Rolf Hofmos gate 11

Rolf Hofmos gate 11, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 237, bruksnummer 33, ideell andel 1/1
Andelsnummer 29, Rolf Hofmos Borettslag, organisasjonsnummer 994 036 971

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
4. etasje 42 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom og bod

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 12.02.2025 utført av Anticimex v/ Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er i senere tid blitt åpnet opp mellom entré og stue der det ble fjernet en del av veggen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stål. Utvendige fasader kledd med teglstein, pusset og malt mur samt liggende kledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje mv.
- Bad: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Sprekk/riss på veggflis vis-a-vis servant, og på elastisk fug mellom gulv og veggflis under servant. Ikke tilfredsstillende nivåforskjell fra dør til sluk.
- Balkong: Manglende fjernkontroll til elektrisk markise.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på tettesjikt på bad.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Våtrommet er bygget som prefabrikkert modul og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

2023:
- Ny benkeplate, malt fronter på kjøkkenet, nytt integrert kjøleskap og stekeovn.
- Lagt nytt gjennomgående gulv.
- Åpnet opp veggen fra gang til stue.
- Ny enstavs laminat.
- Lagt nytt terrassegulv.

Attraktiv og stilren 2-roms andelsleilighet med svært ettertraktet beliggenhet på Ensjø. Leilighetens planløsning gir god størrelse på alle rom. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad og soverom. Fra stuen er det adkomst ut til en romslig balkong. Gode oppbevaringsmuligheter i innvendig bod og kjellerbod.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Calling til ytterdør. Adgang til innvendig bod for oppbevaring/garderobe.

STUE
Romslig stue med god plass til sofagruppe og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys, og skaper en lys og luftig atmosfære i stuen. Det er også plass til å innrede med et spisebord.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til boligens nordvestvendte balkong på ca. 8 kvm. Her er det god plass til å møblere med en sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Balkongen ble i 2023 oppgradert med nye terrassebord.

KJØKKEN
Her er kjøkkenet holdt i en sosial åpen løsning mot stuen, noe som skaper et fint samlingspunkt i leiligheten. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkeninnredningen er av slette fronter og laminat bankeplate med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det pent flislagt med stikkontakt og benkeskapsbelysning. Kjøkkenet ble oppgradert i 2023 med malte fronter, ny benkeplate, oppvaskkum, armatur, kjøleskap og stekeovn.

BAD
Pent flislagt bade fra byggeår med gulvvarme. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Over servanten er det et fint speil innfelt i flisene samt belysning og stikkontakt. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt totaltt. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

SOVEROM
Leilighetens soverom er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet har også et romslig garderobeskap med praktiske speilfronter. Praktisk hjemmekontor-løsning. Soverommet er holdt i lune og behagelige nyanser - perfekte for soverommet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Vaskemaskin, tørketrommel og garderobeinnredning i innebod medfølger ikke.
- Hyller og skap i kjellerbod medfølger.

Alt av løsøre kan kjøpes etter avtale med selger.

Oppvarming med vannbåren varme til radiatorer tilknyttet felles varmesentral.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 22.07.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Etter ferdigattest ble gitt er det åpnet opp mellom entré og stue. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en bestemmelse om bebyggelse med flere bestemmelser tinglyst i 1939, bestemmelser om vann/kloakkledning tinglyst i 1955, bestemmelser om bebyggelse tinglyst i 1957, bestemmelser om vannledninger tinglyst i 1963 og 1982 samt en erklæring/avtale med bestemmelse om vedlikehold og fremtidig utvikling tinglyst i 2006.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Avtale om støyvoll m.v. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 111, 648 og 649, dagboknr 9914, tinglyst 09.02.2006.
- Bestemmelse om adkomstrett med bestemmelser om parkering. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53, dagboknr 33651, tinglyst 12.01.2012.
- Rettighet til kum. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53, dagboknr 33651, tinglyst 12.01.2012.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger tilbaketrukket i bakkant av attraktive og pulserende Ensjø torg. Området grenser til Tøyenparken, idylliske Kampen Hageby, Kampen, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, med nyetablering av ca. 6000 nye boliger, mange nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse.

Like ved boligen finner du Spar på Ensjø torg og det er kort vei til både Rema 1000 (åpen 06-23 på hverdager og søndagsåpent) og Kiwi i både Gladengveien og Hovinveien. I tillegg finner du en Joker dagligvarebutikk på Tiedemannstorget. For øvrig er det serveringssteder som Åpent Bakeri og Hy´s Sushi i første etasje på Ensjø torg. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness rett over gaten og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her finner man "Frøken Smillas", som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid. Videre finner du også "Happis Ice Cream" og over gaten i nye Locus har de åpnet "Kinabolle", "Squeeze" massasje, "Oilo Beauty". Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer de opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem." (kilde: www.ensjo.org).

Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier i området. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning.

Buss og T-bane tar deg i alle retninger. T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

Nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved nye Jordal amfi, Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Ta inn Rolf Hofmos gate fra Ensjøveien. Leiligheten vil ligge på venstre hånd.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rolf Hofmos gate 11 sokner til Kampen skole (1.-7.trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2.237 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget er opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Garasjeplass nr. 15 i U3 på flåteparkering medfølger. I 2024 ble det vedtatt at husordensregler skulle oppdateres med vekt-, lengde- og breddebegrensninger med en maksvekt på 2 tonn og lengde på 5 meter. Flåten er 190 cm bred. Plassbytte kan ikke kreves. Husordensreglene har ikke enda blitt oppdatert etter vedtaket, men dette må påregnes. Det er ikke mulig å installere ladeboks på en slik plass. Når flåteanlegget i fremtiden skiftes ut med et nytt anlegg vil alle flåteplasser få lademulighet. Dette ligger imidlertid en del år frem i tid iflg. styreleder 12.02.2025.

Det er totalt 7 MC-plasser. Disse er en del av borettslagets eiendom og leies ut til beboere for kr 150 kr per måned når det er ledig plass.

Borettslaget har 3 parkeringsplasser i U2. 2 av plassene er ladeplass for elbiler i ukedagene, den tredje er ladeplass alle dager. I helgene er to av plassene gjesteplasser. Beboere som vil benytte ladeplassene må melde dette til styret.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4293 datert 28.02.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202308550 - byggesak: Rolf Hofmos gate - Oppgradering av vei mellom Ensjøveien og undergangen under Gjøvikbanen. Det ble gitt igangsettingstillatelse 10.04.2024.

- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.06.2022. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Det ble avholdt bemerkningsmøte 11.04.2024. Det er ikke planlagt nærmere saksgang pr. 22.01.2025.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Strømsveien, Innspurten - E6 GSV - Ensjøveien - Detaljregulering. Planforslaget omhandler prosjektet for ny sykkelveg med fortau, oppgradering av bussholdeplass Helsfyr T og ny gangkulvert langs E6 Strømsveien mellom Innspurten og Ensjøveien.

- Saksnummer 202453936 - Byggesak - Hedmarksgata 13 - 15 - Numedalsgata 2 - 12 - Oppføring av bolig og næringsbygg. Rammetillatelse ble gitt 20.12.2025. Det søkes om rammetillatelse til oppføring av et bolig- og næringsbygg på 6 etasjer og parkeringskjeller. Bygget skal plasseres som en U-form med utearealer i bakgården og på felles takterrasse. i 1. etasje på hjørnene Hedmarksgata/Jordal Terrasse og Hedmarksgata/Numedalsgata vil det etableres utadrettede næringslokaler. Det etableres totalt 100 leiligheter.

- Saksnummer 202452745 - Byggesak - Østerdalsgata 7 B - Ombygging og bruksendring av kontorlokaler til boliger. Rammetillatelse ble gitt 30.12.2024. Eiendommen ligger på Jordal, i bydel Gamle Oslo. Bygningen ble oppført som bo-, rehabiliterings og behandlingssenter for Lovisenberg Diakonale Sykehus med omsorgsboliger og kontorer i 1. etasje, i år 2000. Søknaden omhandler bruksendring av store deler av kontorarealene til soverom.

- Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser.

- Saksnummer 202456000 - Byggesak. Ensjøveien 12 D - Oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Status: Venter tilleggsdokumentasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 10.191,-  pr. mnd. og inkluderer: A-konto varmtvann og varme, garasjeleie, Kabel-TV, bredbånd, kommunale avgifter, forretningsførsel, nedbetaling av fellesgjeld mv.

Felles varmtvann og fyring betales inn med a-konto beløp og avregnes hver 4 måned. Kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere ut i fra antall personer i husstanden. ISTA har ansvaret for avlesning av radiatormålere og varmtvannsmålere. Avregning skjer en gang per år; 31.12. Beboerene innbetaler månedlig a-konto beløp.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er ikke planlagt økninger i 2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Garasje kr 450,-
- A-konto varmtvann/varme kr 395,-
- Felleskostnader kr 2.241,-
- Kabel-tv/Bredbånd kr 410,-
- Kapitalkost. lån 2 OBBK01 kr 1.027,-
- Kapitalkost. lån 1 1OB928 kr 5.668,-

Ett av borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 01.11.2039 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 2.882,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.800,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett. Grunnpakke inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.108.565,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.434.261,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 8.588,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 1.376.000,- pr. 01.01.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 175.786.700,- pr. 21.01.2025 og lånevilkårene er:

#1
Lånenummer: OBBK01-98207365807
Restsaldo: kr 13.276.621,-
Andel restsaldo: kr 125.624,-
Rentebetingelser: 5,45% Flytende
Lånets løpetid: 14 år 11 md.

#2
Lånenummer: OBBK02-98207947776
Restsaldo: kr 455.592,-
Andel restsaldo: kr 2.316,-
Rentebetingelser: 5,45% Flytende
Lånets løpetid: 1 år 5 md.

#3
Lånenummer: 1OB928-98207357723
Restsaldo: kr 162.054.487,-
Andel restsaldo: kr 1.247.921,-
Rentebetingelser: 5,45% Flytende
Lånets løpetid: 34 år 10 md.
Avdragsfrihet: 01.11.2039

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 1.373.068,- av andel fellesgjeld kan nedbetales. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 6.695,-. ID-ordning på lån #1 og #2.

3 300 000,00 Prisantydning
1 376 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 676 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
20 102,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 696 102,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole Kristian Paulsen

Leiligheten er tilknyttet Rolf Hofmos Borettslag. Borettslaget består av 165 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget er forsikret gjennom if forsikring.

Planlagte påkostninger:
- Det ble på årsmøte for 2024 ikke vedtatt påkostninger av betydning for fellesgjeld og felleskostnader. Det vil trolig avholdes nytt årsmøte rundt mars 2025.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter første annonserte visning.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning etter andre visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0026/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.2526

Sist oppdatert: 13. februar 2025 kl. 20:48