Professor Smiths alle 51A

Professor Smiths alle 51A, 3048 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 13, bruksnummer 69
Andelsnummer 7, Professor Smiths Alles Borettslag, organisasjonsnummer 947173030

BRA-i (internt bruksareal)
2. etasje:
70 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
36 kvm: To boder i kjeller, en bod på loft og garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje:
10 kvm: Balkong

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Anticimex v/Rune Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betong. Yttervegger av mur som er utvendig lektet ut og kledd med liggende trekledning. Tak av trekonstruksjoner tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entredør fra byggeår. Balkongdør og vinduer med to-lags glass og karmer/rammer av tre fra 2007. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Entré: Entré med skap for oppbevaring. Laminat på gulv, malte flater på vegg og malte flater i himling.

Bad: Flislagt baderom med gulvvarme fra 2022. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant. Over servanten er det speil med sidelys og stikkontakt på vegg. Videre er det gulvstående toalett og dusjnisje med glassvegg og glassdør. Fliser på gulv, fliser på vegger og malte flater i himling.

Kjøkken: Lys kjøkkeninnredning med glatte fronter fra ukjent årstall (noen oppgraderinger utført i 2023). Benkeplate av laminat. Kjøkkenet er innredet med frittstående: kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Ventilator i overskap. Varmtvannsberederen er plassert under kjøkkenbenk. Fliser på gulv, fliser på vegg og malte flater i himling.

Stue: Stor stue med plass til sofagruppe og spisebord. Peisovn og panelovn for oppvarming. Utgang fra stue til sørvest-vendt balkong på ca. 10 kvm. Laminat på gulv, malte flater på vegg og malte flater i himling.

Soverom 1: Soverom med garderobeskap. Heltre gulv, panelplater på vegg og malte flater i himling.

Soverom 2: Soverom med garderobeskap. Heltre gulv, panelplater på vegg og malte flater i himling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
-Våtrom (bad): Det er hull etter tidligere innfestninger i vegg i dusjsone. Videre er lokalfallet i dusjsonen mindre enn hva som ideelt anbefales. På et tilfeldig sted viste målingen et fallforhold på 10 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på et tilfeldig sted målt til ca. 22 cm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
-Kjøkken: Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Kjøkkenarmatur lekker i utløpet.
-Øvrige rom: Dørbladet til innerdør ved soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
-Dører og vinduer: Entrédør bærer preg av slitasje og elde. Basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.
-Balkonger, terrasser, veranda etc: Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
-Våtrom (bad): Det registreres betydelig bomlyd og flere løse gulvfliser. Det er riss/sprekker i gulvfliser ved sluk. Det er omfattende riss/sprekker i flisfuger og bakenforliggende skader kan ikke utelukkes.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
-Våtrom (bad): Det er ikke foretatt demontering av downlights eller inspeksjon inne i konstruksjonen.
-Tekniske anlegg, VVS anlegg: Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
-Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Gulvvarme på bad og peisovn i stue.
Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det ble gjennomført kontroll av pipe og ildsted i 2017 av Drammensregionens brannvesen IKS. Ved kontrollen ble det avdekket avvik knyttet til brennbart materiale som var montert på/inntil en halvsteins skorsteinsvange ved gulv. I henhold til borettslagets vedtekter er eier ansvarlig for å utbedre forholdet. Kjøper overtar eiendommen med dette avviket, og bærer videre alt ansvar og risiko.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i deres arkiv. Eiendommen er først registrert tatt i bruk i år 1960. Det er utstedt godkjente byggetegninger for boligen datert 03.08.1960. Tiltaket ble ikke avsluttet med midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan – og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 14.02.2018, som omfatter fasadeendring med nye balkonger.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Leiligheten har en sentralt beliggenhet på Gulskogen med gangavstand til det meste. Kort gangavstand til barne- og ungdomsskole, matbutikk (Rema 1000) og bensinstasjon, i tillegg er det kort gangavstand til Alti Gulskogen (tidligere Gulskogen kjøpesenter) og togstasjon samt bussholdeplass. Det er gangavstand til flere barnehager, Gulskogen idrettspark og elvepark. Kort kjørevei til Drammen sentrum med bl.a. restauranter, kaféer, kjøpesentre, kino, teater etc.

Alti Gulskogen (tidligere Gulskogen kjøpesenter) er det ledende kjøpesenteret i Drammens-regionen med 120 butikker og over 10 spisesteder. På senteret finner man en god butikkmiks, med bl.a. apotek, dagligvare, sportsforretninger og interiørbutikker. I tillegg er det pakkeutlevering og minibank på senteret.

Strømsgodset IF er et aktivt idrettslag med mange aktiviteter for alle aldersgrupper. De innehar eget treningsanlegg med kunstgressbane på Gulskogen, samt naturisbane på vinterstid. Kort vei til elveparken med tur- og sykkelstier rundt elven. Gangavstand til Marienlyst med kunstis/kunstgress, Marienlyst Stadion, Drammenshallen, Drammensbadet og Turnhallen.

Drammen slalåmklubb i Haukåsløypa slalåmbakke med egentrening og kurstilbud. Drammensbadet sentralt på Marienlyst har helårsanlegg med badeland og treningstilbud. Bikkjestykket friområde ved Austad gård. Kort vei til ski og turmuligheter i Strømsøåsen med lysløyper. Kulturinstitusjoner slik som Union Scene og Drammensbiblioteket med et variert tilbud av konserter og arrangement, kun en praktisk spasertur unna boligen. Det samme gjelder White list restauranten Frukt og Grønt. Sølfastøya er et fritidsområde med ballbane og fiskemuligheter og er tilholdssted for Drammen sportsfiskeforening, se www.drammenssportsfiskere.com. Gulskogen gård er en flott bygning med tilhørende park og gangstier.

Umiddelbar nærhet til bussholdeplass langs Skogliveien og Professor Smiths Allé med god bussforbindelse til Drammen sentrum, se www.brakar.no for rutetider. Kort gangavstand til Gulskogen togstasjon, samt praktisk avstand til til Drammen sentrum og togstasjonen i Drammen. Det er ca. 40 min med tog fra Gulskogen togstasjon til Oslo og ca. 33-35 minutter med tog fra Drammen stasjon til Oslo, se www.vy.no for oversikt over avganger. Det gjøres oppmerksom på at regjeringen har vedtatt en nedleggelse av Flytoget fra og med 2028, hvor Vy vil overta trafikken på strekningene.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Kjerraten barnehage (0,9 km), Rødgata barnehage (1 km) og Gulskogen barnehage (1,1 km).

Skoler: Gulskogen barne- og ungdomsskole (0,4 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på ca 1 963 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blandt annet garasjerekke, gruset internstier, plenarealer og diverse beplantning.

Det medfølger boligen én disponibel garasjeplass(nr. 6) i fellesrekke, videre er det gjesteparkering på fellesareal. Videre er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via felles private stikkledninger for borettslaget.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 05.10.2015 er avsatt til: boligbebyggelse. Kommunedelplan for Gulskogen datert 07.05.1997

Videre i henhold til kommuneplanen er en liten del av eiendommen (nord-østvendt del av gårdsplassen/garasjerekken) innenfor et område med flomfare. Dette kan legge begrensninger for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

I henhold til reguleringsplanen er deler av eiendommen innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Oversikt over kostnadsfordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det ble vedtatt en økning i fellesutgiftene til kr. 6 000,- ved ekstraordinært møte 06.11.2025.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 10.000 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet altibox som leverandør av tv/internett og er inkludert i grunnpakken pris pr. mnd vil være avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.
Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2023 var kr 883 662,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 534 648,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 282.367,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 227.054,- pr. 02.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1.773.714,- pr. 02.11.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 60.30.80.95641, Nordea
Annuitetslån
Rentesats per 31.12.2024: 6,96%
16 år gjenstår til innfrielse.
Saldo per 02.11.2025: 1.773.714

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

3 250 000,00 Prisantydning
227 054,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 477 054,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 496 306,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rahele Rezai

Leiligheten er tilknyttet Professor Smith Alles borettslag.
Borettslaget består av 8 leiligheter, fordelt på én bygning.
Borettslaget har intern forretningsførsel.
Borettslagets årsregnskap for 2024 viser et overskudd på kr 84 894,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2024 er kr 267 748,-.
Det må påregnes trappevask i egen oppgang hver 4 uke, plenklipping hver 8 uke om sommeren og deltagelse i dugnader.
Dyrehold er tillatt.

Styret er av den oppfatning at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er tilstrekkelig for å opprettholde den bokførte verdien på bygningsmassen.
Planlagte arbeid/påkostninger:
- Rehabilitere verandaer pga vannlekkasje. kostnad 151 290,- inkl. mva og bortkjøring av materialer fra Edvardsen Bygg.
- Rehabilitere inngangsdører. Dørene er tredører som er solide og bør rehabiliteres, fremfor å bytte. Estimert kostnad ca. 20 000,-.

I henhold til referat fra styremøte 07.11.25 er det vedtatt at overnevnte utbedringer skal utføres, og at kostnad for arbeidet finansieres med borettslagets oppsparte midler. Videre har borettslaget ingen planer om ytterligere investeringer pr. 06.11.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i IF Forsikring, polisenr.: SP409949.2-1.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (BSR, Finn.no, Hjem.no, Smartannonsering, Fysiske prospekter og til-salgs plakat)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører NBBO  kr 6 570,00
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 573,00
Innhenting av informasjon forretningsfører NBBO  kr 4 914,00
Innhenting av off. oppl. Drammen borettslagspakke m/ tegninger   kr 1 389,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (valgfritt/anslag, utgjør 2,69‰ av prisantydning)  kr 9 146,00
Fotopakke leilighet inkl. Drone  kr 6 100,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig med målsatt plantegning  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 20-0287/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25287

Sist oppdatert: 11. desember 2025 kl. 15:50