Ulesundvegen 72

Ulesundvegen 72, 3949 PORSGRUNN
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 35, bruksnummer 86, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i: Hytte - 62 kvm: Entré, stue, kjøkken, spisestue, bad og to soverom.

BRA-e: Uthus - 13 kvm: Gjestehus.

Terrasseareal:
147 kvm: Inngangsparti og terrasse.
5 kvm: Brygge.

Arealet på hems på soverom 2 måles til 2 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av uthuset og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar
seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om uthuset er godkjent til varig opphold.

Se mer i eget punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur i lettklinkerblokker, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner.
Fasader med stående trekledning. Saltak tekket med metallplater. Vinduer, og heve/skyvedør mot terrasse med tre-lags isolerglass. Ytterdør i trekonstruksjon med glassfelt.

Uthuset er oppført på søylefundamenter i betongstein. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning. Saltak tekket med metallplater.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Krypkjelleren har ikke blitt forsvarlig kontrollert og skjulte skader kan derfor ikke utelukkes. Det er målt forhøyede fuktverdier i treverket og gjennomføringer for avløpsrør er ikke fagmessig tettet. Det kan være inntrekksvei for skadedyr. Forholdet bør utbedres med bedre lufting og tetting rundt avløpsrør - TG3.

Musetetting har mangler enkelte steder - TG2.

Forhold fra byggeår får stort sett TG2 og det blir ikke ytterligere beskrevet i salgsoppgaven. Det anbefales å lese hele tilstandsrapporten.

TGIU - ikke undersøkt:
Gjennomføring av tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.
Evt. stakeluke er ikke lokalisert.
Takgjennomføringer og undertaktekking er ikke undersøkt.
Fundamenter er i all hovedsak skjult av konstruksjonene og er ikke tilfredsstillende inspisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta har adkomst via overbygget inngangsparti som fører inn i en liten gang og videre inn i stua hvor store vindusflater og skråhimling gir lys, utsikt og god romfølelse.
Gulvene har tregulv, laminat og belegg. Vegger og himlinger med panel. Kjøkkenet har åpen løsning mot stua, her er det åpnet opp i senere år og en stor peis er byttet ut med en moderne peisovn. Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter med over- og underskap. Ventilator i stål hette. Badet er utstyrt med wc, dusjkabinett og servant i seksjon. Uthuset inneholder en bod og et innredet rom med overnattingsmuligheter for gjester, men det er trolig ikke søkt oppført med rom til varig opphold.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på fritidsbolig datert 17.07.1991, samt på uthus datert 14.02.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Uthuset er opprinnelig byggemeldt som uthus jfr. bygningstegninger datert 14.10.1987 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det er tinglyst rett til båtfeste på grunneiers eiendom, men tidligere eiere har bygget ny brygge. Bryggen er ikke omsøkt til kommunen og dermed ikke godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Festekontrakt tinglyst 12.09.1986, med dagboknr. 23523

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Rett til adkomst som hefter i gnr. 35 og bnr. 9 og 307. Rettigheten har dokumentnr 23523 og er tinglyst 12.09.1986.
Vannrett som hefter i gnr. 35, bnr. 275 med dokumentnr. 4942, tinglyst 05.04.2002

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Hytta ligger idyllisk, usjenert og sjønært. Rett nedenfor hytta ligger sjøen med en liten brygge for eier av hytta. Herfra er det fin utsikt utover fjorden og siden terrassen er delvis overbygget , går det fint å sitte ute selv om det regner. Skjærgården i området er variert og vakker for alle sjøfarende. Om du liker å padle er dette området et eldorado med mange holmer og smale sund mellom. Det er korte båtturer bl.a. til sommerbyene Helgeroa, Langesund og Brevik. Litt lenger syd ligger Kragerø og kjente øyer som Jomfruland. I området er det fine turområder både til fots og på sykkel. Det er kort vei fra Telemarksporten og E18. 25 minutters biltur til Porsgrunn med alle sentrumsfasiliteter og ca. 10 minutters kjøretur til Telemarksporten hvor det er Meny butikk, Plantasjen, bensinstasjon og Burger King. Sydover mot Bjønnes Brygge, er det en hyggelig brygge og badeplass med kiosk, det samme finnes på Røra nord for eiendommen.

Ta av fra E-18 ved Telemarksporten og følg veien over Lillegårdskrysset mot Bjønnes. Ta til høyre mot Seivall etter litt over 5 km. Følg Ulesundvegen utover ca. 800 meter. når du ser sjøen er du snart fremme. Hytta ligger på venstre side av veien med gruset parkering og enkel adkomst. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festet tomt på 646 kvm bestående av gruset gårdsplass med gode parkeringsmuligheter. Terrasser i trevirke omkranser hytta på dens syd, vest og østside. I tillegg er det opparbeidet gressplen. Her er det også plassert et drivhus som trenger nye glass.

Festeavgiften er kr 5 000,- pr. år. Festeavtalen utløper 31.12.2067 .

Grunneier, Dag Harald Leerstang, har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2016

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2019 avsatt til: Fritidsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 572,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.700,- pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.054,-.
Medlemsavgift/servicavgift til Ormerfjorden vann og avløpslag er kr 7.500,- pr. år. Kan endres av årsmøtet. Se utfyllende informasjon om pumpeservice etc. på https://ormerfjorden.no
Vegforeningen har ca. 100 medlemmer og veiavgiften er pr. idag kr 1.500,- pr. år. Veiforeningen har 2 dugnader pr. år og årsmøtet avholdes normalt 3. lørdag i Juli.
Hytta har parabolantenne for tv-signaler. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Parkering på egen tomt har ingen kostnad, men båtfeste koster kr. 2.000,- i 2025.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 632 035,- ifølge skatteetaten.

5 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
145 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 145 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lone Skoglund Nakjem og Inge Martin Nakjem

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0025/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2525

Sist oppdatert: 30. mars 2025 kl. 09:25