Stenbruddveien 9

Stenbruddveien 9, 1746 SKJEBERG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1099, bruksnummer 237, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm

BRA-i:
U. etasje - 95 kvm: Entré/hall, rom benyttet som kjellerstue, vaskekjeller, toalettrom, tre boder, krypkjeller og soverom

1. etasje - 88 kvm: Gang, toalettrom, bad, stue/spisestue, kjøkken og tre soverom

BRA-e:
1. etasje - 7 kvm: Bod/lekestue

Åpent areal:
1. etasje - 35 kvm: Veranda

Veranda til bod/lekestue er ikke medtatt som TBA.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 16.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig oppført i 1967. Boligen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker.
Fasader utført stående og liggende trepanel samt pussede og malte flater. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein. Ytterdører med karmer av tre. Balkongdør og vinduer med karmer av tre i 2- og 3-lags glass fra 2024, 2017, 2015, 2013, 2008, 1984 og byggeår

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: TG2 gjelder: Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. TG3 gjelder: Det er ifølge selger utført egeninnsats/ufaglært arbeid på deler av det elektriske anlegget. Med bakgrunn i ovennevnte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Delvis innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for brannteknisk inspeksjon.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten: Bad, kjøkken, toalettrom begge etasjer, øvrige rom, rom under terreng, krypekjeller, råloft, skorstein inne i boligen, innvendige trapper, teknisk anlegg, vaskekjeller, yttervegger, vinduer, yttertak, terrasse, utvendige trapper, drenering, forstøtningsmur, bod/lekesetue,stikkledning og oljetank.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - vannlekkasje på bad pga tett soil og dårlig utført membran og flisarbeid av tidligere eier.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom, toalettrom?
Ja i 2023 - El. installasjon og membran og flislegging
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2018 - Byttet fra takpapp til takstein
- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje
Ja- fukt i krypkjeller
- Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør
Ja i 2023- Utvendig avløp har vært tett og blitt staket opp med høytrykksypyling
- Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja - Det er ikke gjort noen ting mht tank

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Tilleggsopplysninger fra selger:
Skadet gulvbelegg ved kjøleskap, råteskade utvendig panel.

Boligen er gjennom 2000-tallet oppgradert i flere omganger, blant annet av nåværende eiere som overtok i 2013. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger er det imidlertid naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet boligens alder og brukstid.

Nåværende eiere har over tid utført oppussing som malerarbeid og lagt ny laminat med slitesterk overflate i flere rom. Mer omfattende utskiftninger ble utført av foregående eiere, blant annet av overflater på vegger og himlinger i ulike rom.

Samtidig med oppgraderinger i tidligere år er også selve romløsningen noe endret, hovedsakelig i underetasjen der flere rom er innredet og tatt i bruk til andre formål enn hva som er byggemeldt. De fleste av boligens godkjente oppholdsrom er imidlertid fortsatt samlet på én flate i første etasje, deriblant en romslig vinkelstue på over 30 kvm. som gir familien god plass til felles opphold.

Kjøkkenet har innredning fra ukjent årstall som i dag er lite brukspreget og fullt funksjonell. Innredningen består av et større antall skap og skuffer samt meterlange benker med praktiske arbeidsflater. Av hvitevarer på kjøkkenet medfølger oppvaskmaskin i tillegg til integrert platetopp og ovn.

Badet ble renovert så nylig som i 2024. Arbeidet ble utført dels av fagpersonell, dels som egeninnsats. Rommets elektriske anlegg ble samtidig skiftet ut og ny membran etablert før påføring av nye fliser på både gulv og vegger. I gulvet er det for øvrig også elektrisk varme. Nytt sanitærutstyr ble installert, inkludert moderne møbler og et dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger.

I underetasjen finnes ytterligere et rom som har vært benyttet dels som vaskerom, dels som bad. Rommet er imidlertid ikke godkjent og bærer preg av påbegynt oppussing. Nytt dusjkabinett er montert i senere år. Her er også boligens varmtvannsbereder installert.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Malte MDF-plater, tapet, malt tapet, malt teglstein, fliser og panel.
Himlinger: MDF-panel, panel, malt panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett i separat toalettrom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin og to kjøleskap (ett side-by-side ) medfølger.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og ildsted.

Det er en nedgrav oljetank på eiendommen. Det foreligger ingen dokumentasjon som viser materiale, type, alder og om kontroll er foretatt.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 18.12.1967. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest på bruksendring og fasadeendring fra tilleggsdel til hoveddel (garasje omgjort til soverom) med tegning datert 21.6.2013.
Det er fremlagt fra kommunen godkjente bygningstegninger for eneboligen datert 17.2.1966 dog kun fasadetegning av boligen.

Det er avvik fra de opprinnelige bygningstegningene av fasade mot slik boligen fremstår i dag. Det er ikke fremlagt tegninger som viser utvidelse av terrassen med overbygg og det er ukjent om dette ble søkt om den gang den ble oppført. Konsekvensen av dette kan være at kommunen krever at det tilbakestilles til samsvar med de godkjente bygningstegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Endring fra byggningstegning for u.etasje opp mot dagens bruk:
- Toalettrom er opprinnelig byggemeldt som innebygde skaper.
- Entrè/hall er opprinnelig byggemeldt som deler av vaske-og tørkerom.
- Dagens vaskekjeller og boder er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom.
- Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og er ikke godkjent til varig opphold.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige bygningstegninger for hovedetasje, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 304051, tinglyst 06.10.1965, type heftelse: Festekontrakt med vilkår med bestemmelse om gjerdeplikt mm. Se punkt regulering av feste for nærmere beskrivelse.

Det er tinglyst følgende rettighet på eiendommen
Dagboknummer 302548 tinglyst 20.6.1966 - Bestemmelse om bebyggelse- Denne omhandler at nabo i nr. 11 har gitt denne eiendom tillatelse til å plassere sin garasje 2,5 meter fra grensen mellom nabo.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger blant veletablert boligbebyggelse midt i Stasjonsbyen i Skjeberg, like ovenfor skolen. Adkomstveien er sperret for gjennomkjøring med bil og har av den grunn et rolig, barnevennlig miljø.

For en familie med små barn vil det være et stort praktisk pluss at både barnehage og barneskole er lett tilgjengelig i nærmiljøet. Skolen er kun en kort rusletur unna. Det eksisterer i tillegg et aktivitetstilbud i bygda gjennom Skjeberg Sportsklubb som organiserer både fotball og amerikansk fotball. Stor dagligvareforretning like nedenfor gjør det også enkelt å utføre daglige innkjøp.

Turmuligheter fines det mange av, både i umiddelbar nærhet og i en mer utvidet omkrets. I skogene rundt boligområdet finnes blant annet stier som er velegnet både for fotturer og terrengsykling. Kyststien passerer også i området og leder videre langs begge sider av Skjebergkilen.

Sommerstid er det et stort pluss med nærhet til sjøen og bademuligheter, deriblant populære Høysand som er gode 10 minutter unna med sykkel. I området finnes også flere store småbåthavner som kan være ypperlige utgangspunkt for båtturer i skjærgården. Rett utenfor Skjebergkilen finnes det omfangsrike og vakre øyriket Hvaler, samt Koster-øyene litt lenger syd.

Området i sin helhet oppleves som svært landlig, likevel tar det ikke mer enn 10 minutter å kjøre til sentrale strøk av Sarpsborg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Stasjonsbyen barnehage (1-5 år) 1.5 km
Løkke barnehage (0-5 år) 1.8 km
Sandbakken barnehage (1-5 år) 5.7 km

Hornnes barneskole (1-7 kl.) 0.3 km
Sandbakken barne- og ungdomsskole 5.7 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 9.8 km
Borg videregående skole 9 km
St. Olav videregående skole 14.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1 027 kvm. Pent opparbeidet med gruslagt biloppstillingsplass, steinlagt adkomstvei og gangsti, plenareal, prydbusker og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 15 998,- pr. år. Festeavtalen ble fornyet i 2025 med 60 nye år.
Grunneier, John Eilert Erichsen.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 20 år.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Det er sendt ut et skriv til tomtefesterne i Stenbruddveien mm. den 12.juni 2024.

Utdrag fra skrivet som ligger som vedlegg til salgsoppgaven:

På bakgrunn av betydelig økning av festeavgift i 2025 ønsker grunneier å gi alle muligheter til å løse inn tomtene før denne reguleringen skjer.

For alle tomter kan tomten løses inn for 25 x oppregulert avgift kr 15 230,- = kr 380 750,-. For tomter som overstiger 1.000 kvm skal innløsningssummen justeres tilsvarende. Eksempel tomt på 1,2 dekar: (kr 380 750,- x 1,2 = 456 900,-).

Eksempelet er fra 2024 og endringer i maksimal festeavgift reguleres iht. KPI, og endringer i beløp vil forekomme.

Se vedlagt skriv med eksempler på utregning som ligger i salgsoppgaven.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på egen grunn med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2024 -2036 datert 10.10.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg/lav-moderat fortetting

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire med kategori Stort sett fraværende med løsmassetype - bart fjell.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 060,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig 2026 kr 6 455,-. Blir fakturert sammen med de kommunale avgiftene.
Det tas forbehold om økning av kommunale gebyrer for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 35 000 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 176,-.
Boligen er tilknyttet Telenor fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr ukjent pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 223 167,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 803 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Yngvar Undrum og Torill Oline Antonsen Undrum

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.
Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. 2 visninger - deretter kr 3 900,- pr.)  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 079,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (4,59 promille av salgssum)  kr 16 065,00
Foto PBF - dag  kr 4 500,00
Tilstandsrapport Anticimex  kr 16 950,00
Veiledning med stylist for klargjøring av bolig før foto   kr 1 895,00

Oppdragsnummer 67-0398/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.24398

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 17:10