Øvre Sjøveien 9

Øvre Sjøveien 9, 4025 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 2122, ideell andel 1/1
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 597, ideell andel 1/18

Totalt bruksareal BRA: 129 kvm

BRA-i:
Enderekkehus:
Kjeller: 38 kvm: Gang, bod, bad/vaskerom og kjellerstue.
1. etasje 40 kvm: Gang, bad og 3 soverom.
2. etasje 41 kvm: Stue/kjøkken.

BRA-e:
Utvendig bod: 10 kvm.

Åpent areal:
Enderekkehus:
1. etasje 12 kvm: Platting.
2. etasje 12 kvm: Veranda.

Kommentar til areal:
Loft har totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke dette arealet måleverdig som bruksareal. Arealet av loftet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør derfor 15 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.03.2025 utført av Rogatakst AS v/ Aleksander Vågen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjellerstue er godkjent bruksendret fra bod, men tilfredsstiller ikke dagens krav til dagslysflate og rømningsvei. Les mer under punkt om ferdigattest.

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og vedovn.
Varmekabler på begge bad og rom i kjeller.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 27.09.1960. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tegninger og ferdigmelding på bruksendring fra bod til kjellerstue, datert 17.11.2008.
Rommet tilfredsstiller ikke dagens krav til dagslysflate, det er ikke tilstrekkelig med rømningsveier fra kjeller iht. opplysninger fra takstmann.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

11.09.1974 - Dokumentnr: 9311 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:1103 Gnr:28 Bnr:2123
Rettighetshaver: Knr:1103 Gnr:28 Bnr:2124
Rettighetshaver: Knr:1103 Gnr:28 Bnr:2125
Øvre Sjøveien 11, 13 og 15 har tinglyst veirett over denne eiendommen til kjellerinngang og tørkeplass.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyste rettigheter i annen eiendom:

11.09.1974 - Dokumentnr: 9312 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:28 Bnr:2123
Veirett over Øvre Sjøveien 11 til kjellerinngang og tørkeplass.

11.09.1974 - Dokumentnr: 9313 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:28 Bnr:2124
Veirett over Øvre Sjøveien 13 til kjellerinngang og tørkeplass.

11.09.1974 - Dokumentnr: 9314 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:28 Bnr:2125
Veirett over Øvre Sjøveien 15 til kjellerinngang og tørkeplass.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen har en trivelig plassering på Tasta/Byhaugen. Rekkehuset ligger fint til i en blindvei bestående av flere rekkehus. Her har du gåavstand til flere dagligvarebutikker, skoler, barnehager, lekeplasser og fotballbane. Det er også kort vei til Tastasenteret som tilbyr spennende butikker og serveringssteder. Sats holder også til her.

For den turglade er det fine områder i nærområdet rundt Byhaugkafeen, samt rundt Store og Lille Stokkavann. Man kan også spasere ned til sentrum gjennom trehusbebyggelsen i Gamle Stavanger.

Langs Randaberg er det svært gode bussforbindelser med hyppige avganger både mot sentrum og Tasta.

For mer informasjon, se vedlagt nabolagsprofil.

Veibeskrivelse: se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Barnehagen Tasta (1-5 år) 0,5 km.
- Espira Fjellsenden (0-5 år) 0,6 km.
- Byhaugen barnehage (0-5 år) 0,7 km.

Skoler:
- Byfjord skole (1-7 kl.) 0,5 km.
- BISS Sentrum (1-10 kl.) 1,3 km.
- Kampen skole (1-7 kl.) 1,4 km.
- Tastaveden skole (8-10 kl.) 0,5 km.
- Tastarustå skole (8-10 kl.) 1,6 km.
- Bergeland vgs - Tanke Svilandsgate, 0,9 km.
- Stavanger offshore tekniske skole, 1,4 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 229,2 kvm.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Stor parkeringsplass i gårdsrom på eiendommen. Plass til to biler. Det er også en nummerert parkeringsplass på felles parkeringsplass få meter fra boligen.

Eiendommen har adkomst via offentlig og felles privat vei (28/597 - realsameie, denne eiendommen har eierandel 1/18. Felles vedlikehold som f.eks. strø, måke etc.).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan id: 704 "Forslag til revidert reg. plan for område Randabergv. Lyngv. Byhaugen nord o. Vølstads eiendom gnr. 29 bnr. 498" datert 19.03.1974 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen følger reguleringsplan id: 2038 "FV 446 Randabergveien, strekningen fra Solandsbakken til Nestunveien" datert 12.02.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen følger kommuneplan id: KP 2023-2040 " Kommuneplanens arealdel 2023-2040" datert 11.11.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten:
ID: 2684 "Detaljregulering for sykkeltiltak langs fv. 4570 og 4586 - Randabergveien".
Plantype: 35 - Detaljregulering
Status - Planforslag

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 336,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 10.000,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fibertjenester. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.023.048,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.092.193,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
133 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 623 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristoffer Knutsen og Kirsten Kallhovd

Det medfølger eierandel (1/18) i realsameie på gnr/bnr 28/597. Eiendommen er ubebygd. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging kr 12.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 35-0064/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.2564

Sist oppdatert: 29. mars 2025 kl. 16:42