Trollveien 13F

Trollveien 13F, 1535 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 1655, ideell andel 1/1
Andelsnummer 74, Trolldalen 1 Borettslag, organisasjonsnummer 948207737

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 59 kvm: Entré, stue, kjøkken og to boder.
2. etasje: 48 kvm: Gang, bad tre soverom og toalettrom.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 29 kvm: Terrasse.
2. etasje: 5 kvm: Balkong.

Arealet på kaldtloft er ikke tilgjengelig for oppmåling grunnet lagrede gjenstander på befaringstidspunktet. Arealet er ikke måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er målsatte men ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 04.07.2024 utført av . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innredning av bod ved entrè er ikke søkt bruksendret. Se punktet om "Ferdigattest" i salgsoppgaven for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte iht. tilstandsrapport:
Bygningen har støpt såle mot grunn. Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende
liggende kledning. Takkonstruksjon av saltak og- pulttaksform utvendig tekket med takplater. Boligen har slett entrédør med glassfelter. Balkong ogterrassedør
med karmer/rammer av tre med tre-lags glass fra 2006. Vinduer med karmer/rammer av tre med to-lags glass fra 2006.

72% TG1, 18% TG2, 1% TG3 og 9% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Brann: avvik fra byggteknisk forskrift ved branntekniske forhold på loft og bod ved entrè, TG:3.

Bad: bomlyd under enkelte fliser, noe vannansamling utenfor sluk, TG:1.

Kjøkken: ufagmessig utførelse av mikrosement over benk, TG:2.

Øvrige rom 2 etasje: ujevnheter og avskalling av sparkel samt enkelte merker på vegger i gang samt sprekker i plateskjøter på soverom 3, manglende gipsbit samt enkelte ujevnheter plassbygd garderobeskap på soverom 1, TG:2.

Øvrige rom 1 etasje: enkelte merker og ujevnheter på sparklede flater i stue, ufagmessig utførelse i overgang tre-spiler og dørkarm i entrè, gjenstående arbeider, TG:2.

Terrasser/platting: manglende rekkverk, TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Nåværende eiere overtok boligen i 2019 og har siden utført en generell oppussing, inkludert malerarbeid i de fleste rom. Ny laminat er også lagt i de fleste, inkludert stuen og gangen som også er påkostet med varmefolie. Ny peis er installert i stuen samtidig med oppussing.

Kjøkkenet er malt så nylig som i 2024, både veggene og selve kjøkkeninnredningen som er av eldre årgang. Mikrosement er påført vegger mellom benker og overskap. Innredningen er i tillegg påkostet med ny vask i kompositt, Hansgrohe armatur og automatisk lekkasjesikring. Frittstående hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap kan medfølge.

Boligens tre soverom er samlet på én flate i andre etasje. To er velfungerende barnerom, oppmålt til ca. 9 og 8 kvm. hver og samlet på samme side av etasjen. Ett er tilknyttet etasjens balkong. Hovedsoverommet inngår i motsatt ende, er oppmålt til nær 10 kvm. og har tilknyttede kleskott, de øvrige to inneholder frittstående skap.

I samme etasje som soverommene inngår også badet og et separat toalettrom som begge ble renovert i regi av borettslaget så nylig som i 2023, inkludert utskiftning av rør. Rommene er delikat utført med like fliser og kontrastfremmende sorte elementer, inkludert Hansgrohe armaturer og Fossbad møbler. Spotter som kan dimmes er innfelt i himlingene, begge rom har også gulvvarme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Fliser, mikrosement og malte flater.
Himlinger: Malte plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grønne fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatt lys front, overmontert glasservant og sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Høyskap med glatte lyse fronter. Dusjhjørne med sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj samt glassdører med sorte profiler. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantbenk med sort overmontert servant og ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil med integrert belysning. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Diverse lamper, TV, kjøleskap, mikrobølge ovn, kaffemaskin, skapene, tørketrommel og vaskemaskin medfølger ikke boligen. Komfyr med stekeovn og oppvaskmaskin kan medfølge.

Oppvarming med elektrisitet i kombinasjon med vedfyring. Gulvvarme i stue, bad og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert på Trollveien 13F:
Siste feiing: 30.08.2023.
Siste tilsyn: 10.11.2016.
Ingen avvik registrert.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.12.1974. 

Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår:
Godkjenning av ferdigplanering og bortledning av takvann utstår inntil hele feltet er utbygd.

I henhold til mottatte godkjente bygningstegninger er det avvik på planløsningen i 1 etasje.

Bod ved entrè er opprinnelig godkjent som bod med kun utvendig adkomst. Tiltaket er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes med dagens løsning og må tilbakestilles.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Trolldalen er et veletablert boligområde bestående av borettslagets egen rekkehusbebyggelse og bilfrie smågater som bidrar til et barnevennlig miljø. Åvangen skole og Skredderåsen barnehage er begge få hundre meter unna, Nøkkeland skole med trinn opp til 10. klasse er innenfor sykkelavstand.

Daglige innkjøp kan enkelt utføres ved nærbutikkene i området som er enkle å svinge innom på vei hjem. Et bredere utvalg av forretninger finnes på kjøpesenteret Mosseporten og i sentrumskjernen som begge er kun få minutter unna med bil. Til byen tar du deg også enkelt med buss som passerer forbi Trolldalen.

Skal du med toget, er stasjonen på Kambo et reelt og pendlervennlig alternativ til stasjonen i sentrum. Stasjonen har gode parkeringsmuligheter og reisetiden til Oslo S er kun 34 minutter. Ekspressbusser til Oslo og Gardermoen stopper ved Mosseporten.

I Trolldalen får du et perfekt utgangspunkt for å benytte deg av den flotte Mossemarka som er lett tilgjengelig på sti fra nabolaget. I marka finner du blant annet et omfangsrikt nettverk av løyper, inkludert lysløype og ikke minst skispor som prepareres så snart forholdene tillater. Verdt å besøke er også skianlegget bak Mosseporten som har kunstsnø.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt med et beregnet areal på 83.765 kvm som tilhører borettslaget.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg som ligger i underetasjen i Trollveien 16. Gjesteparkeringsplassene er for borettslagets besøkende. Dog kan beboere i laget også benytte disse til korttidsparkering på maks 4 timer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private interne veier innad i borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold il informasjon fra Moss kommune datert 14.06.2024 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Trolldalen Øst - Del av gnr. 27/3 og gnr. 36/4 11 boligområde" med formål offentlig friområde, kjørevei, gangvei, konsentrert småhusbebyggelse, anlegg for lek, blokkbebyggelse og høyspenningsanlegg, vedtatt 22.08.1973 med plannr.90. Eiendommen omfattes i tillegg av "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål friområde nåværende og boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

I henhold til T-1442 ligger eiendommen i gul og rød støysone, samt faresone høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, renter og avdrag fellesgjeld, byggelån, årsavgift tv/internett (kun grunnpakke), strøm fellesareal, renhold, vakthold, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 3.513,-
Avdrag kr 553,-
Driftsutgifter kr 3.833,-

Ett av borettslagets lån er er avdragsfritt. Frem til 2026 betales det dermed kun renter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 884 814,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 362 293,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 53 668,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 823 066,- pr. 14.06.2024.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 335.569.809,- pr. 14.06.2024 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales fastrente og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 3,6 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente : kr 1.307,-, hvorav renter utgjør kr 754,- og avdrag utgjør kr 553,-.
Renten er delvis rentesikret fram til 2032.
Lånets løpetid: 2047.
Lånenr. 67140519268.
Bankforbindelse: Nordea.

Lån med avdragsfrihet.
Annuitetslån.
Rente Pt: 5,6 %. 1. avdrag forfaller: 2026.
Lånets totale løpetid: 2065.
Renter pr. mnd. m/dagens rente : 2.759,-.
Lånenr.95377048912.
Bankforbindelse: Handelsbanken.

Ene lånet løper med avdragsfrihet. Etter periode med avdragsfrihet vil felleskostnadene med stor sannsynlighet øke. Forretningsfører kan ikke opplyse om hvor mye pga. eventuell renteøkning og eventuelle fremtidige vedtak om økning av felleskostnadene.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 500,-
- Forhåndsutlysning av forkjøpsrett kr 7.643,-
- Pantattest kr 240,-

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 3.601.949,-. Av dette beløpet utgjør kr 823.066,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 8.250,- for andelsboliger med andelsnr.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Ladehoff og Stefanie Ladehoff

Leiligheten er tilknyttet Trolldalen 1 Borettslag.
Borettslaget består av 408 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt innenfor borettslagets ordensregler. Samtykke til husdyrhold omfatter kun et dyr. En andelseier som ønsker å holde flere dyr må søke borettslaget om samtykke til dette.
Et slikt samtykke vil kun bli gitt i de tilfeller hvor andelseier har dokumentert et særlig behov for ytterligere et dyr, og slikt dyrehold ikke er til sjenanse for borettslagets øvrige beboere.
Dog kan en andelseier holde flere dyr som utelukkende holdes inne, så som innekatt, marsvin, fugler m.v., så lenge slikt husdyrhold ikke er til sjenanse for borettslagets øvrige beboere.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2022 og i 2023:
Rørrehabilitering gjennom hele 2022 samt ferdigstille gjennom 2023.
Startet en gruppe som jobber med energi/fornybar energi (solceller, grunnvarme og lignende).
Byttet kummer og installert nye vannmålere.
Nytt søppelskur ved Trollveien 15.
Byttet ut til godkjente matter på lekeplassen.
Laget brannbilveier bak blokkene.
Oppdaterte vedtekter for borettslaget.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2024:
Områder som er ødelagt etter rørrehabiliteringen vil bli ryddet opp i.
Ingen planer om noen nyanskaffelser.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Andelen er forhåndsavklart på forkjøpsretten og hvor ingen meldte interesse. Konf. megler for evt. spørsmål.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: fast pris: kr 45.000,-
Tilrettelegging: kr. 7.500,-
Markedspakke: kr 20.750,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto/stylingrådgivning: kr. 6.600,-
Visninger: kr 2.500,- pr. stk. (3 visninger inkl.)
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0134/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.24134

Sist oppdatert: 06. september 2024 kl. 13:48