Olaf Bulls vei 16

Olaf Bulls vei 16, 0765 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2167, ideell andel 1/1
Andelsnummer 53, Himstadplassen Borettslag, organisasjonsnummer 952 264 184

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
4. underetasje 93 kvm: Entré, hall, garderobe, toalettrom, bad/vaskerom, kjøkken, stue og to soverom. Utgang fra stue til balkong.

BRA-e:
4. underetasje 2 kvm: Uisolert bod med tilkomst fra balkong.
3. underetasje 3 kvm: Bod i 3. underetasje.

Åpent areal:
4. underetasje 12 kvm: Balkong.

Borettslaget har felles sportsbod i 1. etg, samt sykkelbod i garasjeanlegget.

Boder er fellesareal som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Utvendig platting med adkomst fra balkong er ikke medregnet i boligens bruksareal med bakgrunn i at denne er beliggende på borettslagets fellesområde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.6.2024 utført av John O. Ljungblom.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 1 etasje samt 4 underetasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger betong/murkonstruksjoner.
Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger av betongkonstruksjon samt bindingsverk utvendig forblendet med plater og liggende
trekledning.
Tak:
Tak av betongkonstruksjoner tekket papp/membran (taket er ikke besiktiget).
Dører og vinduer:
Leiligheten har entredør med kikkehull.
Brannklasse B30 og lydklasse 35dB.
Heve-skyvedør til balkong og vinduer med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2017.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I tilstandsrapporten er det satt Tilstandsgrad 1 på 57% av bygningsdelene, Tilstandsgrad 2 på 39% av bygningsdelene og Tilstandsgrad ikke undersøkt på 4% av bygningsdelene.

TILSTANDSGRAD 2:

Våtrom:
- Vannrør: Vannrørene har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.
- Overflater vegger: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under flere gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert og det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets
gulvflater/veggflater. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet avløp til vaskemaskin er usikker. Dette kan ha betydning for rommets fukt og lekkasjesikkerhet.
- Fallforhold (gulv): Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett/badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser dersom badekar med avløp ført til sluk fjernes.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Ventilator tilkoblet bygningens mekaniske ventilasjonsanlegg. Løsningen er normalt ikke godkjent. Ombygging bør påregnes.
- Vannrør: TG2 gjelder tilførselrør av kobber i bygningen som har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.
- Innredning: TG2 gjelder: Det registreres hakk i hjørne av benkeplate samt svelleskader fra fukt i skjøt på benkeplater.
- Avløpsrør: Avløpsrørene i bygningen har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt eller lekkasjestopper på kjøkkenet.

Toalettrom:
- Vannrør: Vannrørene har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.
- Overflater gulv: Det registreres noe slitasje på gulv. Fuktmerke registrert under stoppekraner.
- Avløpsrør: Avløpsrørene har en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker.

Rom under terreng:
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket. Det registreres uegnede materialer med dampsperre bad gips.
Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk.
Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet vegg under terreng ved underskap på kjøkken. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. TG2 er valgt for å belyse kostnadsrisikoen, skaderisiko og behov for tiltak.

Etasjeskiller:
- Skjevhetsmåling: Det er målt merkbare skjevheter i boligen.

Hovedstoppekran: Stoppekran er plassert utenfor boenhet. Ikke hensiktsmessig mht lekkasjeproblematikk. Stoppekraner på toalettrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Ved funksjonstesting av stoppekraner på toalettrom så var det begrenset funksjon da disse var harde å vri.

Elektrisk anlegg:
- Det foreligger ikke samsvarserklæring på elektrisk arbeid montert etter år 1999. Eldre deler av anlegget mangler dokumentasjon
- Det er montert jordet og ujordet stikkontakt ved soverom 2.

Balkong:
- TG2 gjelder gulv. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under flere gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.

Drenering:
Det ble observert forhøyede fuktverdier ved fuktmåling i underetasjen som kan tilsi funsksjonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt
om "Rom under terreng". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang slik at
oppgraderinger/tiltak kan iverksettes ved behov.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Velkommen til Olaf Bulls vei 16! En lys og luftig 3-roms beliggende på Holmenkollens solside. Her bor du skjermet med idyllisk utsikt og nærhet til naturen.
Leiligheten har fin planløsning. Det ble lagt nytt 1-stavs laminatgulv i 2024, og da ble også alle og vegger og tak sparklet og malt.
Perfekt for deg som ønsker å bo i naturskjønne omgivelser med fine turmuligheter og Bogstadvannet med bademuligheter rett utenfor døren, samtidig er det enkelt og raskt å ta seg til sentrum. Leiligheten har enkel adkomst via ekstern trapp til bl.a. garasjen.

Detaljert inneholder boligen:

Entré:
Flislagt entré med adkomst til innvendig garderobe.

Garderobe:
Innvendig garderobe på ca. 2 kvm med god lagringsplass. Garderoben er innredet med hyller og oppheng for klær.

Hall:
Stor hall med flere innredningsmuligheter. Her er det god plass til garderobeskap.

Bad/vaskerom:
Vaskerom med tilliggende bad.
Vaskerommet har flislagt gulv med varmekabler og malte vegger.
Vegghengt servantskap og servant med ett-greps armatur. Speil på vegg og overlys.
Opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel samt tørkeskap.

Flislagt bad med varmekabler. Himling med spiler
Vegghengt servantskap og servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys over servant.
Badekar med dusjvegg av glass. Blandebatteri tilkoblet veggmontert hånddusj.

Oppgraderte overflater i himling på baderomsdel og vegger ved vaskeromsdel 2024 og innredning fra omkring 2019 ihht opplysninger fra selger.

Toalettrom:
Separat toalettrom med adkomst fra vaskerom.
Toalettrom fra byggeår. Oppgradert med nye overflater på vegg og himling 2024 ihht opplysninger fra selger.
Gulv med parkett fra ukjent årstall. Slette malte vegger.
Gulvstående toalett.

Kjøkken:
Separat kjøkken med god skap- og benkeplass samt plass til spisebord.
Deler av kjøkkeninnredning fra omkring 2019 ihht opplysninger fra selger. Deler av kjøkkeninnredning fra eldre ukjent årstall. Gulv med fliser.
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplater av laminat.
Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap.
Nedfelt induksjonsplatetopp. Oppvaskmaskin og komfyr under benk. Frittstående kjøleskap med frysedel.
Ventilator på vegg.

Stue:
Romslig stue med plass til både sofagruppe og spiseplass.
Store vindusflater gir godt med lys.
Adkomst til balkong via skyvedør.

Soverom I:
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og nattbord samt barneseng eller kommode.
Også plass til stort garderobeskap.

Soverom II:
Dette soverommet er også av god størrelse og passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor.
Plass til seng, skrivepult og garderobeskap.
Garderobeskap medfølger.

Balkong:
Vestvendt, skjermet balkong på 12 kvm. Her sitter du usjenert og kan nyte solen fra formiddag til kveld.
Idyllisk utsikt mot grøntareal og skog.
Plass til sittegruppe og grill.
Flislagt gulv og rekkverk av blomsterkasse i betong.
Stikkontakt, markise og utebelysning.
Utvendig bod på balkongen på 2 kvm.

Fra balkongen er det adkomst via dør til fellesområde og platting. Plattingen ble bygget av selger i 2024.
Plattingen ligger på borettslagets fellesområde og er godkjent bygget av styret. Den er ikke medregnet i leilighetens bruksareal.

Diverse:
- Bod på 3 kvm en etasje opp, i 3. underetasje.
- Brannklasse B30 og lydklasse 35dB.
- Heve-skyvedør til balkong og vinduer med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2017.
- Takhøyder er målt på tilfeldige plasser i boligen. Det er målt fra 2,36 meter takhøyde ved bad/vaskerom og opp til 2,38 meter takhøyde ved hall.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert på vegg i felles trappegang.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Oppvarming med elektrisitet. Varmekabler på badet. 3 panelovner av nyere dato medfølger boligen og kan monteres etter kjøpers ønske.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.05.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om rettigheter/plikter til fellesareal og erklæring/avtale om at kommunen har rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Attraktiv beliggenhet ved markagrensen på Holmenkollens vestside i et stille, usjenert og barnevennlig boligområde. Fantastiske muligheter for friluftsliv sommer som vinter.

Vinterstid starter det preparerte løypenettet på gangveien til Strømsdammen. Turløyper rett nedenfor leiligheten med treningsmuligheter både med og uten ski på bena, samt begivenhetsrike arrangementer innen idrett og kultur. Flotte skiløyper deg enkelt inn i Nordmarka og Bærumsmarka. I Sørkedalen er det kunstsnøanlegg for langrenn og skiføre selv med snøfattige vintre.
Oslo Vinterpark er ikke langt unna og det er god bussforbindelse til Wyllerløypa.

Bogstad kunstisbane og Bogstad golfbane ligger like i nærheten, og golfbanen er et fint sted for turer og aking utenom golfsesongen. Ved Bogstadvannet, som er en hyggelig gåtur unna, finnes det flotte rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Fantastisk fint badevann som er meget barnevennlig. Her ligger også det populære utfartsstedet Bogstad gård med café.
Mærradalen knytter seg til sykkel- og gangsti ned mot Frognerparken. Lysakerelven kan by på småørret, bademuligheter og turstier ned til fjorden.

Det er også kort avstand til idrettsklubber som Røa, Fossum og Njård. På Røa finner du dessuten treningssenteret EVO og Elixia Røa bad med egen velværeavdeling, flere bade- og svømmebasseng, badstuer m.m.

Kort vei til offentlig kommunikasjon med hyppige avganger. Det er ca. 200 meter til bussholdeplassen Liabakken, som tar deg nedover til Lysaker og sentrum. eller til Majorstuen. Buss 45 tar deg enkelt til Majorstuen uten bytte. Evt. har du Røa T-banestasjon (linje nr. 2), som har avganger flere ganger i timen og tar deg ned til Majorstuen på ca. 15 minutter. Røa sentrum er et kollektivknutepunkt med både buss, T-bane, og flybuss til Gardermoen.

Boligen sogner til Grindbakken skole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Liabakken barnehage (0-5 år) 4 min
Grindbakken barnehage (1-5 år) 8 min
Fossekallen barnehage (1-5 år) 20 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 184 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blandt annet asfalterte internstier, lekeområde, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer en garasjeplass med el-bil lader i felles garasjeanlegg i nabobygg. Borettslaget har gjesteparkeringsplasser i den første delen av garasjeanlegget.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2401 datert 10.07.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det pågår en detaljregulering for området Liaskogen (Nils Collett Vogts vei mm). Området er i dag regulert til boliger, turvei og felles avkjørsel. Hensikten med planarbeidet er å sikre eksisterende vegetasjon og landskap, og områdets grønne preg.

I Ankerveien 123, Himstadjordet pågår det en reguleringssak som omhandler etablering av friområde som erstatning for Husebyjordet.

Felleskostnadene er kr 5.952,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv, internett, varmtvann, trappevask, renter og avdrag andel fellesgjeld, fellesbygningsforsikring og kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 1. januar 2024 med en økning på 15%.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.
Kapitalkostnader utgjør kr 1.519,- pr. mnd.

Ett av borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 01.12.2026 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med
kr 598,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.000 kr. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Internett er inkludert i felleskostnadene fra 1. juli. Pakke med tv-kanaler bestilles og betales utenom.
Tv-tuner/dekoder, samt høyhastighets ruter medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Eiendomsskatten utgjør kr 1.168,- for 2024, og kreves inn kvartalsvis via felleskostnader i månedene mai, juni, september og november.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 827 673,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 7 310 692,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4.077,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 310.642,- pr. 15.05.2024.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 43.583.075,- pr. 03.06.2024 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Saldo pr. 03.06.2024: kr 1.288.895,-
Andel av saldo: kr 9.186,-
Rentebetingelser: 5,54% pr. 03.06.2024
Restløpetid: 13 år 7 md.
Avdragsfrihet: Nei

Lån 2:
Saldo pr. 03.06.2024: kr 42.294.180,-
Andel av saldo: kr 301.456,-
Rentebetingelser: 5,64% pr. 03.06.2024
Restløpetid: 24 år og 7 md.
Avdragsfrihet: Ja, til og med 01.12.2026

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 500,-
- Refusjon av selgers utlegg i forbindelse med forhåndsutlysning av forkjøpsrett kr 7.981,-

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 6.419.623,-.  Av dette beløpet utgjør kr 310 642,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 8.250,-.
Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift på kr 500,- og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Audun Strandbakke og Gunvor Linn Gustavsen

Leiligheten er tilknyttet Himstadplassen Borettslag og består av Olaf Bulls Vei 12-28.
Borettslaget består av 140 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt kun etter tillatelse gitt av styret

Foretatt påkostninger de senere år:
2022-2023: Solcelleanlegg som gir strøm til varmvannsanlegget. Solcelleanlegget produserer også strøm som borettslaget kan selge eksternt og derav få ekstra inntekt.
2020: Betongundersøkelsen er gjennomført. Dette gjøres jevnlig ca. 5-6 år, for å sjekke kvalitet og status på betongen. Det er anskaffet nye avtrekksvifter i hele borettslaget.
2019 - 2019: Hovedtavle og ladeinfrastruktur elbiler.
2017 - 2018: Alle vinduer og terrassedører i samtlige leiligheter er skiftet ut. Nye Steniplater lagt etter skifte av all isolasjon og ny vindsperre på yttervegger.
2016 - 2017: Varmekabler er lagt i gangveien fra nr. 24E til nr. 28. Ødelagte stoppekraner i 20 leiligheter er skiftet ut. Utbedring av garasjeporter og nye bokser for koding av fjernåpnere. Samtlige varmeelementer i 4 varmtvannskjeler er byttet. Utskifting til fiberkabel for TV og internett i hele borettslaget.
2015 - 2016: Rehabiliteringen av garasjeanlegget. Ventilasjonsanlegget i samtlige bygg ble ettersett og renset, 10 år siden sist. Samtlige levegger på terrassene er byttet ut på grunn av råte.
2014 - 2015: Samtlige inngangsdører i borettslaget er skiftet ut. Det er lagt ny asfalt i gangveien langs nr. 18 og delvis langs nr. 24 og innkjøringen til øvre garasjeanlegg.

Styret bekrefter i mail til selger at de vil ha bevissthet på bygningens drenering, og se på tiltak i fremtiden.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 39-0099/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.2499

Sist oppdatert: 16. oktober 2024 kl. 11:54