Gråtenløkka 11C

Gråtenløkka 11C, 3732 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 1858, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Gimsøy VIII borettslag, organisasjonsnummer 946 741 760

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
Kjeller: 40 kvm: Gang, vaskerom og to boder
1. etasje 41 kvm: Entré, gang, kjøkken og stue
2. etasje 40 kvm: Gang, bad og 3 soverom

Åpent areal:
Rekkehus:
1. etasje 28 kvm: Terrasse 25m2 og veranda 3m2.

Boligen disponerer to boder i kjelleren under boligen, Det er gjennomgang mellom alle kjellerne hvor alle dører mellom kjellerne skal være ulåste.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.11.2024 utført av Anticimex v/ Bent Gunnerud.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Fallforhold (gulv): Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk bør være minimum 25 mm. Det er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm fra dør til fronten på dusjkabinett. Det kan ikke verifiseres om det er oppkant på membran bak dørlister. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet servant er usikker. Fare for fukt i konstruksjon ved en eventuell lekkasje. Tettedetaljer bør fornyes. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Avløpsrør (ink. sluk): Klukkelyder i avløp fra servant ved tapping av vann. Kan skyldes dårlig lufting eller gjengrodde rør. Tiltak anbefales. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Det er redusert tilkomstmulighet for rengjøring av sluk. Dusjkabinett kan ikke flyttes grunnet inventar.
- Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under dør, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Servant har små sprekker/riss i porselen.

Kjøkken:
- Innredning: Innredning har stedvise slitasjer. Svelleskader i skap under vask. Dør til kjøleskap er ikke fastmontert i kjøkkenfront. Tiltak anbefales.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Helhetsvurdering: Kjeller har slitasjer. Det observeres fuktmerker og salt-/kalkutslag. I rom betegnet som vaskerom er det ikke sluk i gulv, mekanisk avtrekk eller membran. Det er ikke automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Tiltak anbefales.

Loft - uinnredet / råloft:
- Inspeksjonsmulighet: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trapp til kjeller: Trappen har overflateslitasjer. Det er kun rekkverk/håndløper på en side. Håndløper mangler på vegg. Åpninger i rekkverket på mer enn 10 cm. Målt til 17 cm. Trapp til 2.etasje: Mangler håndløper på en side og rekkverk i nedre del. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet.

Etasjeskiller - Kjeller, 1.etasje og 2.etasje :
- Skjevhetsmåling: Det er målbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 15 mm i gang kjeller, 20 mm i stue, 19 mm på soverom ved bad og 13 mm i stort soverom. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Det anbefales å koble overtrykksventil til avløpsrør.

Radon:
- Radon: Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen og verdien er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Lys i skaper på kjøkken er deffekt. Som følger av manglende samssvarerklæring på deler av det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i dette og at det er mer enn fem år siden det har vært utført el-kontroll av boligen er det gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig. Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll av det lokale el-tilsynet.

Terrasser / platting på terreng:
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Overflatebehandlingen på trapp ved inngangsparti har slitasjer. Tiltak anbefales.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i kjeller som tilsier funskjsonssvikt. Se også under punktet "Rom under terreng". Det var også et tilbakeslag fra drenering/avløpssystem i 2022. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Dreneringen er under borettslagets ansvar.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Pent kjøkken med profilerte fronter og rikelig med skap- og skuffeplass.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap på kjøkken og fryseboks i kjeller.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Det er gjort mye oppgraderinger både utvendig og innvendig. Blant annet:
Nytt vinylgulv i alle rom unntatt kjøkken og bad, samt nye gulvlister og gerikter på flere dører, som er utført av familiemedlem som er tømrer.
Ny varmtvannsbereder byttet i 2019, byttet av Porsgrunn Rørleggerforretning AS og Per Øverland AS.
Nye fasader i 2016 i regi av borettslaget: Vinduer, terrasse, kledning, inngangsparti og overbygg over terrasse
Ny strømmåler i desember 2017 byttet av Eltel.

Bad ble oppgradert i 2008 med vann/avløpsrør, membran, overflater og inventar. Det er dusjkabinett og vegghengt toalett. Flislagte overflater på vegg og gulv med varmekabler.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Veden i kjeller kan kjøpes av selger.

Elektriske panelovner, varmekabel gulv på bad og vedfyring i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppførelse av 2 vertikaldelte 4-mannsboliger datert 16.06.1955 og på fasadeendring datert 25.05.2016. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger meget fint til i veletablert område på Gråten med gangavstand til skole, barnehage, Herkules kjøpesenter, Skien sentrum og mye mer. Boligen har uteplass mot sør og har gode solforhold gjennom det meste av døgnet. Det er fine turområder i nærheten og langs Skienselva.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler:
Moflata skole (1-7 kl.) 23 min
446 elever, 23 klasser 1.7 km
Kjørbekkhøgda skole (1-7 kl.) 5 min
328 elever, 17 klasser 2.5 km
Lunde barneskole (1-7 kl.) 6 min
428 elever, 22 klasser 2.6 km
Gimsøy skole (8-10 kl.) 8 min
386 elever, 19 klasser 0.6 km
Skien videregående skole 18 min
1100 elever, 40 klasser 1.3 km
Hjalmar Johansen vgs. 22 min
75 elever 1.6 km

Barnehager:
Gimsøy barnehage (1-5 år) 8 min
64 barn 0.6 km
Klosterskogen barnehage (1-5 år) 14 min
47 barn 1 km
Gråtenmoen barnehage (1-5 år) 19 min
60 barn 1.4 km

Eiertomt på 9312 kvm som tilhører borettslaget/aksjelaget.    

Egen parkering foran kjøkkenvindu, gateparkering eller felles biloppstillingsplass ved garasjeanlegg. Garasjeplass kan søkes borettslaget og blir tildelt etter ansiennitet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligi henhold til reguleringsplan Regplan for et omr. ved Porsgrunnsvn omkr Niels Juelsgt -
Lensmannsvn-Gimsøy skole-Bamblevn-Nomevn (9.5.1980) datert 09.05.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.05.1980.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Deler av eiendommen er også en del av kommuneplan datert 02.05.2024 og avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav og flomfare.

Felleskostnadene er kr 7400,-  pr. mnd. og inkluderer: Revisjon, styrehonorar, forretningsførerhonorar, vedlikehold av eiendom, sommer/vinterkostnader, kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabelTV/bredbånd, renter og avdrag.
Garasjeplass må søkes og tildeles etter ansiennitet. Kostnaden pr. måned p.t er kr. 450,- og vil eventuelt komme i tillegg.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 2842,-
Avdrag kr 1002,-
Driftsutgifter kr 3556,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,- pr. år. / 10 086 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og standard pakke ligger inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 648 467,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2 464 174,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 45 910,- pr. 22.10.24
Andel fellesgjeld er kr 553 771,- pr. 22.10.24

Total fellesgjeld for boligselskapet er 15 505 589,- pr. 22.10.24 og lånevilkårene er:
Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 26108068476, Sparebank 1 Sørøst-Norge
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 22.10.2024: 5.39% pa.
Antall terminer til innfrielse: 88
Saldo per 22.10.2024: 15 505 589
Andel av saldo: 553 771
Første termin/første avdrag: 28.12.2016 ( siste termin 28.09.2046 )
IN-ordning: Laget har ikke avtale om IN

SIKRINGSORDNING:
Borettslaget betaler kontingent til Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Dette gjør at borettslaget får dekket
manglende innbetaling av felleskostnader etter bestemmelsene i ordningen. Avtalen løper til den blir sagt opp. Vedtak om oppsigelse må
gjøres av generaforsamlingen (jfr. Lov om burettslag § 5-29), og kan sies opp innen 1.12. hvert år.

2 200 000,00 Prisantydning
553 771,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 753 771,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

500,00  Tinglysing hjemmel
500,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
10 950,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 764 721,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Bilstad og Maria Bruseland

Leiligheten er tilknyttet Gimsøy VIII borettslag.
Forretningsfører er Skien Boligbyggelag
Dugnad samt rengjøring av søppeldunker må påregnes.
Dyrehold må søkes og godkjennes av styret.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.
Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 35.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visningsgebyr: kr 2.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0070/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.2470

Sist oppdatert: 09. november 2024 kl. 21:32