Ertevannveien 8

Ertevannveien 8, 1894 RAKKESTAD
Kommunenummer 3120, gårdsnummer 88, bruksnummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 274 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 118 kvm: Vindfang, hall med trapp, 2 stuer, kjøkken, bad/vaskerom.
2. etasje 102 kvm: Gang, 3 soverom, bad, 2 boder, kontor.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 11 kvm: Bodrom.

Garasje/redskapsrom:
1. etasje 43 kvm: Garasjerom.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 69 kvm: Terrasser.

Det er under kjøkken ett kjellerrom med utvendig adkomst. Dette har lav takhøyde 1,69 meter og er ikke målbart. Gulvareal her er ca. 12 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.04.2024, utført av Toran Eiendom AS v/Tor Helge Randem. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (TG3):
- På terrassen ved inngangspartiet kan det virke som om bjelkelag til terrasse er underdimensjonert dette bør undersøkes nærmere. Det registreres råte i taksperrer til takoverbygg.
- Målt høydeforskjell på over 30 mm. gjennom hele rommet, i 2. etasje. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall) på bad, i 2. etasje.

Meglers kommentar til "skjeve gulv/overflater": På slike eldre boliger, så er det å påregne at gulv, vegger tak har noen skjevheter. Dette er et resultat av boligens originalitet. Hvis man fjerner slike gamle gulv, så vil mye av sjelen/det originale preget forsvinne. Når det gjelder våtrom, så er det klart en fordel at gulv har riktig fall mot sluk.

Interessenter må lese mer om byggemåte, øvrige tilstandsgrader og den tekniske tilstanden i den vedlagte tilstandsrapporten. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette.

Innvendig:
- Renovert 1 av 3 stuer (helt ned til stenderverk), byttet gulv og gulvlister i alle tre stuer - alt i 2019.
- Malt stuer, 2021.
- Satt inn to nye vedovner i stuer hhv. 2019 og 2023.
- Bygget nytt vaskerom/bad i 1. etasje, 2023. Isolert og lagt nytt gulv/tak/vegg på kott 2019.
- Pusset opp soverom vest (isolert, ny panel på vegger, ny parkett, gips og tapet) 2019.
- Malt overflater på soverom nord, 2020.
- Malt vegger og pusset gulv soverom syd, 2021.
- Malt overflater på kontor 2019.

Utvendig:
- Plantet ny tujahekk 2020.
- Planert ut tomt.
- Bygget bod (kledd inn carport) i tilknytning til uthus 2019.
- Malt uthus 2021.
- Bygget veranda og inngangsparti ved vaskerom 2022.
- Ny ytterdør til kjellerinngang 2020.
- Utbedret og forstørret gårdsplass 2021.

Flott villa med idyllisk og solrik beliggenhet. Vesentlig påkostet de senere år. Boligen er urban og tidsriktig. Det er gjort tidsriktige farge- og materialvalg i boligen.

Koselig takoverbygget vestvendt terrasse ved inngangsparti, på ca. 12 kvm.

Velkommen inn i en romslig og lys entré med plass til garderobeskap (skapet som står der i dag, følger ikke med salget). Det er også plass til knaggrekker, skoskap og avlastningsbord.

Kjøkken:
Stort kjøkken med innredning fra Ikea. Innredningen har profilerte malte fronter og benkeplate i heltre eik. Det er oppvaskkum i porselen med to oppvaskkumer. Det er fliser på vegg over benkeplate. Innredningen har plass og opplegg for oppvaskmaskin og komfyr med ventilator i børstet stål over. Komfyr og oppvaskmaskin følger med salget. Det er på kjøkkenet montert en eldre ved/bakerovn. Kjøkkenet har en kjøkkenøy som gir ekstra benkeplass og hyller for oppbevaring av kjøkkenartikler. Det er også en hyggelig frokostbar, der morgenkaffen kan nytes.

Bad/vaskerom - 1. etasje:
Fra kjøkkenet er det direkte adkomst til et delikat bad/vaskerom, bygget i 2023. Badet har gulv med fliser og sokkelflis. Det er varmekabler i gulv. Vegger har våtromsplater og himling med malt trepanel og downlights. Det er dør ut til trapp og terreng. Badet er innredet med dusjhjørne med to glassvegger. Det er blandebatteri med stort fast dusjhode og håndholdt dusjgarnityr. Rommet har vegghengt toalett og innredning over en vegg med skap og skuffeseksjoner. Arbeidsbenk med nedsenket beslag for skyllekum. Det er i innredningen plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Disse kan plasseres opp fra gulvet, slik at man slipper unødvendig bøying av ryggen. Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2017. Dokumentasjon: kontrollerklæring membranarbeider og bilder. Terrasse og inngangsparti ved vaskerom ble bygget i 2022.

Stue:
Boligen har flere stuer. I dagligstuen er det 1-stavs eikeparkett. Det er vegger med malt trepanel på alle rom, bortsett fra deler av stue med dekorativ tømmervegg og tapet. Boligen har to mursteinspiper. Det er montert vedovn i stue mot syd og vedovn i spisestue. Vedovnene ble montert i 2019 og 2023. Det er også montert varmepumpe i en stue. Stuene kan innredes til ulikt bruk. En stue kan benyttes som TV-stue. Her kan man plassere sofa, TV, bord og TV-benk. Spisestuen har plass til stort spisebord og stoler. I denne stuen kan man samle familie og venner rundt et godt måltid. En tredje stue kan innredes som et ¨bibliotek¨ med en lesekrok og reclinerstoler. 1 av 3 stuer er renovert helt ned til stenderverket og det er byttet gulv og gulvlister i alle tre stuer - alt i 2019. Stuene ble malt i 2021.

Det er utgang fra stue til stor terrasse på ca. 56 kvm. Terrassen deles inn i ulike soner. Det er videre tilgang til stor hage med gressplen, hekk og diverse beplantning. Det ble plantet ny tujahekk i 2020.

Ved hovedinngangen er det en mindre terrasse som har overbygg og er i tilknytning til steinbelagt uteplass.

2. ETASJE
Stue:
I 2. etasje er det en hyggelig hall/stue med plass til sofa, bord og skjenk for oppbevaring. Rommet er malt i en dus farge, som gir en lun stemning.

Bad:
Badet har vinyl våtromsbelegg på gulv, vegger med malt tapet og himling med takessplater. Rommet er innredet med dusjkabinett og badekar, samt gulvmontert toalett. Baderomsinnredningen er på 1,2 meter og har underskap med heldekkende servant, overskap speil og lys, samt høyskap på 40 cm. bredde ved siden av. Det er plass og opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Boligen har tre store soverom. Alle soverommene ligger i samme etasje. I 2. etasje er det malte tregulv på gang og et soverom, 1-stavs eikeparkett på et soverom og lakkert tregulv på et soverom. Vegger og himlinger i alle rom er av malt trepanel. Soverom mot vest ble pusset opp i 2019 (isolert, ny panel på vegger, ny parkett, gips og tapet). Soverom mot nord ble malt i 2020 og på soverom mot syd ble vegger malt og gulv pusset, i 2021. Det er walk in closet i tilknytning til hovedsoverom. I samme etasje er det også et rom benyttet som kontor. Rommet har arbeidsbenk med plass til flere personer, samt integrerte hyller i vegg.

Bod/oppbevaring:
Boligen har svært godt med lagringsmuligheter. I 2. etasje er det to boder. Den ene boden benyttes som walk in closet. Det er også oppbevaringsmuligheter i en utvendig bod på ca. 11 kvm, samt i garasje/redskapsrom på ca. 43 kvm.

Garasje/redskapsrom:
Antas å være oppført ca. 1910. Bygningen er fundamentert på støpte søyler. Det er bjelkelag og tregulv. Yttervegger i grovt bindingsverk utvendig kledd med stående trekledning (det registreres råte i trekledning på bakvegg). Tak bygget som saltak tekket med eldre betongtakstein. Det er adkomst til bygning via balkongdør mot hage og dobbel slagdør i tre mot vei med bredde 2,3 meter og høyde 2,2 meter. På østsiden av bygningen er det tilbygget et redskapsrom. Dette var tidligere en åpen carport og eier har i 2019 kledd inn denne inn og laget plassbygde slagdører mot hage, med bredde 1,5 meter og høyde 2 meter. Rommet har gulv i treverk, vegger med bindingsverk utvendig kledd med stående trekledning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med:
Komfyr og oppvaskmaskin på kjøkkenet.
Vaskemaskin på badet i 2. etasje.

Følger ikke med:
Garderobeskap i gang og kommoder på walk-in-closet.
Våpenskap.
Vegghengt speil på vaskerom.
Huskestativ.

Boligen varmes opp med vedfyring, varmepumpe, panelovner på vegg og varmekabler i gulv på bad/vaskerom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1907.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Meglers kommentar: På slike eldre boliger, så er det ofte vanlig at det ikke foreligger ferdigattest/brukstillatelse. Noen eldre boliger har såkalte "ekspedisjonsdokumenter", som kanskje brannmesteren på den tiden utstedte. På denne eiendommen har ikke kommunen etterspurte dokumenter. Detter får ingen konsekvens for den videre bruken av eiendommen, i flg. kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 11379, tinglyst 17.11.2005, type heftelse: Bestemmelse i følge skjøte: Rakkestad kommune har forkjøpsrett til høyeste bud.

Dagboknr. 405803, tinglyst 20.05.2014, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler bestemmelser rundt bruk av minirenseanlegg.

Dagboknr. 399890, tinglyst 24.08.2006, type heftelse: Bestemmelse om veg: Omhandler bestemmelser som gjelder rettigheter i annen eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

"Velkommen til Ertevannveien 8, også kalt Sørby.

Eiendommen har lett adkomst fra riksvei 22 og gir deg den perfekte balansen mellom landlige omgivelser og nærhet til nødvendige tjenester og fasiliteter, sentralt i Østfold.

Boligen er bygget i 1907. Opprinnelig har boligen vært del av et større gårdstun. På eiendommen i dag står det opprinnelige gårdshuset og et skjul/garasje igjen. Boligen har et tradisjonelt og herskapelig preg, som et vennlig nikk til fortiden, mens de moderne oppgraderingene gir deg komforten du trenger i hverdagen.

Eiendommen ligger åpent til med gode solforhold. Utearealet med veranda i sørøst og steinbelagt uteplass i nordvest gjør du ser sola fra den står opp til den går ned. Her kan du altså nyte både morgenkaffen og kveldsmaten i sola.

For de som liker friluftsliv, finnes det utallige turmuligheter og flotte naturområder i nærheten. Rakkestad- og Degernesfjella byr på flere tjern med mulighet for fiske, og fine turområder. Men også i Rakkestad sentrum er mulighetene flere for fine spaserturer.

Med barnehage og barne- og ungdomsskole en 7 minutters kjøretur unna, er dette et ideelt sted for familier. Rakkestad har også et mangfold av fritidsaktiviteter for store og små. Eiendommens uteområde og boligens 5 stuer og 4 soverom gir dessuten god boltreplass både ute og inne for hele familien.

Drømmer du om en bolig med landlig sjarm, er dette boligen du vil forelske deg i!

Eiendommen ligger pent og solrikt til ved Gautestadsletta, i Rakkestad. Eiendommen ligger ca. 3 km nord for Rudskogen. Det er ca. 6 km. til Rakkestad sentrum og det er ca. 19 km. til Sarpsborg.

Landlig og koselig område, med spredt bebyggelse og landbruksarealer.

Det er gode bussforbindelser like ved, både til Rakkestad sentrum og mot Sarpsborg. Kort og enkel adkomst til Rv. 111.

Fra Sarpsborg: Følg Rv. 111 nordover mot Rakkestad. Ca. 3 km. etter Rudskogen kommer du til Gautestadsletta ved tidligere Ytterskogen skole. Ertevannveien tar av til høyre her.
Se ellers Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2.438 kvm. Tomten er flat og pent opparbeidet med plen arealer og beplantning. Det er gruset/singlet gårdsplass.

Parkering i garasje, samt på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har avløp til egen kvernpumpe, som pumper avløp til renseanlegg, til Gamle Yterskogen skole, som ligger på nabotomten. Det betales kommunale avgifter for dette.

Eiendommen har vannforsyning fra grunnboret brønn med renseanlegg. Det er renseanlegg for kalk og rust. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Det bor en familie her i dag, og de bruker vannet daglig til alle formål.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for 2011-2022 (gjelder fortsatt) avsatt til: Landbruk-, natur- og friluftsområde, der det ikke er tillatt med oppføring av ny spredt boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20.860,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, slamtømming, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15.000 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.300,-

Selger bruker i dag mobilt bredbånd. Boligen skal påkobles fiber i løpet av 2024. Dersom det kobles til fiber før salg av bolig, betaler selger påkoblingsavgiften. Dersom det kobles på etter salg, må ny eier stå for påkoblingsavgiften. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 960.788,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3.650.994,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 550 000,00 Prisantydning

Omkostninger

88 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Enebolig (valgfri)
--------------------------------------------------------
109 650,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 659 650,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marte Ramberg og Marius Vikheim Arnesen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 55.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger/overtagelse: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 46-0060/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.2460

Sist oppdatert: 04. oktober 2024 kl. 15:04