Østensjøveien 208

Østensjøveien 208, 0690 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 147, bruksnummer 192, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1, Østensjø Borettslag, organisasjonsnummer 850285772

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
-1. etasje 59 kvm: Stue med åpen kjøkkenløsning, WC og bod/vaskerom.
1. etasje 59 kvm: Entré, gang, bad og 3 soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 17 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Rekkehus:
-1. etasje 19 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Følgende endringer er gjort siden byggeår:
1. etasje: Opprinnelig bod mellom soverom og bad er tatt vekk og arealet er fordelt mellom soverom og bad. Dette er et søknadspliktig tiltak, og det er ikke søkt Plan- og bygningsetaten i dette tilfellet.
Underetasje: WC og vaskekjeller har byttet plass. Inngangen til rommet er også flyttet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Rekkehus fra 1972. Støpt plate. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i betongkonstruksjoner og stående kledning. Tilnærmet flatt takkonstruksjon utvendig tekket med papp/takfolie. Profilert/glatt entrédør av tre med glassfelt fra 2013. Hev-skyvedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2011. Vindu med karmer av tre og to-lags vareglass fra byggeår. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2007 og 1990. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Ut over noe bruksslitasje og alder gjøres det oppmerksom på:
- Riss i servant på bad.
- Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet servant på badet er ikke tilfredsstillende.
- Stedvis motfall på gulvflate utenfor sluksone. Deler av gulvet er tilnærmet flatt. Smøremembran er stedvis ikke tilstrekkelig innsmurt langs oppbrett ved dør.
- Avløps- og vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert uten mulighet for sikker avrenning til sluk.
- Bomlyd under enkelte gulvfliser i entré.
- Dørbladet til innerdør til bod, begge soverom og kontor har kontakt med dørterskel/dørkarm.
- Stedvis registrert sprekker mellom parkettbord.
- Trapp har ikke håndløper samt større åpninger enn 10 cm på rekkverk og trapp.
- Det er noe merkbare skjevheter i gangen. Ingen avvik på resterende målinger.
- Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som vaskerom ikke er bygget som et fullverdig våtrom.
- Det er registrert svekkelse/drypplekasje på ventil på topp av bereder (TG3). Selger har foretatt en justering og det har ikke vært observert fukt i etterkant. Varmtvannsberederen er fra 2007 - kjøper overtar ansvar og risiko.
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.
- Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet og det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.
- Fallforhold mot sluk på tak er ikke tilstrekkelig. Spor etter vannansamlinger er registrert. For lite fall på flate tak medfører oppdemming av vann og gir økt risiko for lekkasjer. Følgeskader er ikke registrert. Det er ikke observert overløp. Yttertak er normalt borettslagets ansvarsområde.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder.

Pent og velholdt rekkehus over 2 plan.

Overflater:
Gulvflater belagt med fliser, gulvbelegg og parkett. Gulvvarme i entré. Vegger utført i malt strietapet, glatte malte flater og plateprofiler. Himlingsflater utført i glatte malte flater. Montert downlights i gang. Profilerte innerdører. Skyvedørsgarderobe i gang, kontor samt soverom 2.

Bad:
Pent bad fra ca 2007. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights. Vegghengt innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys og stikkontakt over servant. Dusj-/badekabinett med regnfallsdusj og ettgreps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

WC:
Wc-rom fra ca 2017. Gulvflate belagt med laminat. Vegger utført i malt strietapet. Himlingsflate utført i glatt malt flate. Montert downlights. Vegghengt innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Overskap med speildører på vegg med overlys over servant. Gulvmontert toalett.

Vaskerom/bod:
Kombinert bod med vaskerom. Sentralstøvsuger plassert i bod/vaskerom med uttak i begge etasjer. Opplegg for vaskemaskin. Vegghengt utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur.

Kjøkken:
Kjøkkenløsning fra ca 2001. Innredning med profilerte fronter og heltre benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Stikkontakter og belysning over benkeplate. Oppvaskmaskin. Integrert stekeovn med nedfelt keramisktopp. Vegghengt ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Det er kun komfyr og platetopp som medfølger eiendommen ved salg. Hvitevarene er noen år gamle og det gis ingen garanti for videre funksjon. Kjøper overtar disse i den stand de er i ved besiktigelsen.

Uteområdet:
Utgang fra stue til delvis overbygget sydvest-vendt terrasse på 19 m². Bærende konstruksjoner av treverk belagt med terrassebord. Videre adkomst til solrik hagedel.

Boligen varmes opp med varmekabler i entré og på badet, ildsted i stuen og eventuelle panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på husrekken, datert 13.02.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet avtaler om rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger, bestemmelser om trafokions, vann/kloakk, garasje/parkering og adkomstrett. Servituttene antas å ikke ha betydning for eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Østensjøveien 208 har en skjermet og fin beliggenhet i grønne omgivelser - rett i nærheten av idylliske Østensjøvannet. Det er nærhet til offentlig kommunikasjon, skoler, barnehager, og et rikt utvalg fasiliteter og servicetilbud på Bøler-, Bryn-, Tveita- og Oppsal senter.

Østmarka byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. I Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Det er muligheter for en gåtur til markastuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året. Østensjøvannet byr på et flott dyre- og fugleliv.

For den treningsglade byr nærområdet ikke bare på idylliske turstier året rundt, men også aktivt idrettsmiljø både i Bøler If og Rask Sportsklubb. Skianlegg med kunstsnø ved Skullerudstua. Treningssenter på Skullerud - Skullerud Sport Senter, Sats (Ryen og Lambertseter), Evo (Ryen, Bøler og Bryn) samt Friendly treningssenter på Ulsrud. Nord-Europas største klatresenter, Oslo Klatresenter, få minutter unna med sykkel/bil. Populær lekeplass for de yngste ligger like ved.

Flere kjøpesentre i nærheten med blant annet Bryn, Bøler, Bogerud og Tveita.

Adkomst fra Østensjøveien. Gjesteparkering 50 meter opp bakken på venstre side (merket med "P").

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Østensjøveien 208 sogner til Bøler barne- og ungdomsskole.

Barnehager:
- Oppsaltunet barnehage - 0.9 km
- Bøler menighetsbarnehage (privat) - 1 km
- Rønningjordet barnehage - 1.1 km
- Bogerud gård barnehage - 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 32 536 kvm som tilhører borettslaget. Rekkehuset har en hagedel som naturlig hører til.

Garasje i felles rekke medfølger. Elektrisk port og lader til elbil er montert. Garasjen er merket med nr. 61. For øvrig parkering på parkeringsfeltet like ved.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, naturvernområde og offentlig kjørebane i henhold til reguleringsplan S-1351, V161202, S-3917 (Naturvernområde) og S-383 (kjørebane) datert 21.03.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.09.1966 (gjeldende for første plan).

Ingen plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på området per 21.03.2025.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 292,- pr. mnd. og inkluderer: Nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, tv/bredbånd, snømåking, klipping av gress (fellesarealer), forsikringer, diverse honorarer mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 225,-
Avdrag kr 585,-
Felleskostnader kr 3 482,-

Kostnad for bruk av elbillader faktureres direkte fra UBSL ut fra forbruket.

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Eiendomsskatten faktureres borettslaget. Dette inngår ikke i borettslagets felleskostnader og blir derfor viderefakturert eier medio mai og medio oktober. Megler har ikke fått opplyst nøyaktig eiendomsskatt, men det estimeres med en årlig kostnad på mellom kr 2 000,- og kr 3 000,-.
Slik regnes eiendomsskatten:
70% av boligens verdi, minus bunnfradrag på kr 4 700 000,-. Av dette beløpet regnes 2.35‰.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 966 330,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 865 320,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 33 953,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 49 000,- pr. 20.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 264 211,50,- pr. 20.03.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5.7%, annuitetslån
Siste termin: 31.12.2030
Avdragsfrihet: nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

7 700 000,00 Prisantydning
49 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 749 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 767 978,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Willy Johannesen

Leiligheten er tilknyttet Østensjø Borettslag. Borettslaget består av 48 andeler.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge husordensreglene overholdes.
Foretatt påkostninger de senere år: 
Megler har ikke fått tilsendt informasjon om foretatte påkostninger. Diverse vedlikehold av fellesarealer og garasjer foretas med jevne mellomrom.

Planlagte påkostninger: 
Det er ikke fremlagt saker vedrørende større påkostninger til generalforsamlingen i 2024. Blant annet ble nye postkasseskilt med lås vedtatt.
Styret bekrefter den 21.03.2025 at det ikke ligger noen store felles utbedringer i planene fremover.

Følgende er hentet fra selskapets husordensregler:
Vinduer og dører inklusive verandadør skal følge utseendemessig den standarden som er i dag og skal ikke ha sprosser eller lignende. Det kreves ikke søknad om å sette inn vinduer lik de gamle. Forretningsfører opplyser om at eier selv er ansvarlig for utskiftning av vinduer og dører. Alle utvendige installasjoner skal søkes styret. Generell regel er at installasjoner som varmepumpe og solcellepanel som er til sjenanse for nabo ikke er lov.
Det er muligheter for tilbygg i forkant og i bakkant av boligen. Henviser til gjeldende reguleringsplan for dette. Det er ikke tillatt å bygge på siden av boligen. Tilbygg skal ha samme karakter som eksisterende tilbygg med hensyn til takvinkel, vindusoppdeling, materialbruk og farger. Alle tilbygg skal søkes styret. I tillegg opplyser forretningsfører at følgende gjelder: Tilhørende tegningsmateriale og borettslagets vedtekter begrenser tilbygg til en etasje, men kjeller tillates under tilbygg på øvre plan der denne ikke kommer i konflikt med andre forhold, og reguleringsbestemmelsene endres med dette for øyet. Det foreslås inntatt bestemmelser i § 2 som sikrer at kommende tilbygg foretas i henhold til de prinsipptegninger som er vedlagt saken. Bestemmelsen lyder slik: Tilbygg skal ha samme karakter som eksisterende tilbygg med hensyn til takvinkel, vindusoppdeling, materialbruk og farger. Det er i borettslagets historie tidligere flere ganger gjort oppmerksom på at tiltak av den art som her er omtalt skal tas opp med styret i en søknad om tillatelse. Styret vurderer hvilken dokumentasjon som vil være nødvendig og tar standpunkt til hvordan saken videre skal/bør behandles. Forhåndsgodkjente tegninger kan fås tilsendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale, gjerne i juni (men fleksibelt etter). Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0.95 av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 18 900,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 29 500,-
Visninger: kr 3 000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 45-0017/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.2517

Sist oppdatert: 02. april 2025 kl. 07:49