Niels Juels gate 11A

Niels Juels gate 11A, 0272 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 211, bruksnummer 173, seksjonsnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 34 kvm

BRA-i:
Leilighet :
Tilbaketrukket og usjenert 1. etasje 30 kvm: Entré, stue med åpen kjøkkenløsning, soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet :
Kjeller: 4 kvm: Bod i kjeller.

Tilgang til felles sykkelbod samt fellesvaskeri i kjelleren.

Boligen disponerer en bod i byggets kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.03.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygård fra 1959 er over 4 etasjer, samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og etasjeskillere av betong/murkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med malte murkonstruksjoner. Tilnærmet flat tak tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget).

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 har fått 58%
TG2 har fått 36%
TG3 har fått 0%
TGIU har fåt 6%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:

Våtrom - Baderom:
- Ventilasjon. Tilluftsspalte ved dør er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Vannrør. Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det.
- Sanitærutstyr / innredning. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Overflater gulv. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Misfarging/svertesopp påvist på elastiske flisfuger.
- Fallfohold (gulv). Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 15mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasje sikkerhet. For mer informasjon om badet se side 8 i tilstandsrapporten.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk. Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten. Selger opplyser at kjøkkenfront foran søppelkassen er litt løs i et feste.

Øvrige rom:
- Innerdører. Innerdør ved baderom bærer preg av slitasje, og har stedvis fuktskader. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannbåren varme. Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Dører og vinduer:
- Dører. Ytterdør bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom - Baderom:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner. Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Nortekk AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet takpapp på A og B i regi av sameiet. Takpappen over oppgang 3 ble ikke byttet ut da den ble lagt i 2013. Arbeidet ble gjort i 2022 av Nortekk AS.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Eltron installasjon as
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Rehabilitering av leilighet. Nye kurser til kjøkkenapparater med lys og stikk. Om trekking av ledningsanlegg for lys og stikk fra sikringsskap. Ny innmat i sikringsskap. Bad er ikke berørt. Arbeidet ble utført april 2021 av Trond Ulland.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja, det foreligger samværserklæring på arbeidet som ble gjort til min leilighet.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Svar: Ja, sameiet har parkeringsplasser til leie etter ansiennitet. Det er montert ladeboks ved én parkeringsplass ute. Leietaker låner av sameiet og betaler for eget bruk.

- Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Svar: Ja, byttet isolerglass på alle vinduene i leiligheten i mai 2022.

- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Svar: Ja, det er planer om rør-rehab i sameiet. Det er løpende avsatt midler til dette fra 2023. Uvisst når dette igangsettes.

Tilleggskommentar:
- Ombygget og oppusset leiligheten ved overtakelse i 2021. Gjort om fra ettroms til toroms.
- Nytt bad i 2015.

Flott 2 roms hjørneleilighet beliggende i svært populært område på Frogner mellom Bygdøy allé og Drammensveien. En meget attraktiv leilighet med store vindusflater og gode lysforhold. Soverom vender mot bakgård. Boligen ligger tilbaketrukket og rolig til på Frogner. Beliggenheten er å anse som meget attraktiv, stille og rolig med gangavstand til alt du måtte trenge. Området er omkranset av flere parker og grøntområder.

Leiligheten er ombygget og omfattende oppusset i 2021. Flott en-stavs parkett og lys malte veggflater, kombinert med god takhøyde, samt store vindusflater skaper gode lysforhold og en luftig atmosfære i leiligheten. Planløsningen er areaeffektiv og med fin rominndelingen. Innvendig takhøyde i stue er 2,5m.

Dette er en lun og energieffektiv leilighet med oppvarming via behagelig fjernvarme inkludert i felleskostnadene. Dette gir lave strømregninger. Godt med lagringsplass både i og utenfor leiligheten i medfølgende garderobeskap i både entré og på soverom samt i disponibel, tørr kjellerbod. Parkeringsplasser til leie på tomten etter ansiennitet. Det er sykkelparkering i sameiets bakgård og i innvendig sykkelbod. Sameiet har også en parkeringsplass til disposisjon for besøkende.

Entré:
Romslig entre med garderobeskap og plass til å henge fra seg yttertøy og annet. Adkomst via trappegang med callinganlegg.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Leiligheten har et romslig og innbydende oppholdsrom med et lekkert kjøkken i åpen løsning mot stue. I stuen er det plass til både sofagruppe og et spisebord for å samles til hyggelige måltider. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør det enkelt å tilpasse møbleringen etter dine behov, og skaper en sømløs overgang mellom stue og kjøkken.

Kjøkken:
Moderne kjøkken fra Epoq fra 2021. Velutstyrt kjøkkeninnredning fra Epoq med glatte fronter i en dempet farge som gir et rent og sofistikert uttrykk, mens den holdbare benkeplaten i laminat tilfører både stil og praktiske egenskaper. Den nedsenkede oppvaskkummen med ett-greps armatur forenkler hverdagen, og den malte flaten over benkeplaten gir en enkel, men stilfull overflate som er lett å rengjøre. For ekstra komfort og belysning, er det praktisk benkeskapsbelysning og lett tilgjengelige stikkontakter under overskapene. Det er vegghengt ventilatoren med kullfilter på kjøkkenet og sikkerheten er ivaretatt med en lekkasjestopper med fuktsensor plassert strategisk i benkeskapet under oppvaskkummen, samt en komfyrvakt over platetoppen.

Soverom:
Hyggelig soverom med plass til seng, nattbord og annen innredning etter ønske og behov. Dette rommet var opprinnelig kjøkken og soverom ble etablert ved å sette opp ny vegg og etablere nytt kjøkken i stuen. Soverommet har stort vindu og vender mot bakgård.

Bad:
Bad fra 2015 med flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Det er nedsenket himling med malte flater og downlights, samt vegghengt servantskap med glatte fronter. Den nedsenket servant har ett-greps armatur og vegghengt speil med integrert lys. Dusjhjørne har innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger salget. Det er også tilgang til fellesvaskeri i byggets kjeller.

Gulv: Gulvflater er belagt med nydelig en-stavs parkett i alle rom foruten på bad som har fliser og varmekabler.
Tak: Malte himlinger. Takhøyder er målt til 2,50 meter i alle rom foruten badet som har nedsenket himling med downlights og takhøyde på 2,26 meter.
Vegger: Vegger i leiligheten er sparklet og nymalt i 2021 i duse farger.
Vinduer/Dører: Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre fra ukjent årstall oppgradert med nye 2-lags glass i 2022. Det er montert solskjerming på alle vinduer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken og bad medfølger salget. Oransje vegglampe i stuen, sort hylle på kjøkkenet samt hyllereoler festet i stuen følger ikke med salget.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming inkludert i felleskostnadene. Sentralvarne til radiatorer. Baderom oppvarmet med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert. 22.06.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger, er leiligheten ombygget fra 1-roms til 2-roms ved at kjøkken ble flyttet ut i stuen og opprinnelig kjøkken innredet som soverom. For øvrig fremstår leiligheten lik som på byggetegningene

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse, vannledning og veg. Bestemmelse om kloakkledning og vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, samt bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleie av seksjon, herunder fremleie, bytte eller bortlån, til andre enn slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, kreves styrets forhånds-godkjennelse. Seksjonseier plikter å fremlegge de opplysninger styret ber om. Godkjennelse kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Det er beboeren styret er opptatt av å godkjenne. Styret ønsker derfor ikke utleie til firmaer som så benytter seksjonen som hotell/korttidsbolig for stadig skiftende ansatte. Utleie av en seksjon, der det enkelte utleieforhold ikke er lengre enn 30 døgn, kan samlet for det enkelte kalenderår maksimalt utgjøre 60 døgn.
Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Se eget skriv fra sameiet om utleieregler.

Niels Juels gate 11 A ligger mellom Bygdøy allé på Frogner og Drammensveien på Skillebekk. Svært sentral beliggenhet på Oslos beste vestkant, midt i hjertet av Frogner. Leiligheten er beliggende i et skjermet og rolig område med alt av fasiliteter i umiddelbar nærhet. Dette er et særdeles eksklusivt og populært boligområde som hovedsaklig består av klassisk bygårdsbebyggelse.

Frogner har sitt navn fra Frogner Hovedgård, som tidligere omfattet store deler av Oslo vest. Strøket er meget kjent, og er relativt stort. Nabolagene Elisenberg og Gimle ligger også i strøket. Bebyggelsen på Frogner er preget av store byvillaer og fornemme bygårder fra 1800-tallet, og idag ligger de fleste ambassadene og ambassaderesidensene der. Strøket er et av de mest attraktive stedene i Oslo, grunnet sentrumsbeliggenheten, nærhet til park, og pen arkitektur. Området har beholdt sin opprinnelige sjarm, med frodige alléer og velholdte byvillaer og bygårder fra rundt slutten av 1800-tallet. Området tilbyr et spennende og pulserende byliv med et bredt utvalg av all slags servicefasiliteter.

Flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærheten med Frognerparken og Skarpsnoparken. Frognerparken er et populært rekreasjons-sted for mange, spesielt i sommerhalvåret. Det er en sosial arena, med rom for soling, turgåing, ballspill og grilling i godt lag. Her finner man også blant annet skulpturanlegget Vigelandsparken, Frognerbadet, Frogner stadion og Oslo bymuseum. Her er også restauranten Herregårdskroen, som byr på alt fra nydelige matopplevelser til utepils på finværsdagene. Videre er det ca. 15min. gange til idylliske Bygdøy med badestrender og naturskjønne turområder. Aker Brygge og Tjuvholmen med sitt yrende folkeliv, shopping og restauranter ligger også i gangavstand fra boligen.

I umiddelbar nærhet fra leiligheten finner du flere hyggelige kafeér, restauranter, kles- og matbutikker, nisjebutikker, kino (Gimle) og uteliv. Området er et helhetlig og harmonisk boområde med rike og autentiske naturområder samt flere kulturminner. Gangavstand til Bogdstadveien, Skovveien, Vestkanttorget, Majorstuen og Bygdøy Allé.

Det er gode muligheter for offentlig kommunikasjon med buss i Bygdøy Allé og Niels Juels gate samt trikk både i Drammensveien, Frognerveien og på Solli plass. En kort trikketur tar deg til Nationaltheatret med T-bane og tog.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagte nabolagsprofil.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 799 kvm som tilhører sameiet og som er fellesareal. Tomteareal er opparbeidet med stor forhage med plen mot gate, asfaltert gårdsplass, internstier, sykkelstativer og diverse beplantning. Parkeringsplasser for leie på baksiden av bygget og en gjeste parkeringsplass.

Sameiet har 10 utendørs parkeringsplasser, hvorav en brukes til gjesteparkering, en brukes til avfallscontainer og 8 leies ut. Parkeringsleien er kr 400,- per mnd. Det står pt 3 beboere på venteliste. Sameiet har etablert infrastruktur for elbillading og har installert en ladeboks ute i tilknytning til en utleid parkeringsplass.

Sameiet har også 17 innendørs garasjeplasser. Disse er tilknyttet konkrete seksjoner og overdras sammen med disse. Leiligheten som nå selges har ikke tilknyttet garasjeplass.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommunedelplan:
KDP-17, Områdeavgrensning for indre Oslo.

Eiendommen er regulert til Bolig m.tilh. anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Se også S-2937,1.10.87 endr.reg.best.

Pågående byggesaker i området:
- Gabels gate 11 - Oppføring av syv balkonger.
- Drammensveien 56 A - Oppføring av balkong i 1. etasje.
- Drammensveien 56 C - Oppføring av balkong.
- Drammensveien 35 - Fasadeendringer og rehabilitering.
- Observatorie terrasse 7 A og B - Utskifting av vinduer.

Pågående plansaker:
- Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere. Saksnr. 202313406
- Detaljregulering - Elisenbergløkken. Saksnr. 202114191

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.574,- pr. mnd. og inkluderer akonto fyring og varmtvann, kabel tv, trappevask, vaktmester, generell drift av sameiet, offentlige avgifter, forretningsførsel og bygnings forsikring.

Fordeling av felleskostnadene:
Fellesutgifter kr 1.322,-
Sparing til forestående rør- fornying kr 350,-
Kabal tv kr 502,-
A-konto fyring kr 400,-

Fyringskostnader avregnes årlig.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025. Styrer besluttet i 2023 at det skal betales ekstra felleskostnader fra 1. juli 2023, som skal gå til sparing i forbindelse med rehabilitering av rør, som vil komme. Beløpet for denne seksjonen er 350,- per mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 904 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 026 769,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 107 076,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er pr nå ingen eiendomsskatt på eiendommen.

Andel formue er kr 23 896,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld ( leverandørgjeld) er kr 836,- pr. 31.12.2024

Sameiet har pt. ingen felles lån pr 03.03.2025.

4 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

108 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
119 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 469 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ruben Espinoza Stalsberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Niels Juels gate 11 sameie, med sameiebrøk 99/10000.
Sameiet består av 39 boligsekjsoner og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Byggforvaltning AS, tlf. 22 13 52 20.
Dugnad må påregnes.
Husdyr kan tillates etter begrunnet søknad til styret. Husdyrhold må uansett ikke være til sjenanse for øvrige beboere i sameiet.
Felles vaskeri kan benyttes på hverdager mellom klokken 08.00 og 20.00 og etter de bestemmelser som er gjort kjent gjennom oppslag i vaskeriet.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Vinduene ble i 2022 skrapt og oljet, og det ble utført mindre reparasjonsarbeid.
- Ny takpapp på bygg A og B i 2022.
- Installert nytt nøkkelsystem i 2019.
- Bergvarmeanlegg ble installert i 2016.
- Rehablitert fasade i 2013.

Planlagte påkostninger:  
Planer om rør-rehab i sameiet:
Styreleder opplyser om at de jobber med prosjektet og er helt i startfasen. Styreleder har på nåværende tidspunkt ikke klart noe estimat på pris. Metode og omfang skal tas opp på årsmøte i mai. Sameiet har øket felleskostnadene for to år siden for å bygge opp kapital til prosjektet. Videre opplyses det at det ikke kan utelukkes kapital innkreving fra seksjonseierne og/ eller økte felleskostnader/fellesgjeld.

Sprekker i noen balkonggulv:
Styreleder opplyse om at dette prosjektet ikke har påbegynt, men at de holder balkongene vedlike så det ikke skal være noe fare for beborere. Videre opplyses det om at kostnad og tid for gjennomføring av arbeider på balkongene er uvisst, ettersom det ikke er påbegynt utredning. Styreleder sier at kapital innkreving fra seksjonseierne må påregnes med tanke på historikk fra tidligere prosjekter og finansiering av dette.

Oppussing av oppganger:
Styreleder opplyser om at oppgangene er noe som må gjøres på sikt, men sameiet har pr. dags dato ingen planer om dette.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
markedspakke 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgave kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0054/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2554

Sist oppdatert: 26. mars 2025 kl. 18:16