Ravnkroken 27C

Ravnkroken 27C, 1254 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 185, bruksnummer 58, ideell andel 1/1
Andelsnummer 61, Nedre Ravnåsen Borettslag, organisasjonsnummer 948 416 328

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
3. etasje 82 kvm: Entré, bad, toalettrom, 2 soverom, bod, kjøkken, og stue.

BRA-e:
5. etasje 4 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 34 kvm:

Leiligheten disponerer en bod i eget bygg for boder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 09.07.24 utført av Marcus Bratland v/Takstkonsulent1.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk, utvendig pusset og malt.. Flat takkonstruksjon antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l (ikke besiktiget) Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje mv.
- Elektrisk anlegg: Det anbefales utvidet kontroll av fagperson.
- Det er gitt TG 2 da det ikke er foretatt hulltaking på bad.
- TG 2 gis på anlegg for vannbåren varme grunnet alder.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Selger har bekjempet dette med limfeller. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Følgende påkostninger er foretatt de senere år:
- Bad og toalett ble renovert i 2022
- Kjøkken ble renovert i 2022
- Alle gulv, med unntak av stuen ble byttet i 2022, alle flater malt og alle dører byttet

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Nhut Nam Huynh har gleden av å ønske velkommen til denne herlige leiligheten med flott beliggenhet. Boligen har en god planløsning og arealfordeling. Leiligheten er meget velholdt, pent brukt, og holder følgelig en god standard. Kjøkkeninnredningen holder et tidløst uttrykk. Fra stuen er det adkomst ut til leilighetens herlige, sydvestvendte terrasse på hele 34 kvm! Videre har boligen et pent, flislagt bad og to soverom av god størrelse. Leiligheten har en arealeffektiv planløsning som gir god størrelse på alle rom.

For deg som ønsker å bo i et familievennlig område med kort vei til alt av kollektiv- og servicetilbud, men samtidig ha en skjermet beliggenhet er dette en leilighet som du må se - her kan du flytte rett inn!

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Leilighetens entrè er svært innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det rikelig med plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Stuen er av god størrelse og kan enkelt innredes med en hyggelig sittegruppe og tilhørende salongbord og tv-seksjon. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære. Det er også naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord med god plass til å invitere på middag. Her skapes et naturlig samlingspunkt i leiligheten.

TERRASSE
Fra stuen er det utgang til leilighetens sydvestvendte terrasse på 34 kvm. Her kan årets varme dager nyes i en romslig sittegruppe. Balkongens gode størrelse gjør at du enkelt kan innrede med flere soner. Terrassen føles som en naturlig forlengelse av stuen på sommerstid.

KJØKKEN
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i leiligheten. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en egen sone for matlagingen. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode benkeplassen gir rom for å diske opp lekre retter. Kjøkkeninnredningen er fra 2022 og består av glatte, tidløse fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vask- og skyllekum. Videre har kjøkkenet integrerte hvitevarer bestående av plantetopp, stekeovn, micro og oppvaskmaskin. Det er montert vannstoppsystem under benkeplaten.

BAD
Badet er fra 2022 og har et lekkert flislagt gulv med varme. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantinnredning med servant. Videre har badet dusjhjørne med innfellbare dører i glass. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har mekanisk avtrekk. Ved siden av badet har leiligheten et praktisk toalettrom med flislagt gulv, innredet med vegghengt klosett og servant.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng med tilhørende nattbord og ønsket oppbevaringsmøblement. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet.

SOVEROM II
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og passer utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det gode møbleringsmuligheter med seng, pult eller annet ønskelig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Den største taklampen i stue medfølger ikke
- Vegglamper ved seng medfølger ikke
- Persienne på soverom medfølger ikke

Boligen varmes opp radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på terrassehus, datert 05.09.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest på fasaderehabilitering datert 17.11.2017.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en bruksrett tinglyst i 1982, en bestemmelse om gjerde m.m. tinglyst i 1983, en erklæring/avtale med bestemmelser om trafostasjon/kiosk tinglyst i 1983 samt en erklæring/Avtale med regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn tinglyst i 2015.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Bestemmelse om adkomstrett der rettigheten hefter i KNR: 0301 GNR: 185 BNR: 57. Dagboknr. 2644 tinglyst 29.01.1982.
- Bestemmelse om garasje/parkering der rettigheten hefter i KNR: 0301 GNR: 185 BNR: 62. Dagboknr. 14883 tinglyst 04.06.1982.
- Bruksrett med rettighet til lekeplass der rettigheten hefter i KNR: 0301 GNR: 185 BNR: 65. Dagboknr. 14884 tinglyst 04.06.1982.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Beliggende i rolige og idylliske omgivelser på Ravnåsen. Rolig boområde med blant annet turmuligheter og flere lekeapparater i nærområdet gjør området perfekt for kjøpere i alle aldre.

Meget godt kollektivtilbud. Kort gangavstand til Holmlia stasjon med hyppige avganger til Oslo S. Direktetog til Oslo S tar 10 min. Leiligheten ligger like ved bussholdeplassen Ravnåsen der busslinje 77 kjører.

Flotte turområdet i nærområdet med kort vei til blant annet populære badestrender som Hvervenbukta og Fiskevollen, koselige Søndre Ås gård med ridesenter samt slalåmbakke på Sloreåsen for vinteraktiviteter.

Kort gangavstand til Holmlia senter med MENY, frisør, restaurant, vinmonopol, apotek, m.m. Her finner du det aller meste du skulle ha behov for i hverdagen. Se mer informasjon her: https://www.holmliasenter.no/nye-holmlia-senter

Videre er det kort bilavstand til et rikelig utvalg av fasiliteter innenfor blant annet servicetilbud, butikker og restauranter på blant annet Sæter Torg, Mortensrud senter, Lambertseter senter og Kolbotn Torg.

Få minutters kjøreavstand til Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Idretts- og svømmehall ved Holmlia. Kort gangavstand til Lia treningssenter, samt Fresh fitness ved Hauketo. Lusetjern idrettsanlegg i nærområdet. Videre er det golfbane ved Grønmo.

Gåavstand til Joker som også er åpen søndager og helligdager.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lusetjern skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 19 648,6 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidede fellesarealer med asfalterte gang/stikkveier, bord, benker, lekeplasser, grøntarealer, prydbusker, trær, belysning og beplantning.

Det medfølger garasjeplass til leiligheten. Garasjeplassene kan ikke omsettes, med følger leilighet ved salg. Det faktureres for garasjeplass sammen med månedlige felleskostnader.

Mulighet for leie av parkeringsplass av borettslag på området ved gjesteparkeringen.

Egen garasjeplass kan leies ut til andre beboere.

Gjesteparkering på anviste plasser, samt gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V040182N2 datert 04.01.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Reguleringsplanen er en endret reguleringsplan og har tilknytning til S-2497.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 201718554 - Reguleringssak: Ravnkroken 2 A med flere - Før politisk behandling - Utvidelse av boliger - Storfjellet borettslag. Storfjellet borettslag foreslår å omregulere Ravnkroken 2-70 fra boligbebyggelse og barnepark til boligbebyggelse med mulighet for utvidelse av rekkehusene i planområdet. Rekkehusene foreslås utvidet med én ekstra etasje, som gir høyder på 2 til 4 etasjer. For Ravnkroken 64 og 65 foreslår forslagsstiller å åpne for tilbygg over eksisterende garasjehus i stedet for påbygg. Forslagsstiller ønsker ikke å videreføre det arkitektoniske uttrykket i borettslaget, men foreslår nye takformer og fasader. Forslaget åpner for å legge solceller på takene. Terrasseblokkene foreslås videreført som de er. Det ble sendt inn nytt oppdatert planforslag til politisk behandling10.10.2024

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 171,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter, fyring/varmtvann, tv-anlegg/bredbånd, drift og vedlikehold samt forretningsførsel.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist økt med 8% 01.01.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader 6.809,-
- Oppvarming 1.362,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for eiendommen.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 023 347,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 093 387,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr kr 18 763,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 447 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er 52.045.476,-,- pr. 22.07.2024 og lånevilkårene er:
Lånenummer: OBOS01-98208077597
Restsaldo: 52.045.476,-
Andel restsaldo: kr 447 000
Rentebetingelser: 5,59% Flytende
Lånets løpetid: 14 år 4 md.

4 350 000,00 Prisantydning
447 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 797 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
9 712,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
21 602,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 818 602,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maja Romic

Leiligheten er tilknyttet Nedre Ravnåsen Borettslag, org.nr. 948.416.328.
Borettslaget består av 109 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er utarbeidet egne regler for dyrehold. Beboere som har hund/katt må fylle ut erklæring om dyrehold og forplikter seg til å overholde reglene.

Foretatt påkostninger de senere år:
2021- Utskiftet 6 avtrekksvifter, beising yttervegger
2020 -Gjennomført radontiltak i laveste leiligheter. Rengjort og impregnert heller på gangplan, reparasjon og maling av boder m/dører gangplan, beising av yttervegger
2019- Skiftet 52 og justert cc ytterdører. Asfaltert vei fra snuplass og til gjesteparker. Iverksatt ny avtale med P-Service for parkeringskontroll.
2018 - Kamerainstallasjon garasje, utbedring betong.
2017 - Fullført rehabilitering av fasader og utbedring av membraner.
2016 - Rehabilitering av fasader og utbedring av membraner. Startet mars 2016 og ferdigstilt innen mai 2017.
2015 - Nytt fibernett for TV og data ferdigstilt. Gjesterommet og styrets møterom har fått fiberoptisk bredbånd. Det er også forberedt for elektrisk opplegg for ladning av elbiler og lagt opp signalkabler for TV-overvåking av garasjeinngangen og gjesteparkeringen.
2014- Reparasjon og omtekking av membran på gangplan over nr. 13 og 27. Fremføring av fiber til borettslagets inntak.

Det er i følge styreleder pr. 19.02.2025 ikke planlagte påkostninger som vil medføre økte felleskostnader eller fellesgjeld. Borettslaget arbeider med planer om noen ENØK-tiltak som skal legges frem for generalforsamlingen i mai. Det anbefales blant annet installasjon av varmepumpe og individuell energimåling.

Borettslaget har en egen gjesteleilighet som beboere kan leie til sine gjester.

Borettslaget har egen hjemmeside www.nedreravnasen.no.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten paralellavklares - kontakt megler for nærmere informasjon.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 19.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning etter andre visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0293/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.24293

Sist oppdatert: 23. februar 2025 kl. 18:45