Nesheia 11

Nesheia 11, 4934 NES VERK
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 44, bruksnummer 61, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 373 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U. etasje 109 kvm: Underetasje: Vindfang, stue/kjøkken, gang, to soverom, bad/vaskerom, toalettrom og tre bodrom.
1. etasje 120 kvm: Hovedetasje: Vindfang, vaskerom, hall, soverom, baderom, to stuer og kjøkken.
2. etasje 79 kvm: Loftsetasje: Gang, tre soverom og baderom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 44 kvm: Garasje og to boder.
2. etasje 21 kvm: Gang og to bodrom.

Hagestue 13 kvm: Hagestue.

Åpent areal:
Underetasje 20 kvm: Terrasse i tilknytning til underetasje.
1. etasje 60 kvm: Terrasse i tilknytning til hovedetasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2025 utført av Espen Martinsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det finnes noen unntak fra byggetegninger som er kommentert under ferdigattest/brukstillatelse. Det foreligger ferdigattest datert 16.01.2001.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten, det henvises til sidetall i tilstandsrapporten for mer informasjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på tilstandsgrad 3 i rapporten (store eller alvorlige avvik):
Snøfangere: Det mangler snøfangere. Det må monteres for å oppfylle byggeårets krav. Se s. 9.
Forstøtningsmurer:
Bad loft: Fall til sluk er ikke godt nok (motfall). Se s. 18. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon (under badekar) og mer enn halvparten av forventet brukstid på membransløsning er passert. Se s. 19.
Vaskerom: Fall til sluk er ikke godt nok (motfall). Se s. 21.
Bad hovedetasje: Det er registrert motfall/avvik i fallforhold. Se s. 23.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 i rapporten, herunder avvik som kan kreve tiltak (slitasje, alder, skader eller lignende):
Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Se s. 8.
Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Se s. 9.
Veggkonstruksjon: Deler av kledningen står i nær kontakt med terrasse og grøntvekster, og kan derav være utsatt for vannsprut. Se s. 10.
Takkonstruksjon/loft: Indikasjoner på at det er punktering av dampsperre. Se s. 11.
Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Vedlikehold og etterjustering kan være nok. Se s. 12.
Terrassedør: Aldringssvekkelser. Justering av dører bør påregnes. Se s. 12 og 13.
Terrasse: Rekkverk er lavere enn 1 meter. Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og terrasse. Se s. 13.
Utvendige trapper: Det er manglende håndløper på en side.
Overflater: Stedvis gulvknirk. Se s. 15.
Etasjeskille: Det er målt høydeforskjell. Se s. 15.
Radon: Det er ikke foretatt radonmåling.
Pipe og ildsted: Avstand mellom ildsted og brennbart er for liten. Se s. 15.
Rom under terreng: Det er påvist høyt fuktnivå i trekonstruksjonen, men ikke påvist fuktskade. Høy luftfuktighet over tid kan føre til muggvekst eller sverting. I underetasjen er det begrenset lufting/ventiler. Enkle, anbefalte tiltak er forklart på s. 16.
Innvendige trapper: Det mangler håndløper på en vegg. Se s. 17.
Innvendige dører: Enkelte dører må justeres.
Bad, loft: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Se s. 18. Det er registrert ulyd fra sisterne ved oppfylling. Se s. 19. Naturlige aldringssvekkelser for tettesjikt og manglende tilgang til rens/vedlikehold av sluk medfører økt risiko for fukt. Se s. 20.
Vaskerom: Det er uegnede materialer i våtsoner. Se s. 21. Membran kan ikke konstateres. Forventet brukstid på membranløsningen er passert. Det ble registrert noe treg avrenning fra utslagsvask. Se s. 21.
Bad, hovedetasje: Uegnede materialer i våtsonen. Se s. 22. Mer enn halvparten av brukstid er passert på membranløsningen. Naturlige aldringssvekkelser for tettesjikt og vindu er observert. Se s. 23 og 24.
Bad, underetasje: Det er uegnede materialer i våtsonen. Se s. 24. Det er påvist avvik i fallforhold mot sluk og gulv. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og sluk har begrenset mulighet for inspeksjon/rengjøring. Det ble registrert treg avrenning fra servant. Se s. 25. Konstruksjon, se s. 26.
Kjøkken: Det ble registrert påbegynt fraglidning i tilknytning til avløpsrør i underskap og over halvparten av forventet brukstid er passert på installasjoner. Se s. 26 og 27. Avtrekk, alder. Registrert løse fliser i tilknytning til kokesonen ved komfyren. Se mer info på s. 28.
Kjøkken, underetasje: Brekkasje observert i plastdeksel. Forventet brukstid på avtrekk er passert, se s. 28.
Toalettrom: Det mangler deksel for spyleknapp og toalettsete er delvis løst. Se s. 29.
Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det mangler tettemuffer i enden av varerør og rørkursene på rør-i-rør-systemet er ikke merket. Se s. 29.
Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Se s. 30.
Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Se s. 30.
Varmepumpe: Det har ikke vært service på anlegget i senere år (produksjonsår 2019).
Varmtvannsbereder: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning og tanken er over 20 år. Se s. 31.
Elektrisk anlegg: Generell TG2 ettersom takstmann ikke er elektrofagkyndig og siden anlegget ikke er kontrollert de siste 5 årene av elektrofagkyndig person. Det er satt opp av fagfolk i sin opprinnelse.
Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet brukstid på drenering er passert. Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng. Se s. 33.
Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er et symptom på setninger. Enkelte riss og sprekker i murverket er registrert, se s. 34.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet. Her oppsummeres enkelte kommentarer i skjema i korte trekk:
- Bolig oppført i 1999 av nåværende eier.
- Nytt arbeid i 2018, egeninnsats: Fjernet dusjhjørne i leiligheten, montert dusjkabinett.
- Oppdaget fukt i kjeller etter kraftig regnvær i 2018, fukt på vegg/støpt såle under tilfarergulv.
- Nytt arbeid 2025, egeninnsats: Skiftet bordkledning på vegg mot garasje. Montert nye Grandal garasjeporter.
- Nytt arbeid i 2018, egeninnsats: Lagt nytt takrenne vannutløp etter fuktskade i kjeller.
- Nytt arbeid i 2021, faglært (vennetjeneste): Skiftet Led lys kjøkken. Ingen dokumentasjon.
- Utekran i kjelleretasje er litt vanskelig å stenge av og til.
- Noen sprekte fliser mellom overskap/benkeplate. Ingen alvorlige sprekker på grunnmur meg bekjent.
- Har observert sukkermaur om våren under kjøkkenskap for noen år siden.
- Var litt råte på de nederste bordene på fasade mot garasje. Skiftet kledning på hele veggen høst 2025. Borkledning ved inhuk inngangsparti ble skiftet ca. 2018.
- Hagestue er ikke byggemeldt. Panelt rom på garasjeloft er ikke omsøkt/bruksendring.
Selger har tegnet boligselgerforsikring.

Litt diverse tilleggsinformasjon om eiendommen:
- Varmtvannsberedere står i underetasjen, en liten til leiligheten og stor til hoveddelen.
- Begge soverom i underetasjen fikk nye veggplater og gulv i 2018.
- Begge el-portene til garasjen er nye fra i år (Grandal garasjeporter).
- Varmepumpe i stue hoveddel er ca. 5 år.
- Det er mulig å gjøre om rom i boligen slik at man får 8 soverom totalt (dele av soverom/stue i leiligheten og et på loftet).
- I hagestua er det varmelampe, markise (2,5m) og skyvedør man kan åpne helt opp.
- Over garasjen er det loft (ikke omsøkt) som er isolert og innredet.
- I boligen er det isolerte skillevegger.
- Ny kledning på vegg mot garasje.
- Spotter i takene er skiftet ut til LED på kjøkken og i stue.
- Mot kjeller er det bjelkelag-gips-limt flytende furugulv - lydbøyler, gips og takess for mindre lyd mellom etasjene (underetasje/hovedetasje).
- Nytt dusjkabinett i fra 2018 i leiligheten.
- Støpt såle under tilfarergulv i leiligheten, samt nye overflater etter forsikringssak. Da ble det også lagt nytt takrenne, vannutløp.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Stekeovn, koketopp, kjølehjørne (aggregatet virker ikke) og oppvaskmaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er varmekabler i gulv i begge vindfang, hall i hoveddelen, vaskerom og alle tre baderom.

Det foreligger ferdigattest på eneboligen datert 16.01.2001. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er gjort endringer inne i boligen som ikke er søknadspliktige. Dette gjelder:
Delevegg mellom loftsgangen og soverom er flyttet til fordel for større loftsgang. I underetasjen er det ene soverommet i utleiedelen utgått til fordel for større stue/kjøkken.

Terrassen ved nord/nordvestlige endevegg er ikke tegnet inn. Det finnes ikke dokumentasjon som tilsier at fasadeendringen er byggemeldt.

Det foreligger ferdigattest på garasje datert 15.02.02 ihht søknaden datert 20.10.1997. De byggemeldte tegningene avviker fra dagens bruk og ferdigattesten gjelder ikke følgende:
Planløsningen i loftsetasjen fremgår ikke av tilgjengelige tegninger.
Vinduene som fremgår av tegningene på bygningens østlige side er erstattet av tilbakefylt mur/ytterkonstruksjon.
Overbygget svalgang og dørene under svalgangen fremgår ikke av tegningene.

Det foreligger ikke ferdigattest, eller dokumentasjon hos kommunen for sommerstuen. Risiko for udokumentert sommerstue og endringer på loft i garasje er at kommunen ikke godkjenner tiltakene og at dette må tilbakeføres slik at dokumentasjon samsvarer med plan-og byggeloven/kommunens tilbakemelding på en eventuell søknad.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Øvrig dokumentasjoner:
Byggetillatelse for bolig med to leiligheter og garasje datert 08.12.1997 som mottatt i søknad 22.10.1997 med reviderte tegninger for garasje mottatt 12.12.1997.
Midlertidig brukstillatelse for eneboligen datert 24.11.1999.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/44/61:
Ingen.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 
 Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Leiligheten er ikke utleid i dag. Eier opplyser en estimert leieinntekt rundt kr. 8.000,- pr. måned.

Det opplyses at K.A. har rettigheter til gamle gruveganger hvis det finnes på tomten. Plassering av garasje ble avklart før bygging, med K.A. (avstand til vei).

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Megler har fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Solrik og sjarmerende beliggenhet, med landlige omgivelser rundt. Eiendommen ligger usjenert til, og har en fin og luftig utsikt til naturen og heiene. Boligen ligger i et familievennlig og hyggelig boligområde. Det er kort avstand til Joker butikken på Nes Verk, 1,5 km. Det er fantastiske turmuligheter i nærområdet og i skogen like ved. Den attraktive golfbanen på Nes Verk er en kort vei unna eiendommen, hvor det også er idylliske turstier og andre aktiviteter. Det er flere bademuligheter i nærområdet, samt kort vei til sjøen. Det går skolebuss nede ved veien. Boligområdet på Nes Verk er kjent for et godt lokalmiljø, perfekt for familier. Til sentrum tar det ca. 7 minutter og det er en enkel adkomst til E18. Et ideelt sted for deg som ønsker en naturnær og fredelig beliggenhet, likevel bo forholdsvis nærme byen og alle byens fasiliteter.

Til Arendal sentrum er det kjørevei på ca. 20-25 min/28 km og til Risør sentrum tar det ca. 30 min/34 km.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Holt barnehage (1-5 år): 5.6 km
Vegårshei barnehage Avd Ubergsmoen: 7.4 km
Bronsbu barnehage (1-5 år): 9.1 km

Skole:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): 9.3 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 9.1 km
Tvedestrand videregående skole: 9.1 km
Sam Eydes videregående skole: 27.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 994 kvm. Tomtegrenser er oppgitt som middels nøyaktige (10-30cm avvik). Tomten består av gruset innkjørsel, hage/plen med beplantning og terrasser.

Det er god plass til flere biler på tunet, samt i dobbel garasje.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan "Nesheia" datert 18.03.1997.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende stipulert for 2025:
Renovasjon: kr 9.600,- (for to boenheter)
Vann: kr 7.282,-
Avløp: kr 9.991,-
Eiendomsskatt: kr 7.240,-
Feiing/tilsyn: kr 309,-

I totale årlige kommunale avgifter for 2025 kan kr 34.422,- påregnes inkludert overnevnte kostander.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17.000-20.000 kWh pr. år.
Velavgift er ca. kr. 250 pr. år (frivillig medlemsskap).
Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Veiavgift/brøyting ca. kr. 3.000,- for sesongen 2024/2025. Dette beløpet vil variere basert på snømengder, vedlikeholdsbehov mv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 077 725,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 310 900,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er eiendomsskatt i Tvedestrand kommune.

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 623 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roger Halvorsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 26 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 6 500,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter pr stk kr 260,-
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 4 800,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 6 000,-

Oppdragsnummer 47-0179/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25179

Sist oppdatert: 26. november 2025 kl. 14:02