Kongens gate 27C, H0402 - Andel 18

Kongens gate 27C, H0402 - Andel 18, 1530 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 2, bruksnummer 1427, seksjonsnummer 19, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Borettslaget Kongens gate 27, organisasjonsnummer 923710213

Totalt bruksareal: 102 kvm.
Totalt primærrom: 102 kvm.

Følgende rom inngår i primærromsdelen:
4. etasje: Entré/gang, gang 1, gang 2, bad/vaskerom, 2 soverom, kjøkken og 2 stuer.

I tillegg disponerer andelen en kjellerbod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport datert 02.12.2022, utført av Norsk Boligtakst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen iht. tilstandsrapport:
Eldre bygningsmasse oppført i betong/mur konstruksjon. Etasjeskillere av betong. Yttervegger er etterisolert og kledd med fasadeplater/metallkassetter. Flat takkonstruksjon
tekket med papp eller tilsvarende. Vinduer og balkongdør i tre med isolerglass. Ytterdør i tre med innfelt kikkehull.

Da dette er et borettslag gjøres det ikke undersøkelser av utvendige bygningsdeler som yttertak (inkludert loft), yttervegger, grunn og fundamenter, drenering, utvendige vann- og avløpsledninger m.m. Dette da boligen er organisert i et borettslag hvor borettslaget er ansvarlig for utvendig vedlikehold.

Byggemåte innvendig:
På gulv er det overflater av vinylbelegg og teppe. Veggoverflater av malt tapet, slettmalte flater, malt brystningspanel, malt miljøstrie og flisimiterte plater. I tak er det takessplater og malt panel.

Det gjøres spesielt oppmerksom påenkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Bad/vaskerom: må oppgraderes, TG:3.
Brannteknisk: mangler røykvarslere, TG:3.
Balkong: for lavt rekkverk, riss/krakkeleringer og løs puss på balkongdekke, TG:2.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har på bakgrunn av alder og slitasje behov for en generell oppgradering. Det eksisterer imidlertid et stort potensial knyttet til modernisering. Samtidig kan det være vel verdt å undersøke mulighetene for en optimalisering av romløsningen.

Den eksisterende romløsningen inkluderer blant annet to romslige stuer som er åpent forbundet, hvorav én kan fylle rollen som en spisestue eller et stort soverom. Begge er orientert i østlig retning og har tilknyttet balkong med sol første del av dagen. En rekke vinduer fremmer gode lysforhold i stuene og gir utsyn mot omgivelsene, deriblant Nesparken.

Kjøkkenet er adskilt fra stuene og tilgjengelig fra entreen, via en liten mellomgang med supplerende skap. Kjøkkenet er i sin helhet i dårlig forfatning, inkludert selve kjøkkeninnredningen som er naturlig gjenstand for utskiftning. Varmtvannsbereder fra 2007 som rommer 120 liter er plassert i ett av kjøkkenets benkeskap.

Badet og soverommene er samlet omkring en felles mellomgang, i en del av det som oppleves nærmest som en separat fløy i leilighetens romløsning. Soverommene er begge av gode størrelser og har garderobeskap av innbygget type. Ett soverom har vindu orientert mot bakgården.

Badet er i likhet med kjøkkenet av ukjent og høy alder, og er i sin helhet gitt TG 3. En total renovering må påregnes for at badet skal tåle normal bruk etter dagens krav.

Overflater og innredninger:
Gulv: Vinylbelegg og teppe.
Innervegger: Malt tapet, malt strie, malt panel, glatte malte flater og våtromsplater.
Himlinger: Takess og malt panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter. Stålbeslag med to kummer og to-greps blandebatteri. Laminert hvit benkeplate. Ventilator. Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2007.

Bad: Servantskap med glatte mørke fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1946.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I forbindelse med arbeider som skal gjøres i regi av borettslaget må kjøper påberegne følgende:

1. Kjøpere kan starte opp egne oppussingsarbeider fra overtakelse.

2. Ved vasking og maling av fasadene satt opp stillaser.

Det må påregnes noe støy, støv og ulemper mens arbeidene pågår.

Det blir ikke vasket ytterligere før overtagelse.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Kongens gate 27 vil du bo svært sentralt i Moss og nyte godt av gangavstand til alle byens tilbud. Skal du møte venner eller spise ute, kan du velge blant et bredt utvalg av sosiale samlingssteder. Noen finnes i den sjarmerende bydelen Møllebyen, som blant annet også huser byens kino. Andre ligger langs kaikanten ved idylliske Kanalen, der du også finner bystranden Sjøbadet. Og kanskje best av alt - alle er innenfor kort gangavstand.

Fra leiligheten blir det kun kort vei å gå også til den helt nye togstasjonen som er under bygging like nedenfor Kongens gate. Ny jernbane er også under bygging og ventes å redusere reisetiden til Oslo S fra dagens ca. 40 minutter til kun ca. 30 minutter. Ekspressbusser til hovedstaden så vel som til Gardermoen stopper i likhet med en rekke andre lokale og regionale busslinjer ved Nesparken, knappe 200 meter unna hovedinngangen.

Selv om leiligheten ligger midt i byen, er det likevel kort vei til flotte friområder. I den nærliggende Nesparken finnes store gressbakker med mulighet for soling og sammenkomster sommerstid, samt turveier og sandstrender med bademulighet. Parken er også et velegnet sted å sette ut kajakk, om du vil legge ut på tur på Vansjø. Parkens turveier kan du følge videre ut i Mossemarka som er ypperlig for hverdagslige treningsøkter og har preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 699 kvm som tilhører sameiet.

Det medfølger ingen parkeringsplass til andelen/leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 06.09.2022 omfattes eiendommen av reguleringsplaner under bakken "Sentrum - samordnet regplan jernbane/vei/havn" og "Østfoldbanen VL (Ski) - Moss, Sandbukta - Rygge grense" med formål anlegg i grunn og trasè for jernbane, vedtatt 02.09.1999 og 14.11.2016 med plannr. 271 og 369. Videre omfattes eiendommen av kommunedelplan "Sentrumsplan Moss" med formål vei og sentrumsformål nåværende, vedtatt 15.06.2015 med plannr. 363. I tillegg omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål sentrumsformål nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone iht. T-1442 og i avvikssone for støy med hjemmel "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav", samt hensynssone for "andre sikringssoner".
I henhold til reguleringsplankart ligger blokkbebyggelsen delvis over trasè for jernbane.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm fellesareal, renter og avdrag budsjettert fellesgjeld, renhold fellesareal, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Det er budsjettert med en total fellesgjeld for borettslaget sin andel på ca. kr. 5.000.000,-. Dette er til vedtatte investeringer til fornyelse av avløpsrør, utskifting av vinduer og balkongdører med høy kvalitet og maling av fasader. Kjøper må ta høyde for at det budsjetterte kan avvike med hva borettslaget måtte vedta.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Husleien ble sist justert 01.10.2024.

Borettslaget har i siste ekstraordinært møte besluttet en husleieøkning fra og med 01.10.2024 på 15% samt at borettslaget trenger en ekstra likviditet på kr 200.000,- som skal innbetales av andelseierne etter eierbrøk. For denne andelen øker husleien fra kr 3.152,- til kr 3.625,- pr. mnd. Likviditetstilskuddet utgjør kr 14.140,- (engangssum).

Det blir ikke betalt renter og avdrag før rehabiliteringen av bygget er ferdig, da blir byggekreditt konvertert til ett langsiktig lån. Dette blir nok godt utpå vårparten i 2024. Fellesgjelden for denne andelen er budsjettert til kr 413.000,- og ved konvertering av byggekreditten vil husleien ligge på kr 7.065,- pr. mnd. Benyttet byggekreditt for andelen er foreløpig kr 143.432,- pr. 11.12.2023.
Husleien er basert på et langsiktig lån til borettslaget på kr 5.000.000,-. Det foreligger ikke noe budsjett/tall for 2024 fra forretningsfører basert på et langsiktig lån på kr 6.000.000,-. Forutsatt at ny kredittramme kr 6.000.000,- blir fullt utnyttet, vil det følgelig måtte påregnes høyere andel fellesgjeld og økt husleie. Konf. megler ved spørsmål.

Informasjon fra styret i Borettslaget Kongens gate 27, mail datert 25.04.2024, ble det informert om følgende:
Byggekreditten fra Pareto Bank opprettholdes i et nytt år. Det gjøres noen endringer i forbindelse med hva byggekreditten skal brukes til.
For at felleskostnadene ikke skal bli uforholdsmessig høye, så blir vindus- og balkongdørbytte utsatt på ubestemt tid. Byggekreditten vil nå benyttes til borettslagets del av installering av brannvern samt oppussing av fasader. Det er tapsført ca. kr 700.000,- av byggekreditten da Kongens gate næring ikke har betalt sin del av rørfornyingen. Det jobbes med å inndrive dette. Inntil utestående er betalt kan ikke borettslaget gjennomføre alle tiltak uten en betydelig økning i fellesgjelden.

Tv og internett er ikke inkludert i husleien.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2021 beregnet til kr 878 219,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 3 161 588,40.

Skatteetatens formueskalkulator er benyttet da formuesverdi ikke finnes ved søk på Altinn.no.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 413 000,- pr. 07.05.2024.

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

Det er innvilget låneramme for inntil kr 6.000.000,- fra Pareto Bank.
Rente: p.t. 4,0% p.a. kvartalsvis etterskuddsvis.
Rammeprovisjon p.t. 0,1% pr. kvartal.
Løpetid: Innvilget ramme vil løpe i 12 måneder.
Nedbetaling: Kreditten innfris ved konvertering til langsiktig gjeld i Pareto Bank rente 5% med løpetid 20 år.

2 365 000,00 Prisantydning
413 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 778 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

500,00  Tinglysing hjemmel
500,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
10 950,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 788 950,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

K27 Utvikling AS

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Kongens gate 27.

Eiendommen har gårdsnr.2 og bruksnr.1427 og er seksjonert i fem næringsseksjoner i 1.etg. og 18 boligseksjoner i 2-3-4 etg. Hjemmelen til boligseksjonene ligger i borettslaget.

Forretningsfører er Regnskapssentralen AS, tlf. 69206500.

Dugnad samt trappevask må påregnes.

Planlagte påkostninger:
Det er i forbindelse med utarbeidelse av budsjett blitt budsjettert nødvendige oppgraderinger av borettslagets vinduer og balkongdører med støy-stopp glass, vask og maling av fasade, samt forsterkning av avløpsrør med epoxystrømpe innvendig. Det er innvilget og akseptert låneramme for inntil kr 6.000.000,- fra Pareto Bank til borettslaget.

Informasjon fra styret i Borettslaget Kongens gate 27, mail datert 25.04.2024, ble det informert om følgende:
Byggekreditten fra Pareto Bank opprettholdes i et nytt år. Det gjøres noen endringer i forbindelse med hva byggekreditten skal brukes til.
For at felleskostnadene ikke skal bli uforholdsmessig høye, så blir vindus- og balkongdørbytte utsatt på ubestemt tid. Byggekreditten vil nå benyttes til borettslagets del av installering av brannvern samt oppussing av fasader. Det er tapsført ca. kr 700.000,- av byggekreditten da Kongens gate næring ikke har betalt sin del av rørfornyingen. Det jobbes med å inndrive dette. Inntil utestående er betalt kan ikke borettslaget gjennomføre alle tiltak uten en betydelig økning i fellesgjelden.

Rørarbeider ble startet i juni og fullført i november 2023. Tilbud er innhentet på maling og arbeidet gjennomføres i perioden august til ca. oktober 2024.

Det har vært en tvist mellom eiendommen Kongens gate 27 og naboeiendommen Vogts gate 22 om avfallshåndtering og hvor avfallsdunkene skal plasseres.
Utfallet av rettssak i tingretten avholdt 29/8-23 ble at dagens løsning med avfallshåndtering i bakgården ikke kan fortsette, men at den fortsetter slik den er inntil ny løsning er på plass.
Idømte saksomkostninger etter dom fra tingretten belastes borettslaget med ca. kr 130.000,-.

I henhold til skriftlig avtale datert 04.12.2023 er det nå kommet i stand en avtale for søppelhåndtering. Denne avtalen er mellom Sameiet Kongens gate 27 og Vogts gate 18 AS (Vogts gate 18/20).
Arealet som skal benyttes til søppelhåndtering er arealet mot gavlvegg på eiendommen Vogts gate 22.

Saker som borettslaget/styret jobber med:
Nytt styre må drøfte og forhandle med elektro og rørlegger for avtale. Det gir prioritering ved utrykning til hasteoppdrag og sørger for at firmaene blir kjent med gårdens installasjoner.
I dag har Rygge Eiendomsservice AS avtale for både K27U og Brl om forefallende arbeider, rydding søppelplass 1xpr. uke. Nytt styre må drøfte behovet og ønsket løsning videre.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget. Leiligheter kan omsettes fritt til kjøper som er godkjent av borettslagets styre.

Alle leilighetene er seksjonert og hjemmelen til seksjonene ligger i Borettslaget. En fremtidig overgang til et boligsameie vil kunne være mulig hvis dette er ønskelig blandt andelseierene.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvarnkan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: fastpris kr 50.000,-
Markedspakke: kr 19.400,-
Foto: kr. 4.000,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Offentlige opplysninger: kr. 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0320/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.22320

Sist oppdatert: 30. oktober 2024 kl. 10:20