Tvetenveien 231

Tvetenveien 231, 0675 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 36, ideell andel 1/1
Andelsnummer 262, STUBBERUDLIA BORETTSLAG, organisasjonsnummer 850373612

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
4. etasje 30 kvm: Bad, Entré, Stue/kjøkken, Sovealkove

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Ekstern bod
4. etasje 2 kvm: Ekstern bod

BRA-b:
4. etasje 10 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer to boder hvor en ligger i underetasjen og en i 4.etasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.02.2026 utført av Daniel Aas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er satt opp en vegg for å lage sovealkove, og fjernet en vegg foran kjøkkenet som gir en åpen kjøkken/stue løsning.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong og etasjeskiller i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
-Bad: Sluk, røropplegg og gulvkonstruksjon er av eldre dato. Det er bom i flere fliser på gulv og vegger, sprekkdannelse på flere fliser samt manglende feste til underlag. Tg3 gitt grunnet badets alder, samt ikke synlig tegn på etablert vanntettsjikt. Estimat: kr 150.000 - 300.000,-

TG2:
-Innerdører: Mangler låsekasse. Feilmontert dørvrider og deksel. Noe svelling nederst på dørbladet.
-Etasjeskiller: Forskjell mellom høyeste og laveste punkt i stue/kjøkken er 22mm,
-Ledningsnett for sanitær: Rør-i-rør system på kjøkken mangler plombert ende. Ikke automatisk vannstopper. Røropplegget har oversteget mer en halvparten av brukstid.
-Ventilasjon: Mangler luftespalte under dør til bad.
-Innvendig gulv: Sprekk i skjøt i parkettgulv i gangen
-Utstyr for sanitetsinstallasjoner: Ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisternen.

TG2 grunnet alder/slitasje
-Dører, vinduer og ytterdører

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Fra selgers egenerklæring:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, har byttet ut dusjkabinett.

Leiligheten består av entré, stue med åpen kjøkkenløsning, bad, alkove og en innglasset balkong. I entréen finnes det gode oppbevaringsmuligheter i form av garderobeskap. Det er gjennomgående parkettgulv i hele leiligheten. Den åpne løsningen mellom stue og kjøkken gir en luftig romfølelse, og fra stuen er det utgang til den innglasset balkongen på hele 10 kvm – et rom som oppleves som en naturlig forlengelse av stuen. Fra balkongen er det flott utsikt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin og hvitevarer på kjøkkenet kan medfølge etter avtale. Integrerte hvitevarer medfølger.

Oppvarming via elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på høyhus, datert 09.04.1075. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en ferdigattest for oppgradering av 2 heiser datert 20.10.2016.

Fra originale byggetegninger er det er satt opp en vegg som skiller stuen og alkoven, samt fjernet en vegg mellom kjøkken og stuen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Dagboknr 43005 , tinglyst 16.07.1986 , type heftelse: Bestemmelse om veg.

Dagboknr 965, tinglyst 16.01.1975, type heftelse: best. om adkomstrett.
Gnr 142, bnr 35 skal bruksrett til nødvendig adkomst over gnr 142, bnr 46.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et etablert og sentralt område på Trosterud, nært butikker, idrettstilbud og kollektivtransport. Fra boligen er det kort vei til marka med gode tur- og rekreasjonsmuligheter.

Fra boligen er det kort vei til løypenett som tar deg innover i Østmarka. Flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene.

Det er kort vei til dagligvare, legesenter, restauranter og andre forretninger. Både Alna senter, Haugerud senter, Trosterud senter og IKEA ligger i nærheten av boligen og kan by på et bredt utvalg av dagligvare og andre servicetilbud. Bydelen byr også på et godt aktivitetstilbud med flere aktivitets- , kultur- og fritidsklubber. Aktivt idrettsmiljø i Haugerud idrettsforening innen en rekke idretter. Nærmeste treningssenter er Fresh fitness Haugerud og SATS Hellerud.

Området har et svært godt kollektivtilbud med både buss og T-bane. Trosterud T-banestasjon ligger i kort gangavstand. Med bil tar det ca. 4 minutter til Alna senter, 8 minutter til Lørenskog, 11 minutter til Oslo S og 26 minutter til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Stubberudlia barnehage
- Barneslottet barnehage
- Trosterud senter barnehage

Barneskoler:
- Trosterud skole
- Lutvann skole
- Skjønnhaug skole

Ungdomsskoler:
- Lindeberg skole (1 - 10 kl.)
- Haugerud skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 38 397 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plen- og grøntområder, beplantning, prydbusker og trær, sittegrupper og lekeplass, samt asfalterte parkeringsplasser, adkomst- og internveier.

Det følger ingen parkeringsplass til leiligheten. Det er mulig å leie plass gjennom styret(venteliste).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser.
Områdene rundt leiligheten er regulert til offentlig bygning m.tilh.anlegg, anlegg for lek og opphold.

Området er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg eksisterende, Bebyggelse og anlegg fremtidig, bane eksisterende, grønnstruktur eksisterende og grønnstruktur fremtidig.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 22971, "Forslag til endret reguleringsplan for Trosterudområdet...", vedtatt 14.07.1971. Denne eldre planen kan være helt eller delvis erstattet av den nyere planen S-5142.

Reguleringsplan S-5142 gjelder etablering av ny hovedvannforsyning for Oslo ("Ny vannforsyning Oslo - Stamnett"). Dette er et stort infrastrukturprosjekt som kan medføre anleggsarbeid i området, inkludert tunneldriving. Reguleringsbestemmelsene for planen inneholder detaljerte krav til gjennomføring av anleggsfasen, med hensyn til blant annet støy, vibrasjoner og trafikkavvikling.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeløftet på Trosterud og Haugerud:
Områdeløftet foregikk i perioden fra 2017 til 2023. Hovedmålet til områdeløftet er at Trosterud og Haugerud skal være et inkluderende lokalsamfunn preget av deltakelse og engasjement. Området blir utviklet med gode løsninger for bærekraftig byutvikling, der lokalbefolkningen har blitt tatt med i reelle medvirkningsprosesser. Det er blitt lagt frem forslag til struktur for boligområder på Haugerud og det har blitt lagt frem et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Det er ikke vedtatt enda, men behandles som en reguleringssak hos Plan- og bygningsetaten (PBE), saksnr. 201610982. Man må kunne forvente fremtidig byggestøy og endring av området rundt Tvetenveien 207.

Reguleringssak 202211309 hos PBE:
Dr. Dedichens vei 20 med flere - Bestilling av oppstartsmøte - Barnehage, parsellhage, bolig, park og friområde.
Hovedgrepene:
- Etablere parsellhage.
- Utvide Stubberudlia barnehage fra 4 til 8 avdelinger. Rive eksisterende bygg.
- Regulert friområdet (løkka) i nordre del av planområdet videreføres. (Baksiden av Tvetenvn 233)
- Sikre koblinger til Østmarka.
- Nordre Trosterud gård, Låven og Drivhuset, vurdere ulike mulige fremtidige arealbruksformål.
- Haukåsen skole, Avklare prioritering mellom boligbygging og bevaring av skolebygget.

Formål med områdeløftet:
- Lage attraktive nye boligområder med servicetilbud og handel rettet mot de som flytter til bydelen.
- Legge til rette for frivillighet, kulturaktiviteter og aktive lokalsamfunn.
- Fremme lokalt friluftsliv og øvrig fysisk aktivitet, blant annet gjennom å utvikle parker og andre grøntområder.
- Koble arbeidet i delprogrammet sterkere opp mot byutviklingsfeltet.

Mer om områdeløftet:
- https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/groruddalssatsingen/omradeloft-trosterud-og-haugerud-2017-2023/
- https://haugerudif.no/planprogrammet-er-klart-mange-gode-losninger/

Pågående byggesaker:

- 2025/17172 - Byggesak
Dr. Dedichens vei 22 B - riving av eldre skolebygning
Denne saken er en fortsettelse av sak 202308284
Se link for mer info: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202517172

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  2.715,-  pr. mnd. og inkluderer: forretningsførsel, kommunale avgifter, drift- og vedlikehold, felles bygningsforsikring, a-konto varmtvann, nedbetaling fellesgjeld, eiendomsskatt mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 2 415,-
- A konto varmtvann: kr 300,-

Styret informerer om følgende:
Det er ingen umiddelbare planer om økning, men det vil komme en økning 01.01.27. hvor høy denne blir må vi bare de nærmere på igjennom året.
Styret har vedtatt en økning i felleskostnadene på 5 % fra 1. januar 2026. Det er varslet at felleskostnadene vil øke ytterligere i takt med uttak av lånet og når avdragsfrie perioder utløper. Et av lånene har avdragsfrihet til og med februar 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia. Selger har ikke oversikt over kostnaden grunnet at de ikke bor der.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 653 328,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 613 311,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 470,- pr 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 98 507,- pr 31.12.2025

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207535591
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo: 30 471 289,00
Innfrielsesdato: 30.08.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207952729
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 55 339 267,00
Innfrielsesdato: 30.06.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208445405
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 11 157 027,00
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208445413
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 4 000 000,00
Innfrielsesdato: 28.02.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%
Avdr.frihet til og med: Februar 2026

3 200 000,00 Prisantydning
98 507,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 298 507,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 317 759,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nila Rina Martin-Cabusao

Leiligheten er tilknyttet STUBBERUDLIA BORETTSLAG. Borettslaget består av 465 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Styret opplyser om at følgende påkostninger er foretatt de senere årene:
2005-2007:
- Vedlikehold og malearbeid ble utført på de ulike blokkene fra 2005-2008.
2011-2013:
- Borettslaget har lagt om rørsystemet
- Etablert felles varmtvannstank i kjeller
- Boret etter jordvarme
2016-2019:
- Utbedret fasade
- Nye blomsterbed
- Fasadevask
- Asfaltering på enkelte partier
- Installering av el-bil ladere
- Reparasjon og omlegging av varmekabler i øverste etasje
- Ladeanlegg med 12 ladeplasser ferdigstilt 2019
- Nye ytterdører i høyblokker
- Rehabilitering av heis
2021-2023
- Fasadevask og delvis rehabilitering av teglsteinfasade
- Montering av brannalarm i høyblokker hos beboere
- Utskifting av inngangsdører til branntette dører
- Utskifting av inngangsdør i hele borettslaget
- Oppgradering av heis i blokka

Styret har vedtatt en økning i felleskostnadene på 5 % fra 1. januar 2026. Det er varslet at felleskostnadene vil øke ytterligere i takt med uttak av lånet og når avdragsfrie perioder utløper. Et av lånene har avdragsfrihet til og med februar 2026.

Det er tillatt med dyrehold (én hund eller katt per leilighet) så lenge det ikke er til sjenanse for naboene. Dyr skal føres i bånd på borettslagets område. Grilling med kull er forbudt, men elektrisk grill og gassgrill er tillatt. Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 06:00. Støyende arbeid som boring i betong er ikke tillatt i helger, på helligdager eller etter kl. 19:30 på hverdager.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Ingen har valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget.  

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 26 400,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse pr stk3.000

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 376,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 490,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2615

Sist oppdatert: 21. februar 2026 kl. 11:56