Bjørnefaret 4A

Bjørnefaret 4A, 2014 BLYSTADLIA
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 303, ideell andel 1/1
Andelsnummer 65, Elgtråkket Borettslag, organisasjonsnummer 953417766

Totalt bruksareal: 100 kvm

Primærrom:
2. etasje 97 kvm:

BRA-i:
2. etasje 97 kvm: Entre/gang, stue/kjøkken, bad og 3 soverom

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Bod - underetasje

Åpent areal:
2. etasje 15 kvm: Balkong

Leiligheten disponerer to boder i underetasje, hvorav en matbod som ikke er målverdig.
Kjellerboder er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.07.2024 utført av Anticimex v/ Anders Høiland.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur, bærende vegger og skillende dekker av betong og
murkonstruksjoner, yttervegger forblendet med teglstein samt felter med panel og tilnærmet flatt tak utvendig tekket med takpapp/membran. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad: Helhetsvurdering
Våtrom - Vaskerom: Helhetsvurdering
Kjøkken - Ventilasjon
Etasjeskiller - 2.etg: Skjevhetsmåling
Tekniske anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder
Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Balkonger, terrasser, veranda etc: Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette

Boligen ble omfattende oppusset i 2016.
*Nytt kjøkken
*Nye gulv
*Lagt smartpanel på samtlige vegger, gips i taket med led downlights
*CAT 6 stukket i tak til stue og soverom.

E N T R È
Velkommen inn!
Entreen er romslig med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.
Det er god plass til ønskede garderobeløsninger.

K J Ø K K E N / S T U E
Den åpne kjøkkenløsningen mot stuen gir en følelse av romslighet og sammenheng. Dette er et perfekt sted for sosiale sammenkomster. Kjøkkeninnredningen er fra Kvik og ble satt inn i 2016. Det danske designet har et moderne og elegant utseende. Høyskap og skuffer er i fargen "black wood", mens kjøkkenøyen i klassisk hvit står i kontrast med integrerte håndtak. Benkeplaten av laminat er både stilfull og lett å vedlikeholde. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som bidrar til ryddig estetikk. Det er god oppbevaringsplass og rikelig med benkeplass, som gjør matlagingen både blir effektiv og enkel. En praktisk kjøkkenøy gir ekstra arbeidsflate, lagringsplass og en uformell spiseplass. Kjøkkenet inneholder blant annet bambus innsats i skuffer, tandem uttrekksystem i høyskap, ovn med pyrolyse og siemens studioline 80 cm platetopp.

Allrommet har gode lysforhold og de store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys. Stuen har glatte, malte veggflater, hvitmalt himling og laminatgulv. Rommet byr på mange innredningsmuligheter, med god plass til både sofagruppe og spisebord tilknyttet kjøkkenet. Fra stuen har du direkte utgang til en stor balkong på 15 kvm, hvor late sommerdager kan nytes. Herfra er det flott utsikt og gode solforhold. Balkongen er nyrenovert i 2025.

Leiligheten innehar et smartstyringssystem fra Google/Sensio/Xcomfort hvor du enkelt styrer lyset i hele leiligheten, samt varme på bad. Dette kan overføres til ny eier ved et pristillegg.

S O V E R O M
Leiligheten har tre soverom, alle plassert i boligens ene ende. Hovedsoverommet er av god størrelse, med god plass til dobbeltseng. De to andre soverommene passer ypperlig som kontor, gjesterom eller barnerom. Ett av soverommene har lagringsplass i garderobeskap.

B A D / V A S K E R O M
Badet i leiligheten har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Et vegghengt servantskap med overpåliggende servant gir god oppbevaringsplass. Badekaret er utstyrt med dusjforheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vaskerommet er praktisk, med opplegg for vaskemaskin/tørketrommel og med plass til ekstra oppbevaring. Vaskerom og bad ligger vegg i vegg, slik at man enkelt kan få et stort baderom om ønskelig. Varmtvannsbereder er plassert på vaskerommet og er på 287 liter fra 1994. Det gjøres oppmerksom på at det i tilstandsrapporten er gitt TG2 på bakgrunn av alder og slitasjegrad.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

*Vaskemaskin og tørketrommel

Leiligheten blir oppvarmet via elektrisitet. Varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.10.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet Bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om at Rælingen El-verk har rett til å bygge, og ha en koblingskiosk på borettslagets eiendom vederlagsfritt, bestemmelse om veg, adkomstrett, bebyggelse/beplantning samt rett for Hafslund å vedlikeholde frittstående nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kopi kan fås ved henvendelse til megler.

Bjørnefaret 4A ligger i et attraktivt og svært barnevennlig område i Rælingen kommune. Leiligheten ligger på Blystadlia, et område bestående hovedsakelig av blokkbebyggelse, rekkehus og eneboliger. Den aktuelle leiligheten har en svært god intern beliggenhet på feltet, med kort vei til matbutikk, fotballbane og lekeplass. Videre ligger skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, idrettstilbud, og fine tur- og friluftsområder i umiddelbar nærhet til leiligheten. Dette kan være en perfekt mulighet for de av dere som ønsker seg en sentralt beliggende leilighet i nær tilknytning til marka.

Idrettstilbud:
Blystadlia befinner seg i umiddelbar nærhet til Østmarka. Her er det fine tur- og friluftsområder sommer som vinter med et godt utbygd gang- og sykkelnett, samt lysløype på vinteren. For barn og unge i alle aldre er det kort avstand til blant annet fotballbaner, ballbinge, idrettshall, skøytebane, svømmehall, skiløyper og bademuligheter(Åmotdammen). Alpint, langrenn og hopp er også utbredt med organisering gjennom Rælingen skiklubb.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres ved nærmeste matbutikk Kiwi, en kort spasertur unna leiligheten. Ønsker man ytterligere servicetilbud tar det ca. 5 min med bil til Strømmen og Lillestrøm. Strømmen Storsenter er et av Norges største kjøpesentre og har det meste av servicetilbud og fasiliteter du kunne trenge. Strømmen kan også by på flere treningssentre, spisesteder og lokalbutikker. Lillestrøm sentrum kan by på mange fasiliteter som kino, kultursenter, varemesse, shopping m.m. Videre er det kort vei til flotte tur- og friluftsområder med badevann, skiløyper og turstier som gir gode rekreasjonsmuligheter.

Offentlig kommunikasjon:
Området gir svært god mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste bussholdeplass er Blystadlia, som ligger ca. 2 min gange fra leiligheten. Reisetid med buss til Lillestrøm er ca. 12 minutter, og ca. 35 minutter til Oslo. Disse bussene har avgang ca. hvert 10. minutt. Fra Lillestrøm går det hurtigtog/flytog til Oslo og Norges hovedflyplass på Gardermoen med hyppige avganger.

Veibeskrivelse - Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Blystadlia skole (1-7 kl.) - 0.9km
Løvenstad skole (1-7 kl.) - 1,. km
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.) - 1.1 km

Lørenskog videregående skole - 5 km
Strømmen videregående skole - 4.8 km

Blystadlia barnehage (0-5 år) - 0.6 km
Løvenstad barnehage (1-5 år) - 1.5 km
Kurland barnehage (1-5 år) - 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 28.567 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med biloppstillingsplasser, asfalterte internveier, sittegrupper, lekeapparater, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Det følger en garasjeplass til leiligheten med elbil-lader i felles garasjekjeller, merket med 65. Ladeboks er per dags dator frakoblet strøm da ny leverandør krever egne ladebokser. Ny ladeboks må bestilles dersom dette er ønskelig. Gammel ladeboks medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Øvre Åmodt Skog datert 21.08.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 23.10.1973.

Det er planlagt utbyggelse i Blystadlia, med formål for å tilrettelegge for ny boligbebyggelse. Området ligger plassert øst for Blystadvegen og vest for Blystadringen. Planområdet er på ca. 40 dekar. Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse innenfor området. Det planlegges inntil 150 boenheter innenfor planområdet.

Innenfor utbyggingsfelt for BB1 nord er det foreslått to ulike typologier, 3 terrasserte og 2 punktblokker i 8 etasjer.
Innenfor utbyggingsfelt for BB2 er det foreslått 6 mindre blokker i 4-5 etasjer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7.261,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, strøm og oppvarming i fellesarealer, snøbrøyting, gressklipping, trappevask, innvendig og utvendig vedlikehold av fellesarealer, forretningsførerhonorar, revisjon, forsikring av bygninger, vaktmestertjeneste og grunnpakke TV/bredbånd.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr. 5.160,-
Stipulerte renter kr 2101,-

Det betales ikke avdrag på lånet p.t.

Boligen er tilknyttet Canal Digital som leverandør av kabel-tv og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 944,- pr. år. / 18 150 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 076 077,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 089 093,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 47 412,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 411 501,- pr. 14.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 108 244 434,- pr. 30.06.2024 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Bank: BOLIGBANKEN ASA.
Annuitetslån med 5,85% rente.
Restgjeld: kr. 39 959 187,-
Løpetid: 02.12.22 - 31.12.52.

Lån 2:
Bank: BOLIGBANKEN ASA.
Annuitetslån med 5,85% rente.
Restgjeld: kr. 68 285 247,-
Løpetid: 05.10.23 -31.10.58.

I forbindelse med rehabilitering av balkongene, har fellesgjelden for hele borettslaget økt med ca. kr. 73.550.000,-. Dette tilsvarer i gjennomsnitt kr. 274.000 pr. leilighet i økning, og er allerede tatt inn i fellesgjelden for denne leiligheten. Styret vil etter at prosjektet er ferdig vurdere en IN-ordning. En IN-ordning vil gjøre det mulig for beboere å betale inn sin del av lånet helt eller delvis for sin boenhet.

4 190 000,00 Prisantydning
411 501,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 601 501,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 981,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 021,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 620 522,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tonny Lande

Leiligheten er tilknyttet Elgtråkket Borettslag. Borettslaget består av 268 leiligheter og 1 selskapslokale som leies ut.
Forretningsfører er BORI BBL.

Dugnad må påregnes.
Det er lov med dyrehold som hund og katt men det skal signeres en dyrekontrakt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Fått godkjent Elgkalven som leilighet.
- Serviceavtaler. Kontroll av brannslokningsapparater. Planlagt bytte i 2025.
- Utlevering av røykvarslere.
- Renovering av alle balkonger og oppussing/etterisolering av karnappene

Planlagte påkostninger:
I tillegg har borettslaget følgende planer for årene fremover:
- Installering av vannmåler på hoved-inntak i hver blokk.
- Grundig taksjekk.
- Planlagt vedlikehold av overbygg inngangspartier.
- Utskiftning av vinduer mot øst.
- Utskiftning av lamper i oppgangene.
- Søppelhåndtering av matavfall. (krav fra kommunen).
- Søppelhåndtering av restavfall.
- Kontroll av bygningene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Ingen medlemmer har meldt interesse.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 60-0293/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.24293

Sist oppdatert: 30. mars 2025 kl. 13:11