Ballplassveien 2

Ballplassveien 2, 1181 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 143, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt BRA-i: 122 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm:
Entré, gang, bad, 2 soverom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Kjelleretasje 55 kvm:
Kjellerstue, bad og bod.

I tillegg disponerer boligen egen hageparsell og 1 parkeringsplass på gårdsplassen.
Stor felles sykkelbod i kjelleretasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 25.11.2025 utført av Taksator AS ved Finn H. Bjørntvedt.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Kombinert bolig- og næringsbygg over 2 etasjer + kjeller og loft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og etasjeskillere er støpte dekker. Yttervegger er i murkonstruksjoner, som utvendig er kledd med teglstein.
Det ble i 2022/23 redrenert rundt bygget, samt at det ble lagt radonsperre under kjellergulv med lufterør iht. gjeldende forskrifter.

Taket er valmet og bygget i trekonstruksjoner, som er tekket med betongstein. I 2022/23 ble det bygget nytt tak, dvs. nytt undertak, ny vindsperre, sløyfe- og krysslekter, nye takpanner med mønepanner og nødvendig beslag, samt ny takstein. Det ble også lagt nye takrenner og nedløp i sort utførelse.

Vinduer, takvinduer og balkongdører med isolerglass fra 2022.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Ballplassveien 2 har en flott beliggenhet i et attraktivt og trafikkskjermet boligområde i Ekeberg hageby, i umiddelbar nærhet til de unike friområdene på Ekebergsletta. Det er også umiddelbar nærhet til café og bussholdeplass, samt få minutters gange til bl.a. Ekeberg skole og nærbutikk.

Kombinert bolig- og næringsbygg i teglstein som ble oppført i 1952, mens flere bygningskonstruksjoner ble oppgradert i 2022/2023.
Innvendig gjennomgikk leiligheten en omfattende oppgradering i 2023. En særdeles lekker og gjennomført leilighet med nøye planlagte og påkostede materialvalg og løsninger, der lite er overlatt til tilfeldighetene.

Av oppgraderinger kan nevnes bl.a.:
- Ny 1-stavs eikeparkett med gulvvarme i flere rom.
- Overflatebehandlet alle vegg- og himlingsflater.
- Bygget 2 nye bad.
- Nytt kjøkken fra Sigdal med integrerte hvitevarer.
- Installert balansert ventilasjon.
- Ny innvendig trapp
- Nye sorte innerdører.
- Nye lister og gerikter.
- Nytt elektrisk anlegg i hele leiligheten.
- Ny varmtvannsbereder.
- Nye vannrør som er lagt rør-i-rør.
- Nye avløpsrør.
- Nye sorte ytterdører.
- Nye vinduer og balkongdører med sorte karmer.

Bygget ble i tillegg oppgradert med bl.a.:
- Nytt yttertak
- Nye takrenner og nedløp
- Ny drenering rundt bygget
- Lagt radonsperre under kjellergulv med utlufting iht. gjeldende forskrifter.
- I 2024 ble felles trappeoppgangen pusset opp.

En gjennomgående og lys leilighet over 2 plan, med en romslig og god planløsning som gir flere bruksmuligheter.
Om ønskelig kan det også være mulig å lage en hybel i kjelleretasjen med litt ombygging. Konferer evt. megler for mer informasjon.

Adkomst til leiligheten i 1. etasje via felles trappeoppgang. Det er også 2 innganger til kjelleretasjen, 1 på hver side av bygget.
Felles inngangsparti i 1. etasje med calling anlegg.

1. etasje:

Hovedplanet inneholder entré, gang, bad, 2 soverom og stue/spisestue/kjøkken.

Entré og gang med 1-stavs parkett med gulvvarme og stedvis downlights i himling.

Pent flislagt bad med gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med hvitt vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med stort ett-greps armatur. Rundt speil med integrert lys på vegg over servant. Dusjninsje med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

2 gode soverom, begge med 1-stavs parkett og plass til garderobeskap.

Kombinert stue og spisestue med åpen kjøkkenløsning. Hele rommet har 1-stavs eikeparkett med gulvvarme og takhøyde på 2,48 meter.

Nyere kjøkkeninnredning fra Sigdal med glatte sorte fronter og med innslag av eik. Downlights under overskap og stikkontakt på vegg over benkeplaten. Benkeplate i mørk laminat med nedfelt sort kjøkkenbeslag med sort ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp med overhengende ventilator (kullfilter) integrert i overskap. Øvrige integrerte hvitevarer er stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Hvitevarene følger leiligheten. Det er montert komfyrvakt.

Påkostet og flott trapp fra 1. etasje og ned til kjelleretasjen. Trappen fremstår som et møbel, oppført i sort metall med heltre trinn og glassrekkverk med sort håndløper.

Kjelleretasjen:

Kjelleretasjen inneholder kjellerstue, bad og bod.

Romslig kjellerstue med 1-stavs parkett med gulvvarme. Takhøyde på 2,50 meter. Egen inngang til kjellerstuen fra fellesgangen til sykkelboden, via utvendig kjellertrapp på baksiden av bygget.

Pent flislagt bad med gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med hvitt vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med stort ett-greps armatur. Rundt speil med integrert lys på vegg over servant. Dusjninsje med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Ny varmtvannsbereder på 200 liter fra 2023 er plassert på badet.

Stor tilliggende bod med 1-stavs parkett på gulvet. Det er også egen inngang til boden via felles trappeoppgangen.
Anlegget for den balanserte ventilasjonen er plassert i boden.

I tillegg disponerer leiligheten egen hageparsell og egen parkeringsplass som vil bli opparbeidet av selger.
Felles sykkelbod i kjelleretasjen.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 25.02.2025.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i entré, stue/spisestue/kjøkken, begge bad og i kjellerstuen.
Balansert ventilasjon i leiligheten med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for ombygging, etablering av ny boenhet, bruksendring fra næring til bolig og bruksendring av loft og kjeller, datert 12.07.2023.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 7375, tinglyst 04.06.1955.
Bestemmelse om bebyggelse. Beplantning som kan hindre utsikt er ikke tillatt. Kommunen gis rett til å foreta beplantning på eiendommen og rett til å brøyte snø inn på eiendommen. Kommunen gis rett til å legge ledninger (vann/kloakk) over ubebygde deler av eiendommen og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold.
Dagboknr 64377, tinglyst 11.11.1994.
Leieavtale. Utgått leieavtale, som anses for ikke å ha relevans for seksjonen.
Dagboknr 1106528, tinglyst 19.12.2013.
Best. om vann/kloakkledn. Kommunen gis rett til å legge ledninger og ha nettstasjon på eiendommen. Eier plikter å avstå vederlagsfritt fra nødvendig, ubebygget grunn til veiutvidelser samt fellesarealer, fellesanlegg, eventuelle nødvendige adkomster for nabotomter og nettstasjoner (transformator). Og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold. Allmenheten skal ha adkomst til ubebygde deler av eiendommen og disse kan ikke gjerdes inn uten kommunens tillatelse.
Dagboknr 791066, tinglyst 01.09.2016.
Best. om adkomstrett. Avtale om felles adkomstvei med nabosameiet mot Stamhusveien. Sameiene deler kostnader for drift og vedlikehold med 1/2 på hver. Eventuell gjesteparkering langs innkjøringen skal anlegges av den respektive eier, som eier respektive grunn og være til disposisjon for respektive eier og eventuelt eiers gjester.
Dagboknr 247774, tinglyst 01.03.2021.
Bestemmelse om veg. Ballplassveien og Brannfjellveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det, skal sameiet være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Brannfjellveien 41 benytter adkomstveien over sameiets eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Hele eller deler av leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier (i 2023 ble det lagt radonsperre under kjellergulv med utlufting iht. gjeldende forskrifter).
Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ballplassveien 2 ligger flott til i et populært og barnevennlig boligområde i Ekeberg hageby. Fra eiendommen er det kun ca. 100 meter å gå til Ekebergsletta. Dette unike friområdet er et eldorado for barn, samt at det gir tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Her finner du bl.a. flotte tur- og rekreasjonsområder i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du også bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter.

Eiendommen ligger også i umiddelbar nærhet til bussholdeplass, samt at Ekeberg skole ligger rett borti veien.
I byggets 1. etasje ligger en hyggelige café med bl.a. bakevarer, kaffe og pizza, samt at det også er kort vei til nærbutikken Spar i Vårveien.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man gå eller sykle ned til sentrum med f.eks. Barcode og Sørenga som naturlige stoppesteder.
Kort vei også til bl.a. Holtet, Lambertseter og Manglerud. Holtet har bl.a. dem populære delikatessebutikken Jacob’s, Åpent Bakeri/Lofthus Samvirkelag og Best Helse helsesenter, mens du på Lambertseter Senter finner kino, bibliotek, Vinmonopol og et bredt utvalg av butikker og spisesteder. Et rikt servicetilbud også på Manglerud Senteret.

Når temperaturen tillater er det heller ikke langt ned til fjorden med bl.a. Bekkelagsbadet som en av de nærmeste badeplassene. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m
KFUM ved Ekebergsletta.
Bækkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Områdets lokale alpinbakker – Sloreåsen.
Treningsstudio: Flere sentre i byen, samt Best Helse på Holtet og Sats på både Karlsrud/Lambertseter og Ryen.

Ballplassveien er en liten stikkvei mellom Stamhusveien og Ballplassveien.

Flere barnehager i området.
Kort skolevei til Ekeberg skole. Flerbrukshall i tilknytning til skolen.
Kort vei også til Brannfjell ungdomsskole på andre siden av Ekebergsletta.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 878 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med gressplen og beplatning. Hagen er inngjerdet mot vei. Hver boligseksjon har vedtektsfestet bruksrett til egen hageparsell iht. utomhuskart til vedtektene. Delen tilhørende denne seksjonen er opparbeidet med belgningsstein. Hver seksjon må selv evt. ytterligere opparbeide sin parsell etter eget behov (søknadspliktige tiltak tillates ikke uten forhåndssamtykke fra sameiet).
Leiligheten har også egen parkeringsplass på felles gruset gårdsplass.

Leiligheten har vedtektsfestet bruksrett til egen parkeringsplass i felles bakgård (plassen vil bli opparbeidet av selger til våren).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Seksjonens andel av felleskostnader er ca kr 2 500,- og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring og privat brøyting.

Det bør påregnes en økning i felleskostnadene når sameiet er endelig etablert. Hvor stor økningen vil bli avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer. Seksjonen inngår i et sameie, hvor det er opp til sameiet å vedta hva man skal betale i fellesutgifter, eller om seksjonene selv betaler sine egne kostnader tilknyttet seksjonen (bl.a. kabel-tv og internett).
Leiligheten har vært utleid og strømforbruket til tidligere leietaker er ikke opplyst om til megler, men gjennomsnittlig strømforbruk for leiligheter tilsvarer ca. 11 000 kwh. pr. år, iht. tall fra Tibber.

Seksjonene sørger selv for installasjon av tv/bredbånd.

Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostander bli fordelt etter etter sameiebrøk eller evt. vedtekter.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1 900 366,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Kalkulatoren er benyttet da formuesverdien for seksjonen er ikke tilgjengelig hos Skatteetaten, trolig grunnet fisjon av selskapet som selger.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2024 være kr 7 601 462,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Oslo kommune innførte eiendomsskatt fra og med 2016. Skattesatsen for 2024 er fastsatt til 3 ‰ og det er vedtatt et bunnfradrag på 4 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst hva evt. eiendomsskatt vil utgjøre. Ta evt. kontakt med Eiendomsskattekontoret for nærmere informasjon om beregning av avgiftsgrunnlag og eiendomsskatten.

8 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

218 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
229 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 979 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ballplassveien 2 Bolig AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Ballplassveien 2-6, med sameiebrøk 113/1345.
Sameiet består av 8 leiligheter og 1 næringsseksjon. (Næringsseksjonen leies i dag ut til kafé, frisør og tannlege).
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Sameiet har p.t.t ikke forretningsfører, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Ved evt. avvik mellom de fysiske oppmerkede grensene i sameiet (hageparseller etc.) og tomtegrensene i utomhusplanen til vedtektene, er det de stedlige forholdene (f.eks. oppmerkinger, gjerder, hekker, murer o.l.) som gjelder.
Det tas forbehold om evt. mindre justeringer av parkeringsplassene.

Pga. et lite avvik i seksjoneringsbegjæringen på leiligheten til snr. 6, har plan- og bygg godkjent en reseksjonering slik at seksjoneringen og eierbrøken for snr. 6 blir lik dagens situasjon. Om behov, er kjøper forpliktet til å undertegne nødvendige dokumenter for å få tinglyst reseksjoneringen, selv om reseksjoneringen ikke påvirker denne leiligheten (snr. 2).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging kr 5.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0236/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.23236

Sist oppdatert: 19. mars 2025 kl. 18:36