Svartedalskroken 10A

Svartedalskroken 10A, 1739 BORGENHAUGEN
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1051, bruksnummer 732, seksjonsnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
1. etasje - 66 kvm: Gang, hall, kjøkken/stue, vaskerom m/toalett, stue og bod
2. etasje - 50 kvm: Gang, bad, hovedsoverom m/walk in, samt to soverom

BRA-e:
U. etasje - 6 kvm: Bod i felles garasjeanlegg på nabobygg

Åpent areal:
1. etasje - 48 kvm: Markterrasse
2. etasje - 11 kvm: Balkong

Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehus over 2 plan oppført i 2015. Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med forskriftsmessig isolasjon. Noe stående og noe liggende kledning av Møre Royal impregnert i følge sist salg. Betongtakstein til taktekke. Sannsynligvis sarnafil på flat del.
Taktekkingen er snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder. Renner og nedløp i stål. Helbeslag på pipe. Luftehatt. Malte trevinduer med tolags isolerglass. Malt inngangsdør med el.lås. En dobbel terrassedør med trelags isolerglass. En enkel med tolags isolerglass
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført av eier de senere år:
- Montert ladeboks i tilknytning til parkeringsplass i parkeringskjeller.
- Montert vedovn i stue.
- Montert nye smarte varmeovner i alle rom (Mill Wi-Fi-panelovn, 3. generasjon).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i:
- Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
- Veggkonstruksjon: Kledningen går for nærme bakken ved siden av inngang, usikkert hvordan det er under treplatting.
- Innvendige overflater: Bom på en gulvflis i gang 1. etasje mot vindu.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank
- Vaskerom m/wc og bad 2. etasje: Slukrist mot vegg, ukjent angående membran. Foreligger ingen dokumentasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
Ja, jeg oppdaget skjeggkre et par måneder etter jeg overtok boligen i 2023. Skade meldt til styret og utbedring ble gjort i alle leiligheter i det samme bygget. Etter utbedring har det ikke blitt oppdaget nye skjeggkre. Jeg satte også ut feller etter 6 mnd etter tiltak og det ble ikke funnet skjeggkre.

- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. I forbindelse med væromslag og kraftig snøsmelting i midten av januar 2025 dryppet det vann gjennom tak i stue i 1. etasje og på hovedsoverom i 2. etasje. Skade ble umiddelbart meldt til styret og tiltak for utbedring har blitt gjort både utvendig og innvendig.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært. Firmanavn: Recover. Utbedring av skade i forbindelse med vanninntrengning i januar 2025.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn: Lyn Elektro. Montering av lader for el-bil i garasjekjeller.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja, det foreligger samsvarserklæring for arbeid gjort i forbindelse med montering av lader for el-bil.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja. Ladeboks for el-bil ble montert av Lyn Elektro umiddelbart etter at jeg overtok leiligheten i mars 2023.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i sameiet. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Boligen ble ferdigstilt i 2015 med moderne standard og en familievennlig, praktisk romløsning over to etasjer.

I første etasje er stuen og kjøkkenet samlet i en åpen sosial sone hvor familien får god plass til felles opphold. Her er også den attraktive plasseringen i husrekkens ende spesielt merkbar, i form av vinduer i både vest- og nordveggen med til dels store flater som sikrer gode lysforhold dagen gjennom. Ny Jøtul vedovn ble installert i stuen i 2023, nye tredje generasjons smarte Mill panelovner er i tillegg installert i de fleste rom.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning fra Aubo som foruten sin rent praktiske funksjon også fyller rollen som et stort moderne møbel. Innredningen omfatter en rekke skap og skuffer med mange oppbevaringsmuligheter. U-formede benker gir i tillegg langstrakte arbeids- og avlastningsflater rundt vask og kokesone. Alle kjøkkenets hvitevarer er integrert og medfølger.

Moderne våtrom i begge etasjer er både hendig og bekvemmelig i det daglige. Våtrommet i første etasje fungerer i dag som både vaskerom og toalettrom, men kan ved ønske eller behov bygges om til et bad med dusjmulighet. Badet i andre etasje er utstyrt med blant annet et helstøpt badekar som raskt kan bli en favoritt blant både store og små. Gulv og vegger er i begge rom utført med fliser, gulvene har også varme.

Boligens tre soverom er samlet på én flate i andre etasje. To er velfungerende barnerom, med himlinger som skråner opp til en luftig høyde og har positiv innvirkning på romfølelsen. Hovedsoverommet har kvaliteter som walk-in closet og utgang til balkongen. Et fjerde soverom er det fullt mulig å etablere i første etasje, i det som i dag benyttes som arbeidsrom og sekundær stue.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte flater og fliser.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt vask i hvit kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Overmontert sort ventilator.

Vaskerom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Veggmontert ett-greps blandebatteri og utslagsvask i stål. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Badekar og veggmontert ett-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- String hyllesystemer medfølger ikke.
- Taklampe over spisestue medfølger ikke.
- Vegglamper soverom medfølger ikke.
- Seksjon/hyllesystem i teak medfølger ikke.
- Vitrineskap (plassert i to av soverom, ikke festet i vegg) medfølger ikke.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Nybygg boliger/garasjer, datert 10.12.2018 med tegninger. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  
Stue ved entrè, er opprinnelig byggemeldt som soverom. Varig mot varig opphold og ikke søkepliktig.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 312208, tinglyst 15.04.2014, type heftelse: Bestemmelse om parkering. - Denne omhandler om at sameiet har gitt Frontline Drift AS bruksrett til syv parkeringsplasser i felles garasjeanlegg.

 
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligsameiet Kløvningsten er en del av det ettertraktede boligområdet med samme navn. Her bor du i landlige omgivelser, men likevel ikke mer enn 10 minutter unna sentrum. Nabolaget er utpreget familievennlig, flotte lekeplasser finnes like utenfor døren - blant annet på sameiets område.

Et stort pluss er det også med umiddelbar tilgang til skog og turområder, deriblant lysløype som starter like ved. Lysløypen er like ypperlig for treningsturer i hverdagen som for korte skiturer når forholdene tillater vinterstid. Vel så kort vei er det til idyllisk 18-hulls golfbane.

For en familie med barn i skolealder vil det oppleves som et praktisk pluss at barneskole er innenfor gangavstand på gang- og sykkelveier som leder fra nabolaget og helt frem til skolegården. I området eksisterer også flere barnehager.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt gjennomføres ved nærbutikkene som er lett tilgjengelig langs adkomstveien til Kløvningsten og Hevingen. Langs samme vei og en kort biltur unna finnes også et større handelsområde med annet varehus, apotek, konditori og treningssenter. Sentrumskjernen er ca. 10 min. unna med bil og buss, eller en knapp halvtime med sykkel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kløvningsten barnehage (0-5 år) 0.8 km
Fjelldal barnehage (1-5 år) 1.1 km
Nygårdshaugen barnehage (0-5 år) 1.6 km

Skoler:
Borgen barneskole (1-7 kl.) 3.5 km
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 4.5 km
Sandbakken barne- og ungdomsskole (1-10 kl)5.8 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 4.1 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 7.4 km
Borg videregående skole 19 1.7 km
St. Olav videregående skole 7.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 485 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten består dels av skogvegetasjon og dels av opparbeidet grøntareal. Representativ pent opparbeidet inngangsparti og terrasse rund boligen. Det er dels asfalterte og dels gruslagte trafikkarealer og gangarealer. Det er anlagt lekeplass for barn.

Biloppstillingsplass i felles garasje. El-billader medfølger. Sameiet har også noen felles gjesteparkeringsplasser.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Kløvningsten felt B12 og B13 datert 17.03.2011 og kjørevei Kløvingsten- Bergheim datert 16.11.1995 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2024-2036 datert 10.10.202 med formål bebyggelse og anlegg og hensynssone blå/grønnstruktur, veg og flomfare.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Arealplaner under arbeid:
Planid 27002 - Kløvingsten- Bergheim bebyggelsesplan for B8, B9,B10 og B11 - Detaljregulering av 35,3 daa som skal utvikles med ny boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 530,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8 234,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 2 300,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, garasjeleie, drift og vedlikehold av fellesarealer, felles strøm, tv/bredbånd, styrehonorar og forretningsførerhonorar mm.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 047,- pr. år. / 10 929 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet tv/bredbånd i regi av sameiet og avgifter er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 067 500,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 270 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Ingen fellesgjeld i sameiet.

4 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger
106 250,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
19 900,00 Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
127 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 377 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anbjørg Søberg Henriksen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Kløvningsten boligsameie, med sameiebrøk 119/3156
Sameiet består av 27 seksjoner.
Forretningsfører er Sobbl.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Maks to utegående husdyr pr boenhet.

Sakset fra årsmøte 2024:
- Det er avholdt 2 dugnader i 2023 på felles tun, men det er ikke utført større felles vedlikeholdsarbeid.

Styreleder informerer:
- Det er ikke planlagt vedlikehold/påkostninger som vil føre til økning av fellesutgiftene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 67-0091/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2591

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 08:40