Øraveien 55

Øraveien 55, 3140 NØTTERØY
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 122, bruksnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 155 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
Kjeller: 12 kvm: Lager/teknisk rom
1. etasje 58 kvm: Hall m/trapp, kott under trapp, kjøkken, stue, spisestue, bad/dusjrom og toalettrom
2. etasje 46 kvm: Gang, alkove, 3 soverom og 2 kott

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 33 kvm: Soverom/stue og bod

Utebod:
1. etasje 6 kvm: Bod

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 73 kvm: Terrasse
Deler av terrasse mot vest er overbygget. Overbygget areal er oppmålt til ca. 28 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2025 utført av Hedlund Takst og Byggkontroll AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Vinduer på alle soverom har for smal åpning (43cm fri bredde) og vil derfor ikke være godkjent som rømnings vindu etter dagens forskriftskrav. Dagens krav til rømning i Tek 17 skal ha minimum bredde på 0,5 m og høyde 0,6 m. Sum bredde og høyde må være minimum 1,5 meter.

Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen består av en fritidsbolig fra ca. tidlig 1900 tallet. I tillegg er det en frittstående bod og anneks innredet med senger og hemsløsning i nordre del og bod i søndre del. Bygningene er av eldre dato, og selv om det er utført oppussing og renovering i senere tid må det påregnes bygningsdeler og konstruksjoner av varierende alder helt tilbake til opprinnelig byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Etasjeskille: Målt høydeforskjell på over 30 mm. gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det registreres noe knirk i gulv i 1. etasjen. Knirk i gulv vil naturlig oppstå i i gulv hvor det er skjevheter. Knirk i gulv vil kunne variere med årstidene.
- Pipe og ildsted: Det ble 30.08.2023 gjennomført kontroll av fyringsanlegget. Registrerte feil og mangler resulterte i fyringsforbud på pipe og ildsted.
- 1.etg bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG3 er satt på rommet på bakgrunn av alder på rommet/tettesjiktet. Det er ikke gjennomført en detaljert tilstandsanalyse av rommet, etter standardens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone).
- Elektrisk anlegg: Selv om det ikke er registrert noen avvik vil det på generelt grunnlag anbefales en kontroll for å få avklart anleggets tilstand. Tg 3 er satt da det ikke foreligger tilsyn siste 5 år samt at det ifølge opplysninger er utført elektriske arbeider på anlegget i boligen som ikke er utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.
- Terrengforhold: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Iht NS 3600 skal grunnforhold opplyses opp mot kommunens kartdata med avmerking av grunnforholdene i området.

TG2:
- Taktekking: Det er registrert noe mosegrodd takstein. Mosegrodd takstein indikerer at takstein holder på fuktighet.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er registrert råtesvekkelse i nedre del av vegg ved inngangspartiet.
- Takkonstruksjon: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Yttertaket har nedbøying. Det er registrert misfarging i undertaket ved pipegjennomføringen. Det er registrert noe svanker/nedbøyninger i takkonstruksjonen, noe som er normalt alder tatt i betraktning.
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Det mangler beslag under hovedytterdør og ut på mur under dør.
- Terrasse: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er opplyst noe lekkasje enkelte steder i terrassen. Lekkasjevann drypper ned i gruset bakke under terrassen.
- Innvendige overflater: Det er påvist skader på overflater. Gulv, vegg og innvendige tak har i hovedsak normal slitasjegrad, men det må påregnes stedvis noe overflatebehandling i de rom som ikke nylig er malt og eller tapetserte. Overflatene fungerer med nevnte avvikene som i hovedsak er av kosmetisk art.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. På byggetidspunktet var det ikke krav om tiltak mot radon.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Deler av vegger i underetasjen, ligger mot terreng i bakkant av huset. Ved langvarig nedbør samles vann som gir et vanntrykk mot murer. Det registres noe innsig i deler av kjelleren.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
- Andre innvendige forhold: Avvikene er i hovedsak av kosmetisk art. Området hvor det tidligere var dusj i 2. etasje har usikker tilstand i konstruksjon bak gulv og veggoverflater.
- 1.etg bad: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Dusjen er bygget i et åpent rom uten membran på hele gulv og veggoverflatene i rommet.
- Kjøkken: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Kjøkkeninnredning av varierende type og alder. Innredningen har noe skader i overflatene utover normal slitasje. Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. På befaringsdagen er det ikke montert kokeplate på kjøkkenet.
- 1.etg toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Andre installasjoner: Det er ikke tilstrekkelige varmekilder i boligen på kalde dager.
- Drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Grunnmur og fundamenter: Utvendige murer mangler sementmørtel mellom flere av steinblokkene.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet.
Det er gitt 5 TG2 grunnet alder og slitasje. Se tilstandsrapport for ytterligere informasjon.

TGIU:
- Krypkjeller: Det er adkomst til deler av krypkjeller. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. TGIU settes da det er svært begrenset areal av krypkjelleren som er tilgjengelig for kontroll. Deler av bjelkelaget og stubbegolvet er skiftet etter angrep av Norsk hussopp. arbeidene med sanering og tilbakeføring er utført av saneringsselskap med kompetanse på soppsanering i 2013.

Eiendommen har en tilhørende utebod. Utvendig sportsbod oppført med støpte betongsøyler, trebjelkelag, bindingsverksvegger kledd med stående trekledning. Taket er bygget med plassbygde takstoler. Taket er tekket med tegltakstein. Adkomst via plassbygde dører. Bygget er ikke tilstandsvurdert av takstmann.

På eiendommen er det også et frittstående anneks oppført på enkel fundamentering, trebjelkelag og yttervegger kledd med liggende bordkledning. Taket er tekket med tegltakstein. Innvendig er bygget innredet til gjestehus/stue i nordre del og bod/vedskjul i søndre del. Over soverommet i nordre del er det innredet loft med lav takhøyde for oppbevaring. Adkomst til loft via innvendig trapp. Bygget er ikke tilstandsvurdert av takstmann.

Selger opplyser at det er utført noen arbeider ved egeninnsats. Det siver noe fukt inn på kjellergulvet. Det er fyringsforbud på peis innendørs. Det er enkelte sprekker i mur. Det er enkelte drypp fra terrasse og ned i grunn under denne.
Det er en parkslirekne på eiendommen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.

2025 Ny hovedstoppekran i kjeller.
2024 Malt og tapetsert enkelte innvendige rom.
2023 Nytt minirenseanlegg.
2023 Malt hovedhytta utvendig
2022 Toalettrommet ble modernisert i 2022, inkludert nytt røropplegg, WC, servant og avløp.
2020 Ny vannpumpe i borehull.
2015 Nytt beslag rundt pipe og lufting til kloakken på yttertaket.
2005 Nytt borehull til på eiendommen.

Eiendommen består av en frittliggende fritidsbolig fra tidlig 1900-tallet. I tillegg er det et frittstående, innredet anneks og en bod.

I første etasje er det hall med trapp opp til 2.etg. Videre er det et kott under trappen. Koselig kjøkken med profilerte fronter og både underskap-og overskap. I denne etasjen er det en stue, spisestue, bad/dusjrom med belegg på gulvet og baderomsplater på veggene. Det er en glassvegg mellom dusjsonen og øverige deler av rommet. Utenfor dusjsonen er det laminat på gulvet og malt panel på veggene. Badet er innredet med servant og dusjgarnityr. I tilegg har denne etasjen et eget toalettrom med gulvmontert toalett og håndvask.

I andre etasje er det alkove, 3 soverom og 2 kott

I underetasjen er det lagerrom/teknisk rom.

Frittliggende anneks/skrivestue med et soverom. Over soverommet er det hemsløsning i nordre del (ca. 20 kvm) og en bod/vedskjul (ca. 13 kvm) i søndre del.
Det er også en frittstående, utvendig sportsbod på ca. 6 kvm.

Selger har inngått 10 årig leieavtale om båtplass ytterst på sydsiden av bryggen på gnr. 122 bnr. 1. Størrelsen på leiers båt må ikke være større enn det bryggen kan tåle. Selger antar at man kan ha båt på 16-20 fot. I henhold til avtalen må partene sørge for akterfortøyning for egen båt.Det ble ordnet akterfortøyning i 2023. Leier må delta ved vedlikehold av bryggen og adkomstvei fra enden av Øraveien og ned til bryggen. Leier dekker 1/4 av utgiftene til vedlikehold. Utleier har ansvar for opptak av brygge og stiger rundt 1 september og utsetting av brygge og stige rundt 1 mai hvert år. Leieavtalen tredde i kraft 01.07.2023 og gjelder for 10 år av gangen (uoppsigelig for begge parter). Avtalen fornyes automatisk for 10 nye år av gangen dersom ikke partene sier opp avtalen med minst 6 måneders varsel før utløp av 10 års periode. Leien for båtplassen utgjør 1/5 av utleiers festeutgifter til grunneier. Festeavgiften er satt til 10.000 kroner juli 2023. Denne konsumprisindeksreguleres hvert 5 år, første gang i 2028. Justering av leien følger justering av festeutgiften. Leien er for 2025 kr 2.000,- og denne er betalt av eier for inneværende år.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med panelovner i enkelte rom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget og feiebesøk den 30.08.2023. Tilsynet var et visuelt tilsyn og rapporten kan ikke benyttes som en tilstandsrapport.

I rapporten datert 30.08.2023 er det avdekket følgende avvik:
1. Sotluken er defekt.
2. Sotluken har for liten avstand til brennbart materiale.
3. 1.etg. Teglskorsteinen er kledd inn på 1 side, en halvsteins teglskorstein skal være synlig for kontroll og stå minst 10 cm fra brennbart materiale.
4. 2.etg. Teglskorsteinen er kledd inn på 1 side, en halvsteins teglskorstein skal være synlig for kontroll og stå minst 10 cm fra brennbart materiale.
5. Skorstein har dårlige fuger, har dårlig gjenmurt hull etter tidligere røykrør og er kondensskadet. Skorstein må settes i godkjent stand.
6. Det mangler ubrennbar plate på gulvet under ildstedet.

Rapporten avdekker også følgende anmerkninger: 1. Det må sørges for at det er tilstrekkelig og hensiktsmessig brannslukningsutstyr i boligen som alle beboerne kan betjene. Kravet er enten 6 kg pulverapparat, 9 liter skumapparat eventuelt 6 liter med slukkeeffekt minst 21A eller husbrannslange tilkoblet vann som rekker alle ytterpunktene i boligen. Brannslukkeutstyr skal jevnlig kontrolleres og vedlikeholdes. I henhold til forskrift om brannforebygging § 7. 2. Røykvarsler må monteres i tilstrekkelig antall og hensiktsmessig. Røykvarsler/brannalarmanlegg skal jevnlig kontrolleres og vedlikeholdes. I henhold til forskrift om brannforebygging § 7.
Det er brannslukningsutstyr i både 1. og 2. etg. Samt røykvarseler i følge selger.

VIB ber om skriftlig tilbakemelding med fremdriftsplan som viser hvordan og når påpekte avvik vil bli rettet. Fremdriftsplanen oversendes til VIB innen 30.09.2023. Dette er ikke utført av nåværende eier. Fremtidig eier overtar ansvar for dette.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden tidlig 1900- tallet.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger byggetegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Takstmann kommenterer at vinduer på alle soverom har for smal åpning (43cm fri bredde) og vil derfor ikke være godkjent som rømnings vindu etter dagens forskriftskrav. Dagens krav til rømning i Tek 17 skal ha minimum bredde på 0,5 m og høyde 0,6 m. Sum bredde og høyde må være minimum 1,5 meter.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3911/122/4:
16.09.1915 - Dokumentnr: 900178 - Erklæring/avtale
Grenseregulering

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i egenerklæring, salgsoppgave og tilstandsrapport.

Fritidseiendommen ligger i meget naturskjønne og usjenerte omgivelser, med sol fra morgen til kveld og med en fantastisk sjøutsikt innover Vestfjorden. Her ser en mot Verjø og den vakre skjærgården utover, samt innseilingen innover mot Tønsberg. Eiendommen ligger vestvendt til i hellingen ned mot sjøen og det gangavstand ned til koselig strand og brygga hvor eiendommen leier båtplass.
I skogen på oversiden er det mange fine tur-og rekreasjons områder med bl.a oppkjørt lysløype på vinterstid og flott kyststi! Lysløypen ender inne på Nøtterøy Golfklubbs moderne anlegg på Borgheim.

Fra Tønsberg tar du deg over kanalbrua til Nøtterøy og følger Kirkeveien (V308) helt til avkjøringen mot Tenvik. Deretter tar du av og følger Tenvikveien (V3088) helt til Øraveien går inn til høyre. Fritidsboligen ligger som en av de innerste hyttene i slutten av veien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 6 535 kvm.
Stor, usjenert eiertomt som ligger vestvendt i terrenget med sol hele dagen og fantastisk sjøutsikt innover Vestfjorden. Tomten er opparbeidet med plen, nydelige bed, busker og trær.
Det er flere solfylte uteplasser og et koselig tun ligger mellom hytta og annekset.
Det koselige plenområdet er delvis inngjerdet i vest og er et eldorado for barnefamilier med sandkasse, huske og god plass for ballspill og hygge.
Her kan sommerdagene nytes til det fulle, kun til lyden av fuglekvitter, båtliv, se Kysten komme duvende forbi og forøvrig nyte stilleheten i helt usjenerte omgivelser uten innsyn.

Det er bilvei helt frem til eiendommen og gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat minirenseanlegg (Klaro) med kommunal slamtømming. (Montert i 2023)

Eiendommen har privat vannkilde. Utvendige vannledninger er av plast fra borehull og inn til boligen fra år 2005.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.09.2023 avsatt til: byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, forbudsgrense sjøen, ras- og skredfare og LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag- nåværende.
Eiendommen ligger innenfor 100-meters grensen til sjø.  
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5 779,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for slamtømming, miljøgebyr, renovasjon og feiing/tilsyn. Det er gitt rabatt for felles beholdere.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.516,-.
Det er inngått serviceavtale med Klaro på minirenseanlegget, kr. 3.270,- per år.

Fullmektig har ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Skatteetaten informerer om at formuesverdi mangler på denne eiendommen.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

199 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
220 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 210 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Linja

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. mva.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Kunderabatt: kr 6.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 19.200,-
Visninger: 5 stk. inkl. i meglerprovisjon.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 21-0037/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2437

Sist oppdatert: 22. april 2025 kl. 13:35