Nordtvetveien 14

Nordtvetveien 14, 0952 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 92, bruksnummer 59, ideell andel 1/1
Andelsnummer 43, Al Jernbanens Verkstedarbeideres Borettslag Grorud, organisasjonsnummer 963344856

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré, baderom, toalettrom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
1. etasje 20 kvm: Garasje i rekke.
4. etasje 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod på hhv. 5 og 4 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 13 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Kjellerboden er innredet med hyller/skap for oppbevaring. Disse medfølger. Det er også strømuttak i bodet til egen fryser.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i garasjerekke oppmålt til ca. 20 kvm, (BRA-e).
Oppmåling av arealet i garasjen ble utført på utvendig side og feil i oppmåling av garasjeplass kan ikke utelukkes.

Garasjen er det eneste som er noe bredere/lengre sammenlignet med øvrige i garasjelaget.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med fasadeplater. Saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takplater av stål. Entredør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB fra ukjent årstall. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra 2020. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som resultat av alder, slitasje, skader m.m. som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gis rom regler TG2.
- Tettesjikt/membran har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 7 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Naturlig ventilasjon gis rom regler TG2.
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. TG2 gis med bakgrunn i alder.
- Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje.

Øvrige rom:
- Tapetserte vegger bærer stedvis preg av alder og har behov for overflatebehandling.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Innerdører bærer preg av alder.

Etasjeskille:
- Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 26 mm.

Teknisk anlegg:
- Eldre anlegg/element/radiatorer uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand.

Elektrisk anlegg:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det ble brukt fuktindikasjonsinstrument. hvor det ikke ble oppdaget fuktforhold.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt/overtatt i 2006.
Boligen er et dødsbo og selges av arvinger. Selger har således ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Velkommen til Nordtvetveien 14! Romslig 3-roms andelsleilighet beliggende i byggets 2. etasje med sydvestvendt balkong og utsikt mot grønne og rolige omgivelser.
Leiligheten fremstår som velholdt, men har behov for modernisering for å tilfredstille dagens krav til standard. Leiligheten ligger i et veletablert borettslag på Kalbakken og har en gjennomgående og funksjonell planløsning. Boligen disponerer både loftsbod, kjellerbod og egen garasjeplass i garasjerekke. Varmtvann og fyring inngår i felleskostnadene, og leiligheten er tilknyttet felles varmtvann og vannbåren varme via radiatorer. Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet i et rolig og barnevennlig område på Kalbakken. I nærområdet finnes gode rekreasjons- og turmuligheter, blant annet Nordtvet gård, Alnaelva og Lillomarka. Kort vei til dagligvarehandel, skoler, barnehager, Nordtvet bad og treningssenter.

Området har svært gode kollektivforbindelser med gangavstand til buss, Kalbakken T-banestasjon og Grorud stasjon, som gir enkel adkomst til sentrum og øvrige deler av Oslo.

Entré:
Romslig entré/gang med god plass til garderobeløsninger og oppbevaring.
Overflater består av malte flater på vegger og himling, samt gulv belagt med laminat. Leiligheten har en praktisk planløsning med adkomst til flere rom fra gangen.

Stue:
Lys og romslig stue med god plass til både sittegruppe og spisebord. Gulvet er belagt med laminat, og vegg- og himlingsflater er malte.
Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys. Fra stuen er det utgang til sydvestvendt balkong med gode solforhold og utsikt mot grønne fellesarealer.

Kjøkken:
Kjøkken med delvis åpen løsning mot entré. Innredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat. Flislagt gulv og malte vegg- og himlingsflater.
Dobbel oppvaskkum med ett-greps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med integrert kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøkkenventilator med kullfilter. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast/støpejern.

Soverom 1:
Soverom av god størrelse med laminat på gulv og malte flater på vegger og himling. God plass til seng og garderobeløsning.

Soverom 2:
Soverom med laminatgulv og malte flater. Passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Bad:
Bad rehabilitert i regi av borettslaget i 2009. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger. Malt himling med downlights.
Vegghengt servantskap med ett-greps armatur og speilskap med belysning. Dusjkabinett med to-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk. Vannrør i rør-i-rør-system kombinert med forkrommet kobber og avløpsrør av plast/støpejern.

Toalettrom:
Separat toalettrom fra 2009 med fliser på gulv og vegger samt malt himling. Vegghengt servant med ett-greps armatur og vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Naturlig ventilasjon.

Balkong:
Sydvestvendt balkong på ca. 7 m² med utgang fra stuen. Balkongen har betongkonstruksjon med rekkverk i stål, glass og fasadeplater.
Gode solforhold og utsikt mot rolige og grønne omgivelser – et hyggelig supplement til boligens oppholdsareal i sommerhalvåret.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et arkivkort som henviser til at det ble gitt ferdigattest hvor datoen er vanskelig å tyde. Iht Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Videre foreligger det ferdigattest på kledning av fasader og gavler datert 01.02.1978, brukstillatelse på utvidelse av balkonger datert 24.02.1997 og ferdigattest på våtromsrehabilitering datert 29.04.2011. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Byggemeldte tegninger er utydelige, men av det megler får tydet stemmer tegningene overens med dagens planløsning.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 5034-3, tinglyst 02.05.1956, type heftelse: Festekontrakt med festetid på 60 år og årlig avgift NOK 0,10 pr M2 med videre bestemmelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vei med videre bestemmelse om vann/kloakkledning og gjerde samt bestemmelser om garasje/parkering.

Det er også tinglyst rettigheter i festeretten der blant annet JEVEBO GARASJELAG II AL har rett til leie av næringslokale med en leietid på 20 år og en årlig avgift på NOK 0,10 PR M2 med bestemmelser om forlengelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen og tilhørende boder vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort før overtakelse.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet på Kalbakken i et rolig og barnevennlig område. I nærheten finner du fine rekreasjonsområder samt aktivitets- og turmuligheter som for eksempel Kalbakken fotballanlegg.

Fra boligen er det kort avstand til et godt tilbud offentlig kommunikasjon med både tog og buss til flere bydeler. Det er gangavstand til blant annet Nordtvetveien busstopp, Kalbakken T-banestasjon og Grorud Stasjon som enkelt tar deg til Jernbanetorget på kort tid.

Det er også kort vei til flere barnehager og skoler i nærområdet, samt dagligvaretilbud med både Meny og Rema 1000 Kalbakken. Av større senter i nærheten finner du Grorud senter fra boligen med Boots Apotek, frisør, legekontor, spisesteder, vinmonopol og det du skulle behøve av servicetilbud.

For den aktive ligger treningssenteret SATS Kalbakken like ved. Nordtvet bad er kun få minutters gange unna. Nordtvet gård er også like ved. Gården har staller og smådyr, og er åpent for publikum hele året. I tillegg er det mulighet for utleie av lokaler for enkeltarrangement som kurs, møter og konfirmasjoner, samt mer langvarige kunst- og kursaktiviteter. For øvrig finnes det turmuligheter langs Alnaelva og i Lillomarka med rekreasjonsmuligheter året rundt med lysløyper, turstier og badevann. Det finnes bademuligheter i Vesletjern, Steinbruvannet og Badedammen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sogner til Nordtvet skole og Groruddalen ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 26 768,5 kvm som tilhører borettslaget.

Hjemmelshaver er Bane Nor Eiendom AS. AL JERNBANENS VERKSTEDARBEIDERES BORETTSLAG GRORUD forbeholder festeretten. Festekontrakten er datert 02.05.1956. Festeavgiften er kr 326 000,- pr. år iht. borettslagets budsjett for 2025.

Andelsleiligheten disponerer garasjeplass nummer 42 i garasjelag 1 og overdras sammen med leiligheten. Borettslaget har to garasjelag, som er selvstendige juridiske enheter under borettslaget, JeVeBo garasjelag 1 SA med 42 garasjer og JeVeBo garasjelag 2 SA med 18 garasjer. Felleskostnader for garasjen blir fakturert kvartalsvis og er på kr 1 023,-. Det tilkommer kr 850,- i eierskifte til forretningsfører.

Borettslaget leier også ut parkeringsplasser. Det ble vedtatt på årsmøte for 2017 at borettslaget skal ta et administrasjonsgebyr ved skifte av leietager på parkeringsplass. Dette kommer i tillegg til forretningsførers administrasjonskostnader ved eierskifte av parkeringsplass.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende, midlertidige reguleringsbestemmelser. En andel av eiendommen er regulert til felles avkjørsel og offentlig gangvei iht. reguleringsplan S-2099 datert 18.12.1975. Deler av eiendommen er også tilknyttet kommuneplan KDP-17 for møteplass, men eksisterende reguleringsplan opprettholdes.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:
- Eiendommen er like ved et større område omfattet av planprogram med veiledende plan for offentlig rom for Grorud Stasjon. Grorud stasjon er i kommuneplanen vist som knutepunkt egnet for bymessig fortetting med blandet arealbruk. Planarbeidet skal tilrettelegge for utvikling av boliger, handel, næring, torg, parker og mulig gjenåpning av Alna-elva. Det skal også sikre gode løsninger for gående, syklende og kollektivreisende. Saksnummer 201510912 på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.
- Saksnummer 202207397: Gjelder Stålfjæra 27 - Riving av kontorbygg. Tillatelse til tiltak ble gitt 31.08.2022, denne omfattet riving av eksisterende industri-/kontorbygg i Stålfjæra 27, i bydel Grorud for å gi plass til nybygg. Nybygget behandles av saksnummer 202205693. Det ble gitt igangsettingstillatelse til dette 14.02.2023. Tiltaket omfatter oppføring av en industri- og kontorbygning i tre etasjer. Tiltaket skal utføres i Stålfjæra 27 i bydel Grorud.
- I Stålfjæra 20 foregår det flere byggesaker i forbindelse med bruksendringer fra kontorlokaler til forsamlingslokale for Den Tamilske Baptistmenighet. Se hhv. saksnummer 201113666, 201411603 og 201803569 på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmesider.
- Saksnummer 202111240: Gjelder Stålfjæra 16 - Tilbygg til industribygg. Rammetillatelse ble gitt 24.02.2022 og det ble her gitt tillatelse til et tilbygg på tre etasjer med bruksareal på 1969 m2 som skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser mot vei. Arealene skal brukes til industrivirksomhet med tilhørende lagerarealer og kontorer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 810,84,-  pr. mnd. og inkluderer blant annet kabel-tv og internett (grunnpakke), nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, forretningsførsel m.m.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig, de ble sist justert 01.01.2026. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger o.l.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett der avgiften for en grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner og dekoder medfølger iht. selger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 152 kwh. pr. år iht. opplysninger fra Fortum.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke eiendomsskatt på leiligheten pt.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 043 510,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 174 041,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 133 787,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 253 963,- pr. 04.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 23 553 082,- pr. 04.12.2025 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: Eika Boligkreditt AS, 152216846
Restsaldo: 16 578 627,-
Andel restsaldo: 178 761,75,-
Rentebetingelser: 6,25% Flytende
Innfrielsesdato: 01.09.2040

Lån II:
Lånenummer: Eika Boligkreditt AS, 152216848
Restsaldo: 6 974 455,-
Andel restsaldo: 75 202,22,-
Kapitalkostnader: kr 593,48,-
Rentebetingelser: 4,84% Fastrente
Innfrielsesdato: 15.09.2040

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

3 790 000,00 Prisantydning
253 963,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 043 963,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 890,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 055 853,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Inge Skogstad

Leiligheten er tilknyttet Jernbanens Verkstedarbeideres Borettslag.
Borettslaget består av 93 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets revisor er PWC.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget har jordvarme.

Utdrag av styrets arbeid/påkostninger foretatt i de senere år:
2024:
- Styret har løpende fulgt opp parkeringsplassene både med og uten lademulighet, videre har det vært vedlikehold og oppfølging av selve laderne og det elektriske anlegget.
- Det har vært servicebehov på borettslagets varmepumper ved flere anledninger, som har vært fulgt opp av leverandør. Begge pumpene er nå i drift, men kun med halv kapasitet grunnet flere feil og råd fra leverandør om å ikke ytterligere reparere maskinene per nå. Styret jobber med å utrede hva som bør gjøres med varmeanlegget fremover for å sikre god og stabil oppvarming.
- Nye bevegelsesstyrte lamper monteres fortløpende i kjellerne i de forskjellige blokkene.
- Mange tilfeller av ødelagte dører, pumper, låser og callinganlegg som har blitt reparert fortløpende.
- Styret har hentet inn tilbud fra vintertjenesteleverandører og gjennomført befaringer.
- I 2024 har styret distribuert batterier til røykvarslere.
2023:
- Dreneringsarbeid i Nordlisletta er avsluttet og ferdigstilt
- Styret har besluttet å legge ned fellesvaskeriet f.o.m. 01.07.2023.
2022:
- Rørprosjekt avsluttet i 2022.
- Det er montert ny trapp ned til garasjelagene. Dette ble gjort i 2021 og gelendrene ble lakket våren 2022.
2020:
- Bytte av vinduer og balkongdører i 2020.

Planlagte påkostninger:
- Styret informerer om at borettslaget har penger på bok, men det er fortsatt behov for vedlikeholdsarbeider fremover slik at penger må brukes forsiktig. I 2024 har det vært gjennomført kun nødvendige mindre prosjekter, og fremover vil prioriteringen først og fremst være å bygge opp en buffer for kommende vedlikehold.
- To større prosjekter med kjent vedlikeholdsbehov i nærmere fremtid er bytte av tak og vedlikehold/bytte/rens av kloakkrør. Videre er styret i ferd med å utrede hva som kan og bør gjøres med oppvarmingsanlegget for å stabilisere dette. I tillegg må det fortsatt påregnes løpende og i visst omfang akutt vedlikehold.
- Utover nevnte saker har det vært befaringer i flere leiligheter rundt vedlikeholdsmessige spørsmål, undersøkelser av særlig radiatorventiler og varme.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0210/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25210

Sist oppdatert: 04. januar 2026 kl. 14:08