Gvålsheiavegen 55 og 57

Gvålsheiavegen 55 og 57, 3697 TUDDAL
Kommunenummer 4024, gårdsnummer 98, bruksnummer 12, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4024, gårdsnummer 98, bruksnummer 63, festenummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
1. etasje 90 kvm: Hytte: Entré, bad, badstue, toalett, vaskerom, stue, kjøkken, 3 soverom, hems og bod
1. etasje 46 kvm: Anneks: Entré, bad, toalettrom, stue med kjøkken, 2 soverom og bod

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Anneks: Bod
1. etasje 2 kvm: Hytte: Bod

Åpent areal:
1. etasje 43 kvm: Terrasse

Gulvareal på hems ca. 9kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.03.2025 utført av Anticimex v/Rune Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad.:
- Overflater gulv: Riss/sprekker i flisfuger på sokkelflis. Skade bør utbedres. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes. Stedvis sår/hakk i overflate på fliser. Bør utbedres.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men grunnet bruk av dusjkabinett med dusjvegger er forholdet ikke vurdert til å være et vesentlig avvik. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men videre bruk av dusjkabinett forutsettes. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 9 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Våtrom - Bad Anneks.:
- Overflater gulv: Det er ikke benyttet elastisk fugemasse mellom gulv og sokkelflis. Kan føre til sprekkdannelser. Fuger bør fornyes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Kjøkken:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Benkeplate har stedvis noe overflate merker. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Kjøkken - Anneks:
- Ventilasjon og avtrekk: Ingen eller ubetydelig ventilasjon. Ventilering med avtrekk og tilluft må etableres.

Toalettrom (Ikke våtrom):
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Belegg på bod er ikkke håtverksmessig utført. Bør utbedres.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved bad, stue og soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Krypekjeller:
- Utvendig inspeksjon: Utvendig terreng inntil krypekjeller heller stedvis feil vei. Det betyr uønsket vanntilsig og ytterligere merbelastning av fukttilførsel og skaderisiko. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Innvendig inspeksjon: Krypekjeller har tilsig av fukt i grunn. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales. Det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

- Badstue:
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved har kontakt med dørterskel, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen vurderes som bratt. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Utvendige flater har stedvis etterslep på vedlikehold. Overflatebehandling må påregnes. Ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Stedvis noe spiker som har beveget seg ut av overliggere, møner og islekter på vindskier. Risiko for fuktskader. Bør utbedres. Det er registrert stedvis symptomer på elde og slitasje/sår i bordkledning, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Terrasse:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Moderate råteskader. Råteskader bør utbedres. Overflatebehandlingen er stedvis slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales. Sprekk/settninger i felt med natturstein bak trapp opp til terrasse. Ikke bærende del av terrasse. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Frittstående byggverk - Anneks:
- Helhetsvurdering: Synlige vesentlige feil og skader ikke påvist. Bygningselementet er fra byggningens opprinnelig byggeår. TG2 settes for å belyse risiko.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst må etableres.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Forøvrig slitasje pga alder. Se utfyllende tekst i rapporten. 

Pent hytte med eget anneks perfekt for utleie.
Overflater består i hovedsak av flis og lakkert gulv, vegger av panel og tak av panel.

Hovedhytte:
Pent kjøkken med malte profilerte fronter. Deler av kjøkkenet er nytt med integrert stekeovn.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med: Hvitevarer på kjøkkenet medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Badet er flislagt på gulv med varmekabler, dusjkabinett og vegghengt servant.
Flott badstue beliggende ved den romslige hall/entréen.

Anneks:
Annekset har vanntilførsel fra hovedhytta og inn til egen varmtvannsbereder i annekset. Utslipp av gråvann går til terreng. Dette er ikke en godkjent tilkobling og utslipp, og kommunen har kommentert dette. Vanntilførselen kan enkelt kobles vekk, i følge selger.
Stor stue med plassbygget køyeseng, luftig skråtak og kjøkkenkrok. Det er skiferflis med varmekabler på gulv og panel på vegg/tak.
Kjøkkenet har profilerte fronter og laminat benkeplate. Det er to kokeplater og kjøleskap. Hvitevarene på kjøkken medfølger.

Bad med skiferflis med varmekabler på gulv, servantinnredning som har rikelig med skapplass og dusjkabinett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Høyttalere montert ute og utstyr knyttet til internett medfølger ikke.

Varmekabler, vedfyring og elektriske panelovner.

Eiendommene har vært brukt til fritidsformål siden 1993 (hytte) og 2001 (Anneks)

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommene og bygningene. Det finnes godkjente byggetegninger av opprinnelig hytte, tilbygg og anneks som stemmer overens med dagens innredning. Hytta står registrert tatt i bruk 30.04.1993 og annekset 30.10.2002.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Annekset er søkt om og gitt igangsettelsestillatelse i 2001 og burde hatt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Heftelser:
Anneks:
4024/98/63/14:
11.06.1996 - Dokumentnr: 1763 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 80 år
Årlig festeavgift: NOK 4 200
Tomteverdi: NOK 75 000
Pant for forfalt festeavgift
Bestemmelser om regulering av leien
Kan ikke overdras uten samtykke av
hjemmelshaver/utleier
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere

Hytte:
4024/98/12:
04.05.1998 - Dokumentnr: 1561 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4024 Gnr:99 Bnr:12

Rettigheter:
Hytte 4024/98/12::
29.03.1996 - Dokumentnr: 1004 - Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:98 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:99 Bnr:1
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om garasje/parkering
Elektriske kraftlinjer
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere

Fritidseiendommen har eget anneks som egner seg særdeles godt til utleie. Ellers vil det normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytte med solfylte forhold og en flott beliggenhet i Tuddal, med god utsikt mot Gaustaknea og Toskjærvatnet. I området rundt hytta kan du nyte naturens skjønnhet og ro - med fjell, vann og skog rett utenfor døra. Et barnevennlig og stille område med noen få meter til godt oppkjørte skiløyper og flotte turområder, sommer som vinter.

På vinterstid finner du nærmeste skiløype rett ved hytta, og det er omtrent 223 kilometer med preparerte løyper innenfor en radius på ca. 15 kilometer fra eiendommen. I tillegg har du kort kjøreavstand til Flugonfjell Skisenter, som er ideelt for barnefamilier som ønsker å stå på alpint.

For mer informasjon om Tuddal Høyfjellshotell, kan du besøke hotellets nettside. Hotellet, som ble bygget i 1895 som et høyfjells-sanatorium, har en imponerende samling av antikviteter og gamle møbler. Det ligger på solsiden av Gaustatoppen og gir deg en unik opplevelse i vakre omgivelser. Hvis du ønsker å sjekke skiløyper og prepareringsstatus, kan du besøke Skisporet.no, Norges største portal for skiløyper og langrennsløyper.

Joker i Tuddal er den nærmeste dagligvarebutikken i området. Den er døgnåpen og har alt du trenger for din daglige handel.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Det er elektronisk bom som må åpnes av selger/megler.

Hovedhytta står på eiertomt på ca. 810kvm.

Annekset står på punktfestet tomt.

Festeavgiften er kr 5977 pr. år. Festeavtalen utløper 01.01.2076
Grunneier, Kjell-Tore M. Våle, har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2016/2017

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er rikelig med parkeringsplasser ved hytta og annekset.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Hytta er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Annekset har vanntilførsel fra hovedhytta og inn til egen varmtvannsbereder. Gråvannsutslipp antas direkte ut i terrenget. Dette er ikke en godkjent tilkobling og utslipp, og kommunen har kommentert dette. Vanntilførselen kan enkelt kobles vekk, i følge selger.. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette,

Det gjøres oppmerksom på at det gjenstår 2 avdrag på tilkoblingskostnad knyttet til offentlig VA. Dette beløper seg til kr. 26.000,- pr. år med forfall i november.

Man betaler ca. kr 4031,- pr. år for vintervedlikehold av hovedveien og ca. kr. 1500,- pr. år for vintervedlikehold av stikkveien.

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til reguleringsplan Gvålsheia / Langehaug hyttefelt datert 24.03.2003, sist revidert 02.07.2020 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Området er regulert til Fritidsbebyggelse, kjøreveg, privat veg, friluftsområdet, annet (privat parkeringsplass), VA-anlegg brønn, frisiktsone og felles parkeringsplass.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale kommunale avgifter er kr 38 393,- for inneværende år som gjelder for både hytte og anneks. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Fordelingen er fordelt slik og inngår følgende:
Hytte: kr 31 120,- i gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.
Anneks: kr 7273,- i gebyr for renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18 000 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 6900,-.
Velavgift er kr 4031,- pr. 2023/2024 sesongen so, gjelder for vintervedlikehold av hovedveien fra bommen og frem til stikkveien inn til hytta.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det gjøres oppmerksom på at det gjenstår 2 avdrag på tilkoblingskostnad knyttet til offentlig VA. Dette beløper seg til kr. 26.000,- pr. år med forfall i november.

Formuesverdi for 2023 var kr 409 156,- for Gvålsheiavegen 55 og kr 143 500,- for Gvålsheiavegen 57, ifølge selger/skatteetaten.

4 090 000,00 Prisantydning

Omkostninger

102 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
143 140,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 233 140,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anna Kristine Corwin

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hjartdal kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Overtakelse kan skje før påske.

Boligen er tilknyttet GVÅLSHEIA OG LANGEHAUG HYTTEEIERFORENING.
Det er pliktig medlemskap og man betaler for brøyting/vedlikehold av fellesveier.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 45.000,-
Tilrettelegging: fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0009/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.259

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 08:48