Hannestadveien 18

Hannestadveien 18, 1715 YVEN
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2079, bruksnummer 34, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm

BRA-i:
1. etasje - 74 kvm: Gang/hall, gang/oppgang, kjøkken, bad, stue og to soverom
2. etasje - 58 kvm: Gang/hall, hall/soverom, bad, stue og to soverom

BRA-e:
1. etasje - 6 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje - 35 kvm: Terrasse på to sider.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.02.2025 utført av Norsk takst. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Eiendommen omfatter en enebolig over 1,5 plan med en romslig terrasse på to sider, totalt ca. 35 kvm. Boligen er oppført i plank og tømmer, med etterisolerte vegger og liggende trekledning. Taket er tekket med tilhørende renner og beslag fra 2013. Vinduer er skiftet i perioden 2012–2014. Kjøkkenet er utstyrt med laminatinnredning, og boligen har to flislagte bad, ett i hver etasje. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 4 punkter TG 1, 20 punkter TG 2, 8 punkter TG 3 og 7 punkter TG IU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i:
- Utvendig - dører, balkonger, terrasser og rom under terreng, nedløp og beslag, takkonstruksjoner/loft

- Innvendig - overflater, trapper, dører

- Våtrom - overflater vegger og himling på bad i 2. etg, sluk, membran og tettesjikt på bad i 2. etg, sanitærutstyr og innredning på bad i 2. etg, ventilasjon på bad i 2. etg, overflater vegger og innredning på bad i 1. etg, sluk, membran og tettesjikt på bad i 1. etg, sanitærutstyr og innredning på bad i 1. etg, ventilasjon på bad i 1. etg

- Kjøkken - overflater og innredning, avtrekk

- Tekniske installasjoner - vannledninger, avløpsrør, elektrisk anlegg

Det er gitt tilstandsgrad 3 (Tg 3) på følgende:

- Utvendig veggkonstruksjon:
Byggemåte er sannsynligvis plank, tømmer. Vegger er etterisolert etter det jeg kunne se, det er åpent opp i isolasjon i underkant noen steder, her kan det komme mus inn i konstruksjon. Noe spor etter borebiller under trapp, vet ikke om dette er aktivt (dette må eventuelt et skadedyr firma sjekke). Liggende trekledning, en del skulle vært spikret i nedkant, ikke midt på bordet. Trenger behandling. Noe flassing og småsprekker. Kledning/vegg ved inngangen og langvegg bakkant er for nærme bakken, fare for råte i konstruksjon her. En del skjevheter på vegger. Det er åpent opp i isolasjon i underkant noen steder, her kan det komme mus inn i konstruksjon. Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000.

- Innvendig krypkjeller:
To små kjellerrom, ikke målbart areal. Lagret mye søppel her. Råte i noen bjelker og borebiller. Krypkjeller ellers uten tilgang, her kan det være store skader. Råte i noen bjelker og borebiller i kjellerrom. Fare for store skader i krypkjeller. Det bør ordnes tilgang til krypkjelleren så den kan sjekkes. Sjekke med skadedyr firma om det er nødvendig og sprøyte for borebiller. Forsterke bjelker i kjellerrom etter behov. Det er ikke satt opp noe kostnadsestimat for krypkjelleren da den ikke er sjekket. Kan være store skader der. Også med tanke på at deler av vegger går helt ned til bakken.
Tiltak: Det bør ordnes tilgang til krypkjelleren så den kan sjekkes. Sjekke med skadedyr firma om det er nødvendig og sprøyte for borebiller.
Forsterke bjelker i kjellerrom etter behov. Det er ikke satt opp noe kostnadsestimat for krypkjelleren da den ikke er sjekket. Kan være store skader der. Også med tanke på at deler av vegger går helt ned til bakken. Kostnadsestimat: kr 10 000 - 50 000.

- Pipe og ildsted, etasjeskille/gulv mot grunn:
Teglsteinspipe, denne er kledd inn så den kan ikke brukes.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

- Våtrom 1. og 2. etg:
Stort sett rett gulv (uten fall). Ingen synlig membran opp på terskel dør så vann på gulv kan renne ut ved døren. Varmekabler.
Tiltak: Prøve å sikre bedre på en enkel måte visst det skulle kommer vann på gulvet. Kostnadsestimat: Under kr 10 000.

Fliser på gulv. Stort sett rett gulv. Ingen kant ut ved dør så vann på gulv kan renne ut ved døren. Varmekabler.
Prøve å sikre bedre på en enkel måte visst det skulle kommer vann på gulvet. Kostnadsestimat: Under kr 10 000.

- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskille i tre. Mye skjevheter i deler av gulver begge etasjer. Ca 5 cm på gulv stue 1.et. Noe knirk i deler av gulvet. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

- Grunnmur og fundamenter:
Granittmur. Mye av granittblokker her flyttet på seg. Lettklinkermur på tilbygg. Det er registrert setningsskader/riss/sprekker.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet//bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Omkring 2013/2014 ble det utført en betydelig oppgradering av boligen. Gulv, vegger og himlinger ble oppgradert med nye overflater som i dag er brukspreget og stedvis har behov for utbedringer eller utskiftninger.

Samtidig med oppgradering ble også romløsningen delvis bygget om til for bedre utnyttelse av arealet og blant annet et ekstra bad i andre etasje. Boligens over 150 år lange historie er likevel merkbar i form av skjevheter i gulv og vegger samt lavere takhøyde enn dagens norm.

Kjøkkenet ble omkring 2013 oppgradert med ny innredning som godt utnytter rommets areal og volum. Innredningen er funksjonell med kun marginalt brukspreg og tilrettelagt for innsetting av frittstående hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin og kombiskap.

Boligens to bad er begge fra 2013; badet i første ble fornyet dette året, badet i andre ble etablert med utgangspunkt i det som var etasjens opprinnelige toalettrom. Badene er relativt likt utført, blant annet med baderomsmøbler i samme serie samt like fliser på gulv og vegger. Begge har også gulvvarme. TG 3 er gitt forhold knyttet til gulvene i begge bad. Videre bruk anbefales med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte MDF-plater og fliser.
Himlinger: MDF-panel og malt panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Overskap med profilerte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Overskap med profilerte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1870.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det er mottatt bygningstegning datert 10.7.1985 som viser fasader og planskisse for 1 etasje som stemmer med dagens bruk bortsett fra at kjøkken og soverom har byttet plass. Ikke søkepliktig tiltak
På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger som viser boligens 2. etasje, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Eiendommen vil bli seksjonert opp sammen med 6 nye boliger på tomten og vil få et fremtidig seksjonsnummer.

Det er tinglyst 19 servitutter på eiendommen hvorav 7 servitutter mellom årstall 1950 til 1989 som omhandler bestemmelser om veg, vann/kloakk, og erklæring avtale mm. I tillegg er det tinglyst 12 nyere servitutter som om handler diverse bestemmelser som adkomstretter, vann/kloakk/fiber, elektriske ledninger mm i forbindelse med bygging av 6 nye boenheter på tomten
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Boligen er tilbaketrukket blant både ny og veletablert bebyggelse på Hannestad/Yven. Her bor du i et rolig, barnevennlig miljø med mulighet for lek og utfoldelse også utenfor egen gårdsplass, blant annet på en stor felles løkke like nedenfor.

For en familie med barn i skolealder vil det oppleves som et stort praktisk pluss at skoler med alle grunntrinn er lett tilgjengelig i nærområdet, hvorav barneskole ligger en kort gåtur fra boligen. En hel rekke barnehager finnes også i området.

Nærmeste dagligvareforretning ligger langs adkomstveien, mens mer omfangsrike tilbud av forretninger finnes ved Alvim, Tunejordet og i sentrumskjernen av Sarpsborg - alle er innenfor om lag fem minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er velutviklet; internt i nærmiljøet passerer lokalbusser som kjører til bussterminalen på ca. 10 minutter, samt mellom Sykehuset Østfold på Kalnes og Fredrikstad sentrum. Direktebuss som har svært hyppige avganger mellom bykjernene stopper ved RV109.

Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 15 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, enten du følger hovedveien eller Greåkerveien i roligere omgivelser langs Glomma.

En rekke fine turområder og familie-orienterte tilbud er lett tilgjengelig fra Hannestad, deriblant badeland og opplevelsessenter på Grålum, samt Tunevannet som har bademuligheter sommerstid og skøyteis når forholdene tillater det på vinterstid. Søndagsutflukter, treningsøkter og skigåing vinterstid er det muligheter for både i Kalnesskogen, i Fredrikstadmarka og på Kurland like nord for sentrum. For gåturer og sykling er også Glommastien et ypperlig alternativ; stien følger begge elvens sider mellom bykjernene av Sarpsborg og Fredrikstad.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Hannestad barnehage (0-5 år) 0.3 km
Tuneskipet barnehage (0-5 år) 0.9 km
Tindlund barnehage (0-5 år) 1.7 km

Skoler:
Hannestad barneskole (1-7 kl.) 0.6 km
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 1 km
Alvimhaugen barneskole (1-7 kl.) 2.7 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 1.1 km
Seiersborg videregående skole 3.9 km
St. Olav videregående skole 3.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det er beregnet at eiendommen seksjoneres sammen med 6 nye boliger på tomten derav eiertomt på 2 664 kvm som tilhører det fremtidige sameiet. Tomten er fellesareal med bruksrett som naturlig omkranser boligen.

Parkering på gårdsplass

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Veien opp ved siden av Hannestadveien 18 og Sven Olsens vei 11 C er privat vei. I godkjennelsen av byggesøknad for prosjektet på eiendommen ble det satt krav til plassering av bom på veien. Grunnet innvendinger fra nabo er bommen foreløpig ikke satt opp. Kjøper må påregne at denne veien vil kunne bli stengt ved senere anledning.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til kjørevei i henhold til reguleringsplan Gnolden datert 20.10.2005.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2024 - 2036 datert 10.10.2024.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
På eiendommen ligger bygning(er) som er registrert som kulturminne i SEFRAK-registeret, men som ikke er freda etter Kulturminneloven.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område ed mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aktsomhetskart er imidlertid svært grovmasket.

Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommene skal seksjoneres opp og det vil bli etablert et sameiet. Når sameiet er etablert, blir det opp til sameiet å vedta om man skal betale fellesutgifter, eller om seksjonene selv betaler sine egne kostnader tilknyttet seksjonen (kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabel-tv osv.). Hvor store evt. felleskostnader blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer.

I tillegg til fellesutgifter må sameierne dekke egne kostnader til strøm, forsikring og kabel-tv/bredbånd

Kommunale avgifter for 2023 utgjorde kr 14 675,- for for denne eiendommen. I opplysning om kommunale avgifter for 2024 fremkommer det det totalbeløp for denne boligen samt de 6 nye boligene som er bygget på tomten. Etter seksjonering av feltet vil kommunale avgifter bli splittet til de respektive seksjoner. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 052 961,- ifølge formuesverdi beregnet med kalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 211 842,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 636 pr år.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
84 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 034 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vestengveien Eiendomsutvikling AS

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Tilstandsrapport følger som bilag til denne salgsoppgave. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25 500
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0405/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24405

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 19:05