Langes gate 4A

Langes gate 4A, 0165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 372, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Langesgate 4 og 6 Borettslag, organisasjonsnummer 986235469

Totalt bruksareal BRA: 39 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 36 kvm: Entre, stue og kjøkken i åpen løsning, soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 3 kvm: Bod i kjeller.

Leiligheten disponerer en kjellerbod oppmålt til 3 m2 (BRA-e) med et areal under lav takhøyde oppmålt til 2 m2 (ALH).

Tilgang til gratis fellesvaskeri like under leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 17.02.2025 utført av Anticimex.

Velkommen til denne andelsleiligheten tilhørende Langes Gate 4 og 6 borettslag, beliggende i den attraktive bydelen St. Hanshaugen i Oslo. Borettslaget har en hyggelig opparbeidet bakgård med en asfaltert internsti, gressplen, terrasse, sittebenker, utegrill og diverse beplantning. Dette er en perfekt bolig for deg som ønsker en kombinasjon av bylivets bekvemmeligheter og grønne omgivelser. Sentral og attraktiv beliggenhet rett ved Pilestedet Park. Dette er en fantastisk beliggenhet for deg som ønsker å bo urbant med kort avstand til det meste av fasiliteter. Klassisk boligblokk over 3 etasjer samt kjeller og loft. Grunnmur og bærende konstruksjoner av naturstein, teglstein og murkonstruksjoner. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Utvendige fasader med slemmede teglsteinsvegger. Bygget ble omgjort fra kontorer til leiligheter i 1997. Leiligheten har slett entrédør fra Swedoor med sikkerhetslås, brannklasse B30 og lydklasse dB35 av ukjent årstall. Vinduer med karmer/rammer av tre og 2-lags glass fra 2018.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 har fått 62%
TG2 har fått 31%
TG3 har fått 0%
TGIU har fått 7%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom:
- Vannrør og avløpsrør. Rør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid.
- Overflater vegger. Det er registrert sprekker og krakelering enkelte fliser i nedre del og under armatur i dusjsone samt hull etter tidligere innfestning på vegg. F
- Overflater gulv. Det er registrert sprekker enkelte fliser utenfor dusjsone. Det er registrert bomlyd en flis ved dør.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk. Grunnet tettesjiktets alder i kombinasjon med registrerte avvik på vegg i dusjsone har tettesjiktet en usikker tilstand og restlevetid. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Fallforhold (gulv). Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 4 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Kjøkken:
- Vannrør og avløpsrør. Rør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at usikker tilstand og restlevetid. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare visuelle avvik. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig kontrollør. Det foreligger kontroll fra det lokale el-tilsynet (datert innenfor de siste fem år) med avsluttet tilsynssak og det foreligger samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget installert etter 1999. TG2 er satt grunnet manglende dokumentasjon på eldre deler av anlegget iht NS3600. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgersegenklæring:

- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja, Bad og soilrør er rehabilitert i regi av borettslag i 1995-1997. Det er mindre sprekker i noen fliser fra da vi flyttet inn, men ingen forandring mens vi bodde her.

- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Firma: Hako Elektro
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2020 - montert dusjdører (egeninnsats) 2022 - Fikser varmekabler ved bytting av termostat (Hako Elektro) 2024 - byttet Blandebateri, dusjhode, slange, fornyet silikon i dusjområdet, samt fornyet topplaget av fugemasse mellom en del fliser (egeninnsats).

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Ja, samsvarserklæring og faktura fra Hako Elektro.

- Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
Svar: Nei, Ingen søknadspliktig arbeid gjennomført.

- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: Ja, Tett sluk i vask på badet i 2022. Fikset med Plumbo.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært. Firma: Kama Rørlegger AS.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2020: Installerte opplegg og koblet oppvaskmaskin samt installerte WaterGuard for både varmt- og kaltdvanns rør.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Nei, Ikke noe vi har lagt merke til.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Nei, Ikke aktuelt.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja, noen sprekker i tak og og litt ujevnheter i gulv/vegg, men dette er nok helt vanlig for bygg fra 1800-tallet.

- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, I 2021 var det en mindre vannlekkasje fra taket gjennom brannvarsler da naboen over sovnet i dusjen og vannet rant over dørkarmen fra badet. Forsikring dekket og utførte arbeid for legging av ny parkett og maling av tak i stuen. I sammenheng med dette valgte vi å betale mellomlegg for 1-stav eikeparkett, samt legge nye parkett i soverom også.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats.
Firma: Rett Elektro AS, V-El installasjon AS og Hako Elektro.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
- 2017 (tidligere eier) - Feilsøking og utbedring av varmekabler utført av MTEK.
- Oppgradering av EL-anlegg (2020) utført av Rett Elektro AS. I 2020 installerte vi nye integrerte hvitevarer: Induksjonstopp (m. Komfyrvakt), ovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og mikrobølgeovn. I forbindelse med dette trengte vi mer strøm på kjøkkenet og fikk 3 nye kurs (1x 25 amp, 2x 15 amp) og flere nye stikkontakter.
- Oppgradering av EL-anlegg samt utbedre avvik fra El kontroll (2021) utført av V-El installasjon AS. I 2021, etter el-kontroll, måtte vi erstatte et ujordet stikk. Samtidig oppgraderte vi el-anlegg i skillevegg til soverommet (ifm montering av skyvedør) og monterte nye taklamper på soverom og i stue-området.
- Feilsøke varmekabler og bytte termostat bad (2022) utført av Hako Elektro AS.
- 2024: Koble fra ventilasjon til kullfilter (egeninnsats): Etter kontroll av ventilatorer i samtlige boliger i borettslaget fikk vi (og mange andre) pålegg om å: 1: Bytte fra mekanisk ventilator til passivt (spjeld) eller 2: Koble fra ventilasjonsannlegget,
montere kullfilter på ventilator. Vi valgte alternativ 2: koblet fra ventilasjonsannlegg, monterte kullfilter og monterte avtrekksventil på ventilasjon (over kjøkkenskap).

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja, dokumentasjon foreligger for alt utført arbeid.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, Kontroll av elektriske anlegg (2021) utført av Rejlers Elsikkerhet AS / Elvia. Pålagt å jorde stikk til kjøleskap og ytterligere feste en el-kabel på vegg. Utbedret av V-El installasjon AS i 2021.

- Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
Svar: Ja, Skaderapport foreligger for vannskade i 2021 der parkett ble byttet og tak malt.

Velkommen til denne klassiske og innbydende 2-roms leiligheten med generøs takhøyde og moderne standard . Nåværende eiere har foretatt omfattende oppussing av leiligheten. Her er lagt nye en-stavs parkett i alle rom, leiligheten har fått nytt listverk, alle vegger er sparklet og malt og kjøkkenet er oppgradert med ny innredning og hvitevarer. I tillegg er det foretatt diverse oppgraderinger av det elektriske anlegget og nye panelovner fra Mill er montert. Det er også foretatt el-kontroll av leiligheten, uten anmerkninger. Bad og soilrør er renovert i regi av borettslaget i 1997 i forbindelse med at bygget ble omgjort fra kontor-bygg til leiligheter.

Leiligheten har en sosial planløsning med stue og kjøkken i åpen løsning. Leiligheten er enkel å møblere og naturlig inndelt i ulike soner og med god plass til spisestue. Soverommet har god plass til stor dobbeltseng og er rikelig utstyr med medfølgende garderobeskap. Leiligheten vender i sin helhet mot rolig bakgård. Her får du en fredelig atmosfære samtidig som du er nær alle byens fasiliteter. Boligen kombinerer praktiske løsninger med en sjarmerende og innbydende stil.

Kjøkken:
Åpne kjøkkenløsningen som smelter perfekt sammen med stuen! Kjøkkenet er oppgradert i 2020 med innredning fra Ikea og benkeplater av treverk. Her er rikelig med skapplass med 1 meter høye overskap. Veggene har smakfulle fliser og praktisk dimbar benkebelysning som skaper en flott arbeidsplass ved kjøkkenbenken. De integrerte hvitevarene inkluderer kjøleskap med fryser (Bosch), oppvaskmaskin med waterguard (Siemens), stekeovn (Bosch), mikrobølgeovn (Siemens) og en effektiv induksjons koketopp fra AEG. Alle integrerte hvitevarer medfølger. Nedfelte oppvaskkummen i rustfritt stål med ettgreps armatur. Dette kjøkkenet er utformet for å gjøre matlaging til en glede, samtidig som det gir et moderne uttrykk til hjemmet ditt. Her kan du nyte matlaging og sosiale stunder i en åpen og lys atmosfære.

Stue:
Stort oppholdsrom med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys, noe som gir rommet en varm og innbydende følelse. Her er det plass til en sofagruppe og et spisebord for å samles til hyggelige stunder. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør det enkelt å tilpasse møbleringen etter dine behov, og skaper en sømløs overgang mellom stue og kjøkken. I enden av rommet, mot soverommet, er det bygget en praktisk hylle med en smart og nedfellbar lem som enkelt kan forvandles til hjemmekontor.

Soverom:
Romslige soverom med plass til en stor seng, nattbord og andre møbler etter eget ønske. Rommet er utstyrt med en praktisk skyvedørsgarderobe med innmat (Ikea Pax, 3x2,36x5,8m) som gir deg rikelig med oppbevaringsplass. De store vinduene slipper inn naturlig lys, som skaper en lys og luftig atmosfære. Dette er et soverom som gir deg både komfort og fleksibilitet til å utforme det etter dine behov og preferanser. Under Korona ble rommet innredet med ekstra arbeidspult og hjemmekontor også her.

Bad:
Badet er oppusset i 1997 i forbindelse med at bygget ble omgjort fra kontorer til leiligheter. Nåværende eiere har oppgradert badet med nye dusjvegger ny termostat til varmekablene, ny regndusj (hode og slange) samt ny dusjtermostat fra Hans Grohe. Badet har flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket og malt. Det er en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Over servanten finner du speil og belysning, samt stikkontakt på veggen. Toalettet er gulvstående, og dusjen har innfellbare dører av glass og metall. Dusjarmaturet er tilkoblet en hånddusj, og det er en mekanisk avtrekksventil i himlingen. Vannrørene er synlige og av kobber, med stoppekraner på vannrørene bak toalettet. Avløpsrørene er synlige og laget av plast.

Vegger: Flislagte vegger å badet, samt veggflater av malt mur og malte flater i øvrige rom. Vegger er sparklet og malt i 2020. Nye taklister i 2020/2025. Skillevegg til soverom ble rehabilitert og gjenoppbygd ifm. installasjon av skyvedør med soft close fra Swedoor i 2021.
Gulv: Flislagt gulv med varme på bad, samt gulvflater belagt med en-stavs parkett i øvrige rom. Oppgradering i 2021: Parkettgulv Kährs – Eik Aurora samt nye gulvlister i eik.
Dører/Vinduer: Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer med karmer/rammer av tre med to-lags glass fra 2018.
Diverse: Nye smart-panelovner fra Mill (1200W stue, 600W soverom). Nye taklamper, vegglamper og trådløse lysbrytere fra Philips Hue.

- Fantastisk plassering nær sentrum og rolig nærområde
- Ny en-stavs parkett samt nye gulvlister i hele leiligheten
- Alle vegger er sparklet og malt de seneste årene
- Vinduer fra 2018
- Generøs takhøyde
- Veldrevet borettslag med hyggelig og sosial bakgård
- Effektiv planløsning
- Stilrent kjøkken med integrerte hvitevarer.
- Philips Hue Smartlys og Mill Smarte varmepaneler.
- Fellesvaskeri med 3 vaskemaskiner og 2 tørketromler
- Ingen dokumentavgift
- Parker i nærheten
- Kort vei til studiesteder og kollektivtransport

Hvitevarer på kjøkken medfølger salget. Hylle i tre ved skyvedør samt speil ved ytterdør medfølger ikke.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på ombygging av eiendommen fra kontorer til leiligheter, datert 05.11.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Sammenlignet med siste byggetegninger fra 1995 er dagens planløsning lik.

Det foreligger bygningsdokument for Våningshus fra 1873 som gjelder oppføring av bygget, men det er ikke utstedt ferdigattest for oppføringen tilbake i 1873.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. KJøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Tinglyst festekontrakt.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på eiendommen, disse omhandler benyttelse og bestemmelse om rømingsvei og anses ikke ha betydning for leiligheten som selges.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Se borettslagets vedtekter punkt 4-2 for mer informasjon vedrørende utleie og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en fantastisk, urban beliggenhet på St. Hanshaugen/Meyerløkka rett ved Pilestredet Park. St.Hanshaugen er et meget populært og etterspurt boligområde midt i hjertet av Oslo. Herifra er det kort vei til det meste av fasiliteter som dagligvarebutikker, skoler, barnehager, post og forretninger.

Nærområdet byr på trivelige nisjeforretninger som ''Gutta på Haugen'' og "Røtter" og restauranter som Schrøder, Pascal og Smalhans. I tillegg ligger leiligheten nær gode restauranter som Happolatti, Panu og Izakaya. Det finnes flere matbutikker innen kort gangavstand fra leiligheten; Kiwi ligger kun 1 minutt unna leiligheten og det er bare 3 minutter å gå til Baker Hansen, Coop Extra og søndagsåpne Joker på Holbergsplass. St. Olavs plass har hyggelige barer med uteservering og masse sollys.

Området består i tillegg av en rekke idylliske parker, som f.eks. Slottsparken og St.Hanshaugen med flotte rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.

God tilgang til offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. (21- , 33-, og 37 bussen) (11-, 17-, og 18- trikken), disse tar deg effektivt til Aker Brygge/Tjuvholmen, sentrum eller marka. Buss 37 til Nydalen går i Akersgata/Ullevålsveien døgnet rundt. Bare 10 minutters gange til Nationaltheateret med med T-bane, trikk, buss, tog- og flytogforbindelser. Busser 150 og 1630 fra Holbergsplass går mot arbeidsplasser som Skøyen og Lysaker.

Leiligheten ligger i gangavstand til utdanningsinstitusjoner som OsloMet, AHO, KhiO, Westerdals, Elvebakken videregående og kun en kort busstur unna Handelshøyskolen BI, Tannlegehøyskolen med flere. For de treningsglade finnes det et utvalg treningssentre, her kan du velge mellom bla. Treningshuset (3 min), Atletica Centrum (5 min) Fitness24Seven (9 min) samt SATS Bislett og Athletica Vulkan, Bislett stadion og Bislet Bad. Gangavstand også til sentrum og Karl Johans gate (ca. 14 min.) med alt av servicetilbud.

En kort spasertur unna finner man også andre populære områder, som for eksempel Majorstuen med eksklusive shoppingmuligheter i Bogstadveien, Bislet, samt Grünerløkka som er kjent for sitt pulserende kultur- og uteliv. Like i nærheten ligger også populære Vulkan, som er et spennende byutviklingsområde med Mathall (se www.mathallenoslo.no) utesteder, butikker, treningssenter, kunstskole, hotell med mer (se www.vulkanoslo.no)

Dette er en perfekt beliggenhet for deg som liker en urban livsstil, med kort vei til byens mange fasiliteter!

Adkomst fra Langes gate. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Frøbemanning
- Dr. Brandts barnehage (1-5 år)
- Katta barnehage (1-5 år)

Skoler:
- St Sunniva skole (1-10 kl.)
- Møllergata skole (1-7 kl.)
- Ruseløkka skole (1-10 kl.)
- Kristelig gymnasium (8-10 kl.)
- Fagerborg skole (8-10 kl.)
- Edvard Munch videregående skole
- Oslo katedralskole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en felles bakgård som er hyggelig opparbeidet med en asfaltert internsti, gressplen, terrasse, sittebenker, utegrill og diverse beplantning. Her kan du nyte hyggelige stunder utendørs i en innbydende og velholdt bakgård, som gir en følelse av ro og fellesskap midt i byen. Festetomt på 443 kvm som tilhører borettslaget.

Festeavgiften er kr 305.000 pr år (For 2024). Festeavgiften reguleres hvert år iht konsumprisindeksen og betales hvert kvartal.

Festekontrakten er inngått 20.04.2004. Festeavtalen løper til fester sier opp festeavtalen eller fester innløser tomten. Grunneier er Stensgaten 7 ANS Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  Festetomt utgjør 72.328 kr av total andel fellesgjeld for denne andelen som er 180.620,- per 31.12.2023. Sum andel fellesgjeld (kun lån) utgjør 109.000,- per 01.02.2025.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommunedelplan:
- KDP-17, områdeavgrensning for indre Oslo.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning og kontor i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Se også S-2937,1.10.87 endr.reg.best. . Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan.
Tilhørende reguleringsplan: S-740, offentlig kjørebane/veigrunn, datert 07.08.1958.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker området:
- Nordahl Bruns gate 14 - Bruksendring fra boder og lager til bolig.
- St. Olavs gate 11 A - Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og oppføring av takoppbygg og takvinduer.
- Peder Claussøns gate 3 - Innvendige endringer, bruksendring av deler av 2. og 3. etasje og loft til bolig, fasadeendringer, balkonger og ventilasjonsanlegg.
- St. Olavs gate 21 C - Utvidelse av kontorlokaler i 4. etasje, fasadeendringer og endringer i tekniske installasjoner.
- St. Olavs gate 23 - Ombygging av bygg til studenthus.
- Langes gate 11 A og B - Oppføring av to balkonger - Boligblokk.

Pågående plansaker i området:
- Frederiks gate 2 - Nationaltheatret på Tullinløkka
- St. Olavs gate 32 - Utvikling av kvartal

Disse plan- og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. Se tilhørende saksnummer hos planinnsyn for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr  5.481,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett, fellesvaskeri, vaktmester, felles vaskeri, trappevask, festeavgift, kommunale avgifter, generelt vedlikehold av fellesarealer, forretningsførsel. styrehonorar, renter og avdrag på andel fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert opp med 3% fra 01.01.2025.
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnad: kr. 5.306,-
Internett: kr. 175,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4.800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av internett. Innbakt i felleskostnadene inngår en basis pakke (internetthastighet på 100 Mbps) med 175kr pr. mnd.
Det er pr nå ikke eiendomsskatt på denne eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 049 839,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 199 354.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 43 818,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 109 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 14.915.668,- pr. 06.02.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr: HABA01-83987209545
Type: Annuitetslån (IN lån)
Restsaldo: 10.210.732,-
Restløpetid: 14 år 1 md.
Term pr. år: 12
Flytende rente 5,85%

Lånenr: HABA03-83987227268
Type: Annuitetslån
Restsaldo: 4.704.936,-
Restløpetid: 28 år 8 md.
Term pr. år: 12
Flytende rente 5,85%

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Borettslaget har to lån i Handelsbanken, hvorav ett av lånene er IN-lån. (HABA01) Mulighet for innfrielse er to ganger pr år: 30.04. og 30.10. Ikke alle andelene har gjeld som kan innfris. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000 pr. gang. Denne andelen har innfridd sin andel av IN lånet.

4 350 000,00 Prisantydning
109 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 459 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 470 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lelia-Marcela Marcau og Bernhard Gabriel Håland

Leiligheten er tilknyttet Langesgate 4 og 6 Borettslag. Borettslaget består av 55 andelsleiligheter.
Eiendommen består av: Langesgate 4, gnr. 208 bnr 372, Langesgate 6, gnr. 208 bnr 374
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 228 65 500.
Borettslaget er forsikret i Protector AS - polisenummer 1442220.
Dugnad må påregnes.
Vaktmestertjenester.
Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Festetomten utgjør 72 328 kr av gjeld, i tillegg til opplyst andel fellesgjeld.

Foretatt påkostninger
Styret har i 2023 gjennomført følgende tiltak:
- Utskifting av 3 stk. Velux takvindu-moduler
- Utskifting av 2 stk. balkongdører
- Utskifting av 1 stk. sikkerhetsventil til vannbeholdere etter lekkasje
- Installering av OBOS-nøkkelen (Unloc –nøkkelsystem over bluetooth via mob.tlf.)
- Mekanisk rens av bunnledning før nødvendig rørfornying/strømpekjøring samt videoinspeksjon med rapport
- Utbedring av alle avvik fra rapportene til NOHA
- Ny vaskemaskin i vaskeriet
- Div. elektrikerarbeider etter avvikskontroll HMS-runde
- Utskifting av utekran i bakgården
- Søppelavhenting ekstraordinært ved dugnad
- Plateslått og ufarliggjort gamle el-skap i Langes Gate 6
- Oppfølging av entreprenør for vinduer inkl. underentreprenører, samt kjøring av ekstern rapport
- Reforhandlet renholds- og vaktmesteravtale og fått redusert prisen på denne, samt fått med flere tjenesteoppgaver
- Oppfølging av renovasjonsavtalen med Oslo kommune

Arbeider i 2024:
- Installering av OBOS-nøkkel Callinganlegg i Langes Gate 6 (Unloc –callingsystem over bluetooth via mob.tlf.)
- Skifte av hovedstoppekran, trykkreduksjonsventil og ekspansjonskar mm.
- Installering og innmelding av vannmålere til kommunen
- Installering av avfukteranlegg og avtrekksvifte i vaskeriet
- Utskifting av viftemotor og lager til ventilasjonsanlegget i nr. 6
- Renset avtrekksvifte og avtrekksrør fra tørketrommel i vaskeriet

Planlagte påkostninger: 
Ihht samtale med styreleder er det ingen planlagte påkostninger pr 17.02.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. Ingen forkjøpsrett i borettslaget!

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 40.000,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0018/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2518

Sist oppdatert: 23. februar 2025 kl. 14:46