Ebbells gate 4B

Ebbells gate 4B, 0183 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 48, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Ebba Borettslag, organisasjonsnummer 985 911 576

Totalt bruksareal BRA: 23 kvm

BRA-i:
2. etasje 21 kvm: Entré, bad og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
5. etasje 2 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer en bod på loft. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4m². Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.03.2025 utført av Anticimex v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer, loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein og malte murkonstruksjoner. Valmtak av trekonstruksjoner tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB, samt kikkehull. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1998. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2, TG3 og TGIU:
TG2:
Våtrom:
- Ventilasjon: Tilluftsspalte i døråpning er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under dusjkabinett er utilfredsstillende.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig
ettersyn.

Øvrige rom:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i på vinduer eller yttervegg. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov
- Innerdører: Innerdør har enkelte hakk/riper. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 2.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert merkbare skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 31mm. Målingene er utført i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Det er mer påregnelig med skjevheter i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det foreligger ikke kursfortegnelse eller oversikt over antall sikringer. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Utbedring/utskiftning anbefales.

TG3:
Våtrom:
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket i dusjsonen er plassert høyere enn gulvet utenfor dusjsonen Dette medfører at vann utenfor den nære dusjsonen ikke vil kunne nå sluket, og vannskade kan oppstå. Tilstrekkelig avrenningsmulighet for vannsøl eller lekkasjevann må etableres. Sjablongmessig prisanslag se punkt Fallforhold.
- Fallforhold: Sluket er plassert høyere enn resten av gulvet. Noe som medfører at vannsøl fra utenfor dusjsonen ikke har mulighet til å nå sluket. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag er for utbedringer. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

TGIU:
Våtrom:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG2: 37%
TG3: 8%
TGIU: 7%

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om TG2, TG3 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
- "Nei"
- "Vannlekkasjen i september 2024 berørte ikke våtrom i følge rapporter fra forsikringsselskapet"

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- "Ja, kun av ufaglært / egeninnsats"
- "Mikrosement på badegulv"

Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
- "Ikke søknadspliktig"

Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- "Ang skjevt gulv se tilstandsrapport."

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- "Nei"
- "Det fantes mus i borettslaget før nye søppelhus i bakgården. Har ikke sett de siden (vår 2024)."

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Ja, kun faglært"
- "Hako Elektro, Nopek Elektro"
- "Store deler av det elektriske anlegget er byttet ut i 2025 inkludert sikringsskap."

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- "Ja. Fra 16.04.25."
Risikovurdering og sluttkontroll ved lav risiko av el-anlegget

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
- "Ja"
- "Rapporter fra vannlekkasje i bygget, med nye målinger som ble tatt når bygget var «friskmeldt»

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
- "Det jobbes med et forprosjekt for refundamentering og nytt bakgårdsdekke.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
- "Beskrevet i punkt 24 kan øke felleskostander"

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
- "Nei"
-"Nei. Ingen mus observert etter nye søppelhus vår 2024."

TILLEGGSKOMMENTAR:
- ““Vannlekkasjen skjedde [09/24] og ble håndtert av profesjonelle aktører. Tørkerapport og dokumentasjon på utbedring foreligger.”.”

Entré:
Lys og innbydende entré med plass til å henge fra seg ytterklær og skotøy. Her er det plass til garderobeskap for ekstra oppbevaring. Adkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg. Velkommen inn!

Stue:
Praktisk stue med plass til både sofagruppe med tilhørende stuebord samt skapseng som enkelt kan tas opp og ned. Her har du også en god skapløsning til oppbevaring! Stuen er malt i tidsriktige farger og har store vindusflater som slipper rikelig med lys inn.

Kjøkken:
Kjøkken med åpen løsning mot stue. Kjøkkenet har kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra 2025, benkeplater av laminat og nedsenket oppvaskkum med ettgreps armatur. Videre er kjøkkenet utstyrt med kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn og nedfelt platetopp med integrert ventilator med kullfilter. Lekkasjestopper med fuktsensor er plassert i benkeskap underoppvaskkum. Komfyrvakt over platetopp. Kjøkkenet har elementer ved seg som har fått tilstandsgrad 2. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Bad:
Pent bad med flislagt gulv tekket med microsement i 2025 og opplegg for vaskemaskin. Badet har vegghengt servantskap med glatt front, nedsenket servant med ett-greps armatur og vegghengt speil med overbelysning. Dusjkabinett med skyvedører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Avtrekksventil for naturlig avtrekk er plassert på vegg. Badet har elementer ved seg som har fått TG2 og TG3. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Gulv: Gulvflater er belagt med parkett.
Vegger: Vegger med malte flater
Himling: Himlinger med malte flater

Diverse:
- Profilert innerdør.
- Garderobeskap i entré.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré.
- Hovedsikring og strømmåler er plassert i eget tavlerom utenfor leiligheten.
- Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB, samt kikkehull.
- Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1998.
- Takhøyder er på tilfeldige steder i leiligheten oppmålt til 2,03-2,22 meter på bad, og 3,08 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Oppvarming med elektrisitet.

Det foreligger ekspedisjonsdokument på oppføring av bygget attestert 24.10.1899 som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Det foreligger ikke ferdigattest på omgjøring av leilighetene samt innredning av bad (gjelder denne leiligheten mf.)

Det ble gitt rammetillatelse på endringsarbeider for justering av enkelte skiller mellom leiligheter, innredning av leiligheter, etablering av nye bad, samt utskiftelse av soil og rørføringer for hele gården. Rammetillatelsen ble gitt 19.11.2008 og igangsettingstillatelse ble gitt 30.09.2009 av plan og bygningsetaten. Til tidligere gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse foreligger det søknad om endringer med redegjørelse for misforståelse om antall nye boenheter. Plan og bygningsetaten har gitt godkjennelsen for redegjørelsen/søknaden for endring den 31.03.2011, brev datert 30.06.2011. Denne leiligheten er en del av denne søknaden og tillatelsen som ble gitt.

Boxs arkitektstudio AS har ikke søkt om ferdigattest på utført arbeider. Kommunen purret opp dette den 05.10.2023. Arkitekten har kommet med redegjørelse til kommunen, og kommunen har da gitt sendt ut brev den 08.11.2023 om at de må søke om ferdigattest.

Siste informasjon fra styret via Ebba nytt 24.03.25: Ferdigattest
Borettslaget har pr. i dag to saker som mangler ferdigstilling hos Plan- og bygningsetaten. Vi innhenter for øyeblikket tilbud for ferdigstillelse på disse, så de ikke risikerer å bli henlagt uten ferdigstilling.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.  Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Sammenlignet med originale byggetegninger er det følgende avvik fra dagens planløsning:
- I henhold til tegningen så er leilighetn lik, med unntak av at det er opprettet kjøkken som ikke fremkommer på tegningene.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

- Det vises til skriv fra vannsjekk gjennomført i brl i 2017 at det er viktig å påse at det utføres rens av sluk og vannlåser, samt funksjonstester stoppekraner jevnlig. Samt opprettholde god ventilasjon.
Ved oppussing av bad så plikter beboer å melde fra til styret.

Beliggenheten er midt i Oslos hjerte, knappe 500 meter fra Youngstorget, og med kun få minutters gange til Grünerløkka, Sentrum og St. Hanshaugen. Området byr på et rikt utvalg av restauranter, kafeer, uteliv samt treningsmuligheter.

Området har vært vitne til en henrivende utvikling de siste årene, blandt annet med Torggata, som på kort tid har blitt en av byens mest aktive gater. I media omtales området som det nye Grünerløkka med hippe småbutikker og spisesteder. Gaten er bygget slik at syklister og gående er i sentrum med brede fortau og lite biltrafikk.

Noen steder i nabolaget som kan være verdt ett besøk er Oslo Street Food, Kulturhuset, Restauranten Arakataka, Himkok, Torggata Botaniske, Peloton, Oslos største mikrobryggeri Crowbar, samt mye mer. Av kulturelle tilbud kan Sentrum scene, Rockefeller, Spektrum og Youngstorget anbefales hvor konserter og liveopptreden ofte forekommer.

Like over Akerselva finner du Grünerløkka. Her har man direkte kontakt med naturen via gang- og sykkelstier langs den naturskjønne og oppgraderte Akerselva, helt opp til Maridalen. De koselige parkområdene som Olaf Ryes plass, Sofienbergparken, Grünerhagen, Kubaparken og Birkelunden er ikke langt unna, ei heller et rikt utvalg av barer, cafeer og restauranter

Via Torggata kommer man raskt til Youngstorget og videre til Karl Johan i sentrum. Til St. Hanshaugen kommer man via Ullevålsveien eller idylliske Damstredet. Områdets populære storsatsing – Vulkan ligger en kort spasertur unna. Her ligger mathallen som virkelig byr på kulinariske opplevelser samt BAR Vulkan, Dansens Hus og SIO treningssenter. Sats Schous plass ligger like over Akerselva.

Skal du handle dagligvarer ligger det Kiwi butikk i Storgata, Torggata Frukt og Grønt, Coop Prix i Hausmannsgate samt en Meny i kjelleren av kjøpesenteret Oslo City. Søndagsåpen Joker og bunnpris få minutter unna.

Meget god offentlig kommunikasjon i området: kort vei til buss 34 og 54, samt trikk 11, 12, 17 og 18 går fra Storgata. Buss 37 går fra Hammersborggata og 30 og 31 fra Hausmannsbrua. T-bane: Stortinget eller Jernbanetorget (alle linjer).

God dekning på treningssentre i nærheten med flere tilbud i Hausmannsgate, på Grünerløkka, Vulkan, sentrum og i Thor Olsens gate.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 417 kvm som tilhører borettslaget. Tomteareal er opparbeidet med blant annet internstier, sykkelstativer, plenarealer og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for forretning, kontor, industri og bolig i henhold til reguleringsplan 14791 datert 14.05.1991 stadfestet til oppfølgingsplaner S-3014 og S-623 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen står oppført på byantikvarens gule liste. Dette kan medfører at endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren samt kommunen før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Bernt Ankers gate 4 A-C - Ebbells gate 4 A-B - Bruksendring til ny boenhet, samt etablering av nye bad. Se saksnummer 200805532 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Bernt Ankers gate 4 og Ebbells gate 4 - Utbygging av loft, etablering av 8 nye leiligheter og fasadeendringer. Se saksnummer 202304684 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Storgata 37 A - Etablering av åpning mellom serveringssteder. Se saksnummer 202552470 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Storgata 37 C - Etablering av åpning mellom serveringssteder. Se saksnummer 202551639 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Storgata 37 A - Bruksendring av 2. etasje til kontor. Se saksnummer 202550837 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Ebbells gate 4 B - Reparasjon av isolasjon. Se saksnummer 202552442 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Calmeyers gate 8 - Montering av løfteplattform. Se saksnummer 202000649 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Calmeyers gate 8 B - Riving av lager. Se saksnummer 200900667 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Torggata 27 - Gjenoppbygging av leilighet etter brann - seksjon 9. Se saksnummer 202306812 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Torggata 27 - Etablering av to takarker og riving av takterrasse. Se saksnummer 202460073 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Torggata 27 - Bruksendring av lokale i 2. etasje fra kontor til bolig. Se saksnummer 202550567 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Calmeyers gate 11 - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Se saksnummer 202015166 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Calmeyers gate 9 - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Se saksnummer 202015165 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Hausmanns gate 17 - Oppgradering og ombygging av fasader og inngangsparti. Se saksnummer 202463082 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Storgata 51 - Endring av inngangsparti 1. etasje - Fasadeendring. Se saksnummer 202458441 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Storgata 51 - Ombygging av inngangspartier i 1. etasje. Se saksnummer 202311259 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Osterhaus' gate 7 B - Plassering av minibank i fasade. Se saksnummer 202550954 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Storgata 36 A - Tilbygg - Salgshallen - Prindsens hage. Se saksnummer 202310772 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Brugata 3 A-B-C - Riving av bebyggelse. Se saksnummer 202315222 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Brugata 3 B-F - Oppføring av tre boligbygg. Se saksnummer 202454626 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Hammersborggata 2 - Fasadeendring. Se saksnummer 202310772 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Markveien - Gateopprustning. Detaljregulering. Se Saksnummer 202209792.
- LILLETORGET 3. GNR. 208 BNR. 379 Hensikten er å legge til rette for oppføring av et nybygg (kontor m.m). Detaljregulering. Se saksnummer 201603972.
- Torggata 9 B - Bolig og næring. Detaljregulering. Se saksnummer 201901897.
- Schweigaards gate 10 med flere (Galleri Oslo). Detaljregulering. Se saksnummer 202103235.
- Jernbanetorget 1. Detaljregulering - Nye Oslo S - ny stasjon m.m. (Stasjonsalléen, Fjordporten hotell, "Krystallen"). Se saksnummer 201510215.
- Møllergata 24 - Næringsbygg. Detaljregulering. Se saksnummer 202450839.

Felleskostnadene er kr  3 730,-  pr. mnd. og inkluderer: TV/internett (grunnpakke), kommunale avgifter, renter felles lån, avdrag felles lån, felles forsikring, drift og vedlikehold mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.25.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renter felleslån 1: 108
Avdrag felleslån 1: 461
Renter felleslån 2: 622
Renter felleslån 3: 52
Felleskostnader: 1 357
Avdrag felleslån 3: 566
Avdrag felleslån 2: 564

Borettslagets ene lån er avdragsfritt og frem til 30.03.2028 betales det dermed kun med renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til 
ca. kr 139,00 pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 727 965,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 911 859,-/2 911 860,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 244 034,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 328 946,- pr. 20.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 31 821 401,74,- pr. 20.03.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 1149346810, Den Norske Stats Husbank
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.03.2025: 2.47% pa.
Antall terminer til innfrielse: 35
Saldo per 20.03.2025: 3 713 158
Andel av saldo: 52 993
( siste termin 01.11.2033 )
Fastrente resten av løpetiden.

Lånenummer: 11493468 01, Den Norske Stats Husbank
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.03.2025: 1.03% pa.
Antall terminer til innfrielse: 35
Saldo per 20.03.2025: 4 292 672
Andel av saldo: 61 263
Første termin: 01.11.2009Første avdrag: 01.02.2012 ( siste termin 01.11.2033 )
Fastrente i 10 år fra 01.08.09

Lånenummer: 83987197008, Handelsbanken Eiendomskreditt
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.03.2025: 5.99% pa.
Antall terminer til innfrielse: 51
Saldo per 20.03.2025: 8 794 824
Andel av saldo: 125 516
Første termin/første avdrag: 30.03.2021 ( siste termin 30.09.2037 )

Lånenummer: 16366803401, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.03.2025: 5.55% pa.
Antall terminer til innfrielse: 112
Saldo per 20.03.2025: 6 248 388
Andel av saldo: 89 175
Første termin: 30.06.2023Neste avdrag: 30.03.2028 ( siste termin 31.12.2052 )
Lån knyttet til forberedende arbeid med fundamenteringen
Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.03.2028
utgjøre ca kr 139,00 per måned for denne boligen

Lånenummer: 16369294915, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.03.2025: 5.55% pa.
Antall terminer til innfrielse: 55
Saldo per 20.03.2025: 4 390 298
Andel av saldo: 0
Første termin/første avdrag: 30.12.2024 ( siste termin 30.09.2038 )

3 200 000,00 Prisantydning
328 946,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 528 946,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 547 924,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Margrete Båtstad

Leiligheten er tilknyttet Ebba Borettslag.
- Borettslaget består av 36 boliger og 3 næringslokaler.
- Ebba Borettslag inngår i en konsernstruktur underlagt Ebba Sameie hvor Ebba Borettslag og Ebba Næring AS eier hhv. 6 og 3 seksjoner. Borettslaget eier igjen 100% av aksjene i Ebba Næring AS.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Dugnad må påregnes.
- Det er tillatt med dyr i borettslaget etter samtykke fra styret og styret kan fastsette regler for dyrehold som forutsetning for samtykke. Beboere som holder dyr skal sørge for at de ikke sjenerer andre beboere eller etterlater ekskrementer på borettslagets område.
- Styrets mail er ebba.borettslag.oslo@gmail.com.

Utdrag av påkostninger foretatt de senere år:
- Renovasjon av alle rør og VVS i leiligheter og næringslokaler.
- Installasjon av sprinkleranlegg i alle leiligheter.
- Renovasjon av fasade mot bakgården.
- Nye balkonger i borettslaget 2023

Planlagte påkostninger:
Etter tlf med styreleder 04.04.25:
- Det jobbes med branntekniske tiltak og dette har en sammenheng med det siste som gjenstår i arbeidet med å få ferdigstilt ferdigattest hos kommunen. Det jobbes også med arbeidet rundt refundamentering. Ingenting er vedtatt enda med det må påregnes påkostninger i fremtiden og gjennomføring av rehabiliteringstiltak. Styreleder nevner at de ser på løsningen av å selge loftet, samt salg av næringslokaler som en mulighet for brl til å hente inn kapital.

Nyeste informasjon fra styret via Ebba nytt 24.02.25:
- Vi jobber med å analysere informasjon fra tidligere utredninger og kartlegginger knyttet til grunnforholdene utført av RIBA, Terraplan og WSP over de flere årene, i samarbeid med Kathrine Muller (Opek/USBL). Formålet er å kartlegge setningsbevegelser i bygningen og vurdere hvilke tiltak som er nødvendig i den korte perioden (innen de neste 5 år). Vi innkaller beboere til et nytt beboermøte før sommeren.

Mail fra styret 03.03.25: Vi har ikke så mye mer informasjon utover at det skal gjøres flere undersøkelser for å finne mulige tiltak som ikke kostander like mye som de som er utredet og priset. Blant annet så innhentes informasjon om byggets bevegelser og grunnvannet. Prosjektleder er som tidligere. Vi har etterspurt en tidsplan, men det er vanskelig å tidfeste noe. I styre har vi snakket om 2-3 år, men det er bare anslag, og kan endre seg.

- I 2013 leverte Oslo Kommunen en tilsynsrapport med branntekniske tiltak som borettslaget er nødt til å innføre. Det gjenstår dokumentasjonskrav på dagens anlegg og ferdigstilling av sprinkleranlegg i fellesareal og næringslokaler. I 2020/21 utarbeidet styret en sak som lå klar til behandling på GF i 2020/21 for å lukke avviket, men som ikke var behandlet. Tidligere tilbud fra Assemblin AS var på 3’000’000 kr., inkl. usikkerhetsmargin. Vi fortsetter dialogen med OBRE og Firesafe AS for å håndtere denne saken riktig og på en rimelig måte.

- Riving i Calmeyers gate 8
Styret har blitt informert at bygningen i Calmeyers gate 8 skal rives f.o.m. 25 mars 2025. Vi har hatt dialog med PBE for å sikre at tiltakshaver skal påse at omsøkte tiltak ikke medfører skade på naboeiendom (setninger, grunnvannsnivå, osv.)

Tidligere informasjon gitt ved salg:
- Hele bakgården skal rives og refundamentering mot nabogård skal gjennomføres. Det er søkt om lån på kr 37 millioner, og det er tatt ut litt over 6,2 millioner i rammelån per 20.02.2024 som er det er avdragsfrihet på. Deler av rammelånet er tatt ut. Det er søkt om avdragsfrihet på lånet, men man på påregne en økning i fellesutgiftene som følger av rentekostnaden i avdragsfri periode. Styreleder per 03.01.2024 opplyser om at prosjektet forhåpentligvis i sin helhet kan finansieres ved salg av loftareal (styret har fått mandat til dette) og ev. av næringsareal i borettslaget (styret utreder dette). Det er derfor ikke planlagt ytterligere økninger pt.
- Styret arbeider med etablering av loftsleiligheter i borettslaget. Det er nå gitt rammetillatelse til utbygging av loft, etablering av 8 nye leiligheter og fasadeendringer mot gate og bakgård. Av dette salget brukes det mot refinansiering av den omfattende renoveringen av bakgården og refundamentering mot nabogården.
- Styret skal innhente priser på hva en ordning om individuell nedbetaling av lån (IN) vil koste per lån og presentere dette for borettslaget. Ordningen etableres på et eller flere store lån der styret finner dette hensiktsmessig iht. vedtak i 2022. Det avventes med IN-ordning til etter prosjektet er ferdig, og styret vil da se på kostnaden for å etablere IN-ordning av de lånene man har.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst 15 dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 45.000,- av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0064/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2564

Sist oppdatert: 24. april 2025 kl. 22:42