Sofies gate 45

Sofies gate 45, 0168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 232, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
2. etasje 82 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Loftsetasje 4 kvm: Bod.
Kjeller 8 kvm: Bod.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Leiligheten har tilgang til fellesarealer i sameiet, som inkluderer vaskerom, tørkerom og sykkelrom i kjelleren.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.01.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg fra 1933 over 4 etasjer samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur, bærende vegger og skillende dekker i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. Utvendige fasader er i pusset og malte flater. Takkonstruksjonen er en valmtaksform, utvendig tekket med takplater. Leilighetens vinduer har karmer og rammer av tre med to-lags glass fra 1979 og 1985, hvor vinduskarmer og vindusbrett ble malt i 2026. Entrédøren er en slett dør fra Swedoor med brannklasse B30 og lydklasse 35dB, som ble malt i 2026. Innvendig har leiligheten profilerte innerdører. Det er utført flere vesentlige oppgraderinger, blant annet bad i 2015, kjøkken i 2019 og en hovedsakelig rehabilitering av det elektriske anlegget i 2018. I forbindelse med oppgraderingene i 2018/2019 ble det også montert nye dører til kontor og soverom (Swedoor, heltre, isolert) samt skyvedør med demping, det ble lagt nye gulv, og en kasse over radiatoren på kjøkkenet ble bygget av møbelsnekker. Videre er samtlige overflater malt i 2022/2023, og vinduene er utvendig malt i 2024.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) i tilstandsrapporten:

Våtrom (adkomst fra entré):
Manglende tilluftsspalte i dør og kun naturlig ventilasjon, noe som gir redusert luftutskifting og økt fuktbelastning. Etablering av tilluft anbefales.

Kjøkken:
Kjøkkenventilator har kun kullfilter uten separat avtrekk, som kan gi økt fuktbelastning. Manglende elastisk fug mellom benkeplate og vegg gir økt risiko for fuktskader. Tiltak anbefales.

Ildsteder/skorstein:
Skorstein er gitt TG2 grunnet alder og ukjent oppgraderingshistorikk. Eventuelt oppgraderingsbehov kan ikke utelukkes.

Etasjeskiller (2. etasje):
Det er registrert merkbare skjevheter, målt til ca. 67 mm i stue og 29 mm i kjøkken. Forholdet vurderes i lys av byggets alder.

Tekniske anlegg (VVS):
Skjulte vann- og avløpsrør i sjakter er vurdert til å ha passert anbefalt brukstid, med risiko for redusert funksjon og skjulte avvik. Vannbåren varme er av eldre dato og gitt TG2 grunnet alder. Jevnlig ettersyn anbefales.

Dører og vinduer:
Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgradering/overflatebehandling. Det må påregnes høyere varmetap enn for nyere vinduer.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Entré/gang:
Leiligheten ligger i høy 2. etasje med adkomst via felles trappeoppgang. Entréen oppleves romslig og funksjonell, og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy i et skap ved inngangspartiet, i tillegg til et plassbygget garderobeskap i heltre lenger inn i gangen. Callinganlegg og sikringsskap er plassert i entréen.

Stue:
Leiligheten har en lys og luftig stue med gode møbleringsmuligheter. Rommet har store vindusflater mot Bislett stadion, noe som gir strålende lysinnslipp og en åpen utsikt uten gjenboere. Rommet kan brukes som stue eller hovedsoverom avhengig av behov. Selger benytter rommet som stue i dag, men det kan lett tilbakeføres til soverom om ønskelig.

Kjøkken/spisestue:
Det store spisekjøkkenet utgjør et naturlig samlingspunkt i leiligheten. Her er det god plass til spisebord, og rommet får svært godt lysinnslipp fra stuen som skaper en gjennomgående og luftig atmosfære. Kjøkkeninnredningen fra 2019 (Epoq) gir gode arbeidsflater, og rommets størrelse gjør det enkelt å kombinere matlaging og sosiale soner. Hvitevarer medfølger boligen.

I overgangen mellom spisestuen og stuen er det plassbygget en innfelt TV-nisje med skjult strømføring for et ryddig uttrykk, samt rom for en godstol eller liten sittegruppe. Her står også en effektiv peisovn som bidrar med både varme og hygge på kalde høst- og vinterkvelder.

Bad:
Badet er fra 2015 og ligger praktisk plassert ved entréen med nærhet til soverommene. Badet er innredet med toalett, servant og dusjløsning. Rett på utsiden av badet er det bygget et funksjonelt skap/nisje med integrert kombinert vask/tørk, samt hyller for lagring. Skap/nisjen er bygget av møbelsnekker. Vaskemaskinen medfølger boligen.

Soverom:
Leiligheten har potensielt tre soverom og dette gir stor fleksibilitet. I dagens bruk benyttes rommet nærmest stuen som oppholdsrom, men kan enkelt tilbakeføres til soverom. Leiligheten disponeres i dag med to soverom, begge med god planløsning og praktisk bruk. Begge soverommene er utstyrt med plassbygde garderobeskap i heltre utført av møbelsnekker – et solid og gjennomført håndverk av høy kvalitet som gir gode oppbevaringsmuligheter. Rommene kan benyttes som soverom, barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og gir dermed fleksibilitet etter behov.

Beliggenhet og utearealer:
Beliggenheten er svært sentral, med kort vei til kollektivtransport, dagligvare, serveringssteder og parker. Foran inngangspartiet finnes hyggelige benker med gode solforhold – en uformell møteplass som benyttes flittig av selger til kaffepauser på soldager. I bakgården er det en stor, grønn felles hage med fine solforhold og god plass til både grilling og sosiale aktiviteter.

Diverse oppgraderinger i nyere tid:
Baderommet ble oppgradert i 2015. Kjøkkeninnredningen ble installert i 2019. Det elektriske anlegget er i hovedsak blitt oppgradert i 2018. Nye termostater og ventiler på radiatorer ble montert i 2022. I 2026 ble vinduskarmer, vindusbrett og entrédøren malt.

Oppvarming med vannbåren varme til radiatorer fra felles varmesentral. I tillegg er det elektrisk gulvvarme på badet samt peisovn i kjøkken/stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke. Det foreligger det et uattestert ekspedisjonsdokument fra 23.03.1932.

I henhold til originale byggetegninger er kjøkken flyttet ut i det som kalles hall og soverom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 901060, tinglyst 13.08.1932, Festekontrakt - vilkår.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på eiendommen, disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg/-dør og bestemmelser om felles gårdsplass. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en særdeles attraktiv beliggenhet på populære Bislett, midt i hovedstaden. Her bor du i et ettertraktet og veldrevet sameie med frodig bakhage, tilbaketrukket fra byens støy, men samtidig med utsikt mot Bislett Stadion og det pulserende bylivet rett utenfor døren. Beliggenheten er sjelden god og kombinerer det urbane med grønne omgivelser på en utmerket måte.

Det er kort vei til det meste - Majorstuen nås på ca. 5 minutters gange, og nærliggende parker som Stensparken og St. Hanshaugen ligger like i nærheten. Offentlig kommunikasjon er særdeles godt tilrettelagt med buss og trikk rett utenfor, og både skoler og barnehager finnes i umiddelbar nærhet. Her kan du bo sentralt, men samtidig rolig, omgitt av byens mangfold og levende atmosfære.

Nærmeste bussholdeplass, «Bislett», ligger kun et kvartal unna (ca. 200 meter). Her går blant annet 21-bussen og Flybussen, som tar deg til Oslo Lufthavn på ca. én time. 37-bussen går hele døgnet og har stopp i Colletts gate, under fem minutters gange unna. Like rundt hjørnet finner du også trikk med linje 17 og 18. Til Nationaltheatret bruker du ca. 20 minutter til fots, eller kun rundt 7 minutter med trikk. Området gir med andre ord svært gode forutsetninger for en aktiv hverdag uten behov for bil.

På hjørnet av Louises gate ligger populære Godt Brød, hvor du kan kjøpe nystekte rundstykker og ferske kanelsnurrer til helgefrokosten - kun noen meter fra inngangsdøren. På Bislett plass finnes et bredt utvalg av restauranter og serveringssteder som Café Laundromat, La Cetta Pizzeria, Tasty Thai og St. Lars. Området byr på flere nisjebutikker og hyggelige handlegater, mens de større kjedebutikkene finnes i Bogstadveien og Hegdehaugsveien, også i kort gangavstand. Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Extra, Kiwi, Bislett Lavpris, Rema 1000 og Coop Mega. Gutta på Haugen på St. Hanshaugen tilbyr et rikholdig utvalg av både kortreiste og internasjonale delikatesser.

Til tross for den sentrale beliggenheten er marka aldri langt unna. Med bil eller kollektivtransport når du raskt populære turområder som Sognsvann og Nordmarka. Maridalsvannet, Oslos største innsjø, ligger mellom Nordmarka og Lillomarka og byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Området har også gode sykkelforbindelser innover Maridalen og mot Ullevålseter. Akerselva ligger like i nærheten og byr på en idyllisk tursti langs elvebredden – helt fra sentrum i sør til Maridalsvannet i nord.

For innendørs trening finnes det et bredt tilbud i nærområdet, med blant annet SATS Bislett og SATS Fagerborg, samt Evo, Athletica, Barry’s og Fresh Fitness. Bislett Bad & Trening ligger også i gangavstand. Bislett Stadion, som ligger rett ved leiligheten, tilbyr blant annet et fullverdig internasjonalt friidrettsanlegg og en 546 meter lang innendørs løpebane. Like ved finner du Lille Bislett, med fotballbane, streetbasket, trimpark og lekeplass - gratis og åpent for alle.

Det er flere skoler og barnehager i området. I kort avstand finner du også en rekke utdanningsinstitusjoner som Universitetet i Oslo på Blindern, BI i Nydalen, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen og Sykepleierskolen på Lovisenberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Bolteløkka skole.
Det er flere barnehager i området, blant annet Lille Bislett SiO, Langaard og Rosenborg barnehage. Alle innenfor 500 meter.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt, felles for sameiet, på 2 966 kvm.

Sameiet har en tilbaketrukket og frodig bakgård, opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Sykkelparkering og sittegrupper.

Festeavgiften er kr 121.026 pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert i 2009, og avgiften kan reguleres i samsvar med bestemmelsene i lov om tomtefeste.
Festeavtalen utløper 01.01.2067.

Grunneier: Oslo Kommune.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.
Iht. festekontrakten kan tomten innløses. Dersom tomten ikke innløses har festeren fortrinnsrett til å fortsatt feste gitt at bortfester akter å bortfeste tomten til samme formål som tidligere.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1977, og byplanvedtekt S-132GO, vedtatt 03.02.1939. Begge planene er helt eller delvis opphevet som følge av vedtakelsen av Kommuneplan 2015. Eiendommen er derfor underlagt Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanen er hele eiendommen på 3058 m² avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Planen er en temaplan som gir retningslinjer for plan- og byggesaksbehandling for allment tilgjengelige uterom i Oslos byggesone.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert på gult nivå. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plansaker i området:
- Utvidelse av skolegård tilhørende Bolteløkka skole i Eugenies gate 12. Planforslag er i dag til offentlig ettersyn. Se saksnummer 202009589 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 132,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, sentralfyring, kommunale avgifter, forsikring, TV/internett, generell drift og vedlikehold, samt forretningsførsel. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendomsskatten for 2025 var kr. 1 44O,-
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 300 kwh. pr. år
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett og tv (T-We) og basispakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 981 847,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 927 386,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 728,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,-

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207887978
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,45%
Restsaldo 1 251 987,12
Innfrielsesdato: 30.10.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Ja

7 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

199 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
210 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 200 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jenny Amalie Tenold og Henrik Bjønness

Leiligheten er tilknyttet Bislet Boligsameie IV, med sameiebrøk 4700/227950.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Det oppfordres til å delta på dugnad.
Dyrehold er tillatt.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 44-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.264

Sist oppdatert: 26. januar 2026 kl. 15:38