Beverveien 4

Beverveien 4, 0596 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 89, bruksnummer 15, ideell andel 1/1
Andelsnummer 37, Beverveien Borettslag, organisasjonsnummer 951 980 137

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
1. etasje 42 kvm: Entré/gang, bad, soverom og kjøkken
2. etasje 42 kvm: To soverom og stue

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
1. etasje 21 kvm: Sydvendt terrasse
1. etasje 4 kvm: Terrasse ved inngangsparti

Leiligheten disponerer to boder i kjeller. Bodene er oppmålt til henholdsvis 5 m2 og 2 m2 (BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligbygg fra 1955 over 4 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av mur og treverk. Yttervegger av trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående trepanel samt teglsteinsforblending på gavlvegg. Tilnærmet flatt yttertak, utvendig tekket med membran/papp (yttertaket er ikke besiktiget eller tilstandsvurdert).

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende som er vurdert til tilstandsgrad TG2:

Avtrekk kjøkken: Kjøkkenet har en vegghengt ventilator med kullfilter som fjerner matos og lukt, men ikke fuktig vanndamp. Det er ikke observert ventiler
som sikrer luftutskiftning direkte til det fri.

Innvendig trapp: Den innvendige trappen har rekkverk på én side. Rekkverket fremstår som stabilt og i tilfredsstillende stand. På motsatt side mot vegg
mangler det håndløper.

Varmtvannsbereder: Berederen er plassert i benkeskap på kjøkken, i et lukket hjørneskap under benkeplate, og er kun delvis synlig. Det er ikke registrert
synlige lekkasjer eller andre åpenbare feil ved befaring, og det var tilgang på varmt vann ved funksjonstest. Plasseringen gir imidlertid begrenset
tilgjengelighet for kontroll, service og utskifting. Berederen er plassert i et tørt rom uten sluk, og det er ikke etablert ekstra sikringstiltak som
bunnkar eller overløp. Det er automatisk lekkasjevarsler på kjøkkenet.

Terrasse: Terrassen er belagt med impregnerte terrassebord. Det er registrert slitasje i overflaten på terrassebordene. Slitasjen fremstår som bruksslitasje, og det er ikke registrert større skader på befaringspunktet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Øvrige forhold er vurdert til tilstandsgrad TG1.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. -"Ventilen for waterguarden stengte når det i november 2024 var en vannlekkasje fra varmtvannsbereder. Både bereder, waterguard og gulv ble byttet ifm. forsikringssaken. Ellers er det er et lite hakk i en flis midt på gulvet."

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Badet ble pusset opp av borettslaget i 2016. Utført av USBL Prosjekt."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Fasade mot gate, vinduer og inngangsdører ble byttet i regi av borettslaget i 2020. Utført av DVS Entreprenør."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. -"Har sett lettere riss i maling rundt vinduer."

1. Etasje
Entré:
Velkommen inn! Romslig og innbydende som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg klær og sette fra seg sko. Entréen har inngang fra bakkeplan og det er kodelås på ytterdøren. Ved inngangspartiet er det en hyggelig platting hvor det er god plass til å innrede med utemøblement.

Kjøkken:
Påkostet HTH-kjøkken med integrerte Siemens hvitevarer av god kvalitet. Kjøkkenet er holdt i en åpen løsning, som gjør at rommet blir et naturlig og sosialt samlingspunkt i boligen.
Det er også naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord med god plass til å invitere på middag. Dette er et rom du virkelig kan sette ditt eget preg på og invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster og hverdagskos. Fra kjøkkenet er det også utgang til leilighetens terrasse.

Terrasse:
Stor og usjenert terrasse med adkomst fra kjøkkenet. Terrassen vender mot sørøst, ut mot pent opparbeidede fellesareal. Terrassen er oppmålt til 21 kvm og er belagt med terrassebord. Her er det rikelig med plass til å innrede med ønsket utemøblement og nyte årets varmere dager.

Soverom:
Leiligheten har 3 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og garderobeskap. Store vindusflater i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære.

Bad:
Pent og tidsriktig baderom fra 2016, oppusset i regi av borettslaget. Badet har flislagte vegger og gulv samt nedsenket himling med integrerte downlights. Innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, speil med belysning og vegghengt toalett. Videre er det dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt hånddusj. Opplegg for vaskemaskin på bad.

2.etasje:
Stue:
Stuen er av god størrelse og kan enkelt innredes med en hyggelig sittegruppe og tilhørende salongbord og tv-seksjon. God takhøyde og store vinduer som nesten går i hele endeveggens bredde slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære.

Soverom:
Soverom 2 og 3 kan innredes etter ønske og behov. Rommene oppleves møbleringsvennlig hvor soverom 2 har plass til dobbeltseng, nattbord og og garderobeskap. Soverom 3 har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommene egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

Enkelte elementer har fått TG2. Vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Øvrige overflater:
Flislagt gulv ved entré.
Øvrige gulvflater er belagt med parkett.
Vegger av malte, slette flater.
Laminatbord e.l. i himling i stuen i 2.etasje.
Øvrige himlingsflater av malt, slett utførelse.
Slette innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1955.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 18.01.1985, utskiftning av balkongkledning, datert 26.04.1991, fasadeendring, datert 14.12.1998, fasaderehabilitering 26.03.2013, baderomsrehabilitering 17.02.2017, samt endring fasade inngangssiden 23.10.2020.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Når man sammenligner de originale byggetegningene med dagens plantegning så er leiligheten relativ lik. Det gjøres oppmerksom på at gang mellom bad og soverom er fjernet der det i dag er kontorplass.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om veg, gjerde og kloakkledning.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Veitvet er et veletablert boligområde i Bjerke bydel som ligger ca. 8 km nordøst for Oslo sentrum. Eiendommen ligger i et populært og meget barnevennlig område med fine utearealer for barn. Det er kort vei til barnehager og skoler i alle trinn. Veitvet senter har både Kiwi og Rema1000 med post-i-butikk, apotek, legesenter, tannlege, treningssenter, bowlinghall, ungdomssenter, kulturhus mm. Gangavstand til Linderud senter med ytterligere servicetilbud som forretninger, vinmonopol, helsekost, treningssenter, kafeer og restauranter mm.

Nye Veitvet skole (1.-10. klasse) som sto ferdig i 2015 ligger like ved Veitvetveien som har blitt miljøgate med beplantning og møteplasser. Skolen framstår miljøvennlig med en skråstilt inngangsfasade med solceller. Det er lagt vekt på grøntarealer og ny flerbrukshall, nye tennisbaner og ny fotballbane.

Gangavstand til flotte parkområder ved Alnaelva. Veitvetparken ble åpnet i 2013 og er en idyllisk møteplass som er tilrettelagt for grilling, sandvolleyballbane, flott lekeareal og en scene mot Veitvet kulturhus. Flere skulpturer gir parken et særegent preg. Lillomarka i umiddelbar nærhet med badevann, lysløyper og flotte turmuligheter hele året. Alpinanlegg på Årvoll.

Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.
Offentlig kommunikasjon:
T-bane:
300 m til Veitvet stasjon med linje 4 og 5
Buss:
400 m til Veitvet på Trondheimsveien (linje 25,26,31,31E,126(Dokka),380,390, og flybussen FB1)
450m til Veitvetstubben (linje 60)
800m til Veitvetveien (linje 5N,67,345, og flybussen FB3)
900m til Nedre Kalbakkvei (linje 25,26 og 68)

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 19.373 kvm som tilhører borettslaget.

Det tilhører ikke garasje/parkeringsplass til leiligheten. Det er mulighet for å leie garasjeplass i borettslaget. Iht. samtale med styreleder 20.01.2026 er det 20 plasser som leies ut etter venteliste. Ventelisten er på ca. 5 år og pris for leie er ca. kr 600,- pr mnd. (beløpet er høyere dersom man har el-lader).

For øvrig gratis beboerparkering. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Felleskostnadene er kr  7 437,-  pr. mnd. og inkluderer: Fiber, drift og vedlikehold, renhold, snømåking, gressklipping, vaktmestertjenester, felles forsikring, kommunale avgifter, diverse honorarer m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift: kr 2 940,-
Avdrag felleslån: kr 1 874,-
Renter felleslån: kr 2 214,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 920,- pr. år. / 8306 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 443 654,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 774 616,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 092,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 544 737,- pr. 03.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 86 068 536,- pr. 03.12.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 4,95% pa.
Lånets løpetid: 30.11.2041
Avdragsfrihet: Nei

4 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 711 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Håkon Hoås og Marius Kvalsvik

Leiligheten er tilknyttet Beverveien Borettslag.
Borettslaget består av 168 leiligheter.
Forretningsfører er USBL.
Borettslaget har egen nettside: https://beverveien.borettslag.net/.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt med dyr i borettslaget etter samtykke fra styret og under forutsetning av at andelseier aksepterer borettslagets regler for dyrehold. Slik samtykke kan gis etter skriftlig søknad hvor søkeren forplikter seg til å følge de regler for hunde-/kattehold styret har fastsatt. Søkere må forplikte seg til å skille seg med dyret eller godta oppsigelse hvis styret finner å måtte trekke sitt samtykke tilbake.

Bruk av borettslagets fellesvaskeri inngår ikke i felleskostnadene. Se borettslagets hjemmeside for informasjon om kjøp av vaskerikort.

Beboerne skal blant annet sørge for fjerning av snø og is fra terrasse/balkong og utenfor, samt fjerning av søppel/ugress/grus sitt inngangsparti.
Det er tillatt med elektrisk grill og gassgrill på balkong/terrasse dersom sikkerheten er ivaretatt. Det er ikke tillatt med kullgrill på balkong/terrasse.
Det er mulighet for leie av ekstra bod i borettslaget ved henvendelse til styret.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Utbedret defekte varmekabler i utendørs trapper.
2024: Utbedret lekkasjer i takrenner.
2024: Full gjennomgang av det elektriske anlegget og utbedring av totalt 105 avvik (mindre forhold).
2019-2020: Fasadeoppussing på siden ved inngangspartiene, med ny isolering, utskiftning av vinduer, ny inngangsdør mm
2019-2020: Nytt calling-anlegg
2015-2016: Våtromsrehabilitering
2012: Fasaderehabilitering: Tilleggsisolering og utskifting av kledning på fasade mot syd, utskifting av alle vinduer, utskifting av balkonger på fasade syd og etablering av nytt tak

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styreleder 20.01.2026 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger som vil medføre økte felleskostnader/fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Usbl  kr 4 914,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0244/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25244

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 18:59