Frysjaveien 38A

Frysjaveien 38A, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 735, ideell andel 1/1
Andelsnummer 78, Ager Borettslag, organisasjonsnummer 931192396

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
4. etasje 87 kvm: Entré, to bad, innvendig bod, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 19 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at borettslagets eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslageti fellesskap beslutter bruken, og kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk over 5. etasjer, samt kjeller/underetasje. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskiller hovedsakelig av betong. Takkonstruksjon utvendig tekket med papp /membran (ikke besiktiget). Utvendige fasader forblendet med murkonstruksjoner. Leiligheten har entrédør i brannklasse
EI30 og lydklasse 40dB med kikkehull fra byggeår. Balkong skyvedør og vinduer med 3-lags glass fra byggeår.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Velkommen til Frysjaveien 38A, en romslig 4-roms hjørneleilighet i populære Frysjaparken. Leiligheten stod ferdig i 2025 og har aldri vært bebodd. Her kan du flytte rett inn i noe splitter nytt!

Leiligheten har en meget god intern beliggenhet i byggets 4. etasje med heisadkomst fra garasje- og inngangsplan. Meget god planløsning med 3 soverom, innvendig bod, to flislagte bad, åpen stue-/kjøkkenløsning og en meget stor hjørnebalkong på 19 kvm. Det medfølger en garasjeplass med lader, samt en kjellerbod på 5 kvm.

Meget sentral beliggenhet med tøffelavstand til ny Meny-butikk, apotek og frisør. Det er flere spisesteder i Frysjaparken, som Grains med bakeri på dagtid og pizza på kvelden, Frysja sushi og Junk burger. Det er gangavstand til marka, offentlig kommunikasjon og flere barnehager.

Det er tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld, slik at en selv kan styre hvor mye fellesgjeld en ønsker å ha.

Leiligheten inneholder:

Lys og innbydende entré/gang med parkett på gulv og lyse flater ellers.

Åpen stue-/kjøkkenløsning med god soneinndeling. Stuen har fin størrelse, med god plass til sofagruppe og spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Rommet har vindusflater fra gulv til tak og vinduer på to sider gir godt med lysinnslipp og god romfølelse. Det er også meget god takhøyde på hele 2,61 m i rommet.

Den åpne kjøkkenløsningen er praktisk, kjøkkenet er levert av HTH og har flere tilvalg som integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn og kjøleskap, oppgraderte fronter i mørk eik, benkeplate m.m. Det er avsatt plass i kjøkkenet til et integrert vinskap med front i samme utførelse som resten av kjøkkenet. Dersom kjøper ikke ønsker å kjøpe til et vinskap kan det i stedet monteres et vanlig skap med skapdør.

Fra stue/kjøkken er det utgang til en herlig og meget romslig hjørnebalkong på 19 kvm. Balkongen er vendt mot både øst, syd og vest og har fint utsyn mot Grefsenkollen og mot nærområdet mot vest. Balkongen vender ut mot allmenningen som vil stå ferdig etter at siste byggetrinn mot syd er ferdigbygget. Det vil være god avstand mellom dette bygget og det nye prosjektet. Se Obos sine hjemmesider for mer informasjon.

Leiligheten har to fine, flislagte bad.

I forbindelse med tilvalgsprosessen valgte dagens eier å utvide og omgjøre det separate toalettrommet til et fullverdig og lekkert flislagt bad med vegghengt toalett, dusjhjørne og servantskap med speil og overskap. Det er varme i gulv og downlights i tak.

Hovedbadet er også lekkert og har servantskap med benk tilrettelagt for både vaskemaskin og tørketrommel på hver sin side av skapet. Det er også vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare dusjvegger i glass. Det er varme i gulv og downlights i tak.

Leiligheten har 3 meget gode soverom der både hovedsoverom og soverom 2 har god plass til dobbeltseng og garderobeskap. Soverom 3 er også av god størrelse, og er utvidet i byggeprosessen, slik at en får plass til en seng på tvers av rommet for bedre utnyttelse av rommet.

Det er også en meget praktisk innvendig bod med plass til lagring, samt at leilighetens ventilasjonsanlegg er plassert her.

Det medfølger også en bod i byggets underetasje på ca 5 kvm samt en garasjeplass (nr 53) med ladeboks i felles oppvarmet garasjeanlegg. Det er heisadkomst fra leilighetens etasjeplan til garasjen. Fra garasjen har en også enkel tilgang til senteret, så her kan en gå tørrskodd til Meny.

I tillegg er det etablert egne områder for innvendig sykkelparkering. Beboerne har også tilgang til et eget hobbyrom for reparasjon og vedlikehold av ski og sykkel. Det er også felles takterrasse i borettslaget som en har tilgang til.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen.

Elektrisk oppvarming via panelovner og elektrisk gulvvarme på badene. Det er også balansert ventilasjonsanlegg i leiligheten.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.11.2024. Tillatelsen er gitt på vilkår og det er utbyggers ansvar å fremskaffe ferdigattest.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 21 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet adkomstretter, bestemmelser om elektriske ledninger og kabler og om parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten ligger i et attraktivt boligområde med nærhet til grønne friarealer og naturen. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg nordover til Maridalsvannet eller sørover ned til sentrum gjennom Nydalen og over Grünerløkka med alle sine butikker, kaféer og restauranter. Skiløypene starter også like i nærheten og det flotte løypenettet kan tilby treningsøkter for de som vil på langturer og for de som vil ha korte treningsturer/skilek.

Gangavstand til det meste man trenger av nærbutikker og servicetilbud rett utenfor døra, samt kort vei til butikker på Stillatorvet. I Frysjaparken finner du blant annet nyåpnet Meny-butikk, søndagsåpen Joker, Frisørpikene, blomsterbutikk, apotek og veterinær. Av servering er det Grains bakeri med bakevarer og kaffe på dagtid og pizza med noe godt i glasset på kveldstid, Begeist bakeri og Frysja sushi. Det er planlagt flere spisesteder etterhvert som prosjektet utvikles. På Stillatorvet er områdets beste Rema 1000, legesenter, frisør, apotek, garnbutikk m.m. For den treningsglade er det både Avancia og Evo i Frysjaveien, samt golfsimulator. Det er en kort kjøretur eller sykkeltur til Storo Storsenter, som huser over 130 butikker og servicetilbud, i tillegg til Odeon Oslo på Storo, Norges største kinosenter med 14 saler, hvorav IMAX-sal med Nordens største kinolerret. I tillegg har kinoen egen bar og rettigheter i sal 2-8.

Idylliske Brekkedammen er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger få minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva. Maridalsporten er også innen få minutters gange, herfra er det milevis med ski- og turløyper innover i Maridalen og rundt Maridalsvannet. Her har man direkte tilgang til Nordmarka og Lillomarka med flere lysløyper og badevann. De naturskjønne omgivelsene er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Engebråten ungdomsskole og Nydalen videregående ligger i området, 5-10 minutter unna på sykkel.

Kort vei til busstoppet Svensenga for buss 25 vestover mot Ullevål stadion (t-bane) og Majorstua eller mot Kjelsås (trikk) og Haugerud. Buss 54 går fra Frysja busstopp mot sentrum. Gangavstand til Kjelsås stasjon med tog til Oslo S eller Gjøvik.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Kjelsås skole (1.-7.klasse) og Engebråten skole (7.-10.klasse). Det er også flere private og kommunale barnehager i området, blant annet Engebråten barnehage, Kjelsås skole barnehage, Stilla barnehage og Korsvolltoppen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmesider og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 746 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger en garasjeplass med ladeboks (nr 53) i felles oppvarmet garasjeanlegg.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei med privat veier og gangveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/forsamlingslokale/annen off. eller privat tjenesteytelse (helse, trening, velvære), kontor/bevertning/annen næring (mindre håndtverksbedrift) i henhold til reguleringsplan S-4958 datert 21.06.2017.

Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i Frysjaparken, ny kjøper må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Prosjektet er forventet ferdig i løpet av 2026/27
I tillegg foregår det en planprosess på andre siden av Frysjaveien. hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger skal føres opp. I tillegg er det ønskelig å oppføre ny skole i bygget der Møller holder til i dag. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på indutriområdene i flere år fremover.
Frysjaparken-prosjektet er forventet ferdigstilt andre kvartal 2027.

Området syd for denne leiligheten er under utvikling til boliger og det vil komme et nytt prosjekt med flere boligbygg og barnehage på denne eiendommen. Det vil mellom byggene komme en "allmenning" som blir felles for området og som også vil skape mer luft mellom byggene. Se Obos sine hjemmesider for mer informasjon, eller kontakt megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er estimert til kr. 27.392,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter på fellesgjeld, garasje, á-konto oppvarming, kommunale avgifter, felles forsikring m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Stipulerte felleskostnader fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3.507,-
Á-konto oppvarming: kr 1.204,-
Garasje: kr 200,-
Renteutgifter: kr. 22.481,-
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Borettslagets lån er avdragsfritt i 5 år. Frem til 2030 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås det at felleskostnadene vil øke til kr 31.331,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Det er tilrettelagt for individuell nedbetaling av andelens fellesgjeld. Dersom en nedbetaler andelens fellesgjeld totalt vil stipulert felleskostnad for leiligheten være kr. 4.911,-

Da leiligheten er ny er det ikke utskrevet eiendomsskatt for 2025, men det må påregnes at det vil være eiendomsskatt i fremtiden på denne leiligheten.

Nåværende eier har ikke bebodd boligen og derfor ingen kjennskap til forventet strømforbruk.

Internett:
Kjøper kan knytte abonnement via Obos sin egen løsning, OBOS OpenNet, som er "et åpent
fibernett som gir deg muligheten ti å velge tjenester fra forskjellige leverandører, både på tv og internett"
(OBOS som kilde). Dekoder/tv-tuner medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Da boligen er ny er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2022 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2022 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Andel formue er kr 0,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 4 950 000,- pr. 18.02.2025

Megler har ikke fått info om borettslagets totale andel gjeld og rentesats på dette. Dette fordi borettslaget er helt nytt og at alle kostnader ikke er fastsatt.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 4.950.000- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en stipulert reduksjon i felleskostnadene med kr 22.481,- pr mnd.

5 980 000,00 Prisantydning
4 950 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 930 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 949 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjetil Angell Kjerstad

Leiligheten er tilknyttet Ager Borettslag.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr etter melding til styret så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Se husordensregler §11 for mer info.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen er en nyoppført bolig som selges innen 6 måneder etter fullføring. Boligen selges etter avhendingslovens bestemmelser. Selger må stille garanti etter bustadoppf. § 12 dersom avtalen er gjort som ledd i selgers næringsvirksomhet og kjøper er forbruker jf. avhendingslova §2-11 jf. buofl. §12. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 41-0005/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.255

Sist oppdatert: 19. mars 2025 kl. 13:48