Strømdalkåsa 30

Strømdalkåsa 30, 3727 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 1, bruksnummer 782, ideell andel 1/1

Boligen er fordelt over 2 etasjer bestående av:

1. etasje: Vindfang, stue, spisestue, kjøkken, soverom, baderom og gang.
Utgang fra stue til terrasse og terrasse ved inngangsparti.
Kjeller: Kjellerstue, soverom, vaskerom, toalettrom, kontor, gang og bod. (Kjelleren er ikke omsøkt/bruksendret)

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Kjellerstue, soverom, vaskerom, toalettrom, kontor, gang og bod: 54 kvm
1. etasje 60 kvm: Vindfang, stue, spisestue, kjøkken, soverom, baderom og gang

BRA-e:
1. etasje 21 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 45 kvm: Terrasse
1. etasje 31 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 31.01.2025 utført av Anticimex v/Kjetil Sukkehagen-Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at innredet kjeller er ikke godkjent for rom til varig opphold, se punkt om ferdigattest for mer informasjon.
Til informasjon: Kjelleren har en takhøyde lavere enn 2,2 meter. Kjellerstuen har en takhøyde målt til 2. 10 meter og 2.09 meter i gangen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2 etasjer, med etasjeskiller og yttervegger av trekonstruksjoner, grunnmur av lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Fasaden er kledd med stående trekledning og det er valmtak tekket med takstein. Vinduene er i forskjellig utførelse og er fra byggeår. Terrassedøren har karmer av tre, og tre-lags glass. Det er montert varmepumpe samt peisovn i stue. For øvrig er det oppvarming med elektrisitet og naturlig ventilasjon. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ingen anmerkninger med TG3 i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.):
- Våtrom - Bad: Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig. Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser, og det er stedvis riss/sprekker i flisfuger ved toalett. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er målt til 11mm og er vurdert til å ikke være tilfredsstillende i henhold til lekkasjesikkerhet.
- Våtrom - Vaskerom fra byggeår: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Se utfyllende informasjon i rapporten.
- Kjøkken: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Stedvis påvist riss og sprekker på gulv og overflater på vegg. Komfyrvakt på kjøkken bør etableres.
- Toalettrom: Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig. Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Øvrige rom: Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Fuktmerker påvist i himling i stue ved pipe. Det registreres stedvise riper/hakk og sprekker mellom gulvbord. Innerdør ved baderom bærer preg av slitasje.
- Rom under terreng: Klaffventiler stedvis i vegg. Usikker tilluftløsning. Fuktskjolder/-merker observert på vegger. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. TG2 gitt for å belyse risiko. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i utlektet kjellervegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier på nåværende tidspunkt.
- Loft: Kaldtloftets tilstand sett i sammenheng med alder på yttertaket tilsier at oppfølging med jevnlig ettersyn er nødvendig slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innvendige trapper. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Dette da trappen har ikke håndløper på begge sider, rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter og trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter som er utenfor dagens krav til sikkerhet.
- Etasjeskiller - Kjeller: Kun målbare skjevheter ble registrert og bør sees i sammenheng med at dette er en eldre bygning. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble målt til 27mm i gang og til 18mm i kjellerstue.
- Tekniske anlegg- VVS: Varmtvannsberederen og boligens avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert, og grunnet alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid. Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand.
- Elektrisk anlegg: Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person anbefales.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Det er ikke montert musesperre bak trekledning, dette bør etableres.
- Yttertak: Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje. Det er ikke registrert lekkasjer eller skader, men oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Dører og vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Terrassedør er av eldre dato og har behov for oppgradering/overflatebehandling. Det ble på befaringstidspunktet utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Grunnmur: Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur.
- Drenering: Dreneringen er nedgravd og skjult og tilstand må derfor vurderes ut fra alder. TG2 er valgt for å
belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det anbefales derfor oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Stikkledninger - Tanker: Materialene er skjulte i grunnen. Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet.
- Garasje: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

Det er følgende anmerkninger med TGIU (ikke undersøkt):

- Våtrom - Bad og Vaskerom:  Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling grunnet våtrommets plassering mot
nabo/yttervegg. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Varmepumpe: fra 2010. Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på varmepumpe.
- Radon: Ifølge huseier er det foretatt måling av radon og verdiene er innenfor statens
anbefalte grenseverdi, men dokumentasjon er ikke fremlagt.
- Terrasser/platting: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Grunnmur: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Utover dette opplyser takstmann om at enkelte innvendige dører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering kan vurderes.

Les komplett tilstandsrapport og se supplerende tekst om de ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Var lekkasje fra toalett 1.etasje til toalett i kjeller. Det er reparert og nå i god stand.
Bytta toalett, vask og dusjkabinett av Rørleggeren AS
Utbedret/utvidet terrasse på begge sider av Snekkerverkstedet og Jan Erling Sætre
Sikringsskap og el-anlegg kontrollert

Boligen er modernisert/påkostet i senere tid med blant annet:
- Nytt toalett, vask og dusjkabinett utført av rørleggeren A/S i 2016.
- Oppgradert med nytt tettesjikt, overflater på gulv og vegg samt innredning på bad i 2011.
- Utbedret/utvidet terrasse på begge sider av boligen utført av Snekkerverkstedet og Jan Erling Sætre.
- Kjøkkeninnredning fra Kvik kjøkken fra 2016.

Praktisk vertikaldelt halvpart av to-mannsbolig med flott beliggenhet i barnevennlig område på Strømdal.

Boligen har hovedsakelig gulv med laminat, vegger med malte panelplater og takessplater i himling. Profilerte innerdører og innerdører med glassfelt. Boligen har elektrisk oppvarming og det er montert varmepumpe samt peisovn i stuen. Utgang til romslige terrasser på begge sider av boligen tilknyttet inngangsparti og stue. Tomten er for øvrig opparbeidet med belegningsstein, steinheller og diverse støttemurer og beplantning.

Kjelleren er hovedsakelig innredet med utlektede vegger. Enkelte rom er uinnredet. Det gjøres oppmerksom på at kjelleren ikke er omsøkt til varig opphold. Se ufyllende informasjon under punkt om ferdigattest. Kjelleren har gulvflater belagt med malt betong, laminat og vegg til vegg teppe. Vegg- og himlingsflater i malt panel, panel, veggplater, malte flater og malte tapetserte flater. Toalettrommet i kjelleren har gulv med belegg, plater på vegg og panelbord i himling. Gulvstående toalett, vegghengt servant og innredning.

Badet i hovedetasjen er opprinnelig fra byggeår, oppgradert med nytt tettesjikt og overflater i 2011. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Vegghengt servantinnredning med skuffer, Gulvstående toalett og dusjkabinett fra 2016.

Vaskerom med malt betonggulv, plater og malt mur med veggflater. Panelbord i himling. vegghengt utslagsvask. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør i plast. Varmvannsbereder og opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken med malte flater på vegg, takplater i himling og laminat på gulv. Kjøkkeninnredning fra 2016 med slette fronter og åpen løsning mot stue. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, ventilator i overskap. Benkeplaten er av laminat og det er nedfeldt oppvaskkum. I tillegg er det laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Vannrør av kobber og avløpsrør i plast. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vannrør i boligen er av kobber og det er synlige avløpsrør av plast.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er opprinnelig oppført som generasjonsbolig. Det foreligger brukstillatelse på generasjonsboligen datert 16.01.1980.
Denne kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger også melding om tiltak som omfatter nybygg av garasje datert 29.11.2002? I denne fremgår det at meldingen er kontrollert og funnet i orden.

Det gjøres samtidig oppmerksom på at brukstillatelsen ikke omfatter kjelleren. Denne er innredet etter at brukstillatelse er gitt. Kjelleren er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom, vaskerom og to boder. jf. byggetegninger. Innredning av kjelleren herunder kjellerstue, kontor, gang, wc og soverom omfatter bruk til varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og heller ikke godkjent av kommunen som rom til varig opphold. Konsekvens ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes og må tilbakestilles til det formål som samsvarer med brukstillatelse. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/1/782:
28.07.1988 - Dokumentnr: 12252 - Forkjøpsrett
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:1 Bnr:573

Ved salg av en boligandel av gnr. 1, bnr. 573 eller 782 (generasjonsbolig) har den gjensittende part forkjøpsrett til den boligandel som frembyr til salg. Kjøpesummen blir den pris som en annen byder i markedet beviselig vil gi. Avtalen skal gjelde for fremtidige eiere av gnr. 1, bnr. 573 og 582.

03.12.1987 - Dokumentnr: 21857 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4003 Gnr:1 Bnr:573

01.01.2020 - Dokumentnr: 585910 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0806 Gnr:1 Bnr:782

01.01.2024 - Dokumentnr: 419191 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3807 Gnr:1 Bnr:782

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen har en barnevennlig og attraktiv beliggenhet på toppen av Strømdal. Det er gode sol- og utsiktsforhold fra eiendommens hageområde og terrasse. Attraktivt og veletablert boligområde. Gangavstand til Kollmyr barneskole, ungdomsskole og barnehager samt Gulsethallen med idrettsanlegg og svømmehall. Bademuligheter i Åletjern, lysløype, Gulsetsenteret, post i butikk og gode bussforbindelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
Oasen skole Grenland (1-10 kl.)
106 elever, 9 klasser 0.4 km

Kollmyr skole (1-7 kl.)
296 elever, 15 klasser 1.3 km

Stigeråsen skole (1-7 kl.)
294 elever, 18 klasser 1.4 km

Gulset ungdomsskole (8-10 kl.)
303 elever, 22 klasser 1.1 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 3.4 km

Hjalmar Johansen vgs.
75 elever 4 km

Barnehager
Tiedemannsjordet barnehage (1-5 år)
43 barn 0.5 km

Kollmyr barnehage (1-5 år)
61 barn 1 km

Einaren barnehage (1-5 år)
49 barn 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 269 kvm.

Parkering i garasje. Ellers parkering i egen gårdsplass. Elbillader kan monteres på garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav i henhold til kommuneplanens arealdelplan datert 02.05.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.03.1978.
Utnyttelsesgraden for eneboligbebyggelse maks. U=0,2. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 927,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 1 person og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 8 160 kWh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 712,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber/kabel-tv og har avgift på kr 834,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 651 712,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 606 849,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

61 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
72 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 522 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bård Naas

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag kr 45.000,-
Tilrettelegging fra kr 10.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 0,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0067/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.2467

Sist oppdatert: 06. februar 2025 kl. 12:12