Risøy 14

Risøy 14, 3783 KRAGERØ SKJÆRGÅRD
Kommunenummer 4014, gårdsnummer 24, bruksnummer 116, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4014, gårdsnummer 24, bruksnummer 162, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig - 70 kvm: Gang, stue, kjøkken, spisestue, bad og tre soverom.

BRA-e:
12 kvm: Wc og ett soverom.
5 kvm: Bod/toalettrom i uthuset.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.05.2024 utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at arealene på wc og soverom 4 ikke er vurdert som BRA-i på bakgrunn av at rommene har utvendig adkomst, og
ikke oppfyller alle hovedfunksjoner slik at arealene kan vurderes som en selvstendig boenhet.

Det gjøres særlig oppmerksom på at rom inntegnet som bod på godkjente byggetegninger er i bruk som soverom 4. Dette er et søknadspliktig tiltak.

Les mer om ovennevnte i punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsboligen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur i betong og søylefundamenter i betong- og lettklinkerkonstruksjon med bærende bjelkelag i tre. På fjell. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning. Saltak tekket metallplater. Vinduer med to- og tre-lags glass.
Terrassedører med to-lags glass i tre/mur/betong. Ytterdører i tre -og sandwichkonstruksjon.

Boden med biodo er oppført på søylefundamenter av betong- og lettklinker. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning. Ytterdør i
sandwichkonstruksjon. Vindu med to-lags isolerglass fra 2023. Saltak tekket med metallplater.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Bad fra 2009 mangler mekanisk avtrekk.
- Overflater og tettesjikt har fått TG2 på grunn av alder og noe riss i fliser.
- Toalettrom mangler mekanisk avtrekk.
- Det er en råteskade ved dør i soverom 4 grunnet tidligere lekkasje. Årsak til lekkasjen er utbedret.
- Krypkjeller har fått TG2 for å belyse risiko. Ingen symptomer på skader.
- Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone på loft.
- Noen merkbare skjevheter i bygget.
- Varmtvannsbeholder har fått TG2 på grunn av alder og usikker restlevetid.
- Aldersslitasje på kledning.
- Vinduer er i hovedsak av eldre dato og har fått TG2.
- Enkelte skjevheter og råteskader i terrasser på terreng.
- Det foreligger ikke samsvarserklæring på elektrisk anlegg. Det ble delvis rehabilitert i 2018.

TGIU - Ikke undersøkt:
- Deler av kaldtloft på grunn av redusert adkomstmulighet, kun fra luke og ikke etablert gangbaner.
- Undertaktekking er ikke mulig å inspisere.
- Grunnmur, skjult av plater og terrassekonstruksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta har god planløsning og gjennomført standard med tregulv, panelte vegger og himlinger. Moderne kjøkken med integrerte hvitevarer og fronter malt i en dyp blåfarge. Badet er flislagt og er utstyrt med wc, servant i seksjon og dusjhjørne. Ekstra toalettrom med utvendig adkomst fra terrassen. På et gjesterom er det opplegg til vaskemaskin og tørketrommel som enkelt skjules bak skyvedører.

Det kan avtales dersom det er ønskelig å overta deler av inventar ved kjøp av hytta. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hytta varmes opp med elektrisitet og har varmekabler i baderomsgulvet. Det er i tillegg peis med innsats fra Jøtul i stua. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Kommunen har ved tilsyn 21.05.2024, bemerket at det er brennbart materiale for nært sotluka. Selger påpeker at det er gjort tiltak ved at selger har satt inn en spesialstein (feielukestein) på anbefaling fra Varmesenteret i Skien.

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden 1960 årene.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, men at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Den gamle hytta ble revet og bygget ny i 1983.
Det foreligger bygningstegninger fra 1983 for utvidelse av hytta og fra 1995 for utvidelse av terrasse med overbygg og tilbygg do/bod. Disse er stemplet mottatt i kommunen. Hytta fikk også godkjent tilkobling av offentlig vann og avløp i 2009.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Soverom med utvendig adkomst er opprinnelig byggemeldt som boder jf. bygningstegninger fra 1983 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Badet er ikke inntegnet på bygningstegninger og det foreligger sånn sett ingen dokumentasjon på etablering av bad i kommunens arkiver.

Utgangsdør er flyttet til motsatt side iht. hvordan den var inntegnet på originale bygningstegninger.

Det foreligger ingen dokumentasjon på etablering av brygge, utrigger og trapp fra brygge til hytta.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Fritidsboligen ligger idyllisk, usjenert og solrikt til på sydsiden av Risøy i Kragerø kommune. Fra eiendommen er det er fin utsikt utover fjorden. Med planende båt er det under 10 min. til Valle og 20 min. til sørlandsbyen Kragerø. Innenfor en avstand på ca. 20 min. kan du også besøke idylliske Jomfruland og Skåtøy som både har restaurant og arrangerer konserter gjennom sommeren. Skjærgården i området er variert og vakker med små idylliske holmer, trange sund og nydelige badeplasser.

Med båt fra Valle, Kragerø eller andre fastlandsforbindelser i området.

Eiet tomt som består av to bruksnumre. Hvorav den ene er bebygd. Den andre parsellen ble i sin tid kjøpt av nåværende eiers far for å sikre at det aldri skulle komme noen hytter tett innpå. Tomten skråner fra hytta og ned mot sjøen og består av en del naturtomt, brygge, terrasser og trapp, som er bygget i solid trevirke. Terrassen strekker seg rundt hytta, hvor det også er bygget en overbygget utestue med takvarme og markise. Tomtene er ikke oppmålt. Arealet som er oppgitt fra kommunen er kun på den bebygde tomta og det er usikre grenser.

Eiendommen har adkomst via sjøveien.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Pumpe for avløpet er plasssert under terrassen. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 12.02.2019 avsatt til: Landbruk, natur og friluftsområde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 33.911,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. I tillegg betaler selger kr. 1.995,- (2024) for hytterenovasjon til Bamble kommune. Dette fordi det er nærmere og enklere å tømme søppel på Valle i Bamble kommune istedenfor i Kragerø kommune. Beløpet er ikke justert til 2025 nivå, ettersom selger pr. 27. mars ikke har mottatt faktura.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 27.000,- pr. år. / 7.200 kwh. pr. år. Forbruket inkluderer at det er noe strøm på i hytta og på vannledning hele året.
Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr. 8.176,-.
Fritidsboligen har tv-signaler via parabolantenne. Internett streames via mobil. Parabol og dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr. 741.809,- ifølge skatteetaten.

12 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

300 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Hytte (valgfri)
--------------------------------------------------------
320 900,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 320 900,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thor Helge Borgersen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kragerø kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0042/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2442

Sist oppdatert: 31. mars 2025 kl. 16:15