea skap på barnerommene i 2. etg. er ikke fastmontert og følger ikke med.
Fryser i kjeller følger ikke med.
Vinskap i kjeller følger ikke med.
Prosjektor og lerret i kjeller følger ikke med.
Fastmonterte tv’r med tilhørende veggfester følger ikke med.
Vaskemaskin og tørketrommel følger ikke med.
Speil på soverom i 2. etasje og gang 2. etasje følger ikke med.
Pulter på barnerom er montert i vegg men følger ikke med.

Oppvarming via elektriske panelovner.

Elektriske varmekabler på bad, wc, gang og vaskerom. Regulator / termostat for varmekabler i gang må byttes.

Varmefolie under parkett i kjeller.

Inspeksjonsluke må utbedres før pipe brukes. Peisovn på bildene i kjeller med peisild er bare illustrasjon da denne peisovnen bør byttes. Pipe inspisert ok 2023 av OBRE..

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Ferdigattest fra 1979
samt
Ferdigattest fra 2015 vedr. bruksendring av kjeller fra bod til rom for varig opphold.
Alle dokumenter i saken finnes på saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?mode=&caseno=201410415

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/30/263:
09.01.1979 - Dokumentnr: 629 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:30 Bnr:2

26.04.1979 - Dokumentnr: 11548 - Best om garasje/parkering
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:30 Bnr:266
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:30 Bnr:267
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:30 Bnr:268
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:30 Bnr:269
Gjelder stedsvarig rett til l garasjeplass til hver eid Gjelder denne registerenheten med flere

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Om Marthas Have Huseierforening i Sigurd Iversens vei 39-53 på Bestum.

All info om realsameiet finner du på hjemmesiden deres: https://marthashave.org/om-marthas-have/kort-info-pakke/

Marthas Have i korte trekk:
- Marthas Have Huseierforening omfatter 33 husstander i Sigurd Iversens vei 39-53 på Bestum i Oslo, fordelt på 25 rekkehusleiligheter og åtte leiligheter i to firemannsboliger.
- De to firemannsboligene utgjør to selvstendige sameier innenfor det større sameiet Marthas Have.
- Alle enhetene er selveide med egne gårds- og bruksnumre.
- Alle husstander er obligatoriske medlemmer av Marthas Have Huseierforening, som forvalter vedlikeholdet av gangveier, fellesgarasjer, lekeplasser og øvrige fellesområder.
- Alle 33 husstander har én fast garasjeplass i huseierforeningens to garasjeanlegg, som totalt har 54 biloppstillingsplasser. Ledige garasjeplasser blir brukt til sykler og utstyr, foruten at et mindre antall plasser blir leid ut av huseierforeningen til egne beboerne. Av historiske årsaker er seks av de 54 garasjeplassene eid av eksterne beboere som er hjemmehørende i andre Selvaag-områder på Bestum.
- Et eget strømopplegg for balansert lading av elbiler ble installert i fellesgarasjene i 2020. Beboere som den gang ikke bestilte ladeuttak på sine garasjeplasser, kan gjøre det i ettertid.
- Vedtatt budsjett for 2024 innebærer månedlige innbetalinger på 1.255 kroner til dekning av fellesutgifter, innkrevd av forretningsføreren Solibo gjennom eFaktura/Avtalegiro.
- Fellesutgiftene omfatter strøm til belysning av garasjer og gangveier, kollektiv avtale med Telia om digital-TV og bredbånd, avtale med Solibo AS om forretningsførsel, forsikring av to felles garasjeanlegg, snømåking og strøing av gangveier og generelt løpende vedlikehold. I tillegg settes det av midler som buffer mot uventede utgifter.
- Huseierforeningen satte i 2021 i gang prosjektering av nødvendig betongrehabilitering i garasjeanleggene. Anbudsprosess ble gjennomført og kontrakt inngått med entreprenør våren 2023, og fysiske arbeider ble sluttført samme høst. Kostnadene er betalt av 33 huseiere og seks eksterne garasjeplasseiere gjennom ekstraordinære kontantinnbetalinger.
- Postadresse: Marthas Have Huseierforening, Sigurd Iversens vei 41, 0281 Oslo
- Organisasjonsnummer: 916 679 378.

Vedtekter:
Vedtatt av generalforsamlingen i Marthas Have Huseierforening 12. oktober 1981, med endringsvedtak 25. oktober 1982, 17. november 1993 og 15. februar 1999. Ny §10 vedtatt på generalforsamling 24. april 2024, se under.

§1 Samtlige eiere av bolig utgått av gnr. 30 bnr. 2 har rett og plikt til medlemskap i huseierforeningen.

§2 Huseierforeningen ledes av et styre på fire medlemmer og en varamann, som alle velges av generalforsamlingen. Begge sider av Mærradalsbekken skal være representert. Valgbare er huseiere og deres husstandsmedlemmer over 18 år. Funksjonstiden er to år, med to styremedlemmer på valg årlig. Styret konstituerer seg selv og velger formann og sekretær.

§3 Styret forbereder ordinær generalforsamling og kommer med forslag til arbeidsplan.

§4 Det skal velges en revisor blant medlemmene. Funksjonstiden er et år.

§5 Generalforsamlingen avholdes normalt en gang pr. år innen utløpet av oktober måned. Ekstraordinær generalforsamling kan avholdes dersom formannen, to styremedlemmer, eller fem medlemmer krever det. Innkalling til generalforsamling skjer med minst åtte dagers varsel.

§6 Generalforsamlingen vedtar budsjett og retningslinjer for styrets virksomhet på grunnlag av styrets forslag eller forslag som er fremmet på annen godkjent måte.

§7 Endringer i huseierforeningens vedtekter krever 2/3 flertall av de fremmøtte stemmeberettigede. Andre vedtak avgjøres ved vanlig flertall. Medlemmer har anledning til å stemme ved skriftlig fullmakt til et annet medlem når samtlige huseiere er kjent med saken på forhånd slik reglene for innkalling til generalforsamling beskriver. Hver huseierenhet disponerer en stemme, men alle husstandsmedlemmer har adgang til og talerett ved generalforsamlingen.

§8 Nødvendige utgifter til vedlikehold, reparasjon og utbedringer av fellesarealer (som for eksempel garasjeanlegg, atkomstveier, lekeplasser o.l.), eller ting som er tilknyttet fellesarealer, fordeles likt på hver huseierenhet. Det samme gjelder driftsutgifter tilknyttet fellesarealene. Andre kostnader skal utlignes på eierne etter nytten.

Utgifter til foreningens drift skal fordeles likt på hver huseierenhet.

Styret sørger for at sameiets regnskaper blir ført på en hensiktsmessig måte.

§9 Fremleie av huseierenheter er huseierforeningen uvedkommende under forutsetning av at huseieren er forpliktet mht. de fellesutgifter og den dugnadsinnsats som forutsettes satt inn etter styre­ og generalforsamlingsvedtak.

§10 Det skal ikke brukes vanlig stikkontakt til å lade elbil i garasjen. Ta kontakt med styret for å få kontaktinformasjon til vår ladeoperatør og installatør av ladebokser.

Boligen har en populær beliggenhet på Bestum rett utenfor bykjernen. Boligen er en del av Marthas Have Huseierforening som er et svært hyggelig, barnevennlig og bilfritt bomiljø bestående av 33 husstander i Sigurd Iversens vei 39-53 på Bestum i Oslo, fordelt på 25 rekkehusleiligheter og åtte leiligheter i to firemannsboliger. Hver enhet har eget gnr/bnr.
Fellesarealene er barnevennlige og fremstår som en grønn lunge sentralt i byen med to lekeplasser og internveier.
Bestum er et veletablert boligområde sentralt i byen. Her er man skjermet fra byens travelhet, samtidig som man kommer seg raskt inn og ut av byen. Det er offentlig transport som trikk, buss og tog ikke langt unna. Knutepunktet Skøyen ligger i nærområdet. Kort gangavstand til Maritim busstopp med direkte buss til Aker Brygge samt buss til Lysaker, Fornebu, Bærum m.m. Gangavstand til Harbitz torg, Hoff samt til Skøyen stasjon for å benytte Flytoget.
Fra Bestum er det tilgang til et rikt utvalg av butikker og sevicetilbud som på Hoff m/f.eks. Harbitz torg samt på Karenslyst alle finner man også postkontor, apotek og minibank. I nærområdet finner man også det lokale og populære handlesenteret CC Vest med et rikt utvalg av butikker. Senteret er et av byens største og inneholder fasiliteter som apotek, legesenter, vinmonopol, kles- og sportsforretninger samt kafeer og restauranter. På senteret finner man også Meny med en service og et utvalg utover det vanlige. Flere treningssentre i nærområdet. Det er store tur - og rekreasjonsmuligheter rett i nærheten med bl.a. flotte sykkel, trenings- og turmuligheter på Bygdøy, Vækerøparken, langs Lysakerelven, Fornebulandet (nå bygges Fornebubanen hvor det blir holdeplass ved Vækerø), Frognerparken eller via Mærradalen til Bogstad og marka.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Gangadkomst via privat felles stikkvei.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Pent opparbeidet hage med eiertomt på 209 kvm.
Grenser til friområde/turvei/Mærradalsbekken.
Marthas Have Huseierforening har felles internveier og lekeplasser på hver side av bekken.

Boligen disponerer en bruksrett til garasjeplass med bod i bakkant i felles innendørs garasjeanlegg. Plass nr. 39.

Garasjeplassen er klargjort til installasjon av ladepunkt.

I tillegg disponerer huseierforeningen over et antall ekstra plasser. Plassene som ikke er satt av til sykler og felles utstyr, blir leid ut til beboerne i Marthas Have Huseierforening.
Info om garasjeregler kan ses på hjemmesiden: https://marthashave.org/garasjer/

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte. Dette medfører at "sameiet" i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. "Sameiet" kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 
"Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet".
Med samtykke fra styret kan en med bruksrett anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som boligeier disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 
Marthas have er ikke et "sameie". Realiteten er at garasjeanlegget befinner seg på grunn tilhørende noen av de andre rekkehusene i området og at disse har
avgitt en vederlagsfri bruksrett til p-plass til de øvrige husstandene, mot at Marthas have huseierforening forvalter dette.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for huseierforeningen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig (formål) i henhold til reguleringsplan S-2271 - reguleringsplan datert 22.11.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser og kart.

Fornebubanen bygges nå i området.

Byggesaker i nabolaget: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=saksinnsyn

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 417,04 for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Felleskostnader til Marthas Have Huseierforening i Sigurd Iversens vei 39-53 på Bestum Kr. 1.255,- pr. mnd. Fellesutgiftene omfatter strøm til belysning av garasjer og gangveier, kollektiv avtale med Telia om digital-TV og bredbånd, avtale med Solibo AS om forretningsførsel, forsikring av to felles garasjeanlegg, snømåking og strøing av gangveier og generelt løpende vedlikehold. I tillegg settes det av midler som buffer mot uventede utgifter.

Til informasjon leier selger to ekstra garasjeplasser for kr 1.100,– pr. md.

Strømforbruket var ca. 18 000,- kwh. i 2023.

Utgifter til bygningsforsikring i Tryg, ca kr 10 000,-.

Tilknyttet Fiber fra Telia. Hver husstand betaler kabel-TV og bredbånd selv. Foreningen har en avtale med Telia, som eier nettet på området. Månedlig faktura er ca. kr. 650. Ikke dekoder.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 3 604 657,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 11 598 847,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten er kr. 10 770,- for 2024.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 12 813 500,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 15.050,- for boliger mindre enn 230 kvm.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Gustav Clemetsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/overtagelse: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 57-0006/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Aker Brygge
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR57.246

Sist oppdatert: 03. september 2024 kl. 13:42