Helleveien 235

Helleveien 235, 1747 SKJEBERG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1134, bruksnummer 2, festenummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
Fritidseiendom:
1. etasje - 68 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, to soverom og rom benyttet som vaskerom(opprinnelig soverom)

BRA-e:
Anneks:
1. etasje - 14 kvm: Innredet rom og rom benyttet som toalettrom og hems

Fritidseiendom:
1. etasje - 6 kvm: Utebod/lekestue

BRA-b:
Fritidseiendom:
1. etasje - 15 kvm: Innglasset veranda

Åpent areal:
Anneks:
1. etasje - 10 kvm: Terrasse

Fritidseiendom:
1. etasje - 94 kvm: Terrasse

Hems i hytten har en gulvflate oppmålt til ca. 12 kvm og hems i annekset har en gulvflate oppmålt til ca. 4 kvm. Arealene er ikke måleverdige grunnet lav takhøyde

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Hytte over ett plan samt hems. Grunnmur av naturstein. Bjelkelag av trekonstruksjon. Yttervegger av trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takshingel og takpapp. Hytten har profilert entrédør. Terrassedør og vinduer med tolags glass fra byggeår.

Anneks med sydvestvendt veranda. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takshingel.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag over eiendommens tilstandsgrad
47% TG1, 45%TG2, 0% TG3 og 8% TGIU 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i:
- Bad: ventilasjon, membran/tettesjikt og overgang sluk
- Toalettrom i anneks: ventilasjon
- Øvrig rom: overflater gulv, innedører og annet.
- Ildsted: skorstein inne i boligen
- Etasjeskiller: skjevhetsmåling
- Teknisk anlegg: varmvannsbereder
- Andre forhold: vaskerom ikke bygget som et våtrom
- Vinduer og dører
- Yttervegger: fasader inkl. kledning
- Yttertak: helhetsvurdering
- Terrasser
- Grunnmur
- Anneks: Rekkverkshøyden på veranda

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært - Firmanavn: Selbak rør
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bygget vaskerom, ny innredning på bad
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja - Firmanavn: Selbak rør
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bygget nytt gulv på badet

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært - Firmanavn: Agro miljø
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Service på avløpspumpe, det blir utført årlig

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært - Firmanavn: Moss glass og fasade
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bygget vinterhage

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært - Firmanavn: E.M. El. Installasjon as
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet ut elektrisk anlegg, autosikkringer er montert
Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om
lavspenningsanlegg)?
Ja - Utne elektro

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste
forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Ja - Det har vært vannlekkasje på bad, dette ble reparert og utbedret av fagfolk gjennom forsikringsselskapet

Nåværende eiere overtok hytta i 2011 og har siden bekostet en rekke oppgraderinger, deriblant overflatebehandling som malerarbeid i flere rom. Gulvene er i hovedsak av heltre, i likhet med overflater på vegger og himlinger. Over stuen er himlingen åpen mot mønet, underbygget av kraftige åser og på det høyeste over 3,3 meter.

Kjøkkenkroken ble i 2012 modernisert med ny innredning fra IKEA i et klassisk moderne stilpreg som harmonerer godt med hyttas øvrige indre. Innredningen har flere oppbevaringsmuligheter for kjøkkenutstyr og servise, samt benk der vask og platetopp er praktisk plassert side om side. Stekeovn integrert i arbeidshøyde medfølger også.

Hyttas soverom er samlet omkring gangen/entreen innenfor kjøkkenet og oppleves av den grunn som distansert fra stuen. Soverom I er oppmålt til ca. 7,5 kvm., soverom II til ca. 6 kvm. Sistnevnte inneholder i dag køyer med sengeplass til tre personer.

Soverom III er av nåværende eiere tatt i bruk som vaskerom, tilbakeføring er imidlertid fullt mulig. Dette tilfredsstiller ikke krav til våtrom og mangler blant annet sluk. Vaskeromsinnredningen som er installert er fra Alterna og meget praktisk med både innbygget oppvaskmaskin som medfølger og nisje der vaskemaskin kan plasseres i hendig arbeidshøyde.

Badet ble i 2012 etablert i rom ved ytre del av entreen, i praktisk nærhet av soverommene. Nytt gulv ble samtidig anlagt, med varmekabler og overflate av våtromsbelegg. Veggene er utført med både tapet og trepanel. Sanitærutstyret er fra samme år og inkluderer dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning direkte på overflatene.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord og belegg.
Innervegger: Trepanel og tapet.
Himlinger: Trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte lyse fronter. Heltre benkeplate. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin og stekeovn medfølger.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med varmepumpe og vedfyring.

Det er foreligger en anmerking fra feiervesenet vedrørende bruksenhet - Adkomst til fyringsanlegget ikke tilfredsstillende.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1987.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente byggningstegninger for hytte og anneks datert 16.3.1984.
Det er mottatt fra kommune tegning med dato 16.03.2014 som viser tilbygg(lekestue) på 6 kvm på hytten.

Det foreligger tillatelse til tiltak for rivning av eksisterende bod og oppføring av anneks datert 26.3.2012 med tegninger. I tillatelsen fremkommer det følgende: Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. pbl. § 21-9.

Annekset ble bygget i 2021. I 2015 og 2021 kom det en lemping på regler mtp hva man kan bygge uten å søke. Man kan oppføre frittstående bygg under BRA/BYA 50 kvm og den skal ikke brukes til varig opphold, beboelse eller overnatting, plasseres over ledninger eller kabler i bakken og bidra til at eiendommens areal overskrider grensen for BYA. Annekset slik det fremkommer i dag, benyttes for beboelse og overnatting og er av den grunn ikke godkjent for varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det er ikke fremlagt tegninger fra kommunen som viser utvidelse av terrasse gjennomført i 2012. Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent og i 2012 var dette et søkepliktig tiltak. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke godkjennes og at det må tilbakeføres.

Endringer fra godkjente byggningstegninger fra 1984 opp mot dagens bruk:   
- Vaskerom er opprinnelig byggemeldt som soverom.

Det er ikke mottatt byggningstegninger som viser hems i hytten med innredning av denne. Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer 308138 tinglyst 22.09.1983 - Festekontrakt med vilkår og rettigheter.
Utdrag fra festekontrakten:
- Det kan bare oppføres en hytte og ett uthus.
- Det er ikke tillatt å gjerde inn tomten.
- Fester har rett til bruk av felles adkomstvei med felles utbedring og vedlikehold av veien gjennom et eget veilag.
- Bestemmelser om vannrett.
- Bestemmelse om rett til badeplass og båtplass på felles bryggeanlegg.
- Fester får anvist plass til parkering av bil på grunneiers eiendom.
- Festeretten kan ikke overdras/fremleies uten samtykke fra grunneier med flere bestemmelser.

Se punkt regulering av festeavgift for nærmere opplysninger og kopi av festekontrakt med tilleggsavtale som ligger ved i salgsoppgaven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen er høytliggende på Ullerøys vestside, med sol dagen gjennom og en fantastisk utsikt som omfatter både Tosekilen, Torsneslandet, Hvaler og deler av svenskekysten. Plasseringen er samtidig helt usjenert; ytterst på fjellrabben og i praksis uten innsyn fra andre fritidsboliger i området.

Nærmeste bademulighet finnes på en idyllisk sandstrand i bukta like nedenfor, der eiendommen også disponerer båtplass i felles bryggeanlegg. Båtplassen er et ypperlig utgangspunkt for utflukter på sjøen, blant annet til Hvalers omfangsrike skjærgård som ligger rett utenfor Tosekilen. Kort vei er det også til Strømstad samt til Skjebergkilen med butikk og landets største marina.

Ullerøy er blant de mest ettertraktede ferie- og fritidsområdene langs denne delen av kysten. Selv om sjøen her står i fokus, er det også et variert og flott turterreng å utforske på land - blant annet på den merkede Kyststien som bukter seg utom Ullerøy. Stien leder deg videre langs vannet i retning Fredrikstad i vest og Halden i øst.

Sentrumsområdene av Fredrikstad og Sarpsborg er begge om lag 20 minutter unna med bil. Til handelsområdene Nordby og Svinesund på svenske-siden tar det også godt under halvtimen med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Festetomt på 1 622 kvm. Idyllisk beliggende på et høydedrag med flott utsyn mot sjøen. Hovedsakelig naturtomt og småkupert med knauser og variert vegetasjon.

Festeavgiften er kr 5 340 pr. år. Festeavgiften var opprinnelig på kr. 2840,- Det er nylig inngått en avtale mellom grunneier og denne eiendommen som vil gjelde fremtidige eiere, om at årlig festeavgift økes med kr 2 500,- hvor grunneier tillater at annekset (som vist i vedlagt kartutsnitt) er plassert utenfor festetomten, og ikke kreves flyttet og kan stå der det er oppført, delvis på grunneiers eiendom.

Avtalen følger festekontraktens øvrige innhold og regulering.

Kopi av festekontrakt og avtale ligger som vedlegg i salgsoppgaven.

Festeavtalen utløper 01.08.2063
Grunneier: Unni Helle.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år
Siste regulering av festeavgift: 01.08.2023.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen disponerer 2 parkeringsplasser på grunneiers eiendom. Den ene parkeringsplassen er tinglyst som en rettighet iht festekontrakt. I tillegg leies det en ekstra plass. Det er anledning til å kjøre et godt stykke opp mot hytta, noe som forenkler hyttelivet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Helleveien veilag. Veiretten er tinglyst som en rettighet på denne eiendom. Grunneier informerer om at deler av veinettet (veiavstikker) ikke er godkjent av Sarpsborg kommune da kommunen ikke ønsker motorferdsel på den veien.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommunekystsoneplan datert 15.02.2022 avsatt til: Bebyggelse og anlegg og LNFR areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse med hensynssone friluftsliv.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. På kommunens aktsomhetskart viser dette stort sett fraværende - bart fjell.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 207,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer det eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8 672,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år. 

Eiendommen har en årlig forsikringspremie på kr 6 000,-.

Velavgift til Helle Grotten Velforening er kr 1 000 pr. år.

Privat veiavgift kr 500,-

Privat brøyting kr 500,-

Parkering kr 900,-

Båtplass på felles brygge kr 1 000,-. Ca. bredde er 2,5 meter. Nåværende eier har hatt en 21 fots båt liggende på båtplassen.

Eiendommen har parabolantenne. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 272 768,- ifølge skatteetaten.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
183 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Marie Aaserød og Nina Jansson

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i dette området i kommunen. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Helle Grotten Velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 19 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2 900,- pr. visning (2 inkl)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0050/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2550

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 14:52