Småskauen 10

Småskauen 10, 1661 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 735, bruksnummer 120, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Småskauen Borettslag, organisasjonsnummer 953148234

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
1. etasje - 66 kvm: Entré, bad, bod, to soverom og stue med delvis åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje - 21 kvm: Tilliggende garasje.

Åpent areal:
1. etasje - 19 kvm: Terrasser.

Kaldloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 13 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har permanent, gangbart gulv og lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 24.01.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligen er oppført med grunnmur og støpt gulv mot grunn av betong og lettklinkerblokker. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av tre. Yttervegger utvendig kledd med liggende trepanel. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med karm av tre og dørblad med glassfelt. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2020. Eldre, profilert ytterdør til garasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
63% TG1, 30% TG2, 0% TG3 og 7%TGIU 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i baderom som gjelder ventilasjon, vannrør, slukets plassering, membran og fallforhold. Kjøkken som gjelder vannrør, øvrige rom som gjelder ventilasjon og overflater på gulv, Teknisk anlegg som varmtvannsbereder, vannrør og hovedstoppekran, Elektrisk anlegg som gjelder forenklet vurdering av anlegget, yttervegger, dører, yttertak som gjelder tekking, terrasser på terreng og drenering som gjelder alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Innvendige overflater, faste innredninger og utstyr er i stor grad fra byggeåret, men velholdt når alder tas med i betraktning. Utskiftninger og oppgraderinger er naturlig å påregne, boligens nåværende tilstand representerer av den grunn et spennende utgangspunkt med potensial. Selve romløsningen er allerede smart utformet og i tråd med nåtidens bruksmønster.

Stuen og kjøkkenet er nært forbundet i en gjennomgående og delvis åpen sosial sone som utgjør nær halve boligens areal. Kjøkkenet er stort nok til å romme et spisebord for fire personer, hvilket innebærer at stuen kan forbeholdes en stor sofagruppe.

Kjøkkenets innredning er funksjonell og har gode oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk. Innredningen er tilrettelagt for frittstående hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kombiskap som alle medfølger. Installering av komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring er anbefalt.

Boligens to soverom er i likhet med stuen og kjøkkenet orientert i hver sin retning og praktisk plassert i forhold til sine respektive formål. Soverom II er tilgjengelig fra entreen og oppleves av den grunn som distansert fra de sosiale rommene. Hovedsoverommet har kvaliteter som generøs størrelse, store garderobeskap og direkte tilgang til badet. Tilknyttet hovedsoverommet er også boligens innvendige bod som inneholder varmtvannsbereder fra byggeåret og takluke med stige til loftet.

Badet er fra 2008 iht. opplysninger fra forrige eier, men er gitt tilstandsgrad 2 for flere forhold. En helhetlig fornying av rommet bør dermed påregnes. Rommets gode størrelse på nesten 6 kvm. er det fullt mulig å utnytte ytterligere i forbindelse med modernisering. Gulv og vegger er flislagt, gulvet har også varme. Nåværende eier har i januar 2025 skiftet ut blandebatteri og hånddusj på badet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg og fliser.
Innervegger: Malte flater og fliser.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte hvite fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Avtrekksventilator.

Bad: Servant- og veggskap med glatte mørke fronter. Servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjnisje med glassbyggerstein, glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin kan medfølge.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og har naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i yttervegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 09.10.1989

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Tilslutning mellom branncellebegrensende skillevegger B 30 og takstein skal utføres som avtalt. Gjelder alle enheter på feltet.
- Husbrannslanger monteres opp som avtalt, manglende munnstykker påmonteres. Slå monteres på feiedør i nr. 5.
- Sperrer med forenklet undertak skråavstives som anvist. Det må sikres luftgjennomgang i pos. raftepapp. Isolasjon på loft justeres.
- Stakemuligheter i pos. nedløp bør anordnes.
- Dørstoppere bør monteres på anvist sted i samtlige leiligheter.
- Innvendige dører med store glassfelt utføres.
- Noe mindre arbeider gjenstår inn- og utvendig.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. 
Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 09.10.1989 som stemmer med dagens bruk.
Det foreligger godkjente bygningstegning for garasje datert 28.04.2009.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 12189, tinglyst 23.10.1989, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett og bestemmelse om trafokiosk.
Dagboknr. 1409 tinglyst 13.02.1989, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning mm.
Dette er bestemmelser som ble til for å bygge ut boligfeltet.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 
Eiendommen overtas i den stand den fremkommer på visning uten ytterligere rengjøring.

Småskauen Borettslag ligger i veletablerte omgivelser på Hauge, midt mellom sentrumskjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Boligområdet er omgitt av åpent jordbrukslandskap og har et fredfylt, nærmest landlig preg. Likevel er et omfangsrikt shoppingtilbud lett tilgjengelig i handelsområdet omkring Dikeveien, en kort rusletur unna boligen. Her finnes en rekke store varehus innen de fleste bransjer, i tillegg til kjøpesenter og flere dagligvareforretninger.

Sentrum av Fredrikstad er om lag 10 minutter unna med bil, eller gode 20 minutter om du tar sykkelen fatt og følger enten Glommastien eller sykkelveien langs Rolvsøyveien. Langs sistnevnte finnes også holdeplasser for busser med svært hyppige avganger mot bykjernene av både Fredrikstad og Sarpsborg, samt til Sykehuset Østfold. Verdt å fremheve er for øvrig også gratis fergeforbindelse fra Nøklebystranda til Sellebakk på østsiden av elven. Til fergekaien tar det kun et fåtall minutter med sykkel.

Fra Småskauen er det nær sagt like kort vei til Glommastien som til den omfangsrike Fredrikstadmarka. Førstnevnte følger elven videre i begge retninger både på vest- og østsiden, og er like ypperlig for treningsøkter som for sykkelturer og rolige spaserturer. Marka har på sin side et rikt nettverk av grusveier og løyper, samt preparerte skispor så snart forholdene tillater vinterstid.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

SKOLER:
Hauge skole (1-7 kl.) 212 elever, 12 klasser 1.2 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 465 elever, 26 klasser 1.1 km
Glemmen vgs - Lisleby Seiersborg videregående skole 52 elever 4.2 km

BARNEHAGER:
Haugeløkka barnehage (0-5 år) 70 barn 0.5 km
Hjørgunn barnehage (1-5 år) 105 barn 1.9 km
Roselia barnehage (0-5 år) 76 barn 2.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7318 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, prydbusker og beplantninger. Asfalterte veier og gårdsplass. Borettslaget disponerer et fellesområde hvor det er en liten park med trær, sandkasser og krakker.  

Andelen disponerer fine hageflekker på begge sider av boligen. På fremsiden er hagen fint avskjermet med hekk mot internveien, mens det i hagen på kjøkkensiden er gressplen og tre trær.

Med boligen følger det med en tilliggende garasje med elektronisk port-åpner, rett ved inngang, samt plass til ekstra bil i egen gårdsplass. Utover dette disponerer borettslaget en felles gjesteparkering like ved boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Småskauen datert 29.9.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2020- 2032 med formål Bebyggelse og anlegg med hensynsone 710 båndlegging for lov om naturvern og kulturminner.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs. regnvann skal ikke belastes offentlige vann- og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 237,- og inkluderer: Kommunale avgifter, renter og avdrag på borettslaget felleslån, forsikring av bygningene, kabel-tv og internett, ytre vedlikehold og drift av borettslaget.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 658 899,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 635 596,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 68 604,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 74 000,- pr. 15.01.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 757 126,- pr. 15.01.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,14%
Lånets løpetid: 16 år og 5 mnd.

2 750 000,00 Prisantydning
74 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 824 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 843 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Martin Norheim-Martinsen og Jørgen Lluka-Martinsen

Leiligheten er tilknyttet Småskauen Borettslag. Borettslaget består av 24 leiligheter. Småskauen Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 953148234, og ligger i Fredrikstad kommune, gnr. 735, bnr. 120.
Forretningsfører er OBOS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Kun et husdyr er tillatt. Det forutsettes at gjeldende båndtvangsbestemmelser blir overholdt og at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Melding til styret er påkrevd.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023: Rehabilitering park. Styret har besluttet at parken skal oppgraderes. Dette skal finansieres med oppsparte midler og penger fra «OBOS gir tilbake».
2022: Utskifting sikringsskap.
2021: Utskifting av vinduer, balkongdører og ytterdører.
2021: Vask og rensing av yttertak. Vask og maling fasade.
2020: Byttet alle dører og vinduer.

Planlagte påkostninger som kan medføre en økning av fellesgjeld/felleskostnader:

Sakset fra årsmøte 2024:
Takene skal skiftes ettersom garantien har gått ut og nye EU krav. Dette er sak om mulig på 5 år frem i tid, grunnet at borettslaget ønsker å spare mest mulig egenkapital for å ta opp minst mulig lån.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0010/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.2510

Sist oppdatert: 01. februar 2025 kl. 11:53