Etterstadsletta 87B

Etterstadsletta 87B, 0660 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 237, bruksnummer 18, ideell andel 1/1
Andelsnummer 23, Etterstad Sør Borettslag, organisasjonsnummer 950151315

Totalt bruksareal BRA: 33 kvm

BRA-i:
1. etasje 24 kvm: Entré, bad, stue og kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod
4. etasje 7 kvm: 1 loftsbod

Åpent areal:
1. etasje 8 kvm: Sørvestvendt balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.11.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1951. Bygningen er iht.tilstandsrapporten fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Valmtak takkonstruksjon, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2
- Vinduer, balkongdør, overflater på bad, vannrør, avløpsrør, sluk, membran og tettesjikt gitt TG2 på bakgrunn av alder og slitasje.
- Balkong: Rekkverkshøyden ble målt til: 93 cm, som er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Servantinnredningen har tydelig oppsvelling som følge av fuktpåvirkning. Anbefales å utbedre fuktskade/skifte servantinnredningen.
- Baderom har kun naturlig ventilasjon. Det er vanskelig å etablere en annen løsning på bakgrunn av at det muligens ikke er godkjent av sameiet/borettslaget å etablere mekanisk/forsert avtrekk til felles luftekanaler i bygget.
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Det er ikke alltid det er godkjent av borettslagene å koble forsert/mekanisk avtrekk til felles kanaler eller ut av bygningen. Det vil i de tilfeller ikke være mulig å oppnå bedre tilstandsgrad
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Utvidet kontroll av fagperson anbefales.
- Det registreres sprekk i flis på veggen i dusjsonen. Det ble tatt et fuktsøk med protimeter MMS2 uten unormale utslag.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Kjøkken fra 2021
- Baderomsdør ble byttet i 2026
- Alle vegger og tak på både stue og gang ble malt i januar 2026

Nhut Nam Huynh v/ Krogsveen har gleden av å presentere Etterstadsletta 87B – en lys og attraktiv 1-roms leilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Leiligheten byr på god plass, store vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp og en herlig romfølelse. Den inneholder entré, stue/soverom, kjøkken, bad og balkong. Fra stuen er det utgang til en solrik balkong – perfekt for varme sommerdager.

Denne lyse og gjennomgående leiligheten ligger i høy 1. etasje og har skjermet bakgård med et hyggelig naboskap. Beliggenheten er sentral og populær, med nærhet til offentlig kommunikasjon, butikker, restauranter og andre servicetilbud. Alt du trenger er rett i nærheten, og dette er en mulighet du ikke vil gå glipp av!

Nærmere innhold:

E N T R É:
Det første som møter deg er en innbydende entré som setter tonen for resten av boligen. Her trer du inn i en praktisk entré med laminatgulv med flismønster. Her er det plass for å henge fra seg yttertøy og sette sko i skapløsningen. Fra entreen er det direkte tilgang til resten av leiligheten. Velkommen inn!

S T U E:
Trivelig og praktisk stue med funksjonell utforming og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Stuen har god plass til å innrede med sofa med tilhørende salongbord samt tv-møbel og plassbygget seng. Veggene er malt med en lys beigefarge som tilfører karakter og skaper en fin kontrast mot det mørkere laminatgulvet. Fra stuen er det tilgang til den vestvendte balkongen som byr på gode solforhold og hyggelig utsyn over grøntareal.

B A L K O N G:
Fra stuen er det utgang til en sørvestvendt og solrik balkong på ca. 8 kvm. Her kan du nyte solen fra ca. kl. 11-19, ifølge selger. Balkongen har god plass til utemøbler og grill, og er et nydelig sted å trekke ut på varme dager. Lite innsyn og fin utsikt over velstelte fellesarealer.

K J Ø K K E N:
Praktisk, separat kjøkken fra 2021 med oversiktlig utforming som gjør matlagingen til en hyggelig opplevelse. Døren inn til kjøkkenet er fjernet og døråpningen er listefri som gir et moderne preg. Kjøkkeninnredningen har slette og tidsløse fronter, laminat benkeplate med fliser på bakvegg, rustfri oppvaskkum, ventilator med kullfilter og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og kjøleskap. Varmtvannsbereder er plassert i kjøkkeninnredningen.

B A D:
Lyst og flislagt bad. Innredningen består av servant med underskap, speil med lys over, dusjhjørne med forheng og frittstående toalett. Det er montert reflektorovn på veggen og det er opplegg for vaskemaskin. Her er arealet er utnyttet på best mulig vis!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved bruk av elektrisitet. På badet er det montert reflektorovn på veggen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 07.09.1953, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det er utydelig på byggetegninger hva rommene opprinnelig er godkjent som, men etter hva megler kan tyde er det ikke gjort endringer i planløsning.

Videre foreligger det er tilsynsdokument som viser til at det ble gitt ferdigattest på nye balkonger 04.03.1993.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæringer og avtaler vedr. utleiemuligheter, trafostasjon, ledninger og vedlikehold samt bestemmelser om veg og gjerder.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et attraktivt, veletablert og familievennlig boligområde på Etterstad, like sørøst for Oslo sentrum. Dette er et rolig og grønt boområde som samtidig er svært sentralt, med gangavstand til offentlig transport, rekreasjonsområder og et bredt spekter av servicetilbud.

Nærområdet byr på velstelte fellesarealer med lekeplasser, sittegrupper og bilfrie gangveier som skaper et trygt og trivelig miljø, spesielt for barnefamilier. Området er omgitt av frodig natur og grønne lunger, med umiddelbar nærhet til både Svartdalsparken og Alnaelva som tilbyr flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Innen kort avstand finner man også populære friluftsområder som Ekebergsletta, Ekebergparken, Valle Hovin samt badeplass ved Middelalderparken.

Det er kort vei til barnehager og skoler for alle trinn, samt til fritidstilbud som fotballbane, skøytebane, treningssentre og bibliotek. Nærmeste dagligvarebutikker inkluderer Rema 1000 og Coop Prix på Etterstad, i tillegg til Etterstad Matkjøp som ligger kun få meter fra inngangsdøren og er perfekt for raske hverdagsinnkjøp.

For et mer variert shopping- og servicetilbud er det kort vei til Bryn senter, Manglerud senter, Fyrstikktorget og Hasle torg. Her finnes alt fra matbutikker og apotek til helsekost, klesbutikker, serveringssteder og helsetjenester. Innen gangavstand ligger også sjarmerende Vålerenga med populære kaféer, barer og restauranter.

Transportmulighetene er svært gode. Busslinje 37 stopper rett utenfor, og det er kort vei til flere t-banestasjoner som Helsfyr, Bryn og Ensjø som gir rask tilgang til hele byen. Bryn togstasjon gir i tillegg regional togforbindelse, og flybussen fra Helsfyr gir enkel adkomst til Oslo lufthavn. Helsfyr fungerer som et sentralt kollektivknutepunkt med hyppige avganger i alle retninger. Det er også taxiholdeplass på Helsfyr.

For deg som liker å bevege deg til fots eller på sykkel, er Oslo sentrum lett tilgjengelig. Det tar omtrent 25 minutter å gå eller cirka 10 minutter å sykle.

Oppsummert tilbyr Etterstadsletta 87B en sjelden kombinasjon av sentral beliggenhet, grønne omgivelser og barnevennlig nærmiljø med alt man trenger i hverdagen rett i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 47 414 kvm som tilhører borettslaget.

Styret informerer per e-post datert 18.11.2025 at borettslaget har rikelig med gratis parkeringsplasser - om lag 130 stk. på tomten. Andelseiere får tilgang til en app der man enkelt registrerer bilens registreringsnummer.
Borettslaget har el-bil-ladestasjoner. Kostnaden er 50 kr pr måned og strømmen betales av beboerne selv. Det er 12 ladeplasser.

Borettslaget har 56 faste parkeringsplasser til leie. Styret fordeler parkeringsplassene etter egen venteliste. Månedsleie for disse plassene er 368 kr i 2025.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-1852 datert 12.04.1973 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015.

Området er under utvikling og mye spennende vil skje for bydelene i årene fremover.

Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Reguleringssaker:

- Saksnummer. 202005767: Nord for eiendommen ligger tomten for Oslo Sporveiers sentralverksted. Sporveien AS foreslår å omregulere Etterstadsletta 48 mfl. fra område for t-banedrift til mer kombinert bruk. Forslaget består i hovedsak av 270 nye boliger rundt og over driftsbasen, samt næringsbebyggelse på opp mot 70 meter. Planforslaget legger til rette for torg rundt næringsbebyggelsen i nord og langs Etterstadkroken i sør, samt veier, gang- og sykkelforbindelser og gatetun gjennom og langs med planområdet. En bro som forbinder Etterstad med Bryn foreslås regulert, men i de foreslåtte bestemmelsene sikres det ikke at broen blir opparbeidet samtidig med utvikling av planområdet. Den eksisterende teglbygningen mot Etterstadsletta foreslås bevart og det åpnes for at den kan brukes til både næringsformål og offentlige funksjoner. Deler av T-banesporene legges under lokk.

- Saksnummer 202005767 - Reguleringssak. Etterstadsletta 48 med flere - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Revidert planforslag forelå 19.08.2025.

- Saksnummer: 202462018 - Reguleringssak. Etterstadsletta øst - Bestilling av oppstartsmøte - Sykkelvei med fortau. Prosjektet bygger videre på KVU Sykkeltilrettelegging over Etterstadsletta som ble utarbeidet i 2021. Rapporten viste at dagens gang- og sykkelvei skaper konflikter mellom gående og syklende, og at det er behov for oppgraderinger av eksisterende trasé. KVUen anbefaler at det etableres sykkelvei med fortau på strekningen. Oppstartsmøte for tiltaket ble bestilt 19.11.2024.

- Saksnummer 201905606 - Reguleringssak. Etterstadsletta 3, 5 og del av 11 - Detaljregulering - Etterstad videregående skole. Oppdatert planforslag skal oversendes byrådsavdelingen 10.12.2025. Oslobygg KF foreslår å omregulere Etterstadsletta 3, 5 og del av 11, for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst. I tillegg kommer høyden på takoppbygg. Eksisterende bebyggelse mot Etterstadparken forutsettes videreført.

- Saksnummer 202111590 - Reguleringssak. Etterstadsletta 2 - planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - oppføring av bussreguleringsanlegg og grønnstruktur. Oppstartsmøte ble bestilt 07.07.2021.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2 888,-  pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv, internett, kommunale avgifter, nedbetaling andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, honorarer, drift og vedlikehold mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Sist endring var på 5% økning av felleskostnadene 01.01.2026. De nye felleskostnadene er kr. 2 888,- etter endringen.

Fordeling av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 743 342,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 973 399,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 17 136,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 30 991,- pr. 18.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 13 173 486,- pr. 18.11.2025 og lånevilkårene er:

Lånenr(Obos-Banken AS).: 98207890294
Rentesats: 5,25% flytende rente
Restsaldo 13 173 486,00
Innfrielsesdato: 30.06.2050
Terminer i året: 12

3 640 000,00 Prisantydning
30 881,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 670 881,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 690 133,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Markus Skoglund Steen

Leiligheten er tilknyttet Etterstad Sør Borettslag.
Borettslaget består av 300 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, styret skal kontaktes før anskaffelse.

Foretatt påkostninger de senere år:

2025
- Balkongreparasjoner i 3. og 4. etasje, inkl. fuging (kostnad ca. 0,75 mill. kr).
- Radonmålinger gjennomført vinteren 2024/25. Resultat: forhøyede verdier i mange 1.-etasjer, det er igangsatt tiltak.
- Nye LED-lys installert på loft, med støtte fra OBOS Miljøfond (150 000 kr).
- To oppganger malt våren 2025.
- Droneinspeksjon av alle 20 bygg gjennomført for å kartlegge tak og takrenner.
- Generalforsamlingen 20. mai 2025 vedtok restaurering av vaskeri-/vaktmesterbygg (oppstart samme år, 2,3 mill. kr).

2024
- Energikartlegging gjennomført av OBOS Prosjekt (besluttet at etterisolering ikke skal gjøres).
- 13 oppganger totalt malt siden 2020 (inkl. fire ekstra i 2024).
- Alle oppgangsvegger vasket høsten 2024.
- Skorsteiner og ildsteder kontrollert og godkjent av Oslo brann- og redningsetat.

2020
- Skorsteinsrehabilitering. Alle 82 skorsteiner har blitt rehabilitert innvendig. Alle OPAK avvik ble samtidig kontrollert og kvittert ut som ok.
- Byttet vannfilter i blokker, nå gjenstår det 2 blokker som krever mer omfattende arbeid

2019
- Filmet alle skorsteinsløp
- Nytt elektronisk system på fellesvaskeriet
- Boning i alle trappeoppganger
- Ventilrens i alle leiligheter

2018
- Nye ladeplasser elbiler
- Vindusutskifting for enkelte andelseiere
- Rørspyling i alle leiligheter

2017
- Nye takvinduer

2016
- Oppgradering av uteområder. 2015- 2016: Opprusting av veier og parkeringsplasser, inngangspartier, uteplasser, grøntområder og nytt avfallsanlegg.

2015
- Lekeplass fornyet
- Nytt brannvarslingssystem installert

Planlagte påkostninger:
- Opprettholde god standard på uteområdet.
- Iht. årsrapporten for 2018 fikk borettslaget utarbeidet en vedlikeholdsrapport utført av OPAK for de neste 10 årene. I følge styreleder pr. 23.07.2021 er det viktigste nå gjort, og det vil kun være normalt vedlikehold fremover. Hele låneopptaket på 17,5 millioner er ikke tatt opp.
- Radontiltak (brønner/vifter) i alle kjellere etter nye grenseverdier. Kostnadsramme ca. 1,0 mill. kroner, planlagt 2025.
- LED-belysning i kjellere, anslått kostnad 1,3 mill. kroner, påbegynnes 2025.
- Balkongreparasjoner ble startet i 2025 (0,75 mill. kr), og videreføres i 2026.
- Reparasjon/vedlikehold av tak og takrenner vurderes etter droneinspeksjon.
- Restaurering av 28 inngangspartier (13 ble ferdigstilt i 2024), planlagt 2026/2027. Kostnadsramme ca. 1,0 mill. kroner.
- Bytte av ca. 160 kjellervinduer starter våren 2026.
- Utbedring av dårlig isolerte «franske balkonger» (20 stk.) prioriteres i 2026/2027.
- Arbeid med vanninntak, bunnledninger og fremtidig drenering er under vurdering.
- I 2024/2025 ble det gjennomført en omfattende energikartlegging i regi av OBOS Prosjekt, i tråd med nye EU-direktiv. Kartleggingen resulterte i at man besluttet å ikke etterisolere fasader, kjellere eller loft, da dette ikke ble vurdert som lønnsomt. I stedet prioriteres andre tiltak. Vaskeri- og vaktmesterbygget skal restaureres med en ramme på 2,3 mill. kroner, hvor arbeidet omfatter blant annet balansert ventilasjon, nye vinduer og dører. Prosjektet er vedtatt finansiert av oppsparte midler.
- Det er innført Norgespris på lading av el-biler og til alle 23 målere på fellesarealer i Borettslaget ut 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 9 953,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0514/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25514

Sist oppdatert: 26. januar 2026 kl. 10:45